Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Овсянников С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Подольской А.А.
Судей: Мартемьяновой С.В., Пискуновой М.В.
При секретаре: П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Г.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. на решение Чапаевского городского суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Г.А.М. к К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.
Признать Договор купли-продажи от 10 декабря 2008 года (г.о. Чапаевск Самарской области) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> - состоявшимся.
Признать за Г.А.М. право собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (г.о. Чапаевск) зарегистрировать сделку - Договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи, заключенный между Г.А.М. и К.И.А., квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.
В удовлетворении встречного искового заявления представителя ответчика - К.Е., в интересах К.В.П. к Г.А.М. о признании сделки - Договора купли-продажи от 10 декабря 2008 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, не заключенной - отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления представителя ответчика - К.Е., в интересах К.В.П. к Г.А.М. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - отказать.
Взыскать с К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. в пользу Г.А.М. государственную пошлину в размере 200 рублей <...>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А. <...>, судебная коллегия
установила:
Г.А.М. обратился в суд с исковым заявлением к К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 10.12.2008 г. он с ответчиками заключил договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.о. Чапаевск, <адрес>. Купля-продажа недвижимости осуществлялась через посредника - К.И.А., действовавшего по нотариально удостоверенной доверенности.
Условия сделки обеими сторонами выполнены полностью, поскольку он (истец) выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства продавцам, а те, свою очередь, передали ему квартиру и правоустанавливающие документы для дальнейшей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
По объективным причинам государственная регистрация договора была приостановлена, а сторонам - предложено представить дополнительные документы. Ответчики от предоставления документов по неизвестной причине уклонились, возможность получить данные документы самостоятельно у истца отсутствовали. По этой причине в государственной регистрации сделки было отказано. Истец безуспешно пытался предупредить ответчиков о негативных последствиях уклонения от государственной регистрации сделки.
В настоящее время добровольно зарегистрировать договор купли-продажи спорной квартиры ответчики отказываются, мотивируя это тем, что он (истец) обязан оплатить коммунальные услуги, определенные к взысканию решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13.04.2010 г. Истец считает данные требования незаконными.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Г.А.М. просил суд признать договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи квартиры N 110 в доме 36 г.о. Чапаевск, заключенный между ним и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., состоявшимся, и признать за ним право собственности на спорную квартиру.
К.В.П. предъявил к Г.А.М. встречные исковые заявления о признании сделки от 10 декабря 2008 года купли-продажи квартиры не заключенной, об истребовании из чужого незаконного владения спорной недвижимости.
В обоснование заявленных требований он указал, что сделки купли-продажи квартиры <адрес> между ними (К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г.) и Г.А.М. фактически не было, так как не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Денежные средства по договору купли-продажи квартиры в размере - 1.500.000 руб., К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. от Г.А.М. не получали, у Г.А.М. отсутствует платежный документ о произведенном денежном расчете. Квартира Г.А.М. не передавалась, в государственной регистрации спорной сделки было отказано из-за непредставления необходимых дополнительных документов в органы государственной регистрации. Поскольку до настоящего времени стороны не достигли соглашения относительно всех условий договора купли-продажи, то договор считается незаключенным.
Кроме того, К.В.П. просил применить исковую давность к требованиям Г.А.М. При этом сослался на то, что течение срока исковой давности по требованию о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности началось со дня, когда Г.А.М. узнал или должен был узнать о нарушении своего права - времени отказа в государственной регистрации сделки в федеральной регистрационной службе - 21 апреля 2009 года, то есть он истек к моменту обращения Г.А.М. в суд - 21 апреля 2012 года.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. просили решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Г.М. в своей апелляционной жалобе также просил об отмене судебного решения, поскольку, по его мнению, при разрешении спора судом не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не полно исследованы представленные доказательства, ошибочно применены нормы материального и процессуального права.
В заседании судебной коллегии К.В.П., а также его представитель - К.Е., доводы апелляционной жалобы К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. поддержали в полном объеме.
К.Е. пояснила, что истец не может определиться, какой именно договор необходимо признать состоявшимся: от 2009 года, 2010 года или от 1997 года. Расписка утрачена, технический паспорт на квартиру сохранился у Г.М. Ни до заключения договора, ни после его заключения расписок не сохранилось. Но не потому, что Г.А.М. их утратил, а потому, что их не было.
