Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Ивановой Н.Н.
при участии в заседании:
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д. 1, 302000) - Кудряшов С.Л. - (доверенность от 09.01.2013 года N 7/3, сроком до 31.12.2010),
- от Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1026701442283, ИНН 6729016458, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от ООО "Альфа Плюс" (ОГРН 1055741024460, Орловская область, Орловский район, д. Некрасовка, магазин N 16, 303000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 (судьи Семенюта Е.А., Сергуткина В.А., Донцова П.В.) по делу N А48-954/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению по муниципальному имуществу и землепользованию администрации города Орла (далее - Управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211, выраженного в письме от 09.11.2011 N 7436 (с учетом уточнения требований).
В качестве третьего лица в рассмотрении дела принимало участие Управление Росреестра по Орловской области.
Решением суда от 27.06.2012 заявленное требование удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2012 решение суда от 27.06.2012 отменено, в удовлетворении требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя Управления, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 23.06.2005 между Управлением (арендодатель) и ООО "Альфа Плюс" (арендатор) заключен договор N 0941 на аренду нежилого помещения площадью 58,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211. В силу п. 1.2 договора срок аренды определен с 01.06.2005 по 31.12.2006. Договор N 0941 государственную регистрацию не проходил.
Между Управлением и Обществом 20.01.2007 был заключен договор N 0947 на аренду вышеуказанного помещения на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007, дополнительным соглашением от 12.07.2007 к договору N 0947 срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2011.
10.10.2011 Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения N 114 по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211 в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", (далее - Закон N 159-ФЗ)
Рассмотрев данное заявление с приложенными документами, Управление в письме от 09.11.2011 N 7436 сообщило Обществу, что в соответствии с протоколом N 46 комиссией принято решение об отказе в реализации арендуемого имущества по следующим основаниям:
- 1. договор аренды от 23.06.2005 N 0941 сроком действия с 01.06.2005 по 31.12.2006 не прошел государственную регистрацию, таким образом, помещения находятся в арендном пользовании ООО "Альфа Плюс" менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ;
- 2) существует недоимка по арендной плате за землю в размере 7837,61 руб., не погашены пени в размере 2974,46 руб., также не погашены пени по арендной оплате за помещение в размере 500,45 рублей;
- 3) не представлен полный комплект документов, предусмотренный положением "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29 октября 2009 года N 53/873-ГС.
Считая отказ Управления, выраженный в письме от 09.11.2011 N 7436 незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Общества, счел установленным факт непрерывного нахождения арендуемого имущества во временном владении и пользовании ООО "Альфа Плюс" в течение более двух лет до даты вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ - 05.08.2008. Кроме того, суд пришел к выводу, что задолженность по пене (по арендной плате) в размере 500,45 руб. является незначительной, ответчиком не представлено доказательств взыскания данной суммы с заявителя в судебном порядке, в связи с чем, данный факт не может являться достаточным основанием для отказа в преимущественном праве выкупа помещения. Также суд принял во внимание бездействие ответчика по уведомлению заявителя о необходимости уплаты земельных платежей, и отсутствие доказательств взыскания данной суммы с заявителя в судебном порядке. В отношении непредставления полного комплекта документов, предусмотренных положением "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29 октября 2009 года N 53/873-ГС, суд указал, что соответствующая формулировка предполагает указание четких оснований, послуживших для принятия соответствующего решения, устранение которых позволит заявителю обратиться повторно для реализации принадлежащего ему по закону права.
Суд апелляционной инстанции, отменяет решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Общество не соответствует данному условию.
Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 года.
Договор аренды от 23.06.2005 N 0941 заключен на срок более года, но не прошел государственной регистрации, а, значит, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Тот факт, что Общество не могло зарегистрировать в ЕГРП договор аренды от 23.06.2005, так как не было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, не является основанием для признания договора аренды от 23.06.2005 заключенным. Общество не воспользовалось правом, предусмотренным п. 3 ст. 165 ГК РФ, - не обратилось в суд с заявлением об обязании Управления зарегистрировать первичное право и договор аренды.
При таких обстоятельствах Управление по праву отказало Обществу в реализации права на приобретение арендуемого помещения в собственность.
Расходы по государственной пошлине возложить на Общество в силу ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 по делу N А48-954/2012 оставить без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" в доход федерального бюджета 1000 рублей государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2013 ПО ДЕЛУ N А48-954/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2013 г. по делу N А48-954/2012
Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Ивановой Н.Н.
