Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Смирнова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Паршиной С.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В. к П.Р.С. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения по апелляционной жалобе П.Р.С. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя П.Р.С. по доверенности П.А.С., поддержавшего доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к П.Р.С. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения. В обоснование своих требований указал, что 14 мая 2011 года между ним и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору установлен срок аренды с 14 мая 2011 года по 14 мая 2012 года. В соответствии с п. 3.4 договора наймодатель арендует помещение по цене <данные изъяты> руб. в месяц в течение всего срока аренды. По мнению истца П.Р.С. с просрочкой и в неполном объеме внес арендные платежи в сумме <данные изъяты> руб. Задолженность за период аренды составляет <данные изъяты> руб.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года с П.Р.С. взыскана сумма долга в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины - <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе П.А.С. просит отменить решение суда в полном объеме. В доводах апелляционной жалобы указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения к спорным правоотношениям норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ о договоре аренды. Законодательство РФ рассматривает договор найма жилого помещения в качестве самостоятельного договора, не являющегося отдельным видом договора аренды и имеющего свои особенности, прежде всего, особый предмет. Помещение, указанное в договоре, не является жилым и не соответствует условиям, предъявляемым п. 1 ст. 673 ГК РФ к объектам договора найма жилого помещения, поскольку не могло быть использовано для постоянного проживания. Следовательно, взыскание с ответчика платы за жилое помещение является незаконным, так как истцом не выполнена установленная п. 1 ст. 676 ГК РФ обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания. Указанный объект не является жилым помещением, возведен В. самовольно, без соблюдения требований, предъявляемых к жилым помещениям. В силу прямого указания закона о запрете сделок с самовольными постройками, помещение, указанное в договоре коммерческого найма жилого помещения от 14 мая 2011 года, не могло быть передано в наем для постоянного проживания, что также свидетельствует о неисполнении истцом обязательств, установленных ст. 676 ГК РФ, а, следовательно, о невозможности взыскания платы за пользование помещением, являющимся самовольной постройкой и непригодным для постоянного проживания.
В судебное заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14 мая 2011 года между В. и П.Р.С. заключен договор коммерческого найма жилого помещения (далее - договор). Согласно п. 1.1 договора наймодатель предоставляет в пользование нанимателю жилое помещение на условиях в соответствии с настоящим договором сроком с 14 мая 2011 года по 14 мая 2012 года.
В соответствии с п. 1.2 договора сдаваемое помещение принадлежит наймодателю на праве аренды.
Согласно п. 3.1 договора наниматель обязуется в срок до 20 числа расчетного месяца производить предоплату за аренду жилья в текущем месяце. Пунктом 3.2 договора устанавливается расчетный период в один календарный месяц.
Согласно п. 3.4 договора наниматель арендует помещение по цене в размере <данные изъяты> рублей в месяц в течение всего срока договора. При досрочном его расторжении каждая из сторон обязуется предупредить другую сторону не менее чем за один месяц (п. 5.4 договора).
В соответствии с п. 6.1 договора объектом недвижимости является жилое помещение, состоящее из двух помещений, расположенное по адресу: <адрес>
С момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения и до обращения в суд В. у П.Р.С. не было претензий к жилому помещению.
Согласно ответу заместителя начальника УСОФЛ ЦСКО Юго-Западного Банка ОАО "Сбербанк России" от 04 мая 2012 года N 17-02-26/7877 П.Р.С. перечислил на лицевой счет В. за период с 18 августа 2011 года по 19 декабря 2011 года денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб.
Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что фактически по договору в наем сдано нежилое помещение, которое представляет собой надстройку над нежилым помещением (гаражом) в гаражном кооперативе. П.Р.С. проживал в названном помещении четыре месяца. Данные обстоятельства истцом не оспорены.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 606, 607, 614 ГК РФ.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами по делу фактически сложились правоотношения по использованию нежилого помещения в качестве жилого.
При этом, поскольку используемое П.Р.С. помещение не признано в установленном законом порядке жилым помещением, нормы жилищного и гражданского законодательства, регулирующие отношения сторон договора найма (в том числе коммерческого) жилых помещений, в данном случае неприменимы, так как в соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются только жилые помещения.