К.В.П. пояснил, что договор купли-продажи он не читал и не видел. С кем К.И.А. заключил договор, ему не известно. Он ему деньги не передавал. Когда в 1997 году люди передали ему деньги за квартиру, то сказали, что все оформят. В 2008 году стали оформлять квартиру, он не был против этого. Он не знает, почему договор заключен с Г.А.М.
Г.А.М. возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Г.М. доводы своей жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Пояснил, что Кузовков никогда не говорил, что квартиру продал Александру Михайловичу, он всегда называл только фамилию. Они приходили покупать квартиру всей семьей. Г.М. не отрицал, что родители помогли ему приобрести квартиру.
К.И.А. пояснил, что квартира изначально приобреталась М. Доверенность выдавалась на его (К.И.А.) имя. Он не смог объяснить, почему договор подписан Г.А.М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Судом установлено, что 10.12.2008 г. К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. в лице их представителя К.И.А., действовавшего на основании доверенностей - "продавец" и Г.А.М. - "покупатель", заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4 Договора, упомянутая квартира продана за 1.500.000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, которую "продавец" получил от "покупателя" полностью до подписания настоящего договора.
В соответствии с п. 5 Договора указанная цена является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене указанной квартиры, признаются сторонами недействительными. Стороны не заблуждаются по поводу оценки квартиры, претензий не имеют.
В соответствии с п. 9 Договор имеет силу передаточного акта квартиры в собственность покупателя. Договор подписан представителем "продавца" - К.И.А. и "покупателем" Г.А.М. (л.д. 5-6).
Основанием обращения Г.А.М. в суд с данным иском послужило то, что К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. до настоящего времени уклоняются от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации сделки, при этом ссылаются на то, что он (истец) обязан оплатить коммунальные услуги, определенные к взысканию решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13.04.2010 г. Требования ответчиков истец считает незаконными, поскольку условия сделки обеими сторонами выполнены полностью: он выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства продавцам, а они, свою очередь, передали ему квартиру и правоустанавливающие документы для дальнейшей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Проверяя законность требований истца, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и пришел к правильному выводу о том, что они являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении требований встречного искового заявления К.В.П. к Г.А.М. о признании сделки от 10.12.2008 г. несостоявшейся по причине отсутствия соглашения относительно существенных условий договора и об истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, подтверждающих обоснованность требований, не представлено.
Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия не находит, считая его обоснованным, подтвержденным материалами дела.
Согласно уведомлению Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/019/2008-275 от 20 октября 2008 года, Г.А.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. в лице представителя К.И.А. для регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, предложено в срок - до 18 января 2009 года, предоставить: справку о лицах, зарегистрированных в указанной квартире; нотариально удостоверенное согласие супруги Г.А.М. - Г.Г., на заключение сделки по приобретению названной квартиры; представить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение К.Г. 1/4 доли квартиры; внести исправления в договор купли-продажи (указать фамилии, имена, отчества и место жительства "продавцов") (л.д. 9-12, 67-70).
Из уведомления Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/023/2008-481, N 10/023/2008-486 от 19 января 2009 года Г.А.М. государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, приостанавливается на основании заявлений Г.А.М. о приостановлении государственной регистрации на срок до 19 апреля 2009 года, начиная с 19 января 2009 года (л.д. 75).
Уведомлением Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/023/2008-481, N 10/023/2008-486 от 21 апреля 2009 года Г.А.М., и К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. в лице представителя К.И.А. извещены об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи вышеуказанной квартиры из-за непредставления необходимых для регистрации документов (л.д. 76-79).
Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, которое обозревалось судом первой инстанции при разрешении спора, следует, что представитель по доверенности К.И.И., действовавший от имени К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. и Г.А.М. 09.12.2008 г. подали документы для государственной регистрации перехода права собственности в Управление федеральной регистрационной службы по Самарской области (л.д. 48-82). Среди указанных документов имеется Договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи указанной квартиры между К.И.А., действовавшего от имени К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. и Г.А.М.
