Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (ОГРН 1036758307332; ИНН 6731042110) - директора Крючкова О.Э. (решение от 02.10.2012 N 3, протокол от 21.02.2003 N 1), представителя Страхова Р.Н. (доверенность от 30.06.2012), от ответчиков - администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) - представителя Шрайбер О.В. (доверенность от 09.01.2013 N 1-09), муниципального образования "Город Смоленск" в лице финансово-казначейского управления администрации г. Смоленска (ОГРН 1086731003226, ИНН 6730075200) - представителя Мамонтовой Н.В. (доверенность от 26.12.2012 N 1056/19), рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елена" и администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-5546/2012 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Администрация города Смоленска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елена" (далее - ООО "ТД "Елена") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 570 204 рубля 07 копеек, пени в сумме 410 424 рубля 68 копеек, обязании освободить нежилое помещение и передать ключи от него.
В свою очередь ООО "ТД "Елена" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска и муниципальному образованию "город Смоленск" в лице финансово-казначейского управления администрации г. Смоленска (далее - финансовое управление) с заявлением о взыскании убытков в размере 7 618 017 рублей 99 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 351 927 рублей 92 копеек, компенсации морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
В порядке пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.09.2012 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 в удовлетворении требований ООО "ТД "Елена" отказано. Требования администрации города Смоленска удовлетворены частично. С ООО "ТД "Елена" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период апрель - июль 2012 года в размере 570 204 рубля 07 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 05.02.2010 по 01.08.2012 в размере 365 978 рублей 41 копейка. В удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06, обязании освободить нежилое помещение и передать ключи от него судом отказано.
ООО "ТД "Елена" и администрация в апелляционных жалобах, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просили его отменить в обжалуемых частях и принять по делу в обжалуемых частях новый судебный акт.
Администрация в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность решения в части отказа в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06 и обязании ООО "Торговый дом "Елена" освободить нежилое помещение площадью 256,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9, и передать ключи от него администрации города Смоленска в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
ООО "ТД "Елена" в апелляционной жалобе просит изменить договор аренды на основании порядка определения арендной платы (решение Смоленского городского совета от 27.02.2004. N 806 "Об утверждении порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности").
Просит отменить решение суда в части отказа обществу в удовлетворении его требований о взыскании убытков размере 7 618 017 рублей 99 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 351 927 рублей 92 копеек, компенсации морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
В редакции указанной в апелляционной жалобе, так как имеют место его существенные изменения другой стороной, следствием чего ООО "ТД "Елена" нанесен, и повлечет за собой еще больший ущерб, в случае расторжения договора, или сохранение его в настоящем содержании.
ООО "ТД "Елена" представило отзыв на апелляционную жалобу администрации.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу ООО "ТД "Елена".
Финансовое управление представило отзывы на апелляционные жалобы ООО "ТД "Елена" и администрации.
В судебном заседании представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа обществу в удовлетворении его требований, а апелляционную жалобу - удовлетворить. Возражал по апелляционной жалобе администрации, по основаниям указанным в письменном отзыве.
Представитель администрации доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа администрации в удовлетворении ее требований о расторжении договора аренды и обязании общество освободить спорное нежилое помещение, а апелляционную жалобу - удовлетворить. Возражал по апелляционной жалобе ООО "ТД "Елена", по основаниям указанным в письменном отзыве.
Представитель финансового управления поддержал доводы апелляционной жалобы администрации, возражал по апелляционной жалобе ООО "ТД "Елена", по основаниям указанным в письменных отзывах.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 25.10.2006 между администрацией города Смоленска и ООО "Торговый дом "Елена" заключен договор N 2515/06 аренды нежилого помещения, площадью 256,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9 для использования под аптеку. Указанный договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 17.12.2007 (том 1, л.д. 24-28).
Срок действия договора определен с 01.11.2006 по 31.12.2009 (пункт 1.1.2 договора).
Соглашением от 09.11.2009 об изменении условий договора срок действия договора установлен с 01.11.2006 по 01.07.2015. Указанное соглашение зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 26.04.2010 (том 1, л.д. 32).
