Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя - директор Четверикова О.В., представитель Быкин В.И. (доверенность от 29.03.2010)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Баранова Н.В.)
от 13 апреля 2010 г. по делу N А53-3326/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олис"
к Комитету по управлению имуществом г. Таганрог,
о признании незаконным отказа в реализации права преимущественного выкупа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Олис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп арендуемых помещений по договору N 3318 от 1.11.2007 г. по адресу: г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30: литер А, 1 этаж, комнаты 1-8,8 а, общей площадью 70,8 кв. м и заключения договора купли-продажи имущества, арендуемого на условиях договора аренды N 3318 от 01.11.2007 г.; об обязании КУИ г. Таганрога в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Олис" договор купли-продажи арендуемого им помещения по договору аренды N 3318 от 01.11.2007 г. по адресу: г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30: литер А, 1 этаж, комнаты 1-8, 8а, общей площадью 70,8 кв. м, определив цену его продажи в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением ЗАО "ПЦСО" N 137/02-2010 в размере 613 200 руб. с учетом НДС, в том числе 519 661,02 руб. - рыночная стоимость без НДС, 93 538,98 руб. - сумма НДС; об обязании КУИ г. Таганрога в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемых им помещений по договору аренды N 3318 от 01.11.2007 года.
Заявление мотивировано тем, что арендные отношения относительно спорных помещений продолжаются более 10 лет.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13 апреля 2010 года в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Олис" заключен 01.11.2007. Таким образом, на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установленный законом минимальный срок не наступил. Довод о том, что ранее указанным объектом недвижимости владела Четверикова О.В. как индивидуальный предприниматель, ныне являющийся единственным учредителем общества с ограниченной ответственностью "Олис", а поэтому произошел переход права аренды от предпринимателя к обществу, отклонен судом.
Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Олис" обжаловало указанный судебный акт и просило решение отменить, удовлетворив его заявление. Заявитель апелляционной жалобы полагает решение суда неверным по следующим обстоятельствам. Суд не учел, что переход прав может осуществляться в порядке универсального или сингулярного правопреемства. В заявлении Подродилиной (Четвериковой) О.В. от 18.10.2007 была изложена просьба о переоформлении права аренды на ООО "Олис". Поскольку 31.10.2007 дополнительным соглашением к договору аренды от 15.11.2000 Комитет и Подродилина О.А. прекратили действие договора аренды, и в тот же день по акту приема-передачи имущество было передано Комитету, а Комитет заключил договор аренды с ООО "Олис" 01.11.2007. Апеллянт считает, что в данном случае судом не применены нормы о сингулярном правопреемстве, не учтен абзац 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда директор ООО "Олис" Четверикова О.В. и представитель общества Быкин В.И. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен, представителя не направил. В отношении указанного лица дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав заявителя и его представителя, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как правильно установил суд первой инстанции, 15.11.2000 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ПБОЮЛ Подродилиной О.В. (арендатор) был заключен договор аренды имущества, состоящего из нежилого помещения по адресу, г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30 литер А,1-й этаж, комнаты 1-8, 8а, общей площадью 70,8 кв. м. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по РО по г. Таганрогу 27.06.2003 г. за N 61-01/58-48/2003-108.
Указанные арендные отношения продолжались до 31.10.2007 г., до даты расторжения договора по заявлению арендатора о переоформлении договора аренды N 1436 от 15.11.2000 года с предпринимателя Подродилиной О.В. на ООО "Олис", единственным учредителем которого является Подродилина О.В.
31.10.2007 года дополнительным соглашением к договору от 15.11.2000 г. прекращено действие договора между КУИ и Подродилиной О.В.
На основании акта приема-передачи, недвижимое имущество по ул. Пальмиро Тольятти передано КУИ г. Таганрога.
01.11.2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ООО "Олис" (арендатор), заключен договор аренды N 3318 на то же нежилое помещение. Договор зарегистрирован в УФРС по РО по г. Таганрогу 19.02.2008 г. за N 61-01-0142/012/2008-173.