В связи с этим суд сделал правильный вывод, что при указанных обстоятельствах между сторонами фактически сложились арендные отношения, которые регулируются главой 34 ГК РФ.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств передачи помещения, являвшегося предметом договора, арендодателю, суд обоснованно взыскал долг по арендной плате.
Представленная представителем ответчика в суд апелляционной инстанции расписка, составленная доверенным лицом В. - ФИО8 о том, что ей переданы ключи от помещения, претензий она не имеет, не является доказательством фактической передачи имущества, поскольку само по себе прекращение пользования арендуемым помещением, в том числе передача ключей, без составления акта приема-передачи имущества, не свидетельствует ни об освобождении имущества, ни о его возврате арендодателю. Кроме того, доказательств того, что В. уполномочил именно ФИО8 на совершение указанных действий, ответчиком суду не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное помещение не пригодно для постоянного проживания не являются основанием для отмены решения суда, поскольку доказательств данному обстоятельству ответчиком суду не представлено. Сам по себе факт заключения 10 декабря 2011 года договора найма жилого помещения с ФИО9 таковым доказательством не является. С какими-либо претензиями по данному факту П.Р.С. к В. не обращался, требований о расторжении договора по основаниям невозможности использования помещения по назначению не предъявлял.
Доводы апелляционной жалобы о самовольности возведения постройки и невозможности сдачи ее в наем также не являются основанием для отмены решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Как следует из объяснений представителя ответчика, факт принадлежности арендованного имущества истцу на основании членства в потребительском гаражно-строительном кооперативе <данные изъяты> им не оспаривается, доказательства наличия притязаний на указанное помещение иных лиц в материалах дела отсутствуют.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
При этом закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину тремя факторами: членство в кооперативе, пользование предоставленным имуществом и полная выплата паевого взноса.
Таким образом, отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на помещение в момент его передачи П.Р.С. в аренду не освобождает последнего от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом.
Не вступившее в законную силу решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 апреля 2013 года на выводы суда о взыскании задолженности по арендной плате не влияет, поскольку признание договора недействительным в силу ничтожности не освобождает арендатора от надлежащего исполнения обязательств по оплате за пользование арендованным имуществом.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, при рассмотрении дела судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Р.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2265
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N 33-2265
Судья: Смирнова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Рябихина О.Е.,
судей Паршиной С.В., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В. к П.Р.С. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения по апелляционной жалобе П.Р.С. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя П.Р.С. по доверенности П.А.С., поддержавшего доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к П.Р.С. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения. В обоснование своих требований указал, что 14 мая 2011 года между ним и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору установлен срок аренды с 14 мая 2011 года по 14 мая 2012 года. В соответствии с п. 3.4 договора наймодатель арендует помещение по цене <данные изъяты> руб. в месяц в течение всего срока аренды. По мнению истца П.Р.С. с просрочкой и в неполном объеме внес арендные платежи в сумме <данные изъяты> руб. Задолженность за период аренды составляет <данные изъяты> руб.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года с П.Р.С. взыскана сумма долга в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины - <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе П.А.С. просит отменить решение суда в полном объеме. В доводах апелляционной жалобы указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения к спорным правоотношениям норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ о договоре аренды. Законодательство РФ рассматривает договор найма жилого помещения в качестве самостоятельного договора, не являющегося отдельным видом договора аренды и имеющего свои особенности, прежде всего, особый предмет. Помещение, указанное в договоре, не является жилым и не соответствует условиям, предъявляемым п. 1 ст. 673 ГК РФ к объектам договора найма жилого помещения, поскольку не могло быть использовано для постоянного проживания. Следовательно, взыскание с ответчика платы за жилое помещение является незаконным, так как истцом не выполнена установленная п. 1 ст. 676 ГК РФ обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания. Указанный объект не является жилым помещением, возведен В. самовольно, без соблюдения требований, предъявляемых к жилым помещениям. В силу прямого указания закона о запрете сделок с самовольными постройками, помещение, указанное в договоре коммерческого найма жилого помещения от 14 мая 2011 года, не могло быть передано в наем для постоянного проживания, что также свидетельствует о неисполнении истцом обязательств, установленных ст. 676 ГК РФ, а, следовательно, о невозможности взыскания платы за пользование помещением, являющимся самовольной постройкой и непригодным для постоянного проживания.