Соглашением от 09.02.2007 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 816 779 рублей 84 копейки в год (68 064 рубля 99 копеек ежемесячно, том 1, л.д. 38).
Соглашением от 29.01.2008 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 991 362 рубля 67 копеек в год (по 82 613 рублей 56 копеек ежемесячно, том 1, л.д. 37).
Соглашением от 27.01.2009 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2009 и составляет 1 102 086 рублей 29 копеек в год (91 840 рублей 52 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 36).
Соглашением от 25.01.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2010 и составляет 1 561 074 рубля 33 копейки в год (130 089 рублей 53 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 35).
Соглашением от 21.12.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2011 и составляет 1 606 136 рублей 27 копеек в год (133 844 рубля 63 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 34).
Соглашением от 28.12.2011 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2012 и составляет 1 775 118 рублей 54 копейки в год (147 926 рублей 54 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 33).
Арендная плата ООО "ТД "Елена" в 2009, 2010, 2011 вносилась с нарушением сроков внесения платежей, предусмотренных п. 3.2. договора, а с апреля 2012 года в добровольном порядке не вносилась вообще, в результате чего по расчету администрации задолженность ООО "ТД "Елена" по арендной плате за период апрель - июль 2012 года составила 570 204 рубля 07 копеек.
За нарушение сроков внесения арендной платы за 2009, 2010, 2011, 2012 годы администрацией в отношении ООО "ТД "Елена" была начислена пеня в размере 410 424 рубля 68 копеек.
В связи с неудовлетворением ООО "ТД "Елена" в добровольном порядке направленной в его адрес претензии о погашении задолженности (том 1, л.д. 39-41) администрация обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной пени, расторжении договора аренды по основаниям, установленным подпунктом 3 статьи 619 ГК РФ, пунктом 5.2 договора аренды (невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд).
ООО "ТД "Елена" в свою очередь, ссылаясь на неправомерные действия органа местного самоуправления при передаче в аренду имущества (а именно, необоснованное определение подлежащей применению ставки арендной платы), обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о взыскании с муниципального образования убытков в виде излишне внесенной за период 2006-2012 год арендной платы в размере 7 618 017 рублей 99 копеек (в том числе, НДС - 1 371 243 рубля 24 копейки), процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предъявленных ко взысканию убытков, в размере 3 351 927 рублей 92 копейки, морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
Частично удовлетворяя исковые требования администрации города Смоленска и отказывая в удовлетворении требований ООО "ТД "Елена" суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела факта неуплаты арендатором арендных платежей за период апрель - июль 2012 года в размере 570 204 рубля 07 копеек, а также недоказанностью факта нарушения со стороны арендодателя порядка определения подлежащей уплате ООО "ТД "Елена" арендной платы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06 и обязании ООО "Торговый дом "Елена" освободить нежилое помещение и передать ключи суд первой инстанции основывался на принципе соблюдения баланса публичных и частных интересов. При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что невнесение арендной платы за период с апреля по июль 2012 года вызвано не умышленным уклонением арендатора от внесения арендной платы, а существующими между сторонами разногласиями о размере подлежащей внесению арендной платы.
Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Заключение договора аренды от 25.10.2006 N 2515 на определенных договором условиях для истца и ответчика обязательным не являлось, а было добровольным волеизъявлением сторон.
Стороны, заключив указанный договор аренды на условиях внесения арендной платы по ставкам, установленным данным договором, с возможностью изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города, реализовали право, предусмотренное пунктом 1 статьи 421 ГК РФ.
Оплачивая арендную плату в размере, предусмотренном договором аренды, подписанными соглашениями к нему, арендатор исполнял возложенную на него законом и договором обязанность. Порядок определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности города Смоленска (далее по тексту - порядок), утвержден решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Пунктом 1 порядка определена формула расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, согласно которой ставка арендной платы за 1 кв. м корректируется коэффициентами в зависимости от вида деятельности, износа помещения, коэффициента размещения и т.д.
