Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.
- при участии в заседании от истца - Смагин А.А. представитель по доверенности от 10.07.2007 г.; от ответчика - Златкин А.В., представитель по доверенности от 06.06.2007 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "31" января 2008 г. по делу N А 57-12913/07-36, принятое судьей Павловой Н.В.,
- по иску Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны, г. Саратов;
- к Обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", г. Саратов;
- об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
установил:
Индивидуальный предприниматель (далее ИП) Иванова Елена Васильевна, г. Саратов, обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", г. Саратов (далее ООО "Пикасса") об устранении препятствий в пользовании торговым залом, предоставив его на установленный в договоре N 7322-ма от 12.12.06 г. срок, и о взыскании госпошлины в размере 2000 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31 января 2008 года в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны отказано.
Не согласившись с решением первой инстанции, ИП Иванова Елена Васильевна обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 января 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым обязать Общество с ограниченной ответственностью "Пикасса" устранить препятствия в пользовании торговым залом, предоставив его на установленный в договоре N 7322-ма от 12.12.2006 года срок.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился, просит оставить решение Арбитражного суда Саратовской области, как принятое с соблюдением норм материального и процессуального права, без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 г. между ООО "Пикасса" (Арендодатель) и ИП Ивановой Е.В. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7322-ма, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) одно торговое место в составе Торгового комплекса (ТК) "Манеж", занимающее нежилые помещения на втором этаже ТК "Манеж", общей площадью 43,6 кв. м, в том числе с площадью торгового зала 20,0 кв. м, расположенное по адресу: пр. Кирова, д. 27, для розничной торговли следующей группой товаров - обувь.
Согласно п. 2 указанного договора аренды срок действия договора совпадает со сроком аренды нежилого помещения, являющегося предметом настоящего договора и устанавливается с момента подписания сторонами по настоящему договору Акта приема-передачи нежилого помещения и по 31.12.2007 г. Акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды нежилого помещения N 7322-ма от 12.12.06 г. был подписан 03.01.2007 г., следовательно, срок действия договора установлен сторонами с 03.01.2007 г. по 31.12.2007 г.
В соответствии с п. 5 договора аренды за указанное выше нежилое помещение на момент подписания сторонами определена арендная плата в сумме 1 600 руб. за каждый занимаемый Арендатором квадратный метр в месяц, что составляет сумму 69 760 руб. Стоимость арендной платы включает сумму коммунальных платежей.
01.03.2007 г. между Арендатором и Арендодателем подписано дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения N 7322-ма от 12.12.2006 г. об изменении размера арендной платы, согласно которому арендная плата составляет 2 100 руб. за каждый квадратный метр в месяц, что составляет 91 560 руб. за все нежилое помещение. Стоимость арендной платы включает сумму коммунальных платежей.
Пунктом 7 договора аренды предусмотрено изменение условий договора и его досрочное расторжение по согласованию сторон, что оформляется дополнительным соглашением или актом. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в соответствии с действующим законодательством РФ в случае нарушения другой стороной существенных условий договора. Существенными признаются условия, указанные в разделах 1,2,3,4,5.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 7.2 договор аренды расторгается в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии со статьей 450 частью 3 ГК РФ, в том числе, в случае необходимости использования представленных помещений для собственных производственных нужд Арендодателя с извещением Арендатора за 3 месяца.
Письмом N 14 от 18.04.2007 г. Арендодатель уведомил Арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 7.2 (подпункта 6) договора аренды.
Письмом N 35 от 17.07.2007 г. Арендодатель уведомил Арендатора о необходимости передачи занимаемого ею помещения 19.07.2007 г. по акту приема-передачи, в связи с односторонним расторжением договора. Арендодатель в этом же письме уведомил Арендатора о том, что с 19.07.2007 г. с 10 ч. 00 мин. начнутся ремонтные работы в месте размещения магазина на втором этаже ТК "Манеж".
