Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мирошниченко Д.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Мясникова А.А.
судей Ковалевой Ю.В., Муратовой Н.И.
при секретаре судебного заседания С.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.С. и Ш.
на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года,
по гражданскому делу по иску М.К. к К.С., Ш., К.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости,
заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,
установила:
М.К. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к К.С., Ш., К.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости.
Свои требования мотивировала тем, что в соответствии с договором дарения от 20.03.1998 г., заключенным между Г. и представляющего ее законные интересы на тот период - М.А., отца, она являлась собственником квартиры N ..., расположенной в доме N ... по ул. ... в г. Невинномысске. Указанный договор дарения был зарегистрирован в Невинномысском бюро технической инвентаризации 27.03.1998 г. В апреле 2012 г. ей понадобилась денежная сумма в размере ... рублей. Она обратилась в фирму "Держава". При этом сообщили ей, что кредит ей предоставят, а залогом будет выступать находящаяся у нее в собственности квартира. На квартиру была выписана новая домовая книга и поставлен штамп о ее регистрации в квартире в ОУФМС России по СК в г. Невинномысске. О том, что в спорной квартире кроме нее были зарегистрированы ее отец и мать - М.А. и М.В.И. она С.И. не сообщила. В период с апреля 2012 г. по декабрь 2012 г. она находилась в состоянии беременности. В апреле 2012 г. она обратилась в фирму "Держава". Девушка секретарь пояснила ей, что займы выдаются фирмой до 1,5 млн. рублей под залог недвижимости под 10% годовых. Она согласилась на указанных условиях заключить договор займа в сумме ... рублей. Ее квартиру оценили в ... рублей.
Сотрудники фирмы - Ш. и Б. взяли у нее документы на квартиру для оформлений, письменного договора. Ей сделали ксерокопии, а оригиналы не вернули, сказали, что это их документальная гарантия внесения ею оплаты по займу. Ш. направил ее к помощнику нотариуса С.Н. чтобы она сделала доверенность "на квартиру". Когда помощник С.Н. предъявил ей для ознакомления текст доверенности, она прочитала, что там указано право представителю распорядиться квартирой. От подписи такой доверенности она отказалась и вернулась в офис "Державы". Ш. и Б. оба заверили ее, что распорядиться квартирой ее никто не сможет, если она вовремя будет выплачивать положенную сумму денежного займа, это будет обусловлено договором. Она вернулась в нотариальную контору, подписала доверенность на имя Ш., принесла ее в офис фирмы, отдала Ш., сразу подписала договор займа 26.04.2012 г. на ... рублей. Получила деньги в сумме ... рублей. В мае 2012 г. она оплатила по договору займа - ... рублей, в июне - ... рублей. В июне 2012 г., когда она пришла платить очередную денежную сумму, К.С. и Ш. сообщили ей, что она платит только проценты по договору займа от 26.04.2012 г., а основная сумма долга не погашается, соответственно, ей необходимо подписать новый договор займа на сумму ... рублей и платить по ... руб. в месяц. Договор займа от 26.04.2012 г. и ее и свой экземпляр К.С. порвал. Точную дату заключенного ею в июле договора займа она не помнит. В июле она оплатила - ... рублей, августе - ... рублей. Квитанции об оплате ей не выдавались. Отметка о платеже осуществлялась следующим образом: напротив очередного платежа ставилась ее роспись и роспись получающей деньги стороны (сотрудника фирмы). Когда она пришла в августе оплачивать очередной платеж, К.С. сообщил ей, что необходимо проехать в регистрационную палату, так как не хватает документов на квартиру и необходимо их до оформить. В регистрационной палате К.С. заставил ее оплатить госпошлину и заказал кадастровый паспорт на спорную квартиру. Когда она пришла оплачивать платеж за сентябрь 2012 г. К.С. и Ш. сообщили ей, что договор займа за июнь 2012 г. уже не нужен, и К.