Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Коноплевой М.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих:
в Арбитражном суде Саратовской области
представителя индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревича - Рыбакова А.В. (доверенность от 02.02.2012),
представителей индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича - Кожакаря И.П. (доверенность от 06.04.2012), Гринева П.Д. (доверенность от 06.04.2012),
представителей индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны - Кожакаря И.П. (доверенность от 06.04.2012), Гринева П.Д. (доверенность от 06.04.2012),
в отсутствие:
третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Вестник" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича и индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
А57-6421/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревича, г. Саратов (ОГРНИП <...>) к индивидуальному предпринимателю Епифанову Антону Константиновичу, г. Саратов (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по договору субаренды,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича к индивидуальному предпринимателю Чанилову Олегу Игоревичу о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды от 31.10.2008 N 9, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Вестник", г. Саратов (ИНН 6453074530, ОГРН 1036405323349),
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревич к индивидуальному предпринимателю Епифановой Галине Владимировне, г. Саратов, о взыскании задолженности по договору субаренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны, г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю Чанилову Олегу Игоревичу о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды от 31.10.2008 N 8, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Вестник", индивидуальный предприниматель Епифанов Антон Константинович,
установил:
индивидуальный предприниматель Чанилов Олег Игоревич (далее - истец, ИП Чанилов О.И.) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Епифанову Антону Константиновичу (далее - первый ответчик, ИП Епифанов А.К.) о взыскании долга по договору субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 9 за период с 05.04.2012 по 05.07.2012 в размере 147 655 руб.
Он же, ИП Чанилов О.И., обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Епифановой Галине Владимировне (далее - второй ответчик, ИП Епифанова Г.В.) о взыскании долга по договору субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8 за период с 05.10.2011 по 05.07.2012 в размере 2 995 106,11 руб.
ИП Епифанов А.К. и ИП Епифанова Г.В. обратились, в свою очередь, со встречными исками к ИП Чанилову О.И.; первый ответчик просил признать недействительным договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 9, второй ответчик просил признать недействительным договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8.
Встречные иски ответчиков были приняты к производству судом первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2012 дело N А57-6421/2012 по иску к ИП Епифанову А.К. и дело N 57-6425/2012 по иску к ИП Епифановой Г.В. и встречным искам ответчиков к ИП Чанилову О.И. объединены в одно производство с присвоением делу номера N А57-6421/2012.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вестник" (далее - ООО "Вестник", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012 в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП Чанилова О.И. к ИП Епифанову А.К. и ИП Епифановой Г.В. отказано; встречные иски удовлетворены - договоры субаренды нежилых помещений от 31.10.2008 N 9 между ИП Чаниловым О.И. и Епифановым А.К. и N 8 между ИП Чаниловым О.И. и Епифановой Г.В. признаны недействительными (ничтожными).
Признавая договоры субаренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ничтожными сделками, суд первой инстанции указал, что они были заключены до государственной регистрации договора от 29.10.2008 N 10, по которому собственник нежилых помещений - ООО "Вестник" передал их в аренду истцу.
Кроме того, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, Арбитражный суд Саратовской области пришел к выводу о том, что ИП Епифанов А.К. в период с 05.04.2012 по 05.07.2012 и ИП Епифанова Г.В. в период с 05.10.2011 по 05.07.2012 не пользовались нежилыми помещениями, указанными в договорах субаренды, эти помещения были освобождены ответчиками 01.08.2011.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012 отменено, принят новый судебный акт, которым первоначальные иски удовлетворены полностью, в удовлетворении встречных исков отказано.
