Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лозневая Н.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Симаковой Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к Ш., С., администрации Усть-Кудинского муниципального образования о признании незаконными действий по выдаче справки, признании недобросовестным приобретателем, признании сделки купли-продажи оспоримой и недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе истца И. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 9 апреля 2013 года,
установила:
Первоначально И. предъявила к Ш., С., администрации Усть-Кудинского МО следующие требования:
- - признать недействительным договор займа от 10 июля 2009 года между ней и Ш., применить последствия недействительности займа;
- - признать незаконными действия администрации Усть-Кудинского МО по выдаче справки о составе семьи неуполномоченному лицу;
- - признать С. недобросовестным приобретателем;
- - признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка N 25 по ул. <адрес изъят>, заключенную 14 января 2010 года между Ш. и С., оспоримой и недействительной, применить последствия ее недействительности путем погашения записи о собственности покупателя в государственном реестре.
В обоснование иска И. указала, что 10 июля 2009 года между нею и Ш. заключен договор займа на сумму 300 000 рублей. По условиям договора спорное имущество - жилой дом и земельный участок выступают в качестве залога, на период займа имущество переходит в собственность заимодавца. Полагает, что тем самым стороны согласовали условие, обеспечивающее не только гарантию кредитора по возврату займа, но и гарантию заемщика в виде препятствия к отчуждению заложенного имущества третьим лицам до полного исполнения кредитного обязательства.
В нарушение условий договора Ш. 14 января 2010 года продал земельный участок и жилой дом С.
По заявлению С. 19 января 2010 года администрацией Усть-Кудинского МО незаконно выданы документы, содержащие персональные данные ее и членов ее семьи. С учетом указанных документов сделка и переход права собственности к покупателю были зарегистрированы, 29 мая 2012 года С. получила свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок.
Полагает, что действия Усть-Кудинского МО по выдаче С. без ее согласия справки и поквартирной карточки, содержащих персональные данные, не соответствуют требованиям ФЗ "О персональных данных".
Договор займа с Ш. является кабальной сделкой, заключен при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и на крайне невыгодных для нее условиях, о чем Ш. был осведомлен, поскольку до заключения между ними договоров купли-продажи осматривал дом и участок.
Считает, что С. является недобросовестным приобретателем, так как ей было известно о судебных спорах с Ш. по поводу предмета купли-продажи, но, несмотря на принятые в отношении имущества обеспечительные меры, от его покупки она не отказалась, регистрацию перехода права собственности до разрешения споров не приостановила.
О недобросовестности С. свидетельствует и тот факт, что между Ш. и С. был заключен договор ипотеки, как единственно возможный способ законно ускорить регистрацию имущества.
С. знала о том, что в доме проживают члены ее семьи, тем не менее, она не встретилась с ними для выяснения всех обстоятельств, проявив грубую неосторожность при заключении сделки и злоупотребив правом. С. является недобросовестным приобретателем еще и потому, что фактической передачи имущества между ответчиками при совершении купли-продажи не было, она с семьей продолжает проживать в спорном доме, несет бремя его содержания.
У нее имущество выбыло помимо ее воли.
В ходе судебного разбирательства от требований о недействительности и расторжении договора займа, признании ничтожной сделки купли-продажи с Ш., применении последствий недействительности займа И. отказалась, производство по делу в этой части прекращено.
Остальные исковые требования И. в судебном заседании поддержала, настаивала на том, что сделка купли-продажи между Ш. и С. является оспоримой, недействительной в силу статьи 166 ГК РФ, право собственности С. зарегистрировано 29 мая 2012 года, и срок по оспариванию сделки не пропущен.
С. в судебном заседании не участвовала, ее представитель Ц. исковые требования не признала.
Ответчик Ш. иск также не признал, суду пояснил, что И. стороной договора купли-продажи не является и не вправе оспаривать сделку. В момент продажи он владел имуществом, получил от И. ключи от дома, показывал его покупателям С.. За покупку дома он полностью рассчитался с И., передав ей деньги в оговоренном договором размере. Поскольку С. передала не всю сумму за дом и участок, договор был подписан с ипотекой.