В судебное заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14 мая 2011 года между В. и П.Р.С. заключен договор коммерческого найма жилого помещения (далее - договор). Согласно п. 1.1 договора наймодатель предоставляет в пользование нанимателю жилое помещение на условиях в соответствии с настоящим договором сроком с 14 мая 2011 года по 14 мая 2012 года.
В соответствии с п. 1.2 договора сдаваемое помещение принадлежит наймодателю на праве аренды.
Согласно п. 3.1 договора наниматель обязуется в срок до 20 числа расчетного месяца производить предоплату за аренду жилья в текущем месяце. Пунктом 3.2 договора устанавливается расчетный период в один календарный месяц.
Согласно п. 3.4 договора наниматель арендует помещение по цене в размере <данные изъяты> рублей в месяц в течение всего срока договора. При досрочном его расторжении каждая из сторон обязуется предупредить другую сторону не менее чем за один месяц (п. 5.4 договора).
В соответствии с п. 6.1 договора объектом недвижимости является жилое помещение, состоящее из двух помещений, расположенное по адресу: <адрес>
С момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения и до обращения в суд В. у П.Р.С. не было претензий к жилому помещению.
Согласно ответу заместителя начальника УСОФЛ ЦСКО Юго-Западного Банка ОАО "Сбербанк России" от 04 мая 2012 года N 17-02-26/7877 П.Р.С. перечислил на лицевой счет В. за период с 18 августа 2011 года по 19 декабря 2011 года денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб.
Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что фактически по договору в наем сдано нежилое помещение, которое представляет собой надстройку над нежилым помещением (гаражом) в гаражном кооперативе. П.Р.С. проживал в названном помещении четыре месяца. Данные обстоятельства истцом не оспорены.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 606, 607, 614 ГК РФ.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами по делу фактически сложились правоотношения по использованию нежилого помещения в качестве жилого.
При этом, поскольку используемое П.Р.С. помещение не признано в установленном законом порядке жилым помещением, нормы жилищного и гражданского законодательства, регулирующие отношения сторон договора найма (в том числе коммерческого) жилых помещений, в данном случае неприменимы, так как в соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются только жилые помещения.
В связи с этим суд сделал правильный вывод, что при указанных обстоятельствах между сторонами фактически сложились арендные отношения, которые регулируются главой 34 ГК РФ.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств передачи помещения, являвшегося предметом договора, арендодателю, суд обоснованно взыскал долг по арендной плате.
Представленная представителем ответчика в суд апелляционной инстанции расписка, составленная доверенным лицом В. - ФИО8 о том, что ей переданы ключи от помещения, претензий она не имеет, не является доказательством фактической передачи имущества, поскольку само по себе прекращение пользования арендуемым помещением, в том числе передача ключей, без составления акта приема-передачи имущества, не свидетельствует ни об освобождении имущества, ни о его возврате арендодателю. Кроме того, доказательств того, что В. уполномочил именно ФИО8 на совершение указанных действий, ответчиком суду не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанное помещение не пригодно для постоянного проживания не являются основанием для отмены решения суда, поскольку доказательств данному обстоятельству ответчиком суду не представлено. Сам по себе факт заключения 10 декабря 2011 года договора найма жилого помещения с ФИО9 таковым доказательством не является. С какими-либо претензиями по данному факту П.Р.С. к В. не обращался, требований о расторжении договора по основаниям невозможности использования помещения по назначению не предъявлял.
Доводы апелляционной жалобы о самовольности возведения постройки и невозможности сдачи ее в наем также не являются основанием для отмены решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Как следует из объяснений представителя ответчика, факт принадлежности арендованного имущества истцу на основании членства в потребительском гаражно-строительном кооперативе <данные изъяты> им не оспаривается, доказательства наличия притязаний на указанное помещение иных лиц в материалах дела отсутствуют.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
При этом закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину тремя факторами: членство в кооперативе, пользование предоставленным имуществом и полная выплата паевого взноса.
Таким образом, отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на помещение в момент его передачи П.Р.С. в аренду не освобождает последнего от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом.
Не вступившее в законную силу решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 апреля 2013 года на выводы суда о взыскании задолженности по арендной плате не влияет, поскольку признание договора недействительным в силу ничтожности не освобождает арендатора от надлежащего исполнения обязательств по оплате за пользование арендованным имуществом.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, при рассмотрении дела судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Р.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)