В пользу ИП Чанилова О.И. суд апелляционной инстанции взыскал с ответчиков:
- - задолженность по арендной плате: с ИП Епифанова А.К. в размере 147 655 руб., с ИП Епифановой Г.В. в размере 2 995 106,11 руб.;
- - судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе: с ИП Епифанова А.К. в размере 1 207,9 руб., с Епифановой Г.В. в размере 24 672,10 руб.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд также взыскал с ответчиков в доход федерального бюджета государственную пошлину: с ИП Епифанова А.К. в размере 799,65 руб., с ИП Епифановой Г.В. в размере 16 214,15 руб.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт, указал на неправильное применение судом первой инстанции статей 10, 309 - 310, 608, 614 ГК РФ, несоответствие выводов Арбитражного суда Саратовской области о ничтожности договоров субаренды фактическим обстоятельствам дела, которые были признаны установленными решением суда. Апелляционный суд признал не основанными на доказательствах выводы суда первой инстанции об освобождении ответчиками занимаемых ими по договорам субаренды помещений с 01.08.2011, а также выводы об отсутствии согласия собственника на передачу арендуемых ИП Чаниловым О.И. помещений в субаренду ответчикам.
В кассационной жалобе, с учетом представленных письменных дополнений, ИП Епифанов А.К. и ИП Епифанова Г.В. просят отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 и оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012. Заявители кассационной жалобы считают, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит безусловной отмене в связи с тем, что 08.10.2012 судом не производилась аудиозапись судебного запись. Кроме того, по мнению ответчиков, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права и пришел к неверному выводу о действительности спорных договоров, несмотря на отсутствие согласия арендодателя на передачу нежилых помещений в субаренду, отсутствие у ИП Чанилова О.И. права на заключение договоров субаренды до государственной регистрации 13.11.2008 договора аренды от 29.10.2008 N 10 между ИП Чаниловым О.И. и ООО "Вестник".
В судебном заседании 15.01.2012 представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе их доверителей.
Представитель истца просил обжалуемое постановление оставить без изменения.
Представитель третьего лица - ООО "Вестник" - ни в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ни в Арбитражный суд Саратовской области не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, проверив в пределах, предусмотренных статьей 286 АПК РФ, законность постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012, исходя из доводов жалобы ответчиков и дополнений к этим доводам, а также доводов истца, кассационная коллегия считает, что арбитражным апелляционным судом нормы процессуального и материального права применены правильно, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления не имеется.
Между ООО "Вестник" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чаниловым О.И. (арендатор) 29.10.2008 подписан договор аренды N 10 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (в аренду) обеспеченное коммунальными услугами (электроэнергия, водоснабжение, канализация, телефон, отопление) нежилое помещение, общей площадью 1 127,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71 "А", на первом и втором этажах двухэтажного отдельно стоящего здания.
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и находится на его балансе.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 31.10.2012.
Пункт 2.2.12 договора аренды устанавливает, что арендатор вправе, при условии письменного согласия арендодателя, сдавать помещение в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, передавать помещение в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог или в качестве вклада в совместную деятельность, уставный капитал товариществ или паевого взноса в производственный кооператив (т. 1, л.д. 14).
ООО "Вестник" 30.10.2008 уведомило ИП Чанилова О.И. о согласии на передачу арендуемых помещений в субаренду ИП Епифанову А.К. и ИП Епифановой Г.В. (т. 1, л.д. 33; т. 2, л.д. 24).
Помещение передано ИП Чанилову О.И. по акту приема-передачи от 01.11.2008.
Государственная регистрация договора аренды от 29.10.2008 N 10 произведена 13.11.2008, номер регистрации 64-64-11/722/2008-093 (т. 1, л.д. 28).
ИП Чаниловым О.И. (арендатор) и ИП Епифановым А.К. (субарендатор) 31.10.2008 подписан договор субаренды нежилого помещения N 9 (далее - договор субаренды N 9), по которому арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное возмездное пользование и владение за плату нежилое помещение, общей площадью согласно плану БТИ 95 кв. м, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71А.
Пунктами 2.1 и 2.2 договора субаренды N 9 предусмотрено, что он действует с 31.10.2008 по 31.10.2012.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды N 9, арендная плата за пользование помещением устанавливается в размере 33 250 руб. в месяц.