Администрация Усть-Кудинского МО возражений по существу иска не представила.
Представитель третьего лица Росреестра Х. просила в иске отказать в связи с неправильно избранным способом защиты права.
Решением суда в удовлетворении иска И. отказано.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, из-за допущенных судом существенных нарушений норм процессуального и материального права. Полагает, что при рассмотрении требований о незаконности выдачи документов суд неправильно применил нормы главы 25 ГПК РФ, переложив бремя доказывания на заявителя, не выяснив позицию администрации и не потребовав ее участия в разбирательстве дела. Также судом не принято во внимание нарушение личной и семейной тайны истца, положений ФЗ "О персональных данных" что считает полностью доказанным.
Вывод о том, что признание незаконными действий администрации не приведет к восстановлению ее прав, выходит за пределы заявленного иска.
Не согласна с выводами о том, что она не является собственником спорного имущества, не доказала факт утраты его помимо воли, что признание лица недобросовестным приобретателем не является самостоятельным требованием. При этом в нарушение статьи 67 ГПК РФ подлинный экземпляр договора займа с Ш. предметом исследования не был, хотя и приобщен к материалам дела для оценки также как и материалы уголовного дела, по которому И. признана потерпевшей. Вывод о том, что требование к С. не является самостоятельным способом защиты права, противоречит положениям статьи 12 ГК РФ.
Заслушав доклад по делу, объяснения истца И., поддержавшей апелляционную жалобу, проверив обстоятельства дела, решение суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок и расположенный на нем дом собственником И. были проданы по договору купли-продажи 10 июля 2009 года Ш., который в свою очередь 14 января 2010 года продал объекты недвижимости С.
Право собственности на участок и жилой дом на момент их продажи было зарегистрировано за Ш., после сделки в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке перешло к покупателю С.
В соответствии с частью 1 статьи 254 ГПК РФ граждане, вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению.
Настаивая на незаконности действий администрации по выдаче С. поквартирной карточки формы N 10 и справки о составе лиц, проживающих в приобретенном ею жилом доме (семьи И.), истец указывает на нарушение требований ФЗ "О защите персональных данных" и ссылается на то, что указанные документы явились основанием для государственной регистрации прав С. на объекты недвижимости, сделка по распоряжению которыми И. оспаривается.
Вместе с тем, основания приобретения права собственности на вещи перечислены в статье 218 Гражданского кодекса РФ, к которым отнесены, в том числе, сделки по отчуждению имущества его собственником.
Принимая во внимание тот факт, что Ш., право собственности которого на дом и участок не прекращено, в установленной законом форме распорядившись имуществом, представил для государственной регистрации договор купли-продажи, дополнительные документы - справка о лицах, зарегистрированных в спорном жилом помещении и поквартирная карточка - носили лишь уведомительный характер, а при их отсутствии государственная регистрация прав была приостановлена по формальным основаниям.
В силу статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственного регистратора возложена обязанность по принятию необходимых мер для получения дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел нарушений прав И. в действиях администрации по выдаче С. для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документов, уточняющих сведения о жилом помещении, которое юридически И. не принадлежит.
Иных доказательств в подтверждение нарушения прав и свобод И., на которую в соответствии со статьями 249 и 56 Гражданского процессуального кодекса РФ возложено бремя доказывания обстоятельств, препятствующих осуществлению ее прав, представлено не было.
Поскольку совокупность обстоятельств, являющихся основанием для признания оспариваемого решения, действия публичного органа незаконным - несоответствие его требованиям закона и нарушение прав и свобод заявителя, отсутствует, суд в соответствии с частью 4 статьи 258 ГПК Российской Федерации обоснованно отказал в удовлетворении требований И. в данной части.
Доводы жалобы о том, что суд неправильно распределил между сторонами обязанности по доказыванию по делам, возникающим из публичных правоотношений, противоречат содержанию статьи 249 ГПК РФ, в соответствии с которой на И. была возложена обязанность доказать только факт нарушения ее субъективных прав.