Вышеизложенное подтверждает то, что стороны, достигнув соглашения относительно условий договора, имели реальные намерения зарегистрировать сделку в установленном законом порядке.
Решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13 апреля 2012 года удовлетворены исковое заявление ОАО энергетики и электрификации "Самараэнерго" к Г.А.М. и К.В.П. С Г.А.М. в пользу истца взыскана задолженность за потребленную электроэнергию с 4 февраля 2009 года по 20 октября 2011 года в размере - 10.982 руб. 99 коп., государственная пошлина - 439 руб. 31 коп. С К.В.П. в пользу истца взыскана задолженность за потребленную электроэнергию в размере - 33.240 руб. 08 коп. с 6 февраля 2009 года по 20 октября 2011 года, государственная пошлина - 1.197 руб. 20 коп.
При рассмотрении мировым судьей заявленных исковых требований, Г.А.М. пояснил, что квартира <адрес> приобретена им в собственность в 1997 году на основании договора купли-продажи у К.В.П. Деньги по договору купли-продажи им были переданы К.В.П., однако сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке в связи с тем, что К.В.П. препятствовал регистрации и не представлял необходимые документы в государственные органы. Г.А.М. длительное время в квартире не проживал, электроэнергией не пользовался, на момент рассмотрения дела мировым судьей, в спорной квартире проживают его внуки с бывшей снохой.
Соответчик по вышеназванному делу - К.В.П., и допрошенная в качестве свидетеля его супруга - К.М.В., в судебном заседании также не отрицали факт продажи Г.А.М. спорной квартиры. Пояснили, что сделка не была оформлена в надлежащем порядке по просьбе Г.А.М., который принял на себя бремя по оформлению сделки, препятствий в регистрации договора купли-продажи они ему не чинили. В 2009 году они дали Г.А.М. нотариально оформленные доверенности на регистрацию квартиры, но квартира не была им переоформлена на (л.д. 45-47).
В силу ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вышеназванным решением мирового судьи, не подлежат доказыванию вновь и оспариванию при рассмотрении данного дела.
Более того, из апелляционной жалобы К.В.П. на указанное решение мирового суда усматривается, что он фактически признал факт продажи спорной квартиры в 1997 году Г.А.М., который в течение пятнадцати лет пользуется ею (л.д. 172).
Согласно квитанциям по оплате за коммунальные услуги в спорной квартире - отопление и горячее водоснабжение, Г.А.М. производил платежи в апреле, декабре 2001 года и в октябре 2003 года (л.д. 127-128).
В материалах дела также имеется уточнение Г.А.М. от 15 февраля 2010 года, адресованное судье Чапаевского городского суда Кудрявовой Е.В., из которого следует, что 9 декабря 2008 года между ним, Г.А.М., и К-выми в лице представителя - К.И.А., был заключен договор купли-продажи принадлежавшей им квартиры. Условия сделки исполнены, Договор был передан в регистрационную палату, но регистрация приостановлена для представления продавцами дополнительных документов. Г.А.М. просил признать юридический факт заключения сделки между ним и вышеуказанными гражданами (л.д. 92).
Не доверять сведениям, имеющимся в уточнении, оснований не имеется, поскольку на документе имеется штамп Чапаевского городского суда с указанием даты поступления уточнения в суд, а именно 15.02.2010 г.
Документы по обращению Г.А.М. в Чапаевский городской суд в связи с вышеизложенным заявлением обозревались судом первой инстанции, в результате чего стало известно, что заявление Г.А.М. возвращено и разъяснено его право обратиться в суд в порядке искового производство.
Из заявления Г.А.М. от 5 июня 2009 года, направленного почтовой связью К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., усматривается, что Г.А.М. предложил ответчикам предпринять действия по регистрации сделки купли-продажи квартиры <адрес> (л.д. 14). Почтовое извещение N 3707000 отправлено 8 июня 2009 года (л.д. 13).
Анализ собранных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры между Г.А.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., действительно имела место, однако в установленном законом порядке не была зарегистрирована по не зависящим от истца причинам.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Г.А.М. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он является законным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Суд обоснованно счел голословными доводы Г.М. о том, что он являлся стороной сделки купли-продажи спорной недвижимости от 6 октября 1997 года с К-выми, поскольку в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения.
