Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Тихомирова В.В.
Цыгановой Е.М.
при ведении протокола помощником судьи Терентьевым А.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кириловой Татьяны Геннадьевны на решение от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области (судья Сулимская Ю.М.) и постановление от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Захарчук Е.И., Марченко Н.В.) по делу N А67-1012/2012 по иску Управления имущественных отношений администрации ЗАТО Северск (636000, Томская область, г. Северск, Коммунистический проспект, 51, ИНН 7024004494, ОГРН 1027001686910) к индивидуальному предпринимателю Кириловой Татьяне Геннадьевне (ИНН 702436122320, ОГРН 310702416100031) о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендатором занимаемого земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: Лукоянов Алексей Александрович, Кирюхина Елена Викторовна, Кирюхин Виталий Иванович, Кирюхин Иван Васильевич, открытое акционерное общество "Спецтеплохиммонтаж".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Гелбутовский В.И.) в заседании участвовали: представитель Управления имущественных отношение администрации ЗАТО Северск - Унжаков Е.Г. по доверенности от 13.05.2013; представители индивидуального предпринимателя Кириловой Т.Г. - Корепанов Ю.А. определение от 13.04.2012 Арбитражного суда Томской области, Семенов А.А. по доверенности от 25.06.2013.
Суд
установил:
Управление имущественных отношений администрации ЗАТО Северск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Кириловой Татьяне Геннадьевне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.07.2006 N 420 с кадастровым номером 70:22:010221:0036, находящегося в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3 и обязании освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок.
В части требований о расторжении договора от 15.01.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) из договора аренды от 21.07.2006 N 420 истец отказался.
В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лукоянов Алексей Александрович, Кирюхина Елена Викторовна, Кирюхин Виталий Иванович, Кирюхин Иван Васильевич, открытое акционерное общество "Спецтеплохиммонтаж".
Решением от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, производство по делу в части расторжения договора от 15.01.2009 прекращено. В остальной части требования удовлетворены.
В кассационной жалобе предприниматель просит принятые судебные акты отменить, производство по делу прекратить.
В обоснование жалобы указывает на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела; материалами дела подтверждается отсутствие существенных нарушений условий договора аренды, поскольку задолженность по арендным платежам погашена; истцом не соблюдена обязательная процедура досудебного урегулирования спора; судами не учтено, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит принятые судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Суд кассационной инстанции в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ, проверив доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Из материалов дела следует, что 21.07.2006 между управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Сибирское" (далее - ОАО "Сибирское") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 420 (далее - договор), на основании которого передан в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010221:0036, находящийся в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, для производственных целей площадью 104 680 кв. м (далее - земельный участок).
Срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2006 по 31.12.2054.
05.04.2007 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010221:0036, расположенный в оценочном квартале 1:02:21 г. Северск по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, для эксплуатации теплично-парникового хозяйства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 13.06.2006 N 22/06-1742, общей площадью 104 680 кв. м".
15.01.2009 между ОАО "Сибирское" и предпринимателем заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды ответчику.
Вышеуказанные договоры прошли процедуру обязательной государственной регистрации.
15.11.2011 управление в адрес предпринимателя направило уведомление N 21-06-13/275, с требованием об оплате задолженности по арендным платежам, указав, что в случае отсутствия оплаты в срок до 25.11.2011, управление обратится в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Нарушение предпринимателем условий договора аренды послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражные суды, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 года.
Судами установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, который подтверждается решениями Северского городского суда Томской области от 22.06.2010 по делу N 2-630-10, от 18.11.2010 по делу N 2-1208-10, определением от 22.12.2011 Арбитражного суда по Томской области по делу N А67-2410/2011.
Кроме того, согласно пункту 4.4.2 договора аренды предприниматель обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Как следует из материалов дела, комиссией управления 21.05.2010, 25.08.2010, 12.12.2011, 21.05.2012 проведены проверки землепользования, в том числе, на спорном земельном участке.
В результате проверки выявлено, что предприниматель земельный участок не использует, о чем составлены акты проверки от 21.05.2010 N 12, от 25.08.2010 N 23, от 12.12.2011, от 21.05.2012 N 10.
Кроме того, письмом Комитета охраны окружающей среды и природных ресурсов от 03.07.2012 N 17-01-16/311 подтверждается, что на территории бывшего ОАО "Сибирское" имеются несанкционированные свалки.