Согласно выписке из Единого государственного реестра общество зарегистрировано 23.12.2005 года, единственным учредителем является Подродилина Ольга Владимировна. В связи с регистрацией брака 25.09.2009 г. Подродилиной присвоена фамилия Четверикова.
В ноябре 2009 года ООО "Олис" обратилось в КУИ г. Таганрога с просьбой о приобретении арендуемых по договору N 3318 от 01.11.2007 года помещений.
Письмом от 30.11.2009 г. N 8005 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, поскольку общество владеет имуществом на праве аренды менее 2 лет.
Не согласившись с отказом Комитета в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости на возмездной основе, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного отказа.
Для признания действий незаконными в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать два обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым решением Департамента прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого письма закону или иному нормативному правовому акту. Согласно статье 1 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), названный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Договор аренды между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и обществом "Олис" был заключен 01.11.2007 сроком до 15.05.2030. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Таким образом, на день вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установленный законом двухлетний срок нахождения имущества во владении арендатора не истек.
При таких обстоятельствах у арендатора отсутствует субъективное право требовать реализации преимущественного права, поскольку отсутствует одно из обязательных условий, установленного статье 3 названного Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Не может быть принята ссылка апеллянта на то обстоятельство, что единоличный учредитель общества Подродилина О.В. ранее владела указанным имуществом на праве аренды на основании договора аренды от 15.11.2000. Действительно такой договор был заключен, а дополнительным соглашением от 05.05.2005 срок аренды установлен до 15.05.2030.
Вместе с тем заявление Подродилиной О.В. на имя председателя Комитета по управлению имуществом г. Тагарога от 18.10.2007 о переоформлении договора аренды N 1436 от 15.11.2000 (по ул. П.Толятти,30) на ООО "Олис", в котором фактически речь идет об испрашивании согласия арендодателя на перенаем, Комитетом не удовлетворено. Поскольку пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно устанавливает необходимость получения согласия на перенаем, а таковое согласие отсутствует в отношении договора от 15.11.2000 года, довод апеллянта об осуществлении перенайма отклоняется.
Стороны иначе урегулировали свои отношения, дополнительным соглашением от 31.10.2007 прекратив действие договора аренды N 1436 от 15.11.2000. В силу указанного соглашения, отвечающего пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме соглашения, в силу пункта 1 статьи 450 и пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращенными. Указанное дополнительное соглашение является сделкой (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), и по мотиву порока воли не оспорено. Поскольку сделки с пороками воли являются оспоримыми и могут оцениваться судом только по иску соответствующего лица с прямо указанным основанием иска (ст. 178, ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд в данном деле не вправе давать какую-либо квалификацию дополнительного соглашения относительно направленности воли Подродилиной О.В. Более того, согласно акту приема-передачи от 31.10.2007 арендованное имущество Подродилина О.В. возвратила Комитету по управлению имуществом.
Таким образом, договор аренды с участием Подродилиной О.В. в установленном порядке был прекращен.
При отсутствии перенайма не имеет места сингулярное правопреемство, на что ссылается апеллянт. Не может быть принят и довод о возможности универсального правопреемства, поскольку такое в отношении гражданина может иметь место только после прекращения его правоспособности (пункт 2 ст. 17, пункт 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 отклоняется апелляционным судом, поскольку оно не имеет отношения к рассматриваемой в данном деле ситуации.
Договор аренды с Подродилиной О.В. был прекращен в установленном законом порядке, и общество как юридическое лицо не вправе ссылаться на юридические факты, относящиеся к прекращенному договору, в котором оно участия не принимало. Все права общества как юридического лица на арендованное имущество основаны только и исключительно на договоре аренды от 01.11.2007.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не установил оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 апреля 2010 года по делу А32-3326/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2010 N 15АП-4875/2010 ПО ДЕЛУ N А53-3326/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. N 15АП-4875/2010
Дело N А53-3326/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от заявителя - директор Четверикова О.В., представитель Быкин В.И. (доверенность от 29.03.2010)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олис"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Баранова Н.В.)
