Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1850/2013) закрытого акционерного общества "ДИАС" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 января 2013 года по делу N А70-11587/2012 (судья В.В. Лазарев), принятое по иску закрытого акционерного общества "ДИАС" к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу об освобождении нежилого помещения,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича (ОГРНИП 311723219300026) к закрытому акционерному обществу "ДИАС" (ОГРН 1027200857310; ИНН 7202100441) об обязании провести государственную регистрацию договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "ДИАС" - представителя Самойлова В.А. по доверенности N 05/12 от 17.09.2012 сроком действия два года,
индивидуальный предприниматель Вяземцев Виктор Викторович не явился,
установил:
закрытое акционерное общество "ДИАС" (далее - ЗАО "ДИАС", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (далее - ИП Вяземцев В.В., предприниматель) об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предприниматель обратился в Арбитражный суд Тюменской области со встречным исковым заявлением к ЗАО "ДИАС" об обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2013 по делу N А70-11587/2012 в удовлетворении первоначального иска отказано. Требования встречного иска удовлетворены. Суд обязал ЗАО "ДИАС" провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011. С общества в пользу ИП Вяземцева В.В. взыскано 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО "ДИАС" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что у ЗАО "ДИАС" отсутствуют полномочия по регистрации договоров с недвижимостью, в связи с чем решение суда первой инстанции является неисполнимым. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд безосновательно квалифицировал действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации договора аренды, а действия ИП Вяземцева В.В. являются недобросовестными. ЗАО "ДИАС" указывает, что договор аренды является незаключенным, у предпринимателя не возникло право пользования спорным помещением.
ИП Вяземцев В.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Предприниматель, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ДИАС" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2011 между ЗАО "ДИАС" (арендодатель) и ИП Вяземцевым В.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N А703/113, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение N 16, общей площадью 70 кв. м (помещение), расположенное на 1 этаже в нежилом строении ТЦ "Солнечный", расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50б, обозначенные на плане технического паспорта на объект недвижимости литерой А6, N 16 (л.д. 5 - 13).
В соответствии с пунктом 6.1 договора N А703/113 от 01.08.2011 он вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации настоящего договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течение 11 месяцев с момента его подписания.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2011 помещение передано в пользование ИП Вяземцеву В.В. (л.д. 14).
Полагая, что поскольку договор государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным, ИП Вяземцев В.В. обязан освободить занимаемое им помещение, ЗАО "ДИАС" обратилось в суд с иском об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что общество уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, предприниматель обратился в суд с встречным исковым заявлением об обязании провести государственную регистрацию договора.
Отказ в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворение требований встречного иска явились причиной подачи ЗАО "ДИАС" апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N А703/113 от 01.08.2011, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передачу в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Сторонами согласовано условие о предмете договора в пункте 1.1 договора N А703/113 от 01.08.2011 и акте приема-передачи нежилого помещения, где указаны характеристики передаваемого помещения, в связи с чем вывод суда о том, что названный договор аренды содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства, является правомерным.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила части 2 статьи 651 ГК РФ.
Как следует из части 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок аренды помещения в рассматриваемом договоре установлен в 5 лет, следовательно, он должен быть зарегистрирован.
На основании части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании части 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
По смыслу указанной нормы требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 18168/10).
Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (абзац 2 части 1 статьи 26); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (часть 2 статьи 16); необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (часть 5 статьи 18).
Условиями договора N А703/113 от 01.08.2011 обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора возложена на арендодателя.
В соответствии с пунктом 9.4 договора N А703/113 от 01.08.2011 подача документов для регистрации договора осуществляется арендодателем и арендатором совместно. Расходы, связанные с регистрацией договора стороны несут равными долями. Арендодатель может провести оплату расходов по регистрации договора. В этом случае арендатор обязан возместить арендодателю денежные суммы, уплаченные за арендатора, в течение 14 (четырнадцати) дней после представлении арендодателем соответствующего счета с приложением документов, подтверждающих произведенные расходы. Арендодатель обязан подготовить документы и оповестить арендатора о дне подачи документов в регистрационную службу и сдать на государственную регистрацию настоящий договор в течение 11 (одиннадцати) месяцев с момента подписания договора.
Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, в рассматриваемом случае на арендаторе лежит обязанность доказать, что арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды. Исходя из существа встречных исковых требований и доводов предпринимателя, последний обязан подтвердить доказательствами совершение сделки в надлежащей форме и факт уклонения общества от регистрации договора аренды. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд безосновательно квалифицировал действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации договора аренды, опровергаются материалами дела.
ИП Вяземцев письмом от 23.09.2011 (вх. N 272/05-272) обращался к ЗАО "ДИАС" с просьбой сообщить о готовности документов, необходимых для проведения государственной регистрации договора аренды (л.д. 73).