Не состоятельны и ссылки в жалобе на обязательное участие в деле администрации Усть-Кудинского МО, поскольку вопрос об участии в судебном заседании органа местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 246 ГПК РФ разрешается судом, который в данном случае не усмотрел необходимости в обязательном участии в судебном разбирательстве представителя администрации.
Глава 20 Гражданского кодекса РФ регулирует институт защиты права собственности и других вещных прав.
Разрешая требования И. о признании С. недобросовестным приобретателем, а сделки купли-продажи от 14 января 2010 года недействительной, суд правильно указал, что таким способом защиты субъективных прав гражданским законодательством наделен только собственник имущества или его законный владелец.
Таким образом, при отсутствии доказательств, подтверждающих право собственности И. на спорные объекты, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения иска.
Не состоятельны указания в жалобе на договор займа денежных средств, заключенный с Ш., в обеспечение которого, по мнению истца, и была оформлена 10 июля 2009 года сделка купли-продажи спорного имущества, фактически прикрывающая залог указанного имущества.
Обстоятельства приобретения Ш. права собственности на дом и земельный участок и их отчуждения, сделки купли-продажи между истцом, Ш., С. неоднократно являлись предметом судебного разбирательства и оценки, однако право собственности Ш. на спорное имущество, сделки купли-продажи между И. и Ш., Ш. и С. недействительными в судебном порядке не признаны.
Не влияют на законность судебного акта и доводы жалобы о том, что судом не исследован договор займа, поскольку при уточненных исковых требованиях И. сделка займа предметом спора не являлась и правовой оценке не подлежала.
Доводы апелляционной жалобы отражают иную, основанную на неверном толковании норм материального и процессуального права, правовую позицию по обстоятельствам спора, которая не может быть принята судебной коллегией по изложенным выше основаниям.
Фактически те же доводы были приведены И. в обоснование иска, в связи с чем были предметом обсуждения и рассмотрения в суде первой инстанции. Суд дал им правильную оценку, и оснований для иной оценки обстоятельств, на которые ссылается заявитель, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 9 апреля 2013 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.СИМАКОВА
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5257-13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N 33-5257-13
Судья: Лозневая Н.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Симаковой Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к Ш., С., администрации Усть-Кудинского муниципального образования о признании незаконными действий по выдаче справки, признании недобросовестным приобретателем, признании сделки купли-продажи оспоримой и недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе истца И. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 9 апреля 2013 года,
установила:
Первоначально И. предъявила к Ш., С., администрации Усть-Кудинского МО следующие требования:
- - признать недействительным договор займа от 10 июля 2009 года между ней и Ш., применить последствия недействительности займа;
- - признать незаконными действия администрации Усть-Кудинского МО по выдаче справки о составе семьи неуполномоченному лицу;
- - признать С. недобросовестным приобретателем;
- - признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка N 25 по ул. <адрес изъят>, заключенную 14 января 2010 года между Ш. и С., оспоримой и недействительной, применить последствия ее недействительности путем погашения записи о собственности покупателя в государственном реестре.
В обоснование иска И. указала, что 10 июля 2009 года между нею и Ш. заключен договор займа на сумму 300 000 рублей. По условиям договора спорное имущество - жилой дом и земельный участок выступают в качестве залога, на период займа имущество переходит в собственность заимодавца. Полагает, что тем самым стороны согласовали условие, обеспечивающее не только гарантию кредитора по возврату займа, но и гарантию заемщика в виде препятствия к отчуждению заложенного имущества третьим лицам до полного исполнения кредитного обязательства.
В нарушение условий договора Ш. 14 января 2010 года продал земельный участок и жилой дом С.
По заявлению С. 19 января 2010 года администрацией Усть-Кудинского МО незаконно выданы документы, содержащие персональные данные ее и членов ее семьи. С учетом указанных документов сделка и переход права собственности к покупателю были зарегистрированы, 29 мая 2012 года С. получила свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок.
Полагает, что действия Усть-Кудинского МО по выдаче С. без ее согласия справки и поквартирной карточки, содержащих персональные данные, не соответствуют требованиям ФЗ "О персональных данных".