С. порвал свой и ее экземпляр договора. Они сказали ей, что она просрочила один платеж и соответственно может лишиться квартиры, поэтому сумму займа по договору необходимо увеличить до ... рублей, если она хочет "спасти квартиру", кроме того, необходимо заключить новый договор займа от 06.09.2012 г. В случае отказа подписать новый договор займа на сумму ... руб. Ш. пригрозил продать ее квартиру. Она боялась потерять свою квартиру и боялась признаться родителям, что с ней случилось, поэтому в силу тяжелых жизненных обстоятельств была вынуждена согласиться на предложенные кабальные условия сделки. Кроме того, К.С. и Ш. оказывали на нее психологическое давление. По договору займа от 06.09.2012 г. она оплатила 06.10.2012 г. - ... рублей, 06.11.2012 г. - ... рублей. 06.11.2012 г. когда она оплатила очередной платеж по договору займа от 06.09.2012 г. Ш. сообщил ей, что квартира продана К.С. Это сделано специально, как гарантия погашения ее долга. Она стала требовать от Ш. подлинные документы на принадлежащую ей квартиру N ... по ул. ... в г. Невинномысске. Документы ей не вернули, однако путем угроз, запугивания и психологического давления Ш. и К.С. заставили ее подписать расписку от 06.08.2012 г. в получении ... руб. за проданную Ш. по доверенности своему сотруднику К.С. ее квартиру по договору купли-продажи от 06.08.2012 г. Расписку она подписала, однако никакие денежные средства за квартиру от Ш. она не получала (указанная расписка датирована подписью от 03.12.2012 г.). А также заставили подписать дополнительное соглашение к договору займа (с залоговым имуществом) от 06.09.2012 г. о ее согласии продать спорную квартиру.
Просит суд признать договор от 06.08.2012 г. купли-продажи данной квартиры, заключенный между М.К., действующим за нее по доверенности Ш. и К.С., недействительным (ничтожным); признать договор от 13.12.2012 г. купли-продажи данной квартиры, заключенный между К.С. и К.В., недействительным (ничтожным); аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме от 13.12.2012 г. дата регистрации 14.01.2013 г. номер регистрации ..., запись регистрации ...; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру, выданное 14.01.2013 г. на имя К.В.; признать за ней, М.К., право собственности на данную квартиру.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года исковое заявление удовлетворено.
В апелляционной жалобе К.С. и Ш. просят решение отменить, поскольку суд неправильно применил нормы права, а также не дал оценку юридически значимым обстоятельствам по делу.
Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения районного суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).
Такие нарушения судом допущены.
Удовлетворяя исковые требования, городской суд указал на то, что М.К. являлась собственником квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Невинномысск, ул. .... В указанной квартире, кроме нее зарегистрированы и проживают с 1997 г. М.В.П., М.А. 26.04.2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... руб.; залоговым имуществом по договору являлась спорная квартира, которая в случае просрочки очередного платежа может быть реализована в счет погашения долга. В июне 2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... рублей. 06.09.2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... руб. 05.08.2012 г. между М.К. и Ш. было подписано дополнительное соглашение к договору займа от 06.09.2012 г., в соответствии с которым истица выразила согласие на заключение договора купли-продажи спорной квартиры 06.09.2012 г.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Таким образом, ничтожность сделки купли-продажи квартиры от 06.08.2012 г. подтверждается текстом дополнительного соглашения, датированным 05.08.2012 г. стороны не приступили к исполнению основного договора займа от 06.09.2012 г., а дополнительное соглашение от 05.08.2012 г. позволяет обратить взыскание на залоговое имущество.
В связи с вышеизложенным, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 06.08.2012 г., заключенного в простой письменной форме между Ш. и К.С. и государственная регистрация перехода права собственности на К.С. произведены незаконно, а сделка ничтожна.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Как видно из материалов дела на основании договора дарения от 20.03.1998 г. М.К. принадлежит спорная квартира по адресу: г. Невинномысск, ул. ... (л.д. 13, 14).
Согласно выписке из реестра 26.04.2012 г. М.К. на имя Ш. удостоверила доверенность на продажу вышеуказанной спорной квартиры (л.д. 18, 88).