02.09.2012 предприниматель обратился к ЗАО "ДИАС" с письмом, в котором изложена просьба заблаговременно сообщить дату готовности провести государственную регистрацию договора аренды N А703/113 от 01.08.2011 (л.д. 74, 108). Указанное письмо было получено обществом по первоначальному иску 11.09.2012 (л.д. 75, 109).
Сведениями о том, что у арендатора имеются в совокупности необходимые для регистрации документы, суд не располагает. Очевидно, что арендатор, не являющийся собственником помещения, может не располагать необходимыми документами для регистрации, включая правоустанавливающие документы, иные, подтверждающие технические характеристики (кадастровый план, поэтажные план и т.п.). При таких обстоятельствах возможность государственной регистрации договора аренды возможна лишь при добросовестности арендодателя, то есть при предоставлении им необходимых документов.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель в обоснование встречного иска представил допустимые доказательства того, что ЗАО "ДИАС" как арендодатель уклонялось от государственной регистрации договора аренды N А703/113 от 01.08.2011.
Ссылки ЗАО "ДИАС" на то, что договор аренды является незаключенным, и у предпринимателя не возникло право пользования спорным помещением, отклоняются судом апелляционной инстанции.
По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что уклоняясь от государственной регистрации договора аренды N А703/113 от 01.08.2011, ЗАО "ДИАС" злоупотребило правом, в связи с чем требования первоначального иска об освобождении предпринимателем незаконно занимаемого нежилого помещения удовлетворению не подлежали.
Доводы ЗАО "ДИАС" о том, что у него отсутствуют полномочия по регистрации договоров с недвижимостью, в связи с чем решение суда первой инстанции является неисполнимым, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Обязание ЗАО "ДИАС" провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011 заключается в понуждении арендодателя к исполнению обязательств, предусмотренных пунктом 9.4 названного договора. Исполнение обжалуемого решения суда в частности подразумевает, подачу обществом заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011, представление необходимых документов, совершение арендодателем иных действий, без которых проведение государственной регистрации названного договора невозможно.
При таких обстоятельствах, удовлетворив требования встречного иска, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 января 2013 года по делу N А70-11587/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А70-11587/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А70-11587/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1850/2013) закрытого акционерного общества "ДИАС" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 января 2013 года по делу N А70-11587/2012 (судья В.В. Лазарев), принятое по иску закрытого акционерного общества "ДИАС" к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу об освобождении нежилого помещения,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича (ОГРНИП 311723219300026) к закрытому акционерному обществу "ДИАС" (ОГРН 1027200857310; ИНН 7202100441) об обязании провести государственную регистрацию договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "ДИАС" - представителя Самойлова В.А. по доверенности N 05/12 от 17.09.2012 сроком действия два года,
индивидуальный предприниматель Вяземцев Виктор Викторович не явился,
установил:
закрытое акционерное общество "ДИАС" (далее - ЗАО "ДИАС", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (далее - ИП Вяземцев В.В., предприниматель) об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предприниматель обратился в Арбитражный суд Тюменской области со встречным исковым заявлением к ЗАО "ДИАС" об обязании провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.01.2013 по делу N А70-11587/2012 в удовлетворении первоначального иска отказано. Требования встречного иска удовлетворены. Суд обязал ЗАО "ДИАС" провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011. С общества в пользу ИП Вяземцева В.В. взыскано 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО "ДИАС" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что у ЗАО "ДИАС" отсутствуют полномочия по регистрации договоров с недвижимостью, в связи с чем решение суда первой инстанции является неисполнимым. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд безосновательно квалифицировал действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации договора аренды, а действия ИП Вяземцева В.В. являются недобросовестными. ЗАО "ДИАС" указывает, что договор аренды является незаключенным, у предпринимателя не возникло право пользования спорным помещением.
ИП Вяземцев В.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Предприниматель, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ДИАС" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2011 между ЗАО "ДИАС" (арендодатель) и ИП Вяземцевым В.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N А703/113, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение N 16, общей площадью 70 кв. м (помещение), расположенное на 1 этаже в нежилом строении ТЦ "Солнечный", расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50б, обозначенные на плане технического паспорта на объект недвижимости литерой А6, N 16 (л.д. 5 - 13).
В соответствии с пунктом 6.1 договора N А703/113 от 01.08.2011 он вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации настоящего договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течение 11 месяцев с момента его подписания.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2011 помещение передано в пользование ИП Вяземцеву В.В. (л.д. 14).
Полагая, что поскольку договор государственную регистрацию не прошел, в связи с чем является незаключенным, ИП Вяземцев В.В. обязан освободить занимаемое им помещение, ЗАО "ДИАС" обратилось в суд с иском об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что общество уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, предприниматель обратился в суд с встречным исковым заявлением об обязании провести государственную регистрацию договора.
