Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Л.Б.Шариповой
Судей: С.А.Логвиненко, И.А.Тарасова
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда": О.А.Апонюк, представитель, доверенность от 27.11.2012 б/н;
- от общества с ограниченной ответственностью "Людмила": Г.А.Лолаева, представитель, доверенность от 11.05.2013 б/н
рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"
на решение от 26.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013
по делу N А51-23667/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К.Калягин, в апелляционном суда судьи С.М.Синицына, А.В.Ветошкевич, Н.А.Скрипка
по иску общества с ограниченной ответственностью "Северная Звезда"
к обществу с ограниченной ответственностью "Людмила"
о расторжении договора аренды, об обязании освободить и передать нежилые помещения, о взыскании 1 011 507 руб. 10 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (далее - ООО "Северная звезда"; ОГРН 1052503126774, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Пограничная, 10) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Людмила" (далее - ООО "Людмила"; ОГРН 1022501285399, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 53) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.12.1998 N 2/95, об освобождении арендуемых нежилых помещений, о взыскании основного долга по внесению арендной платы за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в размере 669 184 руб., пеней, начисленных на сумму основного долга в соответствии с пунктом 4.1 договора за период с 01.07.2012 по 03.10.2012, в размере 342 323 руб. 10 коп.
Решением арбитражного суда от 26.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Северная звезда" просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального права (п. 1 ст. 452 ГК РФ), указывает на отсутствие необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и впоследствии его государственной регистрации. Полагает, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением рыночной стоимости права аренды (отчет оценщиков от 07.06.2012 N 12-01.569). В связи с чем указывает на наличие образовавшейся у ООО "Людмила" задолженности в размере 669 184 руб. и в этой связи оснований для расторжения договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Людмила" просит оставить решение от 26.12.2012, постановление от 03.04.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Северная звезда", ООО "Людмила" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель, Комитет) и ООО "Людмила" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.12.1998 N 2/95, в соответствии с которым на основании распоряжения председателя Комитета от 11.12.1998 N 509 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 53, общей площадью 243,3 кв. м для использования в целях "парикмахерская" (п. 1.1 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 15.12.2000.
Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы: 7 731 руб. 10 коп. без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 6.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.
В силу пункта 1.3 договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.01.1999 по 31.12.2003.
Дополнительным соглашением от 08.10.2003 срок действия договора продлен до 31.12.2013.
Договор аренды с изменением зарегистрирован в установленном порядке 29.12.2003.
Впоследствии в отношении указанного имущества между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (продавец) и ООО "Северная звезда" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.01.2006. Переход права собственности на имущество зарегистрирован в установленном порядке 17.05.2006.
В этой связи суды пришли к выводу о том, что в силу положений статей 223, 617 ГК РФ с 17.05.2006 к ООО "Северная Звезда" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 24.12.1998 N 2/95.
Уведомлением от 07.06.2012 N 11-п со ссылкой на отчет об оценке от 07.06.2012 N 12-01.569 "Об оценке рыночно обоснованной величины месячной арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений общей площадью 243,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 53" ООО "Северная звезда" сообщило арендатору об увеличении размера арендной платы за пользование арендуемыми помещениями до 342 323 руб. 10 коп. в месяц.
В свою очередь ООО "Людмила" письмом от 25.06.2012 отказалось вносить арендную плату в новом размере, ссылаясь на то, что договором аренды от 24.12.1998 не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы.
В связи с неоплатой ответчиком задолженности, образовавшейся вследствие начисления арендной платы в увеличенном размере, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав его ссылкой на статьи 309, 330, 450 (п. 2), 619 (п. 3), 622 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности соблюдения истцом порядка изменения условий договора о размере арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что, как считает истец, имело место в данном случае.
Отклоняя довод истца о наличии существенного нарушения ответчиком условий договора в виде невнесения им более двух раз подряд арендной платы в увеличенном размере и образовавшейся в связи с этим задолженности в размере 669 184 руб., суды исходили из того, что в установленном порядке изменения в договор аренды в части размера арендной платы не были внесены.