Арендатор 18.07.2007 г. в ответ на письмо Арендодателя N 35 от 17.07.07 г. ответила отказом освободить арендуемую площадь.
По мнению ИП Ивановой Е.В., требование ответчика об освобождении помещения нарушает ее право на пользование помещением по имеющемуся договору N 7322-ма от 12.12.2006 г., так как досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон, а при отсутствии такового - только по решению суда. В связи с тем, что с 18.07.2007 г. ответчиком арендуемое помещение отгорожено пленкой и не доступно для покупателей, что препятствует осуществлению истцом торговой деятельности, ИП Иванова Е.В. обратилась с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.
Как предусмотрено пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
Суд апелляционной инстанции полагает, что при заключении договора аренды истцом и ответчиком между сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям, в том числе и по основаниям расторжения договора в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7.2).
Согласно части 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, оценив договор аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что стороны при заключении договора в пункте 7.2 определили как одно из оснований отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) необходимость использования предоставленных помещений для собственных производственных нужд Арендодателя с извещением Арендатора за три месяца.
В материалы дела ответчиком были представлены копии писем N 14 от 18.04.2007 г. об уведомлении истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 7.2 договора аренды и N 35 от 17.07.2007 г. об уведомлении истца о необходимости передачи занимаемого ею помещения 19.07.07 г. по акту приема-передачи в связи с односторонним расторжением договора.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанции установлено наличие обстоятельств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, в силу пункта 3 статьи 450 Кодекса договор считается расторгнутым, и соответствующего решения суда не требуется.
Кроме того, срок действия договора аренды N 7322-ма истек 31.12.2007 г. Истцом заявлен негаторный иск, который может быть удовлетворен лишь в рамках действия договора, то есть при наличии у истца установленного законом либо договором права владеть спорным имуществом. Поскольку в настоящее время таким правом истец не обладает, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует нормам статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, а обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами и не основаны на нормах права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 сентября 2007 года по делу N А 57-12913/07-36 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2008 ПО ДЕЛУ N А57-12913/07-36
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2008 г. по делу N А57-12913/07-36
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.
- при участии в заседании от истца - Смагин А.А. представитель по доверенности от 10.07.2007 г.; от ответчика - Златкин А.В., представитель по доверенности от 06.06.2007 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "31" января 2008 г. по делу N А 57-12913/07-36, принятое судьей Павловой Н.В.,
- по иску Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны, г. Саратов;
- к Обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", г. Саратов;
- об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
установил:
Индивидуальный предприниматель (далее ИП) Иванова Елена Васильевна, г. Саратов, обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", г. Саратов (далее ООО "Пикасса") об устранении препятствий в пользовании торговым залом, предоставив его на установленный в договоре N 7322-ма от 12.12.06 г. срок, и о взыскании госпошлины в размере 2000 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31 января 2008 года в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны отказано.
Не согласившись с решением первой инстанции, ИП Иванова Елена Васильевна обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 января 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым обязать Общество с ограниченной ответственностью "Пикасса" устранить препятствия в пользовании торговым залом, предоставив его на установленный в договоре N 7322-ма от 12.12.2006 года срок.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился, просит оставить решение Арбитражного суда Саратовской области, как принятое с соблюдением норм материального и процессуального права, без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 г. между ООО "Пикасса" (Арендодатель) и ИП Ивановой Е.В. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7322-ма, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) одно торговое место в составе Торгового комплекса (ТК) "Манеж", занимающее нежилые помещения на втором этаже ТК "Манеж", общей площадью 43,6 кв. м, в том числе с площадью торгового зала 20,0 кв. м, расположенное по адресу: пр. Кирова, д. 27, для розничной торговли следующей группой товаров - обувь.
Согласно п. 2 указанного договора аренды срок действия договора совпадает со сроком аренды нежилого помещения, являющегося предметом настоящего договора и устанавливается с момента подписания сторонами по настоящему договору Акта приема-передачи нежилого помещения и по 31.12.2007 г. Акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды нежилого помещения N 7322-ма от 12.12.06 г. был подписан 03.01.2007 г., следовательно, срок действия договора установлен сторонами с 03.01.2007 г. по 31.12.2007 г.