Договор займа с Ш. является кабальной сделкой, заключен при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и на крайне невыгодных для нее условиях, о чем Ш. был осведомлен, поскольку до заключения между ними договоров купли-продажи осматривал дом и участок.
Считает, что С. является недобросовестным приобретателем, так как ей было известно о судебных спорах с Ш. по поводу предмета купли-продажи, но, несмотря на принятые в отношении имущества обеспечительные меры, от его покупки она не отказалась, регистрацию перехода права собственности до разрешения споров не приостановила.
О недобросовестности С. свидетельствует и тот факт, что между Ш. и С. был заключен договор ипотеки, как единственно возможный способ законно ускорить регистрацию имущества.
С. знала о том, что в доме проживают члены ее семьи, тем не менее, она не встретилась с ними для выяснения всех обстоятельств, проявив грубую неосторожность при заключении сделки и злоупотребив правом. С. является недобросовестным приобретателем еще и потому, что фактической передачи имущества между ответчиками при совершении купли-продажи не было, она с семьей продолжает проживать в спорном доме, несет бремя его содержания.
У нее имущество выбыло помимо ее воли.
В ходе судебного разбирательства от требований о недействительности и расторжении договора займа, признании ничтожной сделки купли-продажи с Ш., применении последствий недействительности займа И. отказалась, производство по делу в этой части прекращено.
Остальные исковые требования И. в судебном заседании поддержала, настаивала на том, что сделка купли-продажи между Ш. и С. является оспоримой, недействительной в силу статьи 166 ГК РФ, право собственности С. зарегистрировано 29 мая 2012 года, и срок по оспариванию сделки не пропущен.
С. в судебном заседании не участвовала, ее представитель Ц. исковые требования не признала.
Ответчик Ш. иск также не признал, суду пояснил, что И. стороной договора купли-продажи не является и не вправе оспаривать сделку. В момент продажи он владел имуществом, получил от И. ключи от дома, показывал его покупателям С.. За покупку дома он полностью рассчитался с И., передав ей деньги в оговоренном договором размере. Поскольку С. передала не всю сумму за дом и участок, договор был подписан с ипотекой.
Администрация Усть-Кудинского МО возражений по существу иска не представила.
Представитель третьего лица Росреестра Х. просила в иске отказать в связи с неправильно избранным способом защиты права.
Решением суда в удовлетворении иска И. отказано.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, из-за допущенных судом существенных нарушений норм процессуального и материального права. Полагает, что при рассмотрении требований о незаконности выдачи документов суд неправильно применил нормы главы 25 ГПК РФ, переложив бремя доказывания на заявителя, не выяснив позицию администрации и не потребовав ее участия в разбирательстве дела. Также судом не принято во внимание нарушение личной и семейной тайны истца, положений ФЗ "О персональных данных" что считает полностью доказанным.
Вывод о том, что признание незаконными действий администрации не приведет к восстановлению ее прав, выходит за пределы заявленного иска.
Не согласна с выводами о том, что она не является собственником спорного имущества, не доказала факт утраты его помимо воли, что признание лица недобросовестным приобретателем не является самостоятельным требованием. При этом в нарушение статьи 67 ГПК РФ подлинный экземпляр договора займа с Ш. предметом исследования не был, хотя и приобщен к материалам дела для оценки также как и материалы уголовного дела, по которому И. признана потерпевшей. Вывод о том, что требование к С. не является самостоятельным способом защиты права, противоречит положениям статьи 12 ГК РФ.
Заслушав доклад по делу, объяснения истца И., поддержавшей апелляционную жалобу, проверив обстоятельства дела, решение суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок и расположенный на нем дом собственником И. были проданы по договору купли-продажи 10 июля 2009 года Ш., который в свою очередь 14 января 2010 года продал объекты недвижимости С.
Право собственности на участок и жилой дом на момент их продажи было зарегистрировано за Ш., после сделки в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке перешло к покупателю С.
В соответствии с частью 1 статьи 254 ГПК РФ граждане, вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению.