Отказ в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворение требований встречного иска явились причиной подачи ЗАО "ДИАС" апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N А703/113 от 01.08.2011, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передачу в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Сторонами согласовано условие о предмете договора в пункте 1.1 договора N А703/113 от 01.08.2011 и акте приема-передачи нежилого помещения, где указаны характеристики передаваемого помещения, в связи с чем вывод суда о том, что названный договор аренды содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и соответствует требованиям законодательства, является правомерным.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила части 2 статьи 651 ГК РФ.
Как следует из части 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок аренды помещения в рассматриваемом договоре установлен в 5 лет, следовательно, он должен быть зарегистрирован.
На основании части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании части 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
По смыслу указанной нормы требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 18168/10).
Положениями Закона о регистрации предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (абзац 2 части 1 статьи 26); к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (часть 2 статьи 16); необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (часть 5 статьи 18).
Условиями договора N А703/113 от 01.08.2011 обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора возложена на арендодателя.
В соответствии с пунктом 9.4 договора N А703/113 от 01.08.2011 подача документов для регистрации договора осуществляется арендодателем и арендатором совместно. Расходы, связанные с регистрацией договора стороны несут равными долями. Арендодатель может провести оплату расходов по регистрации договора. В этом случае арендатор обязан возместить арендодателю денежные суммы, уплаченные за арендатора, в течение 14 (четырнадцати) дней после представлении арендодателем соответствующего счета с приложением документов, подтверждающих произведенные расходы. Арендодатель обязан подготовить документы и оповестить арендатора о дне подачи документов в регистрационную службу и сдать на государственную регистрацию настоящий договор в течение 11 (одиннадцати) месяцев с момента подписания договора.
Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, в рассматриваемом случае на арендаторе лежит обязанность доказать, что арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды. Исходя из существа встречных исковых требований и доводов предпринимателя, последний обязан подтвердить доказательствами совершение сделки в надлежащей форме и факт уклонения общества от регистрации договора аренды. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, несовершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд безосновательно квалифицировал действия арендодателя как уклонение от государственной регистрации договора аренды, опровергаются материалами дела.
ИП Вяземцев письмом от 23.09.2011 (вх. N 272/05-272) обращался к ЗАО "ДИАС" с просьбой сообщить о готовности документов, необходимых для проведения государственной регистрации договора аренды (л.д. 73).
02.09.2012 предприниматель обратился к ЗАО "ДИАС" с письмом, в котором изложена просьба заблаговременно сообщить дату готовности провести государственную регистрацию договора аренды N А703/113 от 01.08.2011 (л.д. 74, 108). Указанное письмо было получено обществом по первоначальному иску 11.09.2012 (л.д. 75, 109).
Сведениями о том, что у арендатора имеются в совокупности необходимые для регистрации документы, суд не располагает. Очевидно, что арендатор, не являющийся собственником помещения, может не располагать необходимыми документами для регистрации, включая правоустанавливающие документы, иные, подтверждающие технические характеристики (кадастровый план, поэтажные план и т.п.). При таких обстоятельствах возможность государственной регистрации договора аренды возможна лишь при добросовестности арендодателя, то есть при предоставлении им необходимых документов.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель в обоснование встречного иска представил допустимые доказательства того, что ЗАО "ДИАС" как арендодатель уклонялось от государственной регистрации договора аренды N А703/113 от 01.08.2011.
Ссылки ЗАО "ДИАС" на то, что договор аренды является незаключенным, и у предпринимателя не возникло право пользования спорным помещением, отклоняются судом апелляционной инстанции.
По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции полагает, что уклоняясь от государственной регистрации договора аренды N А703/113 от 01.08.2011, ЗАО "ДИАС" злоупотребило правом, в связи с чем требования первоначального иска об освобождении предпринимателем незаконно занимаемого нежилого помещения удовлетворению не подлежали.
Доводы ЗАО "ДИАС" о том, что у него отсутствуют полномочия по регистрации договоров с недвижимостью, в связи с чем решение суда первой инстанции является неисполнимым, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Обязание ЗАО "ДИАС" провести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011 заключается в понуждении арендодателя к исполнению обязательств, предусмотренных пунктом 9.4 названного договора. Исполнение обжалуемого решения суда в частности подразумевает, подачу обществом заявления на регистрацию договора аренды нежилого помещения N А703/113 от 01.08.2011, представление необходимых документов, совершение арендодателем иных действий, без которых проведение государственной регистрации названного договора невозможно.
При таких обстоятельствах, удовлетворив требования встречного иска, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 января 2013 года по делу N А70-11587/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)