Факт предоставления договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 октября 1997 года, по которому К.В.П., К.М.В. - "продавцы", и Г.М. - "покупатель", договорились о продаже квартиры по адресу: <адрес>, за 57 миллионов (неденоминированных) рублей. (л.д. 44), не означает, что сделка совершена и исполнена именно между этими сторонами.
Данный договор противоречит иным доказательствам по делу, кроме того, право собственности самих К-вых зарегистрировано в регистрирующем органе только в 2008 г., на 4 сособственников, а не на двоих.
Заслуживают внимания и возражения истца о том, что на тот период времени Г.М. собственных крупных денежных средств не мог иметь в силу молодого возраста (19 лет), поскольку учился в высшем учебном заведении и находился на иждивении родителей. Иного суду не предоставлено.
Доводы К.В.П. о том, что к данным правоотношениям подлежит применении срок исковой давности, судебной коллегией были проверены и признаны несостоятельными, поскольку с исковым заявлением в суд Г.А.В. обратился в пределах установленного срока.
В заседании судебной коллегии ответчик К.В.П. не отрицал, что денежные средства за квартиру получил еще в 1997 г., считал ее проданной, претензий по ней не заявлял и сейчас не заявляет.
Судебная коллегия признает несостоятельным доводы апелляционной жалобы Г.М. о том, что при разрешении спора судом не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не полно исследованы представленные доказательства, ошибочно применены нормы материального и процессуального права. При разрешении спора суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, применил положения законодательства, регулирующие спорные отношения. Само по себе несогласие Г.М. с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.
При этом Г.М. не смог пояснить, в связи с чем именно отец, а не он выступал ответчиком по делам, связанным со взысканием коммунальных платежей, почему именно на отца - Г.А.М. покупатели К-вы в рамках иных судебных разбирательств указывали как на покупателя их квартиры.
Доводы апелляционной жалобы К.В.П. также по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чапаевского городского суда Самарской области от 19 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3258/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N 33-3258/2013
Судья Овсянников С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Подольской А.А.
Судей: Мартемьяновой С.В., Пискуновой М.В.
При секретаре: П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Г.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. на решение Чапаевского городского суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Г.А.М. к К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.
Признать Договор купли-продажи от 10 декабря 2008 года (г.о. Чапаевск Самарской области) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> - состоявшимся.
Признать за Г.А.М. право собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (г.о. Чапаевск) зарегистрировать сделку - Договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи, заключенный между Г.А.М. и К.И.А., квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.
В удовлетворении встречного искового заявления представителя ответчика - К.Е., в интересах К.В.П. к Г.А.М. о признании сделки - Договора купли-продажи от 10 декабря 2008 года квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, не заключенной - отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления представителя ответчика - К.Е., в интересах К.В.П. к Г.А.М. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - отказать.
Взыскать с К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. в пользу Г.А.М. государственную пошлину в размере 200 рублей <...>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А. <...>, судебная коллегия
установила:
Г.А.М. обратился в суд с исковым заявлением к К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 10.12.2008 г. он с ответчиками заключил договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.о. Чапаевск, <адрес>. Купля-продажа недвижимости осуществлялась через посредника - К.И.А., действовавшего по нотариально удостоверенной доверенности.
Условия сделки обеими сторонами выполнены полностью, поскольку он (истец) выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства продавцам, а те, свою очередь, передали ему квартиру и правоустанавливающие документы для дальнейшей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
По объективным причинам государственная регистрация договора была приостановлена, а сторонам - предложено представить дополнительные документы. Ответчики от предоставления документов по неизвестной причине уклонились, возможность получить данные документы самостоятельно у истца отсутствовали. По этой причине в государственной регистрации сделки было отказано. Истец безуспешно пытался предупредить ответчиков о негативных последствиях уклонения от государственной регистрации сделки.