06 августа 2012 г. согласно договора купли-продажи состоявшегося между М.К., за которую по доверенности действует Ш., и К.С. квартира была продана за ... рублей. Согласно п. 4 настоящего договора расчет между сторонами по их обоюдному согласию, произведен до подписания настоящего договора (л.д. 19).
26.09.2012 г. вышеуказанная квартира была зарегистрирована в УФСГРКК по СК, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15).
Согласно расписке в получении денежных средств по договору купли-продажи М.К. получила от Ш. сумму ... рублей (л.д. 38).
13 декабря 2012 г. между К.С. и К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск, ул. ... (л.д. 72).
14.01.2013 г. вышеуказанная квартира была зарегистрирована в УФСГРКК по СК, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 111).
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В обоснование недействительности сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной отнесено в данном случае на истца.
Ссылка истца на договоры займа от 26.04.2012 на ... рублей, от июля 2012 на ... рублей, от 06.09.2012 г. на ... рублей также не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалы дела не представлены ни копии, ни подлинники данных договоров.
Кроме того, довод истца о том, что на нее К.С.и Ш. оказывалось физическое и психологическое давление в материалы не представлено.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку судом неправильно истолкованы и применены нормы материального закона, что привело к неправильному разрешению дела, то обжалуемое решение в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене. Так как обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся материалов, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь требованиями ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым М.К. в удовлетворении исковых требований о признании договора от 06.08.2012 г. купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., заключенного между М.К., действующим за нее по доверенности Ш. и К.С., недействительным (ничтожным); признании договора от 13.12.2012 г. купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., заключенный между К.С. и К.В., недействительным (ничтожным); аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме от 13.12.2012 г. дата регистрации 14.01.2013 г. номер регистрации ..., запись регистрации ...; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., выданное 14.01.2013 г. на имя К.В.; признании за М.К. право собственности на данную квартиру отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3013/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. по делу N 33-3013/2013
Судья: Мирошниченко Д.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Мясникова А.А.
судей Ковалевой Ю.В., Муратовой Н.И.
при секретаре судебного заседания С.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.С. и Ш.
на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года,
по гражданскому делу по иску М.К. к К.С., Ш., К.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости,
заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,
установила:
М.К. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к К.С., Ш., К.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости.
Свои требования мотивировала тем, что в соответствии с договором дарения от 20.03.1998 г., заключенным между Г. и представляющего ее законные интересы на тот период - М.А., отца, она являлась собственником квартиры N ..., расположенной в доме N ... по ул. ... в г. Невинномысске. Указанный договор дарения был зарегистрирован в Невинномысском бюро технической инвентаризации 27.03.1998 г. В апреле 2012 г. ей понадобилась денежная сумма в размере ... рублей. Она обратилась в фирму "Держава". При этом сообщили ей, что кредит ей предоставят, а залогом будет выступать находящаяся у нее в собственности квартира. На квартиру была выписана новая домовая книга и поставлен штамп о ее регистрации в квартире в ОУФМС России по СК в г. Невинномысске. О том, что в спорной квартире кроме нее были зарегистрированы ее отец и мать - М.А. и М.В.И. она С.И. не сообщила. В период с апреля 2012 г. по декабрь 2012 г. она находилась в состоянии беременности. В апреле 2012 г. она обратилась в фирму "Держава". Девушка секретарь пояснила ей, что займы выдаются фирмой до 1,5 млн. рублей под залог недвижимости под 10% годовых. Она согласилась на указанных условиях заключить договор займа в сумме ... рублей. Ее квартиру оценили в ... рублей.