ИП Чаниловым О.И. (арендатор) и ИП Епифановой Г.В. (субарендатор) 31.10.2008 подписан договор субаренды нежилого помещения N 8 (далее - договор субаренды N 8), по которому арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное возмездное пользование и владение за плату нежилое помещение, общей площадью согласно плану БТИ 1 032,3 кв. м (в т.ч. торговая площадь 832,7 кв. м, вспомогательная 199,6 кв. м), находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71А.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды N 8, арендная плата за пользование помещением устанавливается в размере 361 305 руб. в месяц.
Дополнительными соглашениями к договору субаренды N 9 от 29.04.2011 N 1 и от 30.09.2011 N 2, ежемесячная арендная плата в период с 01.05.2011 по 31.01.2012 была снижена и составила 166 750 руб. в месяц.
Пунктами 2.1 и 2.2 договора субаренды N 8 предусмотрено, что он действует с 31.10.2008 по 31.10.2012.
Государственная регистрация договоров субаренды N 8, N 9 произведена 13.11.2008, номера регистрации 64-64-11/722/2008-094 (т. 2, л.д. 35 оборот) и 64-64-11/722/2008-095 (т. 1, л.д. 28 оборот) соответственно.
Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору субаренды N 9 произведена: дополнительного соглашения от 29.04.2011 N 1-10.05.2011, дополнительного соглашения от 30.09.2011 N 2-03.02.2012.
По актам приема-передачи от 21.11.2008 объекты субаренды переданы субарендаторам в технически исправном и пригодном к эксплуатации по назначению, указанному в договорах аренды, состоянии.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Однако суд первой инстанции ошибочно применил положения пункта 3 статьи 433 ГК РФ только к договору аренды и в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ не применил эти же положения к договорам субаренды, заключенным также на срок более одного года, как и основной договор аренды.
При неправильном применении норм пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 615 ГК РФ суд первой инстанции суд пришел к не основанному на доказательствах выводу о заключении договоров субаренды N 8 и N 9 прежде основного договора аренды и применил в споре статью 168 ГК РФ, не подлежащую применению.
Поэтому суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ, на основании статьи 270 АПК РФ отменил незаконное решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении встречных исковых требований о признании договоров субаренды N 8 и N 9.
Ответчики не находятся в обязательственных отношениях с собственником нежилых помещений, переданных в аренду, а пункт 2 статьи 615 ГК РФ не запрещает собственнику дать согласие будущему арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду.
Доводы кассационной жалобы ответчиков о том, что собственник помещений был не вправе давать арендатору согласие на сдачу принадлежащих ему помещений в субаренду до государственной регистрации договора аренды, основаны на неправильном толковании закона. ООО "Вестник" не оспорило договоры субаренды по мотивам отсутствия согласия на сдачу указанных помещений в субаренду. Следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии согласия арендодателя на сдачу помещений в субаренду противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела и исследованным судом доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, признав, что договоры субаренды не противоречат требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ, обоснованно указал, что арендная плата субарендаторами подлежала внесению в соответствии с условиями, указанными в договорах субаренды N 8 и N 9 и дополнительных соглашениями к договору субаренды N 9.
Правильно применив положения статей 309, 310 и 614 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд апелляционной инстанции взыскал с ответчиков долг каждого из ответчиков по арендной плате.
Изложенные в кассационной жалобе доводы ответчиков о злоупотреблении истцом своими правами были предметом исследования суда апелляционной инстанции.
Арбитражный апелляционный суд обоснованно указал, что выводы суда первой инстанции о применении в споре статьи 10 ГК РФ к правомерным требованиям истца о взыскании долга по арендной плате в соответствии с условиями заключенных договоров субаренды, противоречат закону и не основаны на исследованных судом доказательствах.
Срок действия договоров субаренды N 8 и N 9 не истек, они являются действующими. Ответчики не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров субаренды.