В настоящее время добровольно зарегистрировать договор купли-продажи спорной квартиры ответчики отказываются, мотивируя это тем, что он (истец) обязан оплатить коммунальные услуги, определенные к взысканию решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13.04.2010 г. Истец считает данные требования незаконными.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Г.А.М. просил суд признать договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи квартиры N 110 в доме 36 г.о. Чапаевск, заключенный между ним и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., состоявшимся, и признать за ним право собственности на спорную квартиру.
К.В.П. предъявил к Г.А.М. встречные исковые заявления о признании сделки от 10 декабря 2008 года купли-продажи квартиры не заключенной, об истребовании из чужого незаконного владения спорной недвижимости.
В обоснование заявленных требований он указал, что сделки купли-продажи квартиры <адрес> между ними (К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г.) и Г.А.М. фактически не было, так как не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Денежные средства по договору купли-продажи квартиры в размере - 1.500.000 руб., К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. от Г.А.М. не получали, у Г.А.М. отсутствует платежный документ о произведенном денежном расчете. Квартира Г.А.М. не передавалась, в государственной регистрации спорной сделки было отказано из-за непредставления необходимых дополнительных документов в органы государственной регистрации. Поскольку до настоящего времени стороны не достигли соглашения относительно всех условий договора купли-продажи, то договор считается незаключенным.
Кроме того, К.В.П. просил применить исковую давность к требованиям Г.А.М. При этом сослался на то, что течение срока исковой давности по требованию о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности началось со дня, когда Г.А.М. узнал или должен был узнать о нарушении своего права - времени отказа в государственной регистрации сделки в федеральной регистрационной службе - 21 апреля 2009 года, то есть он истек к моменту обращения Г.А.М. в суд - 21 апреля 2012 года.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. просили решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Г.М. в своей апелляционной жалобе также просил об отмене судебного решения, поскольку, по его мнению, при разрешении спора судом не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не полно исследованы представленные доказательства, ошибочно применены нормы материального и процессуального права.
В заседании судебной коллегии К.В.П., а также его представитель - К.Е., доводы апелляционной жалобы К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. поддержали в полном объеме.
К.Е. пояснила, что истец не может определиться, какой именно договор необходимо признать состоявшимся: от 2009 года, 2010 года или от 1997 года. Расписка утрачена, технический паспорт на квартиру сохранился у Г.М. Ни до заключения договора, ни после его заключения расписок не сохранилось. Но не потому, что Г.А.М. их утратил, а потому, что их не было.
К.В.П. пояснил, что договор купли-продажи он не читал и не видел. С кем К.И.А. заключил договор, ему не известно. Он ему деньги не передавал. Когда в 1997 году люди передали ему деньги за квартиру, то сказали, что все оформят. В 2008 году стали оформлять квартиру, он не был против этого. Он не знает, почему договор заключен с Г.А.М.
Г.А.М. возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Г.М. доводы своей жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Пояснил, что Кузовков никогда не говорил, что квартиру продал Александру Михайловичу, он всегда называл только фамилию. Они приходили покупать квартиру всей семьей. Г.М. не отрицал, что родители помогли ему приобрести квартиру.
К.И.А. пояснил, что квартира изначально приобреталась М. Доверенность выдавалась на его (К.И.А.) имя. Он не смог объяснить, почему договор подписан Г.А.М.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Судом установлено, что 10.12.2008 г. К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. в лице их представителя К.И.А., действовавшего на основании доверенностей - "продавец" и Г.А.М. - "покупатель", заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4 Договора, упомянутая квартира продана за 1.500.000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, которую "продавец" получил от "покупателя" полностью до подписания настоящего договора.
В соответствии с п. 5 Договора указанная цена является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене указанной квартиры, признаются сторонами недействительными. Стороны не заблуждаются по поводу оценки квартиры, претензий не имеют.
В соответствии с п. 9 Договор имеет силу передаточного акта квартиры в собственность покупателя. Договор подписан представителем "продавца" - К.И.А. и "покупателем" Г.А.М. (л.д. 5-6).