Согласно порядку размер арендной платы при заключении договоров производится по формуле: Ап=Сс х S х Киз х Кр х Кз х Кто х Кд х Кк, где Сс - ставка арендной платы недвижимого имущества, S - площадь помещения, Киз - коэффициент износа, Кр - коэффициент размещения помещения, Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности, Кто - коэффициент технического обустройства, Кд - коэффициент вида деятельности, Кк - корректирующий коэффициент.
При этом, Сс - это ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества, утвержденная постановлением администрации города Смоленска, на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья.
Таким образом, исходя из буквального толкования пункта 1 порядка, ставка арендной платы утверждается на его основании, а не равна стоимости строительства 1 кв. м жилья, и тем более не равна стоимости 1 кв. м жилья конкретного здания.
Как следует из материалов дела, на основании утвержденных ежегодными приказами Минрегионразвития нормативов стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации, постановлениями главы города Смоленска от 05.12.2005 N 3399, от 10.11.2006 N 3514, от 21.11.2007 N 565, от 25.11.2008 N 587, от 15.12.2009 N 539, установлены ставки арендной платы на недвижимое имущество на 2006 год в размере 12 430 рублей, на 2007 год - 15 860 рублей, на 2008 год - 19 250 рублей, на 2009 год - 21 400 рублей, на 2010-24 250 рублей.
Постановлениями Администрации города Смоленска от 13.12.2010 N 765-адм, от 23.12.2011 N 2485-адм установлена ставка арендной платы на недвижимое имущество на 2011 в размере 24 950 рублей, на 2012-27 575 рублей.
Как правомерно установлено судом области и следует из заключенных сторонами соглашений о размере арендной платы, именно указанные показатели применены при расчете арендной платы.
Данные правовые акты органа местного самоуправления не оспорены, не признаны недействительными.
Указанный ООО "ТД "Елена" в апелляционной жалобе приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" в сложившихся правоотношениях не подлежит применению, так как согласно пункту 1.2 методики она носит рекомендательный характер.
Пунктом 1.2 договора аренды определено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемом органом местного самоуправления города Смоленска. Пунктами 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали размер, порядок уплаты арендной платы, а также установили право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В последующем, ежегодно сторонами заключались дополнительные соглашения к настоящему договору об изменении размеров арендной платы (соглашения от 09.02.2007, от 29.01.2008, от 27.01.2009, от 25.01.2010, от 21.12.2010, от 28.12.2011).
При этом до апреля 2012 года ООО "ТД "Елена" уплачивало арендную плату в размере, установленном указанными соглашениями.
Никакой неопределенности по исполнению условий договора аренды между сторонами не возникало. Никаких разногласий при заключении дополнительного соглашений к договору аренды в отношении установления размера арендной платы на очередной календарный год между сторонами также не возникало.
Довод апелляционной жалобы ООО "ТД "Елена" о необходимости изменения договора в редакции, указанной в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции на основании части 7 статьи 268 АПК РФ отклоняется, поскольку это является новым требованием.
Иные доводы ООО "Торговый дом "Елена", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана правильная, надлежащая правовая оценка, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, в том числе и с нормативными правовыми актами органа местного самоуправления города Смоленска, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Апелляционный суд считает необоснованной также апелляционную жалобу администрации по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела в адрес ООО "ТД "Елена" в связи с нарушением обществом сроков внесения арендных платежей по договору аренды направлялись претензии от 16.01.2012 исх. N 24-175, от 14.03.2012 исх. N 24-1701, от 13.04.2012 исх. N 7-1792, от 16.07.2012 исх. N 24-5027 (том 1, л.д. 128, 130, 133, 143-144).
В претензиях от 16.01.2012 и от 14.03.2012 (том 1, л.д. 128, 130) управление администрации требовало от ООО "ТД "Елена" погасить образовавшуюся задолженность за декабрь 2011 года и январь 2012 года. Требования о расторжении договора аренды не предъявляла.
В претензии от 13.04.2012 (том 1, л.д. 133) управление требовало от ООО "ТД "Елена" погасить задолженность по договору аренды по состоянию на 12.04.2012 (январь - март 2012 года).
Одновременно в данной претензии заявлено требование о расторжении договора аренды. Причем, как следует из данного документа проект соглашения о расторжении договора аренды к нему не прикладывался, в приложении указан только расчет пени.