Кроме того, выводы суда первой инстанции и доводы жалобы ответчиков о прекращении пользования арендованными помещениями с 01.08.2011, опровергаются актами взаимной сверки расчетов по договорам субаренды N 8 и N 9 по состоянию на 31.12.2011, дополнительным соглашением к договору субаренды N 9 от 30.09.2011 N 2, платежными поручениями на частичную оплату арендной платы и счетов за коммунальные услуги, в том числе и за период после 01.08.2011.
Доказательств, опровергающих представленные истцом расчеты задолженности ответчиков по спорным договорам субаренды, ни ИП Епифанов А.К., ни ИП Епифанова Г.В. не представили. Поэтому суд апелляционной инстанции в соответствии с законом обоснованно взыскал с каждого из ответчиков сумму долга по договорам субаренды N 8 и N 9.
Доводы жалобы о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления, предусмотренных пунктом 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, не соответствуют действительности.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции 22.10.2012.
Суд апелляционной инстанции 08.10.2012 отложил судебное заседание в связи с техническими неполадками при использовании технических средств ведения судебного заседания.
Судебное заседание 22.10.2012 начато с самого начала, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 22.10.2012.
Отложение судебного заседания в связи с техническими неполадками при использовании технических средств ведения судебного заседания не противоречит требованиям статьи 158 АПК РФ.
Протокол судебного заседания суда апелляционной инстанции от 22.10.2012 отвечает требованиям статьи 155 АПК РФ, содержит отметку об использовании средств аудиозаписи, материальный носитель аудиозаписи приложен к протоколу судебного заседания от 22.10.2012 и находится в материалах дела (т. 7, л.д. 28).
При таких обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что обжалуемое постановление вынесено по результатам всестороннего, полного и объективного исследования и оценки доказательств судом апелляционной инстанции, нормы материального и процессуального права применены арбитражным апелляционным судом правильно, а содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы соответствуют установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Предусмотренных законом оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления кассационная коллегия не усматривает, в связи с чем жалоба ответчиков удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2013 ПО ДЕЛУ N А57-6421/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2013 г. по делу N А57-6421/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Коноплевой М.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих:
в Арбитражном суде Саратовской области
представителя индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревича - Рыбакова А.В. (доверенность от 02.02.2012),
представителей индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича - Кожакаря И.П. (доверенность от 06.04.2012), Гринева П.Д. (доверенность от 06.04.2012),
представителей индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны - Кожакаря И.П. (доверенность от 06.04.2012), Гринева П.Д. (доверенность от 06.04.2012),
в отсутствие:
третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Вестник" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича и индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
А57-6421/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревича, г. Саратов (ОГРНИП <...>) к индивидуальному предпринимателю Епифанову Антону Константиновичу, г. Саратов (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по договору субаренды,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Епифанова Антона Константиновича к индивидуальному предпринимателю Чанилову Олегу Игоревичу о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды от 31.10.2008 N 9, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Вестник", г. Саратов (ИНН 6453074530, ОГРН 1036405323349),
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чанилова Олега Игоревич к индивидуальному предпринимателю Епифановой Галине Владимировне, г. Саратов, о взыскании задолженности по договору субаренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Епифановой Галины Владимировны, г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю Чанилову Олегу Игоревичу о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды от 31.10.2008 N 8, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Вестник", индивидуальный предприниматель Епифанов Антон Константинович,
установил:
индивидуальный предприниматель Чанилов Олег Игоревич (далее - истец, ИП Чанилов О.И.) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Епифанову Антону Константиновичу (далее - первый ответчик, ИП Епифанов А.К.) о взыскании долга по договору субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 9 за период с 05.04.2012 по 05.07.2012 в размере 147 655 руб.
Он же, ИП Чанилов О.И., обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Епифановой Галине Владимировне (далее - второй ответчик, ИП Епифанова Г.В.) о взыскании долга по договору субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8 за период с 05.10.2011 по 05.07.2012 в размере 2 995 106,11 руб.
ИП Епифанов А.К. и ИП Епифанова Г.В. обратились, в свою очередь, со встречными исками к ИП Чанилову О.И.; первый ответчик просил признать недействительным договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 9, второй ответчик просил признать недействительным договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8.
