Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Годило Н.Н.,
судей: Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Альянс" на решение от 30.01.2013 по делу N А63-13144/2012 Арбитражного суда Ставропольского края,
по иску ООО фирма "РТ", г. Ставрополь, ОГРН 1022601952295
к ООО "Альянс", г. Ставрополь, ОГРН 1072635009919
о взыскании 78 203 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,
о взыскании основного долга в размере 40 000 рублей и пени в размере 20 595,56 рубля,
при участии в судебном заседании от ООО "Альянс": Смертин А.В. представитель по доверенности от 24.06.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РТ", г. Ставрополь обратилось с иском в арбитражный суд к ООО "Альянс", г. Ставрополь о взыскании 78 203 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
В обоснование исковых требований указано, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы и коммунальных платежей.
Решением от 30.01.2013 суд иск удовлетворил.
Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность. Просит решение суда отменить полностью.
Указывает на то, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Считает, что договора аренды от 01 января 2011 и 01 января 2012 являются недействительными сделками, поскольку не подписаны директором ООО "Альянс", о чем заявлялось в ходе рассмотрения дела, не соблюдено требования об обязательной государственной регистрации сделок, также факт пользования спорными помещениями ответчиком не доказан, судом удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, хотя истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате.
Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Альянс", исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2011 и 01.01.2012 между ООО фирма "РТ" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) были подписаны договоры аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор), по условиям которого истец обязался передать, а арендатор принять помещения магазина под литер А, общей площадью 75.30 кв. м с прилегающей территорией, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пр. Надежденский, 1а и своевременно вносить арендную плату (пункты 1.1, 3.5 договоров).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договоров размер арендной платы составил 199 рублей за 1 кв. м в месяц; общая сумма договора составила 15 000 рублей в месяц. Арендная плата уплачивается арендатором не позднее третьего числа текущего месяца. Дополнительно арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, водоснабжение и канализация) на основании предъявленных счетов в течение трех дней со дня получения счета-фактуры.
Во исполнение достигнутых договоренностей арендуемые помещения были переданы ответчику по актам приема-передачи от 01.01.2011 и от 01.01.2012.
Сроки аренды установлены с 01.01.2011 по 31.12.2011 и с 01.01.2012 по 31.01.2017 (пункты 8.1 договоров).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, спорные помещения находились в пользовании ответчика с 01.01.2011, когда помещение было ему передано, по 10.02.2012 года согласно письмам сторон о расторжении договора с 10.02.2012.
Факт пользования ответчиком принадлежащими истцу нежилыми помещениями общей площадью 75.30 кв. м в спорный период подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен. Доказательств более раннего освобождения помещений суду не представлено.
За пользование спорным помещением ответчик производил оплату в размере, согласованном сторонами в подписанных ими договорах аренды от 01.01.2011 и 01.01.2012 (15 000 рублей в месяц), что отражено в актах сверки расчетов и не оспаривается ответчиком, который в ответе на претензию признавал сумму долга. Помимо арендных платежей в указанном выше размере, на арендатора, условиями договора возложена обязанность по оплате коммунальных платежей за арендуемые помещения.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие государственной регистрации спорных договоров не может являться основанием к освобождению ответчика от оплаты денежных средств включающих в себя арендные и коммунальные платежи, оплата которых возложена договорами аренды на ответчика.
Государственная регистрация договора аренды направлена в первую очередь на защиту прав третьих лиц, а поэтому отсутствие таковой, в части распространения условий договора на правоотношения с третьими лицами, может быть использована только последними, а не лицом, подписавшим данный договор, согласившимся с принятыми условиями договора, с момента подписания документа, а также совершившего действия по его исполнению.
Ссылка ответчика на недействительность спорного договора, поскольку не подписан директором общества, как основание освобождения от исполнения обязательств по спорным договорам аренды подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Договора аренды исполнены со стороны истца на момент рассмотрения спора, что подтверждается актами приема передачи, доказательств возврата принятого в пользование имущества ответчиком не представлено.
Заявление о фальсификации доказательства в порядке определенном нормами арбитражно-процессуального законодательства ответчиком не подано.
В свою очередь судом принимается во внимание наличие печати ответчика на договорах аренды, доказательств о выбытии печати из владения ответчика в суд не представлено.
В пункте 5 информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" Высший А61-1709/2010 Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (напри-мер, частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке).
При применении судами положений пункта 2 статьи 183 ГК РФ, следует принимать во внимание, что под прямым последующем одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
При оценки судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут расцениваться как одобрение (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57).
Из материалов арбитражного дела следует, что ответчиком аренда спорных помещений была частично оплачена, о чем свидетельствуют приходные кассовые ордера.
Данные действия свидетельствуют о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (статья 183 ГК РФ).
При этом материалы арбитражного дела не содержат доказательств, что данные платежи осуществлялись помимо воли уполномоченного органа истца.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
Возврат оказанных услуг в данной ситуации невозможен.
