Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "3" декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "5" декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего О.В.Киселевой
судей И.В.Сорокиной, М.М.Нарусова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Папковой
при участии в заседании:
от истца:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Красное Знамя" Гепферт В.В. по доверенности б/н от 01.12.12
от ответчиков:
общество с ограниченной ответственностью "Агролизинг" Администрация Глушковского района Курской области Сергиенко Ю.А. по доверенности б/н от 21.01.2013 Писарев А.А. по доверенности б/н от 01.03.2013
от 3-го лица:
- муниципальное образование "Веселовский сельский совет" представители не явились, 3-е лицо о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Красное Знамя" на решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Красное Знамя" обратился в Арбитражный суд Курской области к обществу с ограниченной ответственностью "Агролизинг" и администрации Глушковского района Курской области с исковым заявлением о переводе с ООО "Агролизинг" на СПК "Красное Знамя" Глушковского района Курской области прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 24 от 06.09.2010 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Курская область, Глушковский район, Веселовский сельсовет, с кадастровым номером 46:03:040912:11, для использования в целях сенокошения и выпаса скота, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 308571 кв. м.
Решением Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 (судья Хмелевской С.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 (судьи Сухова И.Б., Мокроусова Л.М., Ушакова И.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, СПК "Красное Знамя" обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон, которые, соответственно, поддержали и изложили свои позиции по доводам кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, в 1992 году в соответствии с действующим на тот момент законодательством о земле, в результате реорганизации колхоза "Красное Знамя" и формирования земельных паев (долей) колхозников, а также формирования фонда перераспределения района, был сформирован земельный участок площадью 45 га.
Согласно пояснений третьего лица, указанный земельный участок площадью 45 га, предоставлялся администрацией Веселовского сельского совета Глушковского района Курской области сельскохозяйственному производственному кооперативу "Красное Знамя" на основании договора аренды до 2004.
В 2006 году полномочия по распоряжению земельными участками муниципального образования "Веселовский сельский совет" перешли к Администрации Глушковского района Курской области.
Из договора аренды N 3 от 29.12.2004 следует, что администрация муниципального образования "Веселовский сельский совет" (арендодатель) передает, а СПК "Красное Знамя" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель муниципального образования "Веселовский сельский совет" с кадастровым номером (нет), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Глушковский район, п. Краснооктябрьский для использования в целях сельскохозяйственного производства в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 47 га.
Срок аренды установлен с 1 января 2005 по 31 декабря 2005. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
В силу положений договора аренды N 3 от 28.12.2005, по условиям которого администрация муниципального образования "Веселовский сельский совет" (арендодатель) передает, а СПК "Красное Знамя" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель муниципального образования "Веселовский сельский совет" с кадастровым номером (нет), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Глушковский район п. Краснооктябрьский для использования в целях сельскохозяйственного производства в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 47 га.
Срок аренды определен с 01.01.2006 по 31.12.2006. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
На основании постановления главы администрации Глушковского района Курской области N 309 от 03.09.2010 "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Агролизинг", ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 46:03:040912:11, общей площадью 308571 кв. м, расположенный по адресу: Курская область, Глушковский район, МО "Веселовский сельсовет", для использования в целях сенокошения и выпаса скота, сроком с 03.09.2010 по 03.09.2059.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.
Полагая, что спорный земельный участок с 1992 года находился во владении сначала колхоза "Красное Знамя", а в последующем в аренде СПК "Красное Знамя", являющегося его правопреемником, в связи с чем, СПК "Красное Знамя" имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 названного Кодекса.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно абз.5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Поскольку договоры аренды N 3 от 29.12.2004 и N 3 от 28.12.2005 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, как содержащие условия об аренде на срок равный году, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о незаключенности названных сделок.
Ввиду того, что в договорах аренды N 3 от 29.12.2004 и N 3 от 28.12.2005 отсутствуют идентифицирующие сведения (кадастровый номер) земельного участка как объекта аренды, а указанная в них площадь земельного участка (47 га) не совпадает с площадью участка, сформированного в 1992 году (45 га), суды правомерно отметили, что с достоверностью идентифицировать земельный участок, находившийся в пользовании истца, не представляется возможным, при том, что спорный земельный участок, как объект права, был сформирован позднее.