Встречные иски ответчиков были приняты к производству судом первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.07.2012 дело N А57-6421/2012 по иску к ИП Епифанову А.К. и дело N 57-6425/2012 по иску к ИП Епифановой Г.В. и встречным искам ответчиков к ИП Чанилову О.И. объединены в одно производство с присвоением делу номера N А57-6421/2012.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вестник" (далее - ООО "Вестник", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012 в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП Чанилова О.И. к ИП Епифанову А.К. и ИП Епифановой Г.В. отказано; встречные иски удовлетворены - договоры субаренды нежилых помещений от 31.10.2008 N 9 между ИП Чаниловым О.И. и Епифановым А.К. и N 8 между ИП Чаниловым О.И. и Епифановой Г.В. признаны недействительными (ничтожными).
Признавая договоры субаренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ничтожными сделками, суд первой инстанции указал, что они были заключены до государственной регистрации договора от 29.10.2008 N 10, по которому собственник нежилых помещений - ООО "Вестник" передал их в аренду истцу.
Кроме того, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, Арбитражный суд Саратовской области пришел к выводу о том, что ИП Епифанов А.К. в период с 05.04.2012 по 05.07.2012 и ИП Епифанова Г.В. в период с 05.10.2011 по 05.07.2012 не пользовались нежилыми помещениями, указанными в договорах субаренды, эти помещения были освобождены ответчиками 01.08.2011.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012 отменено, принят новый судебный акт, которым первоначальные иски удовлетворены полностью, в удовлетворении встречных исков отказано.
В пользу ИП Чанилова О.И. суд апелляционной инстанции взыскал с ответчиков:
- - задолженность по арендной плате: с ИП Епифанова А.К. в размере 147 655 руб., с ИП Епифановой Г.В. в размере 2 995 106,11 руб.;
- - судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе: с ИП Епифанова А.К. в размере 1 207,9 руб., с Епифановой Г.В. в размере 24 672,10 руб.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд также взыскал с ответчиков в доход федерального бюджета государственную пошлину: с ИП Епифанова А.К. в размере 799,65 руб., с ИП Епифановой Г.В. в размере 16 214,15 руб.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт, указал на неправильное применение судом первой инстанции статей 10, 309 - 310, 608, 614 ГК РФ, несоответствие выводов Арбитражного суда Саратовской области о ничтожности договоров субаренды фактическим обстоятельствам дела, которые были признаны установленными решением суда. Апелляционный суд признал не основанными на доказательствах выводы суда первой инстанции об освобождении ответчиками занимаемых ими по договорам субаренды помещений с 01.08.2011, а также выводы об отсутствии согласия собственника на передачу арендуемых ИП Чаниловым О.И. помещений в субаренду ответчикам.
В кассационной жалобе, с учетом представленных письменных дополнений, ИП Епифанов А.К. и ИП Епифанова Г.В. просят отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 и оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2012 по делу N А57-6421/2012. Заявители кассационной жалобы считают, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит безусловной отмене в связи с тем, что 08.10.2012 судом не производилась аудиозапись судебного запись. Кроме того, по мнению ответчиков, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права и пришел к неверному выводу о действительности спорных договоров, несмотря на отсутствие согласия арендодателя на передачу нежилых помещений в субаренду, отсутствие у ИП Чанилова О.И. права на заключение договоров субаренды до государственной регистрации 13.11.2008 договора аренды от 29.10.2008 N 10 между ИП Чаниловым О.И. и ООО "Вестник".
В судебном заседании 15.01.2012 представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе их доверителей.
Представитель истца просил обжалуемое постановление оставить без изменения.
Представитель третьего лица - ООО "Вестник" - ни в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ни в Арбитражный суд Саратовской области не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, проверив в пределах, предусмотренных статьей 286 АПК РФ, законность постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012, исходя из доводов жалобы ответчиков и дополнений к этим доводам, а также доводов истца, кассационная коллегия считает, что арбитражным апелляционным судом нормы процессуального и материального права применены правильно, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления не имеется.
