Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" (ОГРН: 1076670010229, ИНН: 6670168803; далее - общество "Ковчег") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А60-16801/2012 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании 04.02.2013 принял участие представитель общества "Ковчег" - Васимова Ю.Р. (доверенность от 10.01.2012).
В судебном заседании объявлен перерыв до 09 ч 20 мин 05.02.2013.
В судебном заседании, начавшемся 05.02.2013, объявлен перерыв до 09 ч 20 мин 07.02.2013.
После перерыва в судебном заседании принял участие представитель Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Жолобова А.Ю. (доверенность от 21.12.2012 N 297/05/50.2-03).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Ковчег" о взыскании 4 133 916 руб. 44 коп., в том числе задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.04.1998 N 2-24 в сумме 2 695 777 руб. 41 коп. и неустойки за просрочку внесения платежей в сумме 1 438 139 руб. 03 коп.
Решением суда от 21.06.2012 (судья Скуратовский М.Л.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе общество "Ковчег" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, поскольку дополнительное соглашение от 16.06.2008 N 3 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно является незаключенным и не порождает никаких прав и обязанностей для сторон договора аренды. Заявитель жалобы также указывает, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка площадью 5386 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, при этом апелляционным судом не дана оценка тому обстоятельству, что спорный земельный участок фактически используется не ответчиком, а другим лицом. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, условие об объекте аренды сторонами не согласовано, объект аренды в нарушение ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не индивидуализирован, в связи с чем договор от 18.04.1998 N 2-24 также является незаключенным.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.04.1998 между администрацией (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Автостоянка" (арендатор) заключен договор N 2-24 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду на 3 года земельный участок площадью 8603 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, Железнодорожный административный район, для организации платной автостоянки (п. 1.1).
Указанный договор прошел установленную законом процедуру регистрации, о чем свидетельствует регистрационный номер Горкомзема от 29.04.1998 N 1065-н.
Согласно п. 2.1, 2.2 договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.1998 (приложение N 2 к договору).
Дополнительным соглашением N 2 уменьшена площадь земельного участка до 5386 кв. м, а п. 6.2 договора изложен в следующей редакции: "За нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки"; п. 9.2 договора изложен в следующей редакции: "В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок".
Дополнительным соглашением N 3 в связи с переходом права собственности на имущество автостоянки заменен арендатор - муниципальное унитарное предприятие "Автостоянка" заменено на общество "Ковчег".
По истечении срока действия договора общество "Ковчег" продолжало пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны администрации, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылаясь на то, что общество "Ковчег" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.1998 N 2-24, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку земельный участок, являющийся объектом аренды не поставлен на кадастровый учет.
Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции установил, что предмет аренды определен сторонами в п. 1.1 договора и с учетом дополнительных соглашений к договору представляет собой земельный участок площадью 5386 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, Железнодорожный административный район, назначение - для организации платной автостоянки. К договору прилагается также план границ земельного участка с таблицей линий и румбов (приложение N 3 к договору).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 18.04.1998 N 2-24 заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора.
При этом суд апелляционной инстанции верно указал на необоснованность ссылок суда первой инстанции на положения ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку данные нормы не применимы к арендным правоотношениям, возникшим до вступления в силу названных нормативно-правовых актов.
По смыслу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса соглашения об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Установив, что договор аренды от 18.04.1998 N 2-24, заключенный до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежит обязательной государственной регистрации, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что не подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора (дополнительные соглашения к договору аренды).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.2 договора. Представленный истцом расчет судом проверен и признан правильным.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они направлены на переоценку доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А60-16801/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 11.02.2013 N Ф09-12420/12 ПО ДЕЛУ N А60-16801/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2013 г. N Ф09-12420/12
Дело N А60-16801/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" (ОГРН: 1076670010229, ИНН: 6670168803; далее - общество "Ковчег") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А60-16801/2012 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании 04.02.2013 принял участие представитель общества "Ковчег" - Васимова Ю.Р. (доверенность от 10.01.2012).
В судебном заседании объявлен перерыв до 09 ч 20 мин 05.02.2013.
В судебном заседании, начавшемся 05.02.2013, объявлен перерыв до 09 ч 20 мин 07.02.2013.
После перерыва в судебном заседании принял участие представитель Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Жолобова А.Ю. (доверенность от 21.12.2012 N 297/05/50.2-03).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Ковчег" о взыскании 4 133 916 руб. 44 коп., в том числе задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.04.1998 N 2-24 в сумме 2 695 777 руб. 41 коп. и неустойки за просрочку внесения платежей в сумме 1 438 139 руб. 03 коп.
Решением суда от 21.06.2012 (судья Скуратовский М.Л.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе общество "Ковчег" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, поскольку дополнительное соглашение от 16.06.2008 N 3 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно является незаключенным и не порождает никаких прав и обязанностей для сторон договора аренды. Заявитель жалобы также указывает, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка площадью 5386 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, при этом апелляционным судом не дана оценка тому обстоятельству, что спорный земельный участок фактически используется не ответчиком, а другим лицом. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, условие об объекте аренды сторонами не согласовано, объект аренды в нарушение ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не индивидуализирован, в связи с чем договор от 18.04.1998 N 2-24 также является незаключенным.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.04.1998 между администрацией (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Автостоянка" (арендатор) заключен договор N 2-24 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду на 3 года земельный участок площадью 8603 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, Железнодорожный административный район, для организации платной автостоянки (п. 1.1).
Указанный договор прошел установленную законом процедуру регистрации, о чем свидетельствует регистрационный номер Горкомзема от 29.04.1998 N 1065-н.
Согласно п. 2.1, 2.2 договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.1998 (приложение N 2 к договору).
Дополнительным соглашением N 2 уменьшена площадь земельного участка до 5386 кв. м, а п. 6.2 договора изложен в следующей редакции: "За нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки"; п. 9.2 договора изложен в следующей редакции: "В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок".
Дополнительным соглашением N 3 в связи с переходом права собственности на имущество автостоянки заменен арендатор - муниципальное унитарное предприятие "Автостоянка" заменено на общество "Ковчег".
По истечении срока действия договора общество "Ковчег" продолжало пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны администрации, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылаясь на то, что общество "Ковчег" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.1998 N 2-24, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку земельный участок, являющийся объектом аренды не поставлен на кадастровый учет.
Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции установил, что предмет аренды определен сторонами в п. 1.1 договора и с учетом дополнительных соглашений к договору представляет собой земельный участок площадью 5386 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ольховская, Железнодорожный административный район, назначение - для организации платной автостоянки. К договору прилагается также план границ земельного участка с таблицей линий и румбов (приложение N 3 к договору).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 18.04.1998 N 2-24 заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора.
При этом суд апелляционной инстанции верно указал на необоснованность ссылок суда первой инстанции на положения ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку данные нормы не применимы к арендным правоотношениям, возникшим до вступления в силу названных нормативно-правовых актов.
По смыслу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса соглашения об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Установив, что договор аренды от 18.04.1998 N 2-24, заключенный до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежит обязательной государственной регистрации, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что не подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора (дополнительные соглашения к договору аренды).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.2 договора. Представленный истцом расчет судом проверен и признан правильным.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они направлены на переоценку доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А60-16801/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)