Данная претензия не может быть расценена в качестве надлежащего доказательства по расторжению договора аренды, поскольку как следует из материалов дела (журнала проводок по расчетному счету ответчика, том 1, л.д. 42-51), искового заявления управления о взыскании с ответчика задолженности начиная с апреля 2012 года) задолженность у ответчика по арендным платежам по март 2012 года отсутствует.
Расторжение договора по данной претензии при отсутствии задолженности, которая зафиксирована в данном документе (по состоянию на 12.04.2012 в размере 475 715 рублей 77 копеек) является необоснованным.
По претензии от 16.07.2012 исх. N 24-5027 (том 1, л.д. 143-144) управлением одновременно предъявляется требование к ответчику о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 12.07.2012 в размере 570 204 рубля 07 копеек (за период с апреля по июнь 2012 года) до 31.07.2012 и о расторжении договора аренды.
По смыслу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Администрацией не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В направленном обществу предупреждении ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате до 31.07.2012. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось. В письме от 31.07.2012 обществу сразу же предложено расторгнуть договор, то есть с момента получения рассматриваемого требования, что не согласуется с положениями статьи 619 ГК РФ.
В материалах дела отсутствует требование администрации к обществу о расторжении договора после 31.07.2012 (истечения срока для добровольного погашения задолженности).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы администрации о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении ее требования о расторжении договора аренды, обязании передать недвижимое имущество и ключи, отклоняются.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционных жалоб не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителей апелляционных жалоб.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы ООО "ТД "Елена" в сумме 2 тыс. рублей относятся на заявителя, и подлежат взысканию в федеральный бюджет, в связи с ранее предоставляемой отсрочкой уплаты государственной пошлины.
Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы администрацией относится на заявителя, которая в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-5546/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (ОГРН 1036758307332; ИНН 6731042110) в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2013 ПО ДЕЛУ N А62-5546/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2013 г. по делу N А62-5546/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (ОГРН 1036758307332; ИНН 6731042110) - директора Крючкова О.Э. (решение от 02.10.2012 N 3, протокол от 21.02.2003 N 1), представителя Страхова Р.Н. (доверенность от 30.06.2012), от ответчиков - администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) - представителя Шрайбер О.В. (доверенность от 09.01.2013 N 1-09), муниципального образования "Город Смоленск" в лице финансово-казначейского управления администрации г. Смоленска (ОГРН 1086731003226, ИНН 6730075200) - представителя Мамонтовой Н.В. (доверенность от 26.12.2012 N 1056/19), рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елена" и администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-5546/2012 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Администрация города Смоленска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елена" (далее - ООО "ТД "Елена") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 570 204 рубля 07 копеек, пени в сумме 410 424 рубля 68 копеек, обязании освободить нежилое помещение и передать ключи от него.
В свою очередь ООО "ТД "Елена" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска и муниципальному образованию "город Смоленск" в лице финансово-казначейского управления администрации г. Смоленска (далее - финансовое управление) с заявлением о взыскании убытков в размере 7 618 017 рублей 99 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 351 927 рублей 92 копеек, компенсации морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
В порядке пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Смоленской области от 18.09.2012 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 в удовлетворении требований ООО "ТД "Елена" отказано. Требования администрации города Смоленска удовлетворены частично. С ООО "ТД "Елена" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период апрель - июль 2012 года в размере 570 204 рубля 07 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 05.02.2010 по 01.08.2012 в размере 365 978 рублей 41 копейка. В удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06, обязании освободить нежилое помещение и передать ключи от него судом отказано.
ООО "ТД "Елена" и администрация в апелляционных жалобах, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просили его отменить в обжалуемых частях и принять по делу в обжалуемых частях новый судебный акт.
Администрация в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность решения в части отказа в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06 и обязании ООО "Торговый дом "Елена" освободить нежилое помещение площадью 256,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9, и передать ключи от него администрации города Смоленска в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
ООО "ТД "Елена" в апелляционной жалобе просит изменить договор аренды на основании порядка определения арендной платы (решение Смоленского городского совета от 27.02.2004. N 806 "Об утверждении порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности").