Между ООО "Вестник" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чаниловым О.И. (арендатор) 29.10.2008 подписан договор аренды N 10 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (в аренду) обеспеченное коммунальными услугами (электроэнергия, водоснабжение, канализация, телефон, отопление) нежилое помещение, общей площадью 1 127,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71 "А", на первом и втором этажах двухэтажного отдельно стоящего здания.
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и находится на его балансе.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 31.10.2012.
Пункт 2.2.12 договора аренды устанавливает, что арендатор вправе, при условии письменного согласия арендодателя, сдавать помещение в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, передавать помещение в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог или в качестве вклада в совместную деятельность, уставный капитал товариществ или паевого взноса в производственный кооператив (т. 1, л.д. 14).
ООО "Вестник" 30.10.2008 уведомило ИП Чанилова О.И. о согласии на передачу арендуемых помещений в субаренду ИП Епифанову А.К. и ИП Епифановой Г.В. (т. 1, л.д. 33; т. 2, л.д. 24).
Помещение передано ИП Чанилову О.И. по акту приема-передачи от 01.11.2008.
Государственная регистрация договора аренды от 29.10.2008 N 10 произведена 13.11.2008, номер регистрации 64-64-11/722/2008-093 (т. 1, л.д. 28).
ИП Чаниловым О.И. (арендатор) и ИП Епифановым А.К. (субарендатор) 31.10.2008 подписан договор субаренды нежилого помещения N 9 (далее - договор субаренды N 9), по которому арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное возмездное пользование и владение за плату нежилое помещение, общей площадью согласно плану БТИ 95 кв. м, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71А.
Пунктами 2.1 и 2.2 договора субаренды N 9 предусмотрено, что он действует с 31.10.2008 по 31.10.2012.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды N 9, арендная плата за пользование помещением устанавливается в размере 33 250 руб. в месяц.
ИП Чаниловым О.И. (арендатор) и ИП Епифановой Г.В. (субарендатор) 31.10.2008 подписан договор субаренды нежилого помещения N 8 (далее - договор субаренды N 8), по которому арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное возмездное пользование и владение за плату нежилое помещение, общей площадью согласно плану БТИ 1 032,3 кв. м (в т.ч. торговая площадь 832,7 кв. м, вспомогательная 199,6 кв. м), находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Лебедева-Кумача, д. 71А.
Согласно пункту 5.1 договора субаренды N 8, арендная плата за пользование помещением устанавливается в размере 361 305 руб. в месяц.
Дополнительными соглашениями к договору субаренды N 9 от 29.04.2011 N 1 и от 30.09.2011 N 2, ежемесячная арендная плата в период с 01.05.2011 по 31.01.2012 была снижена и составила 166 750 руб. в месяц.
Пунктами 2.1 и 2.2 договора субаренды N 8 предусмотрено, что он действует с 31.10.2008 по 31.10.2012.
Государственная регистрация договоров субаренды N 8, N 9 произведена 13.11.2008, номера регистрации 64-64-11/722/2008-094 (т. 2, л.д. 35 оборот) и 64-64-11/722/2008-095 (т. 1, л.д. 28 оборот) соответственно.
Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору субаренды N 9 произведена: дополнительного соглашения от 29.04.2011 N 1-10.05.2011, дополнительного соглашения от 30.09.2011 N 2-03.02.2012.
По актам приема-передачи от 21.11.2008 объекты субаренды переданы субарендаторам в технически исправном и пригодном к эксплуатации по назначению, указанному в договорах аренды, состоянии.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Однако суд первой инстанции ошибочно применил положения пункта 3 статьи 433 ГК РФ только к договору аренды и в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ не применил эти же положения к договорам субаренды, заключенным также на срок более одного года, как и основной договор аренды.
При неправильном применении норм пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 615 ГК РФ суд первой инстанции суд пришел к не основанному на доказательствах выводу о заключении договоров субаренды N 8 и N 9 прежде основного договора аренды и применил в споре статью 168 ГК РФ, не подлежащую применению.