Сотрудники фирмы - Ш. и Б. взяли у нее документы на квартиру для оформлений, письменного договора. Ей сделали ксерокопии, а оригиналы не вернули, сказали, что это их документальная гарантия внесения ею оплаты по займу. Ш. направил ее к помощнику нотариуса С.Н. чтобы она сделала доверенность "на квартиру". Когда помощник С.Н. предъявил ей для ознакомления текст доверенности, она прочитала, что там указано право представителю распорядиться квартирой. От подписи такой доверенности она отказалась и вернулась в офис "Державы". Ш. и Б. оба заверили ее, что распорядиться квартирой ее никто не сможет, если она вовремя будет выплачивать положенную сумму денежного займа, это будет обусловлено договором. Она вернулась в нотариальную контору, подписала доверенность на имя Ш., принесла ее в офис фирмы, отдала Ш., сразу подписала договор займа 26.04.2012 г. на ... рублей. Получила деньги в сумме ... рублей. В мае 2012 г. она оплатила по договору займа - ... рублей, в июне - ... рублей. В июне 2012 г., когда она пришла платить очередную денежную сумму, К.С. и Ш. сообщили ей, что она платит только проценты по договору займа от 26.04.2012 г., а основная сумма долга не погашается, соответственно, ей необходимо подписать новый договор займа на сумму ... рублей и платить по ... руб. в месяц. Договор займа от 26.04.2012 г. и ее и свой экземпляр К.С. порвал. Точную дату заключенного ею в июле договора займа она не помнит. В июле она оплатила - ... рублей, августе - ... рублей. Квитанции об оплате ей не выдавались. Отметка о платеже осуществлялась следующим образом: напротив очередного платежа ставилась ее роспись и роспись получающей деньги стороны (сотрудника фирмы). Когда она пришла в августе оплачивать очередной платеж, К.С. сообщил ей, что необходимо проехать в регистрационную палату, так как не хватает документов на квартиру и необходимо их до оформить. В регистрационной палате К.С. заставил ее оплатить госпошлину и заказал кадастровый паспорт на спорную квартиру. Когда она пришла оплачивать платеж за сентябрь 2012 г. К.С. и Ш. сообщили ей, что договор займа за июнь 2012 г. уже не нужен, и К.С. порвал свой и ее экземпляр договора. Они сказали ей, что она просрочила один платеж и соответственно может лишиться квартиры, поэтому сумму займа по договору необходимо увеличить до ... рублей, если она хочет "спасти квартиру", кроме того, необходимо заключить новый договор займа от 06.09.2012 г. В случае отказа подписать новый договор займа на сумму ... руб. Ш. пригрозил продать ее квартиру. Она боялась потерять свою квартиру и боялась признаться родителям, что с ней случилось, поэтому в силу тяжелых жизненных обстоятельств была вынуждена согласиться на предложенные кабальные условия сделки. Кроме того, К.С. и Ш. оказывали на нее психологическое давление. По договору займа от 06.09.2012 г. она оплатила 06.10.2012 г. - ... рублей, 06.11.2012 г. - ... рублей. 06.11.2012 г. когда она оплатила очередной платеж по договору займа от 06.09.2012 г. Ш. сообщил ей, что квартира продана К.С. Это сделано специально, как гарантия погашения ее долга. Она стала требовать от Ш. подлинные документы на принадлежащую ей квартиру N ... по ул. ... в г. Невинномысске. Документы ей не вернули, однако путем угроз, запугивания и психологического давления Ш. и К.С. заставили ее подписать расписку от 06.08.2012 г. в получении ... руб. за проданную Ш. по доверенности своему сотруднику К.С. ее квартиру по договору купли-продажи от 06.08.2012 г. Расписку она подписала, однако никакие денежные средства за квартиру от Ш. она не получала (указанная расписка датирована подписью от 03.12.2012 г.). А также заставили подписать дополнительное соглашение к договору займа (с залоговым имуществом) от 06.09.2012 г. о ее согласии продать спорную квартиру.
Просит суд признать договор от 06.08.2012 г. купли-продажи данной квартиры, заключенный между М.К., действующим за нее по доверенности Ш. и К.С., недействительным (ничтожным); признать договор от 13.12.2012 г. купли-продажи данной квартиры, заключенный между К.С. и К.В., недействительным (ничтожным); аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме от 13.12.2012 г. дата регистрации 14.01.2013 г. номер регистрации ..., запись регистрации ...; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру, выданное 14.01.2013 г. на имя К.В.; признать за ней, М.К., право собственности на данную квартиру.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года исковое заявление удовлетворено.