от 13 апреля 2010 г. по делу N А53-3326/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олис"
к Комитету по управлению имуществом г. Таганрог,
о признании незаконным отказа в реализации права преимущественного выкупа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Олис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп арендуемых помещений по договору N 3318 от 1.11.2007 г. по адресу: г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30: литер А, 1 этаж, комнаты 1-8,8 а, общей площадью 70,8 кв. м и заключения договора купли-продажи имущества, арендуемого на условиях договора аренды N 3318 от 01.11.2007 г.; об обязании КУИ г. Таганрога в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Олис" договор купли-продажи арендуемого им помещения по договору аренды N 3318 от 01.11.2007 г. по адресу: г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30: литер А, 1 этаж, комнаты 1-8, 8а, общей площадью 70,8 кв. м, определив цену его продажи в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением ЗАО "ПЦСО" N 137/02-2010 в размере 613 200 руб. с учетом НДС, в том числе 519 661,02 руб. - рыночная стоимость без НДС, 93 538,98 руб. - сумма НДС; об обязании КУИ г. Таганрога в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемых им помещений по договору аренды N 3318 от 01.11.2007 года.
Заявление мотивировано тем, что арендные отношения относительно спорных помещений продолжаются более 10 лет.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13 апреля 2010 года в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью "Олис" заключен 01.11.2007. Таким образом, на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установленный законом минимальный срок не наступил. Довод о том, что ранее указанным объектом недвижимости владела Четверикова О.В. как индивидуальный предприниматель, ныне являющийся единственным учредителем общества с ограниченной ответственностью "Олис", а поэтому произошел переход права аренды от предпринимателя к обществу, отклонен судом.
Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Олис" обжаловало указанный судебный акт и просило решение отменить, удовлетворив его заявление. Заявитель апелляционной жалобы полагает решение суда неверным по следующим обстоятельствам. Суд не учел, что переход прав может осуществляться в порядке универсального или сингулярного правопреемства. В заявлении Подродилиной (Четвериковой) О.В. от 18.10.2007 была изложена просьба о переоформлении права аренды на ООО "Олис". Поскольку 31.10.2007 дополнительным соглашением к договору аренды от 15.11.2000 Комитет и Подродилина О.А. прекратили действие договора аренды, и в тот же день по акту приема-передачи имущество было передано Комитету, а Комитет заключил договор аренды с ООО "Олис" 01.11.2007. Апеллянт считает, что в данном случае судом не применены нормы о сингулярном правопреемстве, не учтен абзац 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда директор ООО "Олис" Четверикова О.В. и представитель общества Быкин В.И. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен, представителя не направил. В отношении указанного лица дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав заявителя и его представителя, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как правильно установил суд первой инстанции, 15.11.2000 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ПБОЮЛ Подродилиной О.В. (арендатор) был заключен договор аренды имущества, состоящего из нежилого помещения по адресу, г. Таганрог, ул. Пальмиро Тольятти,30 литер А,1-й этаж, комнаты 1-8, 8а, общей площадью 70,8 кв. м. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по РО по г. Таганрогу 27.06.2003 г. за N 61-01/58-48/2003-108.
Указанные арендные отношения продолжались до 31.10.2007 г., до даты расторжения договора по заявлению арендатора о переоформлении договора аренды N 1436 от 15.11.2000 года с предпринимателя Подродилиной О.В. на ООО "Олис", единственным учредителем которого является Подродилина О.В.
31.10.2007 года дополнительным соглашением к договору от 15.11.2000 г. прекращено действие договора между КУИ и Подродилиной О.В.
На основании акта приема-передачи, недвижимое имущество по ул. Пальмиро Тольятти передано КУИ г. Таганрога.