Просит отменить решение суда в части отказа обществу в удовлетворении его требований о взыскании убытков размере 7 618 017 рублей 99 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 351 927 рублей 92 копеек, компенсации морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
В редакции указанной в апелляционной жалобе, так как имеют место его существенные изменения другой стороной, следствием чего ООО "ТД "Елена" нанесен, и повлечет за собой еще больший ущерб, в случае расторжения договора, или сохранение его в настоящем содержании.
ООО "ТД "Елена" представило отзыв на апелляционную жалобу администрации.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу ООО "ТД "Елена".
Финансовое управление представило отзывы на апелляционные жалобы ООО "ТД "Елена" и администрации.
В судебном заседании представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа обществу в удовлетворении его требований, а апелляционную жалобу - удовлетворить. Возражал по апелляционной жалобе администрации, по основаниям указанным в письменном отзыве.
Представитель администрации доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа администрации в удовлетворении ее требований о расторжении договора аренды и обязании общество освободить спорное нежилое помещение, а апелляционную жалобу - удовлетворить. Возражал по апелляционной жалобе ООО "ТД "Елена", по основаниям указанным в письменном отзыве.
Представитель финансового управления поддержал доводы апелляционной жалобы администрации, возражал по апелляционной жалобе ООО "ТД "Елена", по основаниям указанным в письменных отзывах.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 25.10.2006 между администрацией города Смоленска и ООО "Торговый дом "Елена" заключен договор N 2515/06 аренды нежилого помещения, площадью 256,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9 для использования под аптеку. Указанный договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 17.12.2007 (том 1, л.д. 24-28).
Срок действия договора определен с 01.11.2006 по 31.12.2009 (пункт 1.1.2 договора).
Соглашением от 09.11.2009 об изменении условий договора срок действия договора установлен с 01.11.2006 по 01.07.2015. Указанное соглашение зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 26.04.2010 (том 1, л.д. 32).
Соглашением от 09.02.2007 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 816 779 рублей 84 копейки в год (68 064 рубля 99 копеек ежемесячно, том 1, л.д. 38).
Соглашением от 29.01.2008 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 991 362 рубля 67 копеек в год (по 82 613 рублей 56 копеек ежемесячно, том 1, л.д. 37).
Соглашением от 27.01.2009 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2009 и составляет 1 102 086 рублей 29 копеек в год (91 840 рублей 52 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 36).
Соглашением от 25.01.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2010 и составляет 1 561 074 рубля 33 копейки в год (130 089 рублей 53 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 35).
Соглашением от 21.12.2010 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2011 и составляет 1 606 136 рублей 27 копеек в год (133 844 рубля 63 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 34).
Соглашением от 28.12.2011 стороны установили, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2012 и составляет 1 775 118 рублей 54 копейки в год (147 926 рублей 54 копейки ежемесячно, том 1, л.д. 33).
Арендная плата ООО "ТД "Елена" в 2009, 2010, 2011 вносилась с нарушением сроков внесения платежей, предусмотренных п. 3.2. договора, а с апреля 2012 года в добровольном порядке не вносилась вообще, в результате чего по расчету администрации задолженность ООО "ТД "Елена" по арендной плате за период апрель - июль 2012 года составила 570 204 рубля 07 копеек.
За нарушение сроков внесения арендной платы за 2009, 2010, 2011, 2012 годы администрацией в отношении ООО "ТД "Елена" была начислена пеня в размере 410 424 рубля 68 копеек.
В связи с неудовлетворением ООО "ТД "Елена" в добровольном порядке направленной в его адрес претензии о погашении задолженности (том 1, л.д. 39-41) администрация обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной пени, расторжении договора аренды по основаниям, установленным подпунктом 3 статьи 619 ГК РФ, пунктом 5.2 договора аренды (невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд).
