Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Моисеева В.А., Желаевой М.З.,
при участии:
Максимова П.В.,
при участии представителя:
общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" -Каркашадзе Т.Н., доверенность от 03.09.2012 б/н,
открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Алтухова А.В., доверенность от 10.01.2012 N 20,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, и открытого акционерного общества "Азотреммаш", г. Тольятти, Самарская область,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 (председательствующий судья Каплин С.Ю., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N
по заявление Максимова Павла Вячеславовича, Максимовой Юлии Викторовны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной общественностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по заявлению Федеральной налоговой службы применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), к участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Максимов П.В., Максимова Ю.В. обратились в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о банкротстве ООО фирмы "СИЭГЛА" с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...>, общей площадью 49,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012, заявление Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. удовлетворено.
В кассационных жалобах открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") и открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") просят принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявления Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. отказать.
В обоснование кассационной жалобы заявители указывают на неприменение судами подлежащих применению статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 и пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в силу которых договоры участия в долевом строительстве, заключенные лицом, не имеющим права привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, ничтожны. Договор на долевое участие в строительстве жилья от 25.01.2007 N 2054, на основании которого Максимовым П.В. и Максимовой Ю.В. заявлено требование, является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию в нарушение статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4, 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Заявители также полагают, что ООО фирма "СИЭГЛА" не может быть застройщиком жилого дома, поскольку не обладает каким-либо правом на земельный участок, на котором находится жилой дом, не имеет разрешение на строительство жилого дома, в связи с чем в силу пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании заключенных договоров. Судами не учтена правовая позиция, сформулированная в пункте 59 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно которой иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, заявленное требование основано на договоре от 25.01.2007 N 2054 на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 17.07.2008, ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и передать в собственность Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. двухкомнатную квартиру общей площадью 50,5 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, поз. 15.
Оплата стоимости услуг по договору долевого участия произведена дольщиками в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком.
По акту от 01.05.2009 N 23 вышеуказанная квартира была передана Максимову П.В. и Максимовой Ю.В., после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры.
30.12.2010 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что судами общей юрисдикции за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО фирма "СИЭГЛА", уже признано право собственности в отношении квартир того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве признал за Максимовым П.В. и Максимовой Ю.В. право собственности на квартиру.
Доводы о ничтожности договора долевого участия в строительстве в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вследствие отсутствия у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка. Суд правильно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица, как застройщика в рамках дела о банкротстве и установление требований участников долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции также правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать отношения между Максимовым П.В., Максимовой Ю.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ несостоятельны.
Доводы ОАО "Тольяттиазот" о том, что требование Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. о передаче спорной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника, что препятствует признанию за ними права собственности на данную квартиру, также не могут приниматься во внимание, поскольку Максимов П.В. и Максимова Ю.В. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении их требования из указанного реестра.
Иные доводы, влияющие на законность обжалуемых судебных актов и являющиеся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, в кассационных жалобах не приведены.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
В.А.МОИСЕЕВ
М.З.ЖЕЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.12.2012 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2012 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Моисеева В.А., Желаевой М.З.,
при участии:
Максимова П.В.,
при участии представителя:
общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" -Каркашадзе Т.Н., доверенность от 03.09.2012 б/н,
открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Алтухова А.В., доверенность от 10.01.2012 N 20,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, и открытого акционерного общества "Азотреммаш", г. Тольятти, Самарская область,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 (председательствующий судья Каплин С.Ю., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N
по заявление Максимова Павла Вячеславовича, Максимовой Юлии Викторовны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной общественностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по заявлению Федеральной налоговой службы применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), к участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Максимов П.В., Максимова Ю.В. обратились в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о банкротстве ООО фирмы "СИЭГЛА" с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...>, общей площадью 49,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012, заявление Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. удовлетворено.
В кассационных жалобах открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") и открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") просят принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявления Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. отказать.
В обоснование кассационной жалобы заявители указывают на неприменение судами подлежащих применению статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 и пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в силу которых договоры участия в долевом строительстве, заключенные лицом, не имеющим права привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, ничтожны. Договор на долевое участие в строительстве жилья от 25.01.2007 N 2054, на основании которого Максимовым П.В. и Максимовой Ю.В. заявлено требование, является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию в нарушение статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4, 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Заявители также полагают, что ООО фирма "СИЭГЛА" не может быть застройщиком жилого дома, поскольку не обладает каким-либо правом на земельный участок, на котором находится жилой дом, не имеет разрешение на строительство жилого дома, в связи с чем в силу пунктов 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании заключенных договоров. Судами не учтена правовая позиция, сформулированная в пункте 59 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно которой иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, заявленное требование основано на договоре от 25.01.2007 N 2054 на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 17.07.2008, ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и передать в собственность Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. двухкомнатную квартиру общей площадью 50,5 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, поз. 15.
Оплата стоимости услуг по договору долевого участия произведена дольщиками в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком.
По акту от 01.05.2009 N 23 вышеуказанная квартира была передана Максимову П.В. и Максимовой Ю.В., после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры.
30.12.2010 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что судами общей юрисдикции за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО фирма "СИЭГЛА", уже признано право собственности в отношении квартир того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве признал за Максимовым П.В. и Максимовой Ю.В. право собственности на квартиру.
Доводы о ничтожности договора долевого участия в строительстве в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вследствие отсутствия у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка. Суд правильно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица, как застройщика в рамках дела о банкротстве и установление требований участников долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции также правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать отношения между Максимовым П.В., Максимовой Ю.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ несостоятельны.
Доводы ОАО "Тольяттиазот" о том, что требование Максимова П.В. и Максимовой Ю.В. о передаче спорной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника, что препятствует признанию за ними права собственности на данную квартиру, также не могут приниматься во внимание, поскольку Максимов П.В. и Максимова Ю.В. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении их требования из указанного реестра.
Иные доводы, влияющие на законность обжалуемых судебных актов и являющиеся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, в кассационных жалобах не приведены.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
В.А.МОИСЕЕВ
М.З.ЖЕЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)