01.11.2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ООО "Олис" (арендатор), заключен договор аренды N 3318 на то же нежилое помещение. Договор зарегистрирован в УФРС по РО по г. Таганрогу 19.02.2008 г. за N 61-01-0142/012/2008-173.
Согласно выписке из Единого государственного реестра общество зарегистрировано 23.12.2005 года, единственным учредителем является Подродилина Ольга Владимировна. В связи с регистрацией брака 25.09.2009 г. Подродилиной присвоена фамилия Четверикова.
В ноябре 2009 года ООО "Олис" обратилось в КУИ г. Таганрога с просьбой о приобретении арендуемых по договору N 3318 от 01.11.2007 года помещений.
Письмом от 30.11.2009 г. N 8005 Комитет по управлению имуществом г. Таганрога отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, поскольку общество владеет имуществом на праве аренды менее 2 лет.
Не согласившись с отказом Комитета в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости на возмездной основе, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного отказа.
Для признания действий незаконными в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать два обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым решением Департамента прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого письма закону или иному нормативному правовому акту. Согласно статье 1 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), названный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Договор аренды между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и обществом "Олис" был заключен 01.11.2007 сроком до 15.05.2030. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Таким образом, на день вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установленный законом двухлетний срок нахождения имущества во владении арендатора не истек.
При таких обстоятельствах у арендатора отсутствует субъективное право требовать реализации преимущественного права, поскольку отсутствует одно из обязательных условий, установленного статье 3 названного Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Не может быть принята ссылка апеллянта на то обстоятельство, что единоличный учредитель общества Подродилина О.В. ранее владела указанным имуществом на праве аренды на основании договора аренды от 15.11.2000. Действительно такой договор был заключен, а дополнительным соглашением от 05.05.2005 срок аренды установлен до 15.05.2030.
Вместе с тем заявление Подродилиной О.В. на имя председателя Комитета по управлению имуществом г. Тагарога от 18.10.2007 о переоформлении договора аренды N 1436 от 15.11.2000 (по ул. П.Толятти,30) на ООО "Олис", в котором фактически речь идет об испрашивании согласия арендодателя на перенаем, Комитетом не удовлетворено. Поскольку пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно устанавливает необходимость получения согласия на перенаем, а таковое согласие отсутствует в отношении договора от 15.11.2000 года, довод апеллянта об осуществлении перенайма отклоняется.
Стороны иначе урегулировали свои отношения, дополнительным соглашением от 31.10.2007 прекратив действие договора аренды N 1436 от 15.11.2000. В силу указанного соглашения, отвечающего пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме соглашения, в силу пункта 1 статьи 450 и пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращенными. Указанное дополнительное соглашение является сделкой (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), и по мотиву порока воли не оспорено. Поскольку сделки с пороками воли являются оспоримыми и могут оцениваться судом только по иску соответствующего лица с прямо указанным основанием иска (ст. 178, ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд в данном деле не вправе давать какую-либо квалификацию дополнительного соглашения относительно направленности воли Подродилиной О.В. Более того, согласно акту приема-передачи от 31.10.2007 арендованное имущество Подродилина О.В. возвратила Комитету по управлению имуществом.
Таким образом, договор аренды с участием Подродилиной О.В. в установленном порядке был прекращен.
При отсутствии перенайма не имеет места сингулярное правопреемство, на что ссылается апеллянт. Не может быть принят и довод о возможности универсального правопреемства, поскольку такое в отношении гражданина может иметь место только после прекращения его правоспособности (пункт 2 ст. 17, пункт 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 отклоняется апелляционным судом, поскольку оно не имеет отношения к рассматриваемой в данном деле ситуации.
Договор аренды с Подродилиной О.В. был прекращен в установленном законом порядке, и общество как юридическое лицо не вправе ссылаться на юридические факты, относящиеся к прекращенному договору, в котором оно участия не принимало. Все права общества как юридического лица на арендованное имущество основаны только и исключительно на договоре аренды от 01.11.2007.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не установил оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 апреля 2010 года по делу А32-3326/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)