Как установил суд, стоимость арендных платежей установлена в размере 15 000 рублей в месяц с возмещением стоимости коммунальных платежей.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано признал заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, которой она уплачена.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.01.2013 по делу N А63-13144/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
А.П.БАКАНОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N А63-13144/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N А63-13144/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Годило Н.Н.,
судей: Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Альянс" на решение от 30.01.2013 по делу N А63-13144/2012 Арбитражного суда Ставропольского края,
по иску ООО фирма "РТ", г. Ставрополь, ОГРН 1022601952295
к ООО "Альянс", г. Ставрополь, ОГРН 1072635009919
о взыскании 78 203 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,
о взыскании основного долга в размере 40 000 рублей и пени в размере 20 595,56 рубля,
при участии в судебном заседании от ООО "Альянс": Смертин А.В. представитель по доверенности от 24.06.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РТ", г. Ставрополь обратилось с иском в арбитражный суд к ООО "Альянс", г. Ставрополь о взыскании 78 203 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
В обоснование исковых требований указано, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы и коммунальных платежей.
Решением от 30.01.2013 суд иск удовлетворил.
Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность. Просит решение суда отменить полностью.
Указывает на то, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Считает, что договора аренды от 01 января 2011 и 01 января 2012 являются недействительными сделками, поскольку не подписаны директором ООО "Альянс", о чем заявлялось в ходе рассмотрения дела, не соблюдено требования об обязательной государственной регистрации сделок, также факт пользования спорными помещениями ответчиком не доказан, судом удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, хотя истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате.
Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Альянс", исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2011 и 01.01.2012 между ООО фирма "РТ" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) были подписаны договоры аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор), по условиям которого истец обязался передать, а арендатор принять помещения магазина под литер А, общей площадью 75.30 кв. м с прилегающей территорией, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пр. Надежденский, 1а и своевременно вносить арендную плату (пункты 1.1, 3.5 договоров).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договоров размер арендной платы составил 199 рублей за 1 кв. м в месяц; общая сумма договора составила 15 000 рублей в месяц. Арендная плата уплачивается арендатором не позднее третьего числа текущего месяца. Дополнительно арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, водоснабжение и канализация) на основании предъявленных счетов в течение трех дней со дня получения счета-фактуры.
Во исполнение достигнутых договоренностей арендуемые помещения были переданы ответчику по актам приема-передачи от 01.01.2011 и от 01.01.2012.
Сроки аренды установлены с 01.01.2011 по 31.12.2011 и с 01.01.2012 по 31.01.2017 (пункты 8.1 договоров).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, спорные помещения находились в пользовании ответчика с 01.01.2011, когда помещение было ему передано, по 10.02.2012 года согласно письмам сторон о расторжении договора с 10.02.2012.
Факт пользования ответчиком принадлежащими истцу нежилыми помещениями общей площадью 75.30 кв. м в спорный период подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен. Доказательств более раннего освобождения помещений суду не представлено.
За пользование спорным помещением ответчик производил оплату в размере, согласованном сторонами в подписанных ими договорах аренды от 01.01.2011 и 01.01.2012 (15 000 рублей в месяц), что отражено в актах сверки расчетов и не оспаривается ответчиком, который в ответе на претензию признавал сумму долга. Помимо арендных платежей в указанном выше размере, на арендатора, условиями договора возложена обязанность по оплате коммунальных платежей за арендуемые помещения.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие государственной регистрации спорных договоров не может являться основанием к освобождению ответчика от оплаты денежных средств включающих в себя арендные и коммунальные платежи, оплата которых возложена договорами аренды на ответчика.
Государственная регистрация договора аренды направлена в первую очередь на защиту прав третьих лиц, а поэтому отсутствие таковой, в части распространения условий договора на правоотношения с третьими лицами, может быть использована только последними, а не лицом, подписавшим данный договор, согласившимся с принятыми условиями договора, с момента подписания документа, а также совершившего действия по его исполнению.
Ссылка ответчика на недействительность спорного договора, поскольку не подписан директором общества, как основание освобождения от исполнения обязательств по спорным договорам аренды подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Договора аренды исполнены со стороны истца на момент рассмотрения спора, что подтверждается актами приема передачи, доказательств возврата принятого в пользование имущества ответчиком не представлено.
Заявление о фальсификации доказательства в порядке определенном нормами арбитражно-процессуального законодательства ответчиком не подано.
В свою очередь судом принимается во внимание наличие печати ответчика на договорах аренды, доказательств о выбытии печати из владения ответчика в суд не представлено.
В пункте 5 информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" Высший А61-1709/2010 Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (напри-мер, частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке).
При применении судами положений пункта 2 статьи 183 ГК РФ, следует принимать во внимание, что под прямым последующем одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
При оценки судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут расцениваться как одобрение (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57).
Из материалов арбитражного дела следует, что ответчиком аренда спорных помещений была частично оплачена, о чем свидетельствуют приходные кассовые ордера.
Данные действия свидетельствуют о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (статья 183 ГК РФ).
При этом материалы арбитражного дела не содержат доказательств, что данные платежи осуществлялись помимо воли уполномоченного органа истца.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
Возврат оказанных услуг в данной ситуации невозможен.
Как установил суд, стоимость арендных платежей установлена в размере 15 000 рублей в месяц с возмещением стоимости коммунальных платежей.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано признал заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, которой она уплачена.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.01.2013 по делу N А63-13144/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ГОДИЛО
Судьи
А.П.БАКАНОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)