Так, в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В этой связи суды, установив, что пунктом 3.1 договора аренды арендная плата определена в твердом размере, механизм ее исчисления сторонами не согласован; что пунктом 6.3 договора аренды стороны определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра условия о цене договора, и данный пункт договора не свидетельствует о том, что размер арендной платы подлежит автоматическому изменению в случае направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, пришли к выводу о том, что в данном случае соглашение об изменении размера арендной платы должно носить двусторонний характер и подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку доказательства наличия такого соглашения не были представлены в материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии у истца оснований требовать внесения арендной платы в увеличенном размере и, как следствие, к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, освобождении спорных помещений, взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее оплаты.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
В этой связи отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств, что в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного, основания для отмены решения от 26.12.2012, постановления от 03.04.2013 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 по делу N А51-23667/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Б.ШАРИПОВА
Судьи
С.А.ЛОГВИНЕНКО
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 25.07.2013 N Ф03-3055/2013 ПО ДЕЛУ N А51-23667/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N Ф03-3055/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Л.Б.Шариповой
Судей: С.А.Логвиненко, И.А.Тарасова
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда": О.А.Апонюк, представитель, доверенность от 27.11.2012 б/н;
- от общества с ограниченной ответственностью "Людмила": Г.А.Лолаева, представитель, доверенность от 11.05.2013 б/н
рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"
на решение от 26.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013
по делу N А51-23667/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К.Калягин, в апелляционном суда судьи С.М.Синицына, А.В.Ветошкевич, Н.А.Скрипка
по иску общества с ограниченной ответственностью "Северная Звезда"
к обществу с ограниченной ответственностью "Людмила"
о расторжении договора аренды, об обязании освободить и передать нежилые помещения, о взыскании 1 011 507 руб. 10 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (далее - ООО "Северная звезда"; ОГРН 1052503126774, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Пограничная, 10) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Людмила" (далее - ООО "Людмила"; ОГРН 1022501285399, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 53) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.12.1998 N 2/95, об освобождении арендуемых нежилых помещений, о взыскании основного долга по внесению арендной платы за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в размере 669 184 руб., пеней, начисленных на сумму основного долга в соответствии с пунктом 4.1 договора за период с 01.07.2012 по 03.10.2012, в размере 342 323 руб. 10 коп.
Решением арбитражного суда от 26.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Северная звезда" просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального права (п. 1 ст. 452 ГК РФ), указывает на отсутствие необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и впоследствии его государственной регистрации. Полагает, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением рыночной стоимости права аренды (отчет оценщиков от 07.06.2012 N 12-01.569). В связи с чем указывает на наличие образовавшейся у ООО "Людмила" задолженности в размере 669 184 руб. и в этой связи оснований для расторжения договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Людмила" просит оставить решение от 26.12.2012, постановление от 03.04.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Северная звезда", ООО "Людмила" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель, Комитет) и ООО "Людмила" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.12.1998 N 2/95, в соответствии с которым на основании распоряжения председателя Комитета от 11.12.1998 N 509 арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 53, общей площадью 243,3 кв. м для использования в целях "парикмахерская" (п. 1.1 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 15.12.2000.
Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы: 7 731 руб. 10 коп. без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 6.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.
В силу пункта 1.3 договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.01.1999 по 31.12.2003.
Дополнительным соглашением от 08.10.2003 срок действия договора продлен до 31.12.2013.
Договор аренды с изменением зарегистрирован в установленном порядке 29.12.2003.
Впоследствии в отношении указанного имущества между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (продавец) и ООО "Северная звезда" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.01.2006. Переход права собственности на имущество зарегистрирован в установленном порядке 17.05.2006.
В этой связи суды пришли к выводу о том, что в силу положений статей 223, 617 ГК РФ с 17.05.2006 к ООО "Северная Звезда" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 24.12.1998 N 2/95.
Уведомлением от 07.06.2012 N 11-п со ссылкой на отчет об оценке от 07.06.2012 N 12-01.569 "Об оценке рыночно обоснованной величины месячной арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений общей площадью 243,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 53" ООО "Северная звезда" сообщило арендатору об увеличении размера арендной платы за пользование арендуемыми помещениями до 342 323 руб. 10 коп. в месяц.
В свою очередь ООО "Людмила" письмом от 25.06.2012 отказалось вносить арендную плату в новом размере, ссылаясь на то, что договором аренды от 24.12.1998 не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы.
В связи с неоплатой ответчиком задолженности, образовавшейся вследствие начисления арендной платы в увеличенном размере, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав его ссылкой на статьи 309, 330, 450 (п. 2), 619 (п. 3), 622 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности соблюдения истцом порядка изменения условий договора о размере арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что, как считает истец, имело место в данном случае.
Отклоняя довод истца о наличии существенного нарушения ответчиком условий договора в виде невнесения им более двух раз подряд арендной платы в увеличенном размере и образовавшейся в связи с этим задолженности в размере 669 184 руб., суды исходили из того, что в установленном порядке изменения в договор аренды в части размера арендной платы не были внесены.
Так, в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В этой связи суды, установив, что пунктом 3.1 договора аренды арендная плата определена в твердом размере, механизм ее исчисления сторонами не согласован; что пунктом 6.3 договора аренды стороны определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра условия о цене договора, и данный пункт договора не свидетельствует о том, что размер арендной платы подлежит автоматическому изменению в случае направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, пришли к выводу о том, что в данном случае соглашение об изменении размера арендной платы должно носить двусторонний характер и подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку доказательства наличия такого соглашения не были представлены в материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии у истца оснований требовать внесения арендной платы в увеличенном размере и, как следствие, к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, освобождении спорных помещений, взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее оплаты.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
В этой связи отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств, что в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного, основания для отмены решения от 26.12.2012, постановления от 03.04.2013 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 по делу N А51-23667/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Б.ШАРИПОВА
Судьи
С.А.ЛОГВИНЕНКО
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)