Отклоняя доводы предпринимателя о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд кассационной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с условиями договора право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов может быть реализовано после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств возложено на истца.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что истец уведомлением от 15.11.2011 N 21-06-13/275 сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате и намерении в случае невыполнения указанного требования в срок до 25.11.2011 обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Указанное уведомление вручено предпринимателю 21.11.2011 и было оставлено ответчиком без ответа.
В связи с невыполнением требований об оплате задолженности истец 01.12.2011 направил соглашение от 30.11.2011 N 557 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором в качестве основания для расторжения договора аренды указан пункт 4.1.1 договора. Данное уведомление также получено предпринимателем 19.12.2011 и оставлено также без удовлетворения.
Таким образом, истец представил в материалы дела доказательства соблюдения претензионного порядка, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Однако, суды первой и апелляционной инстанций не установили факта погашения задолженности в разумный срок. Как следует из материалов дела, погашение долга ответчиком произведено после предъявления исковых требований, со значительной просрочкой, далеко за пределами разумного срока.
Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
Указанное нарушение в данном случае является существенным, а соответственно, - достаточным основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судами установлено, что из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что у ответчика на вышеуказанном земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимого имущества.
Суд первой инстанции установил, что объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:22:010221:0036, по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, принадлежат иным лицам.
Доводы кассационной жалобы о ненаправлении истцом в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости использования участка в соответствии с его целевым назначением не влияют на правомерность выводов судов о соблюдении истцом досудебного порядка, поскольку в отношении требования о расторжении договора по основаниям длительной просрочки внесения арендных платежей данный порядок соблюден.
Доказательства неиспользования земельного участка арендатором по целевому назначению, отсутствие у него на этом участке каких-либо объектов недвижимости, размещения несанкционированных свалок и нахождение ответчика в стадии банкротства в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют об отсутствии оснований для продолжения договорных отношений сторон.
На основании вышеизложенного, суды, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что на момент рассмотрения спора, имеется совокупность существенных нарушений предпринимателем условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, а также, учитывая, что ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, опровергающих доказательств не представлено, суды обосновано удовлетворили требования управления.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии судебных актов судами не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
В связи с предоставленной отсрочкой по уплате государственной пошлине, отказом в удовлетворении кассационной жалобы, с подателя жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области и постановление от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1012/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кириловой Татьяны Геннадьевны в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
Е.М.ЦЫГАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А67-1012/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А67-1012/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Тихомирова В.В.
Цыгановой Е.М.
при ведении протокола помощником судьи Терентьевым А.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кириловой Татьяны Геннадьевны на решение от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области (судья Сулимская Ю.М.) и постановление от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Захарчук Е.И., Марченко Н.В.) по делу N А67-1012/2012 по иску Управления имущественных отношений администрации ЗАТО Северск (636000, Томская область, г. Северск, Коммунистический проспект, 51, ИНН 7024004494, ОГРН 1027001686910) к индивидуальному предпринимателю Кириловой Татьяне Геннадьевне (ИНН 702436122320, ОГРН 310702416100031) о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендатором занимаемого земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: Лукоянов Алексей Александрович, Кирюхина Елена Викторовна, Кирюхин Виталий Иванович, Кирюхин Иван Васильевич, открытое акционерное общество "Спецтеплохиммонтаж".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Гелбутовский В.И.) в заседании участвовали: представитель Управления имущественных отношение администрации ЗАТО Северск - Унжаков Е.Г. по доверенности от 13.05.2013; представители индивидуального предпринимателя Кириловой Т.Г. - Корепанов Ю.А. определение от 13.04.2012 Арбитражного суда Томской области, Семенов А.А. по доверенности от 25.06.2013.
Суд
установил:
Управление имущественных отношений администрации ЗАТО Северск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Кириловой Татьяне Геннадьевне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.07.2006 N 420 с кадастровым номером 70:22:010221:0036, находящегося в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3 и обязании освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок.
В части требований о расторжении договора от 15.01.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) из договора аренды от 21.07.2006 N 420 истец отказался.
В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лукоянов Алексей Александрович, Кирюхина Елена Викторовна, Кирюхин Виталий Иванович, Кирюхин Иван Васильевич, открытое акционерное общество "Спецтеплохиммонтаж".
Решением от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, производство по делу в части расторжения договора от 15.01.2009 прекращено. В остальной части требования удовлетворены.
В кассационной жалобе предприниматель просит принятые судебные акты отменить, производство по делу прекратить.