при участии в заседании:
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д. 1, 302000) - Кудряшов С.Л. - (доверенность от 09.01.2013 года N 7/3, сроком до 31.12.2010),
- от Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1026701442283, ИНН 6729016458, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от ООО "Альфа Плюс" (ОГРН 1055741024460, Орловская область, Орловский район, д. Некрасовка, магазин N 16, 303000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 (судьи Семенюта Е.А., Сергуткина В.А., Донцова П.В.) по делу N А48-954/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению по муниципальному имуществу и землепользованию администрации города Орла (далее - Управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211, выраженного в письме от 09.11.2011 N 7436 (с учетом уточнения требований).
В качестве третьего лица в рассмотрении дела принимало участие Управление Росреестра по Орловской области.
Решением суда от 27.06.2012 заявленное требование удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2012 решение суда от 27.06.2012 отменено, в удовлетворении требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя Управления, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 23.06.2005 между Управлением (арендодатель) и ООО "Альфа Плюс" (арендатор) заключен договор N 0941 на аренду нежилого помещения площадью 58,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211. В силу п. 1.2 договора срок аренды определен с 01.06.2005 по 31.12.2006. Договор N 0941 государственную регистрацию не проходил.
Между Управлением и Обществом 20.01.2007 был заключен договор N 0947 на аренду вышеуказанного помещения на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007, дополнительным соглашением от 12.07.2007 к договору N 0947 срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2011.
10.10.2011 Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения N 114 по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211 в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", (далее - Закон N 159-ФЗ)
Рассмотрев данное заявление с приложенными документами, Управление в письме от 09.11.2011 N 7436 сообщило Обществу, что в соответствии с протоколом N 46 комиссией принято решение об отказе в реализации арендуемого имущества по следующим основаниям:
- 1. договор аренды от 23.06.2005 N 0941 сроком действия с 01.06.2005 по 31.12.2006 не прошел государственную регистрацию, таким образом, помещения находятся в арендном пользовании ООО "Альфа Плюс" менее двух лет до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ;
- 2) существует недоимка по арендной плате за землю в размере 7837,61 руб., не погашены пени в размере 2974,46 руб., также не погашены пени по арендной оплате за помещение в размере 500,45 рублей;
- 3) не представлен полный комплект документов, предусмотренный положением "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29 октября 2009 года N 53/873-ГС.
Считая отказ Управления, выраженный в письме от 09.11.2011 N 7436 незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Общества, счел установленным факт непрерывного нахождения арендуемого имущества во временном владении и пользовании ООО "Альфа Плюс" в течение более двух лет до даты вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ - 05.08.2008. Кроме того, суд пришел к выводу, что задолженность по пене (по арендной плате) в размере 500,45 руб. является незначительной, ответчиком не представлено доказательств взыскания данной суммы с заявителя в судебном порядке, в связи с чем, данный факт не может являться достаточным основанием для отказа в преимущественном праве выкупа помещения. Также суд принял во внимание бездействие ответчика по уведомлению заявителя о необходимости уплаты земельных платежей, и отсутствие доказательств взыскания данной суммы с заявителя в судебном порядке. В отношении непредставления полного комплекта документов, предусмотренных положением "Об отчуждении недвижимого имущества муниципального образования "город Орел", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29 октября 2009 года N 53/873-ГС, суд указал, что соответствующая формулировка предполагает указание четких оснований, послуживших для принятия соответствующего решения, устранение которых позволит заявителю обратиться повторно для реализации принадлежащего ему по закону права.
Суд апелляционной инстанции, отменяет решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Общество не соответствует данному условию.
Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 года.
Договор аренды от 23.06.2005 N 0941 заключен на срок более года, но не прошел государственной регистрации, а, значит, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований заявителя.
Тот факт, что Общество не могло зарегистрировать в ЕГРП договор аренды от 23.06.2005, так как не было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, не является основанием для признания договора аренды от 23.06.2005 заключенным. Общество не воспользовалось правом, предусмотренным п. 3 ст. 165 ГК РФ, - не обратилось в суд с заявлением об обязании Управления зарегистрировать первичное право и договор аренды.
При таких обстоятельствах Управление по праву отказало Обществу в реализации права на приобретение арендуемого помещения в собственность.
Расходы по государственной пошлине возложить на Общество в силу ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 по делу N А48-954/2012 оставить без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа Плюс" в доход федерального бюджета 1000 рублей государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Н.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)