ООО "ТД "Елена" в свою очередь, ссылаясь на неправомерные действия органа местного самоуправления при передаче в аренду имущества (а именно, необоснованное определение подлежащей применению ставки арендной платы), обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о взыскании с муниципального образования убытков в виде излишне внесенной за период 2006-2012 год арендной платы в размере 7 618 017 рублей 99 копеек (в том числе, НДС - 1 371 243 рубля 24 копейки), процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предъявленных ко взысканию убытков, в размере 3 351 927 рублей 92 копейки, морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
Частично удовлетворяя исковые требования администрации города Смоленска и отказывая в удовлетворении требований ООО "ТД "Елена" суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела факта неуплаты арендатором арендных платежей за период апрель - июль 2012 года в размере 570 204 рубля 07 копеек, а также недоказанностью факта нарушения со стороны арендодателя порядка определения подлежащей уплате ООО "ТД "Елена" арендной платы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.10.2006 N 2515/06 и обязании ООО "Торговый дом "Елена" освободить нежилое помещение и передать ключи суд первой инстанции основывался на принципе соблюдения баланса публичных и частных интересов. При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что невнесение арендной платы за период с апреля по июль 2012 года вызвано не умышленным уклонением арендатора от внесения арендной платы, а существующими между сторонами разногласиями о размере подлежащей внесению арендной платы.
Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Заключение договора аренды от 25.10.2006 N 2515 на определенных договором условиях для истца и ответчика обязательным не являлось, а было добровольным волеизъявлением сторон.
Стороны, заключив указанный договор аренды на условиях внесения арендной платы по ставкам, установленным данным договором, с возможностью изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города, реализовали право, предусмотренное пунктом 1 статьи 421 ГК РФ.
Оплачивая арендную плату в размере, предусмотренном договором аренды, подписанными соглашениями к нему, арендатор исполнял возложенную на него законом и договором обязанность. Порядок определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности города Смоленска (далее по тексту - порядок), утвержден решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Пунктом 1 порядка определена формула расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, согласно которой ставка арендной платы за 1 кв. м корректируется коэффициентами в зависимости от вида деятельности, износа помещения, коэффициента размещения и т.д.
Согласно порядку размер арендной платы при заключении договоров производится по формуле: Ап=Сс х S х Киз х Кр х Кз х Кто х Кд х Кк, где Сс - ставка арендной платы недвижимого имущества, S - площадь помещения, Киз - коэффициент износа, Кр - коэффициент размещения помещения, Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности, Кто - коэффициент технического обустройства, Кд - коэффициент вида деятельности, Кк - корректирующий коэффициент.
При этом, Сс - это ставка арендной платы за 1 кв. м недвижимого имущества, утвержденная постановлением администрации города Смоленска, на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья.
Таким образом, исходя из буквального толкования пункта 1 порядка, ставка арендной платы утверждается на его основании, а не равна стоимости строительства 1 кв. м жилья, и тем более не равна стоимости 1 кв. м жилья конкретного здания.
Как следует из материалов дела, на основании утвержденных ежегодными приказами Минрегионразвития нормативов стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации, постановлениями главы города Смоленска от 05.12.2005 N 3399, от 10.11.2006 N 3514, от 21.11.2007 N 565, от 25.11.2008 N 587, от 15.12.2009 N 539, установлены ставки арендной платы на недвижимое имущество на 2006 год в размере 12 430 рублей, на 2007 год - 15 860 рублей, на 2008 год - 19 250 рублей, на 2009 год - 21 400 рублей, на 2010-24 250 рублей.
Постановлениями Администрации города Смоленска от 13.12.2010 N 765-адм, от 23.12.2011 N 2485-адм установлена ставка арендной платы на недвижимое имущество на 2011 в размере 24 950 рублей, на 2012-27 575 рублей.
Как правомерно установлено судом области и следует из заключенных сторонами соглашений о размере арендной платы, именно указанные показатели применены при расчете арендной платы.
Данные правовые акты органа местного самоуправления не оспорены, не признаны недействительными.
Указанный ООО "ТД "Елена" в апелляционной жалобе приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" в сложившихся правоотношениях не подлежит применению, так как согласно пункту 1.2 методики она носит рекомендательный характер.
Пунктом 1.2 договора аренды определено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемом органом местного самоуправления города Смоленска. Пунктами 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали размер, порядок уплаты арендной платы, а также установили право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.