В апелляционной жалобе К.С. и Ш. просят решение отменить, поскольку суд неправильно применил нормы права, а также не дал оценку юридически значимым обстоятельствам по делу.
Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения районного суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).
Такие нарушения судом допущены.
Удовлетворяя исковые требования, городской суд указал на то, что М.К. являлась собственником квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Невинномысск, ул. .... В указанной квартире, кроме нее зарегистрированы и проживают с 1997 г. М.В.П., М.А. 26.04.2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... руб.; залоговым имуществом по договору являлась спорная квартира, которая в случае просрочки очередного платежа может быть реализована в счет погашения долга. В июне 2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... рублей. 06.09.2012 г. между истицей и Ш. был заключен договор займа на сумму ... руб. 05.08.2012 г. между М.К. и Ш. было подписано дополнительное соглашение к договору займа от 06.09.2012 г., в соответствии с которым истица выразила согласие на заключение договора купли-продажи спорной квартиры 06.09.2012 г.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Таким образом, ничтожность сделки купли-продажи квартиры от 06.08.2012 г. подтверждается текстом дополнительного соглашения, датированным 05.08.2012 г. стороны не приступили к исполнению основного договора займа от 06.09.2012 г., а дополнительное соглашение от 05.08.2012 г. позволяет обратить взыскание на залоговое имущество.
В связи с вышеизложенным, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 06.08.2012 г., заключенного в простой письменной форме между Ш. и К.С. и государственная регистрация перехода права собственности на К.С. произведены незаконно, а сделка ничтожна.
Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Как видно из материалов дела на основании договора дарения от 20.03.1998 г. М.К. принадлежит спорная квартира по адресу: г. Невинномысск, ул. ... (л.д. 13, 14).
Согласно выписке из реестра 26.04.2012 г. М.К. на имя Ш. удостоверила доверенность на продажу вышеуказанной спорной квартиры (л.д. 18, 88).
06 августа 2012 г. согласно договора купли-продажи состоявшегося между М.К., за которую по доверенности действует Ш., и К.С. квартира была продана за ... рублей. Согласно п. 4 настоящего договора расчет между сторонами по их обоюдному согласию, произведен до подписания настоящего договора (л.д. 19).
26.09.2012 г. вышеуказанная квартира была зарегистрирована в УФСГРКК по СК, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 15).
Согласно расписке в получении денежных средств по договору купли-продажи М.К. получила от Ш. сумму ... рублей (л.д. 38).
13 декабря 2012 г. между К.С. и К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск, ул. ... (л.д. 72).
14.01.2013 г. вышеуказанная квартира была зарегистрирована в УФСГРКК по СК, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 111).
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В обоснование недействительности сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной отнесено в данном случае на истца.
Ссылка истца на договоры займа от 26.04.2012 на ... рублей, от июля 2012 на ... рублей, от 06.09.2012 г. на ... рублей также не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалы дела не представлены ни копии, ни подлинники данных договоров.
Кроме того, довод истца о том, что на нее К.С.и Ш. оказывалось физическое и психологическое давление в материалы не представлено.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку судом неправильно истолкованы и применены нормы материального закона, что привело к неправильному разрешению дела, то обжалуемое решение в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене. Так как обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся материалов, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь требованиями ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым М.К. в удовлетворении исковых требований о признании договора от 06.08.2012 г. купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., заключенного между М.К., действующим за нее по доверенности Ш. и К.С., недействительным (ничтожным); признании договора от 13.12.2012 г. купли-продажи квартиры N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., заключенный между К.С. и К.В., недействительным (ничтожным); аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме от 13.12.2012 г. дата регистрации 14.01.2013 г. номер регистрации ..., запись регистрации ...; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру N ... по адресу: г. Невинномысск ул. ..., выданное 14.01.2013 г. на имя К.В.; признании за М.К. право собственности на данную квартиру отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)