Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "25" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Жаткиной С.А., Самохваловой А.Ю.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Монаховой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН" Кручинина Алексея Сергеевича
на определение Арбитражного суда Саратовской области от "11" июля 2013 по делу N А57-26869/09, принятое судьей Поляковым С.В.,
по заявлению Чеховской Галины Викторовны
о признании права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102,72 кв. м, на 3 этаже, блок секция 2А, в жилом доме по адресу: город Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный
в рамках дела по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича (Саратовская область, Саратовский район, пос. Сергиевский)
к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (г. Саратов, ИНН 6452044318, ОГРН 10264002676410)
о признании несостоятельным (банкротом)
при участии в судебном заседании Чеховской Галины Викторовны, представителя Чеховской Галины Викторовны Парфеновой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 20 марта 2012 года
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Чеховская Галина Викторовна (далее - Чеховская Г.В.) с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение - трехкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102, 72 кв. м, на 3 этаже, в блок - секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации Чеховская Г.В. уточнила заявленные требования, просила признать право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, фактический N 183, общей площадью 98,1 кв. м, на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. Судом уточнения приняты.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июля 2013 года признаны за Чеховской Г.В. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N 183, общей площадью 98,1 кв. м, на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинин А.С. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Чеховская Г.В. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенных к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 21 августа 2013 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12 марта 2001 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (застройщик), Чеховской Г.В. (дольщик) заключен договор N 196 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Зарубина 84/90, согласно которому, застройщик обязуется по окончанию строительства передать дольщику право собственности на выделенную долю. Общая стоимость доли, согласно договору, составляет 374 164 руб.
Исполнение Чеховской Г.В. денежных обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 марта 2001 года N 129 га сумму 374 164 руб.
02 марта 2006 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Чеховской Г.В. подписано дополнительное соглашение к договору от 12 марта 2001 года N 196, согласно которому, вместо жилого помещения, указанного в договоре долевого участия в строительстве, участнику будет предоставлена трехкомнатная квартира, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102,72 кв. м, на 3 этаже, в блок - секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный.
01 марта 2012 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Чеховской Г.В. подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" передает, а Чеховская Г.В. принимает трехкомнатную квартиру, фактический N 183, общей площадью 98,1 кв. м на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Полагая, что ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" обязано передать квартиру в собственность, Чеховская Г.В. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.
Распоряжением от 06 июня 2011 года данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
В материалах дела имеется акт приема-передачи от 01 марта 2012 года, согласно которому, застройщик фактически передал участникам строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору от 12 марта 2001 года N 196.
Заключив договор от 12 марта 2001 года N 196 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с дольщиком, ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Чеховской Г.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор от 12 марта 2001 года N 196 со стороны Чеховской Г.В. исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Чеховской Г.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредиторов на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в размере, установленном договором, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Чеховской Г.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Чеховской Г.В. права должника не нарушает.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы подателя апелляционной жалобы о том, что недопустимо принимать в качестве доказательства акт от 01 марта 2012 года.
Факт владения спорной квартирой Чеховской Г.В. подателем апелляционной жалобы не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Между тем, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны возражения заявленным требованиям, лежит на заявителе жалобы.
Конкурсным управляющим Кручининым А.С. акт приема-передачи от 01 марта 2012 года не оспорен, о фальсификации акта не заявлено.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается участниками процесса, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов (постановление ФАС ПО от 11 июня 2013 года по делу А57-26869/2009).
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина Алексея Сергеевича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
С.А.САМОХВАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена "19" сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "25" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Жаткиной С.А., Самохваловой А.Ю.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Монаховой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН" Кручинина Алексея Сергеевича
на определение Арбитражного суда Саратовской области от "11" июля 2013 по делу N А57-26869/09, принятое судьей Поляковым С.В.,
по заявлению Чеховской Галины Викторовны
о признании права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102,72 кв. м, на 3 этаже, блок секция 2А, в жилом доме по адресу: город Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный
в рамках дела по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича (Саратовская область, Саратовский район, пос. Сергиевский)
к обществу с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (г. Саратов, ИНН 6452044318, ОГРН 10264002676410)
о признании несостоятельным (банкротом)
при участии в судебном заседании Чеховской Галины Викторовны, представителя Чеховской Галины Викторовны Парфеновой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 20 марта 2012 года
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12 января 2013 года.
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Чеховская Галина Викторовна (далее - Чеховская Г.В.) с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение - трехкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102, 72 кв. м, на 3 этаже, в блок - секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации Чеховская Г.В. уточнила заявленные требования, просила признать право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, фактический N 183, общей площадью 98,1 кв. м, на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8. Судом уточнения приняты.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июля 2013 года признаны за Чеховской Г.В. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N 183, общей площадью 98,1 кв. м, на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с указанным определением суда, конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинин А.С. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Чеховская Г.В. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенных к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 21 августа 2013 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12 марта 2001 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (застройщик), Чеховской Г.В. (дольщик) заключен договор N 196 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Зарубина 84/90, согласно которому, застройщик обязуется по окончанию строительства передать дольщику право собственности на выделенную долю. Общая стоимость доли, согласно договору, составляет 374 164 руб.
Исполнение Чеховской Г.В. денежных обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 марта 2001 года N 129 га сумму 374 164 руб.
02 марта 2006 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Чеховской Г.В. подписано дополнительное соглашение к договору от 12 марта 2001 года N 196, согласно которому, вместо жилого помещения, указанного в договоре долевого участия в строительстве, участнику будет предоставлена трехкомнатная квартира, номер по предварительному плану 15, общей площадью 102,72 кв. м, на 3 этаже, в блок - секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Общественный центр, пос. Юбилейный.
01 марта 2012 года между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и Чеховской Г.В. подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" передает, а Чеховская Г.В. принимает трехкомнатную квартиру, фактический N 183, общей площадью 98,1 кв. м на 3 этаже, в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Полагая, что ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" обязано передать квартиру в собственность, Чеховская Г.В. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.
Распоряжением от 06 июня 2011 года данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
В материалах дела имеется акт приема-передачи от 01 марта 2012 года, согласно которому, застройщик фактически передал участникам строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору от 12 марта 2001 года N 196.
Заключив договор от 12 марта 2001 года N 196 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с дольщиком, ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Чеховской Г.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор от 12 марта 2001 года N 196 со стороны Чеховской Г.В. исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Чеховской Г.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредиторов на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в размере, установленном договором, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Чеховской Г.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Чеховской Г.В. права должника не нарушает.
Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы подателя апелляционной жалобы о том, что недопустимо принимать в качестве доказательства акт от 01 марта 2012 года.
Факт владения спорной квартирой Чеховской Г.В. подателем апелляционной жалобы не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Между тем, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны возражения заявленным требованиям, лежит на заявителе жалобы.
Конкурсным управляющим Кручининым А.С. акт приема-передачи от 01 марта 2012 года не оспорен, о фальсификации акта не заявлено.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается участниками процесса, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов (постановление ФАС ПО от 11 июня 2013 года по делу А57-26869/2009).
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" Кручинина Алексея Сергеевича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
С.А.САМОХВАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)