В соответствии с п. 5 договора аренды за указанное выше нежилое помещение на момент подписания сторонами определена арендная плата в сумме 1 600 руб. за каждый занимаемый Арендатором квадратный метр в месяц, что составляет сумму 69 760 руб. Стоимость арендной платы включает сумму коммунальных платежей.
01.03.2007 г. между Арендатором и Арендодателем подписано дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения N 7322-ма от 12.12.2006 г. об изменении размера арендной платы, согласно которому арендная плата составляет 2 100 руб. за каждый квадратный метр в месяц, что составляет 91 560 руб. за все нежилое помещение. Стоимость арендной платы включает сумму коммунальных платежей.
Пунктом 7 договора аренды предусмотрено изменение условий договора и его досрочное расторжение по согласованию сторон, что оформляется дополнительным соглашением или актом. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в соответствии с действующим законодательством РФ в случае нарушения другой стороной существенных условий договора. Существенными признаются условия, указанные в разделах 1,2,3,4,5.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 7.2 договор аренды расторгается в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии со статьей 450 частью 3 ГК РФ, в том числе, в случае необходимости использования представленных помещений для собственных производственных нужд Арендодателя с извещением Арендатора за 3 месяца.
Письмом N 14 от 18.04.2007 г. Арендодатель уведомил Арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 7.2 (подпункта 6) договора аренды.
Письмом N 35 от 17.07.2007 г. Арендодатель уведомил Арендатора о необходимости передачи занимаемого ею помещения 19.07.2007 г. по акту приема-передачи, в связи с односторонним расторжением договора. Арендодатель в этом же письме уведомил Арендатора о том, что с 19.07.2007 г. с 10 ч. 00 мин. начнутся ремонтные работы в месте размещения магазина на втором этаже ТК "Манеж".
Арендатор 18.07.2007 г. в ответ на письмо Арендодателя N 35 от 17.07.07 г. ответила отказом освободить арендуемую площадь.
По мнению ИП Ивановой Е.В., требование ответчика об освобождении помещения нарушает ее право на пользование помещением по имеющемуся договору N 7322-ма от 12.12.2006 г., так как досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон, а при отсутствии такового - только по решению суда. В связи с тем, что с 18.07.2007 г. ответчиком арендуемое помещение отгорожено пленкой и не доступно для покупателей, что препятствует осуществлению истцом торговой деятельности, ИП Иванова Е.В. обратилась с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.
Как предусмотрено пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
Суд апелляционной инстанции полагает, что при заключении договора аренды истцом и ответчиком между сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям, в том числе и по основаниям расторжения договора в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7.2).
Согласно части 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, оценив договор аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что стороны при заключении договора в пункте 7.2 определили как одно из оснований отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) необходимость использования предоставленных помещений для собственных производственных нужд Арендодателя с извещением Арендатора за три месяца.
В материалы дела ответчиком были представлены копии писем N 14 от 18.04.2007 г. об уведомлении истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 7.2 договора аренды и N 35 от 17.07.2007 г. об уведомлении истца о необходимости передачи занимаемого ею помещения 19.07.07 г. по акту приема-передачи в связи с односторонним расторжением договора.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанции установлено наличие обстоятельств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, в силу пункта 3 статьи 450 Кодекса договор считается расторгнутым, и соответствующего решения суда не требуется.
Кроме того, срок действия договора аренды N 7322-ма истек 31.12.2007 г. Истцом заявлен негаторный иск, который может быть удовлетворен лишь в рамках действия договора, то есть при наличии у истца установленного законом либо договором права владеть спорным имуществом. Поскольку в настоящее время таким правом истец не обладает, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует нормам статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, а обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами и не основаны на нормах права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 сентября 2007 года по делу N А 57-12913/07-36 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Васильевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)