В обоснование жалобы указывает на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела; материалами дела подтверждается отсутствие существенных нарушений условий договора аренды, поскольку задолженность по арендным платежам погашена; истцом не соблюдена обязательная процедура досудебного урегулирования спора; судами не учтено, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит принятые судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Суд кассационной инстанции в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ, проверив доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Из материалов дела следует, что 21.07.2006 между управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Сибирское" (далее - ОАО "Сибирское") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 420 (далее - договор), на основании которого передан в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010221:0036, находящийся в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, для производственных целей площадью 104 680 кв. м (далее - земельный участок).
Срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2006 по 31.12.2054.
05.04.2007 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010221:0036, расположенный в оценочном квартале 1:02:21 г. Северск по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, для эксплуатации теплично-парникового хозяйства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 13.06.2006 N 22/06-1742, общей площадью 104 680 кв. м".
15.01.2009 между ОАО "Сибирское" и предпринимателем заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды ответчику.
Вышеуказанные договоры прошли процедуру обязательной государственной регистрации.
15.11.2011 управление в адрес предпринимателя направило уведомление N 21-06-13/275, с требованием об оплате задолженности по арендным платежам, указав, что в случае отсутствия оплаты в срок до 25.11.2011, управление обратится в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Нарушение предпринимателем условий договора аренды послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражные суды, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 года.
Судами установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, который подтверждается решениями Северского городского суда Томской области от 22.06.2010 по делу N 2-630-10, от 18.11.2010 по делу N 2-1208-10, определением от 22.12.2011 Арбитражного суда по Томской области по делу N А67-2410/2011.
Кроме того, согласно пункту 4.4.2 договора аренды предприниматель обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Как следует из материалов дела, комиссией управления 21.05.2010, 25.08.2010, 12.12.2011, 21.05.2012 проведены проверки землепользования, в том числе, на спорном земельном участке.
В результате проверки выявлено, что предприниматель земельный участок не использует, о чем составлены акты проверки от 21.05.2010 N 12, от 25.08.2010 N 23, от 12.12.2011, от 21.05.2012 N 10.
Кроме того, письмом Комитета охраны окружающей среды и природных ресурсов от 03.07.2012 N 17-01-16/311 подтверждается, что на территории бывшего ОАО "Сибирское" имеются несанкционированные свалки.
Отклоняя доводы предпринимателя о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд кассационной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии с условиями договора право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов может быть реализовано после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств возложено на истца.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что истец уведомлением от 15.11.2011 N 21-06-13/275 сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате и намерении в случае невыполнения указанного требования в срок до 25.11.2011 обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Указанное уведомление вручено предпринимателю 21.11.2011 и было оставлено ответчиком без ответа.
В связи с невыполнением требований об оплате задолженности истец 01.12.2011 направил соглашение от 30.11.2011 N 557 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором в качестве основания для расторжения договора аренды указан пункт 4.1.1 договора. Данное уведомление также получено предпринимателем 19.12.2011 и оставлено также без удовлетворения.
Таким образом, истец представил в материалы дела доказательства соблюдения претензионного порядка, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Однако, суды первой и апелляционной инстанций не установили факта погашения задолженности в разумный срок. Как следует из материалов дела, погашение долга ответчиком произведено после предъявления исковых требований, со значительной просрочкой, далеко за пределами разумного срока.
Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
Указанное нарушение в данном случае является существенным, а соответственно, - достаточным основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судами установлено, что из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что у ответчика на вышеуказанном земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимого имущества.
Суд первой инстанции установил, что объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:22:010221:0036, по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Тургенева, 33/3, принадлежат иным лицам.
Доводы кассационной жалобы о ненаправлении истцом в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости использования участка в соответствии с его целевым назначением не влияют на правомерность выводов судов о соблюдении истцом досудебного порядка, поскольку в отношении требования о расторжении договора по основаниям длительной просрочки внесения арендных платежей данный порядок соблюден.
Доказательства неиспользования земельного участка арендатором по целевому назначению, отсутствие у него на этом участке каких-либо объектов недвижимости, размещения несанкционированных свалок и нахождение ответчика в стадии банкротства в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют об отсутствии оснований для продолжения договорных отношений сторон.
На основании вышеизложенного, суды, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что на момент рассмотрения спора, имеется совокупность существенных нарушений предпринимателем условий договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, а также, учитывая, что ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, опровергающих доказательств не представлено, суды обосновано удовлетворили требования управления.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии судебных актов судами не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
В связи с предоставленной отсрочкой по уплате государственной пошлине, отказом в удовлетворении кассационной жалобы, с подателя жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.08.2012 Арбитражного суда Томской области и постановление от 29.01.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1012/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кириловой Татьяны Геннадьевны в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
Е.М.ЦЫГАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)