Настаивая на незаконности действий администрации по выдаче С. поквартирной карточки формы N 10 и справки о составе лиц, проживающих в приобретенном ею жилом доме (семьи И.), истец указывает на нарушение требований ФЗ "О защите персональных данных" и ссылается на то, что указанные документы явились основанием для государственной регистрации прав С. на объекты недвижимости, сделка по распоряжению которыми И. оспаривается.
Вместе с тем, основания приобретения права собственности на вещи перечислены в статье 218 Гражданского кодекса РФ, к которым отнесены, в том числе, сделки по отчуждению имущества его собственником.
Принимая во внимание тот факт, что Ш., право собственности которого на дом и участок не прекращено, в установленной законом форме распорядившись имуществом, представил для государственной регистрации договор купли-продажи, дополнительные документы - справка о лицах, зарегистрированных в спорном жилом помещении и поквартирная карточка - носили лишь уведомительный характер, а при их отсутствии государственная регистрация прав была приостановлена по формальным основаниям.
В силу статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственного регистратора возложена обязанность по принятию необходимых мер для получения дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел нарушений прав И. в действиях администрации по выдаче С. для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документов, уточняющих сведения о жилом помещении, которое юридически И. не принадлежит.
Иных доказательств в подтверждение нарушения прав и свобод И., на которую в соответствии со статьями 249 и 56 Гражданского процессуального кодекса РФ возложено бремя доказывания обстоятельств, препятствующих осуществлению ее прав, представлено не было.
Поскольку совокупность обстоятельств, являющихся основанием для признания оспариваемого решения, действия публичного органа незаконным - несоответствие его требованиям закона и нарушение прав и свобод заявителя, отсутствует, суд в соответствии с частью 4 статьи 258 ГПК Российской Федерации обоснованно отказал в удовлетворении требований И. в данной части.
Доводы жалобы о том, что суд неправильно распределил между сторонами обязанности по доказыванию по делам, возникающим из публичных правоотношений, противоречат содержанию статьи 249 ГПК РФ, в соответствии с которой на И. была возложена обязанность доказать только факт нарушения ее субъективных прав.
Не состоятельны и ссылки в жалобе на обязательное участие в деле администрации Усть-Кудинского МО, поскольку вопрос об участии в судебном заседании органа местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 246 ГПК РФ разрешается судом, который в данном случае не усмотрел необходимости в обязательном участии в судебном разбирательстве представителя администрации.
Глава 20 Гражданского кодекса РФ регулирует институт защиты права собственности и других вещных прав.
Разрешая требования И. о признании С. недобросовестным приобретателем, а сделки купли-продажи от 14 января 2010 года недействительной, суд правильно указал, что таким способом защиты субъективных прав гражданским законодательством наделен только собственник имущества или его законный владелец.
Таким образом, при отсутствии доказательств, подтверждающих право собственности И. на спорные объекты, суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения иска.
Не состоятельны указания в жалобе на договор займа денежных средств, заключенный с Ш., в обеспечение которого, по мнению истца, и была оформлена 10 июля 2009 года сделка купли-продажи спорного имущества, фактически прикрывающая залог указанного имущества.
Обстоятельства приобретения Ш. права собственности на дом и земельный участок и их отчуждения, сделки купли-продажи между истцом, Ш., С. неоднократно являлись предметом судебного разбирательства и оценки, однако право собственности Ш. на спорное имущество, сделки купли-продажи между И. и Ш., Ш. и С. недействительными в судебном порядке не признаны.
Не влияют на законность судебного акта и доводы жалобы о том, что судом не исследован договор займа, поскольку при уточненных исковых требованиях И. сделка займа предметом спора не являлась и правовой оценке не подлежала.
Доводы апелляционной жалобы отражают иную, основанную на неверном толковании норм материального и процессуального права, правовую позицию по обстоятельствам спора, которая не может быть принята судебной коллегией по изложенным выше основаниям.
Фактически те же доводы были приведены И. в обоснование иска, в связи с чем были предметом обсуждения и рассмотрения в суде первой инстанции. Суд дал им правильную оценку, и оснований для иной оценки обстоятельств, на которые ссылается заявитель, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 9 апреля 2013 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.СИМАКОВА
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)