В последующем, ежегодно сторонами заключались дополнительные соглашения к настоящему договору об изменении размеров арендной платы (соглашения от 09.02.2007, от 29.01.2008, от 27.01.2009, от 25.01.2010, от 21.12.2010, от 28.12.2011).
При этом до апреля 2012 года ООО "ТД "Елена" уплачивало арендную плату в размере, установленном указанными соглашениями.
Никакой неопределенности по исполнению условий договора аренды между сторонами не возникало. Никаких разногласий при заключении дополнительного соглашений к договору аренды в отношении установления размера арендной платы на очередной календарный год между сторонами также не возникало.
Довод апелляционной жалобы ООО "ТД "Елена" о необходимости изменения договора в редакции, указанной в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции на основании части 7 статьи 268 АПК РФ отклоняется, поскольку это является новым требованием.
Иные доводы ООО "Торговый дом "Елена", изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана правильная, надлежащая правовая оценка, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, в том числе и с нормативными правовыми актами органа местного самоуправления города Смоленска, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Апелляционный суд считает необоснованной также апелляционную жалобу администрации по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела в адрес ООО "ТД "Елена" в связи с нарушением обществом сроков внесения арендных платежей по договору аренды направлялись претензии от 16.01.2012 исх. N 24-175, от 14.03.2012 исх. N 24-1701, от 13.04.2012 исх. N 7-1792, от 16.07.2012 исх. N 24-5027 (том 1, л.д. 128, 130, 133, 143-144).
В претензиях от 16.01.2012 и от 14.03.2012 (том 1, л.д. 128, 130) управление администрации требовало от ООО "ТД "Елена" погасить образовавшуюся задолженность за декабрь 2011 года и январь 2012 года. Требования о расторжении договора аренды не предъявляла.
В претензии от 13.04.2012 (том 1, л.д. 133) управление требовало от ООО "ТД "Елена" погасить задолженность по договору аренды по состоянию на 12.04.2012 (январь - март 2012 года).
Одновременно в данной претензии заявлено требование о расторжении договора аренды. Причем, как следует из данного документа проект соглашения о расторжении договора аренды к нему не прикладывался, в приложении указан только расчет пени.
Данная претензия не может быть расценена в качестве надлежащего доказательства по расторжению договора аренды, поскольку как следует из материалов дела (журнала проводок по расчетному счету ответчика, том 1, л.д. 42-51), искового заявления управления о взыскании с ответчика задолженности начиная с апреля 2012 года) задолженность у ответчика по арендным платежам по март 2012 года отсутствует.
Расторжение договора по данной претензии при отсутствии задолженности, которая зафиксирована в данном документе (по состоянию на 12.04.2012 в размере 475 715 рублей 77 копеек) является необоснованным.
По претензии от 16.07.2012 исх. N 24-5027 (том 1, л.д. 143-144) управлением одновременно предъявляется требование к ответчику о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 12.07.2012 в размере 570 204 рубля 07 копеек (за период с апреля по июнь 2012 года) до 31.07.2012 и о расторжении договора аренды.
По смыслу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Администрацией не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В направленном обществу предупреждении ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате до 31.07.2012. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось. В письме от 31.07.2012 обществу сразу же предложено расторгнуть договор, то есть с момента получения рассматриваемого требования, что не согласуется с положениями статьи 619 ГК РФ.
В материалах дела отсутствует требование администрации к обществу о расторжении договора после 31.07.2012 (истечения срока для добровольного погашения задолженности).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы администрации о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении ее требования о расторжении договора аренды, обязании передать недвижимое имущество и ключи, отклоняются.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционных жалоб не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителей апелляционных жалоб.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы ООО "ТД "Елена" в сумме 2 тыс. рублей относятся на заявителя, и подлежат взысканию в федеральный бюджет, в связи с ранее предоставляемой отсрочкой уплаты государственной пошлины.
Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы администрацией относится на заявителя, которая в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 по делу N А62-5546/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Елена" (ОГРН 1036758307332; ИНН 6731042110) в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)