Поскольку истцом не было представлено доказательств обращения с заявлением к арендодателю о продлении аренды на новый срок или отказа арендодателя в заключении договора с арендатором на новый срок, доказательств внесения изменений в отношении идентифицирующих сведений и площади участка, равно как и доказательств того, что договор аренды N 24 от 06.09.2010 был заключен до истечения срока, установленного абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, в удовлетворении заявленных исковых требований обоснованно отказано.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.КИСЕЛЕВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 05.12.2013 ПО ДЕЛУ N А35-575/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. по делу N А35-575/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "3" декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "5" декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего О.В.Киселевой
судей И.В.Сорокиной, М.М.Нарусова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Папковой
при участии в заседании:
от истца:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Красное Знамя" Гепферт В.В. по доверенности б/н от 01.12.12
от ответчиков:
общество с ограниченной ответственностью "Агролизинг" Администрация Глушковского района Курской области Сергиенко Ю.А. по доверенности б/н от 21.01.2013 Писарев А.А. по доверенности б/н от 01.03.2013
от 3-го лица:
- муниципальное образование "Веселовский сельский совет" представители не явились, 3-е лицо о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Красное Знамя" на решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Красное Знамя" обратился в Арбитражный суд Курской области к обществу с ограниченной ответственностью "Агролизинг" и администрации Глушковского района Курской области с исковым заявлением о переводе с ООО "Агролизинг" на СПК "Красное Знамя" Глушковского района Курской области прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 24 от 06.09.2010 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Курская область, Глушковский район, Веселовский сельсовет, с кадастровым номером 46:03:040912:11, для использования в целях сенокошения и выпаса скота, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 308571 кв. м.
Решением Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 (судья Хмелевской С.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 (судьи Сухова И.Б., Мокроусова Л.М., Ушакова И.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, СПК "Красное Знамя" обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон, которые, соответственно, поддержали и изложили свои позиции по доводам кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, в 1992 году в соответствии с действующим на тот момент законодательством о земле, в результате реорганизации колхоза "Красное Знамя" и формирования земельных паев (долей) колхозников, а также формирования фонда перераспределения района, был сформирован земельный участок площадью 45 га.
Согласно пояснений третьего лица, указанный земельный участок площадью 45 га, предоставлялся администрацией Веселовского сельского совета Глушковского района Курской области сельскохозяйственному производственному кооперативу "Красное Знамя" на основании договора аренды до 2004.
В 2006 году полномочия по распоряжению земельными участками муниципального образования "Веселовский сельский совет" перешли к Администрации Глушковского района Курской области.
Из договора аренды N 3 от 29.12.2004 следует, что администрация муниципального образования "Веселовский сельский совет" (арендодатель) передает, а СПК "Красное Знамя" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель муниципального образования "Веселовский сельский совет" с кадастровым номером (нет), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Глушковский район, п. Краснооктябрьский для использования в целях сельскохозяйственного производства в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 47 га.
Срок аренды установлен с 1 января 2005 по 31 декабря 2005. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
В силу положений договора аренды N 3 от 28.12.2005, по условиям которого администрация муниципального образования "Веселовский сельский совет" (арендодатель) передает, а СПК "Красное Знамя" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель муниципального образования "Веселовский сельский совет" с кадастровым номером (нет), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Глушковский район п. Краснооктябрьский для использования в целях сельскохозяйственного производства в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 47 га.
Срок аренды определен с 01.01.2006 по 31.12.2006. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
На основании постановления главы администрации Глушковского района Курской области N 309 от 03.09.2010 "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Агролизинг", ответчику был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 46:03:040912:11, общей площадью 308571 кв. м, расположенный по адресу: Курская область, Глушковский район, МО "Веселовский сельсовет", для использования в целях сенокошения и выпаса скота, сроком с 03.09.2010 по 03.09.2059.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.
Полагая, что спорный земельный участок с 1992 года находился во владении сначала колхоза "Красное Знамя", а в последующем в аренде СПК "Красное Знамя", являющегося его правопреемником, в связи с чем, СПК "Красное Знамя" имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 названного Кодекса.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Согласно абз.5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Поскольку договоры аренды N 3 от 29.12.2004 и N 3 от 28.12.2005 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, как содержащие условия об аренде на срок равный году, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о незаключенности названных сделок.
Ввиду того, что в договорах аренды N 3 от 29.12.2004 и N 3 от 28.12.2005 отсутствуют идентифицирующие сведения (кадастровый номер) земельного участка как объекта аренды, а указанная в них площадь земельного участка (47 га) не совпадает с площадью участка, сформированного в 1992 году (45 га), суды правомерно отметили, что с достоверностью идентифицировать земельный участок, находившийся в пользовании истца, не представляется возможным, при том, что спорный земельный участок, как объект права, был сформирован позднее.
Поскольку истцом не было представлено доказательств обращения с заявлением к арендодателю о продлении аренды на новый срок или отказа арендодателя в заключении договора с арендатором на новый срок, доказательств внесения изменений в отношении идентифицирующих сведений и площади участка, равно как и доказательств того, что договор аренды N 24 от 06.09.2010 был заключен до истечения срока, установленного абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, в удовлетворении заявленных исковых требований обоснованно отказано.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 06.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А35-575/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.КИСЕЛЕВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)