Поэтому суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ, на основании статьи 270 АПК РФ отменил незаконное решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении встречных исковых требований о признании договоров субаренды N 8 и N 9.
Ответчики не находятся в обязательственных отношениях с собственником нежилых помещений, переданных в аренду, а пункт 2 статьи 615 ГК РФ не запрещает собственнику дать согласие будущему арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду.
Доводы кассационной жалобы ответчиков о том, что собственник помещений был не вправе давать арендатору согласие на сдачу принадлежащих ему помещений в субаренду до государственной регистрации договора аренды, основаны на неправильном толковании закона. ООО "Вестник" не оспорило договоры субаренды по мотивам отсутствия согласия на сдачу указанных помещений в субаренду. Следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии согласия арендодателя на сдачу помещений в субаренду противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела и исследованным судом доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, признав, что договоры субаренды не противоречат требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ, обоснованно указал, что арендная плата субарендаторами подлежала внесению в соответствии с условиями, указанными в договорах субаренды N 8 и N 9 и дополнительных соглашениями к договору субаренды N 9.
Правильно применив положения статей 309, 310 и 614 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд апелляционной инстанции взыскал с ответчиков долг каждого из ответчиков по арендной плате.
Изложенные в кассационной жалобе доводы ответчиков о злоупотреблении истцом своими правами были предметом исследования суда апелляционной инстанции.
Арбитражный апелляционный суд обоснованно указал, что выводы суда первой инстанции о применении в споре статьи 10 ГК РФ к правомерным требованиям истца о взыскании долга по арендной плате в соответствии с условиями заключенных договоров субаренды, противоречат закону и не основаны на исследованных судом доказательствах.
Срок действия договоров субаренды N 8 и N 9 не истек, они являются действующими. Ответчики не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров субаренды.
Кроме того, выводы суда первой инстанции и доводы жалобы ответчиков о прекращении пользования арендованными помещениями с 01.08.2011, опровергаются актами взаимной сверки расчетов по договорам субаренды N 8 и N 9 по состоянию на 31.12.2011, дополнительным соглашением к договору субаренды N 9 от 30.09.2011 N 2, платежными поручениями на частичную оплату арендной платы и счетов за коммунальные услуги, в том числе и за период после 01.08.2011.
Доказательств, опровергающих представленные истцом расчеты задолженности ответчиков по спорным договорам субаренды, ни ИП Епифанов А.К., ни ИП Епифанова Г.В. не представили. Поэтому суд апелляционной инстанции в соответствии с законом обоснованно взыскал с каждого из ответчиков сумму долга по договорам субаренды N 8 и N 9.
Доводы жалобы о наличии безусловных оснований для отмены обжалуемого постановления, предусмотренных пунктом 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, не соответствуют действительности.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции 22.10.2012.
Суд апелляционной инстанции 08.10.2012 отложил судебное заседание в связи с техническими неполадками при использовании технических средств ведения судебного заседания.
Судебное заседание 22.10.2012 начато с самого начала, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 22.10.2012.
Отложение судебного заседания в связи с техническими неполадками при использовании технических средств ведения судебного заседания не противоречит требованиям статьи 158 АПК РФ.
Протокол судебного заседания суда апелляционной инстанции от 22.10.2012 отвечает требованиям статьи 155 АПК РФ, содержит отметку об использовании средств аудиозаписи, материальный носитель аудиозаписи приложен к протоколу судебного заседания от 22.10.2012 и находится в материалах дела (т. 7, л.д. 28).
При таких обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что обжалуемое постановление вынесено по результатам всестороннего, полного и объективного исследования и оценки доказательств судом апелляционной инстанции, нормы материального и процессуального права применены арбитражным апелляционным судом правильно, а содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы соответствуют установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Предусмотренных законом оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления кассационная коллегия не усматривает, в связи с чем жалоба ответчиков удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А57-6421/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)