Основанием обращения Г.А.М. в суд с данным иском послужило то, что К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. до настоящего времени уклоняются от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации сделки, при этом ссылаются на то, что он (истец) обязан оплатить коммунальные услуги, определенные к взысканию решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13.04.2010 г. Требования ответчиков истец считает незаконными, поскольку условия сделки обеими сторонами выполнены полностью: он выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства продавцам, а они, свою очередь, передали ему квартиру и правоустанавливающие документы для дальнейшей регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Проверяя законность требований истца, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и пришел к правильному выводу о том, что они являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении требований встречного искового заявления К.В.П. к Г.А.М. о признании сделки от 10.12.2008 г. несостоявшейся по причине отсутствия соглашения относительно существенных условий договора и об истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, подтверждающих обоснованность требований, не представлено.
Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия не находит, считая его обоснованным, подтвержденным материалами дела.
Согласно уведомлению Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/019/2008-275 от 20 октября 2008 года, Г.А.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. в лице представителя К.И.А. для регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, предложено в срок - до 18 января 2009 года, предоставить: справку о лицах, зарегистрированных в указанной квартире; нотариально удостоверенное согласие супруги Г.А.М. - Г.Г., на заключение сделки по приобретению названной квартиры; представить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение К.Г. 1/4 доли квартиры; внести исправления в договор купли-продажи (указать фамилии, имена, отчества и место жительства "продавцов") (л.д. 9-12, 67-70).
Из уведомления Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/023/2008-481, N 10/023/2008-486 от 19 января 2009 года Г.А.М. государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, приостанавливается на основании заявлений Г.А.М. о приостановлении государственной регистрации на срок до 19 апреля 2009 года, начиная с 19 января 2009 года (л.д. 75).
Уведомлением Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области N 10/023/2008-481, N 10/023/2008-486 от 21 апреля 2009 года Г.А.М., и К.В.П., К.М.В., К.Л. и К.Г. в лице представителя К.И.А. извещены об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи вышеуказанной квартиры из-за непредставления необходимых для регистрации документов (л.д. 76-79).
Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, которое обозревалось судом первой инстанции при разрешении спора, следует, что представитель по доверенности К.И.И., действовавший от имени К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. и Г.А.М. 09.12.2008 г. подали документы для государственной регистрации перехода права собственности в Управление федеральной регистрационной службы по Самарской области (л.д. 48-82). Среди указанных документов имеется Договор от 10 декабря 2008 года купли-продажи указанной квартиры между К.И.А., действовавшего от имени К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г. и Г.А.М.
Вышеизложенное подтверждает то, что стороны, достигнув соглашения относительно условий договора, имели реальные намерения зарегистрировать сделку в установленном законом порядке.
Решением мирового судьи судебного участка N 122 Самарской области от 13 апреля 2012 года удовлетворены исковое заявление ОАО энергетики и электрификации "Самараэнерго" к Г.А.М. и К.В.П. С Г.А.М. в пользу истца взыскана задолженность за потребленную электроэнергию с 4 февраля 2009 года по 20 октября 2011 года в размере - 10.982 руб. 99 коп., государственная пошлина - 439 руб. 31 коп. С К.В.П. в пользу истца взыскана задолженность за потребленную электроэнергию в размере - 33.240 руб. 08 коп. с 6 февраля 2009 года по 20 октября 2011 года, государственная пошлина - 1.197 руб. 20 коп.
При рассмотрении мировым судьей заявленных исковых требований, Г.А.М. пояснил, что квартира <адрес> приобретена им в собственность в 1997 году на основании договора купли-продажи у К.В.П. Деньги по договору купли-продажи им были переданы К.В.П., однако сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке в связи с тем, что К.В.П. препятствовал регистрации и не представлял необходимые документы в государственные органы. Г.А.М. длительное время в квартире не проживал, электроэнергией не пользовался, на момент рассмотрения дела мировым судьей, в спорной квартире проживают его внуки с бывшей снохой.
Соответчик по вышеназванному делу - К.В.П., и допрошенная в качестве свидетеля его супруга - К.М.В., в судебном заседании также не отрицали факт продажи Г.А.М. спорной квартиры. Пояснили, что сделка не была оформлена в надлежащем порядке по просьбе Г.А.М., который принял на себя бремя по оформлению сделки, препятствий в регистрации договора купли-продажи они ему не чинили. В 2009 году они дали Г.А.М. нотариально оформленные доверенности на регистрацию квартиры, но квартира не была им переоформлена на (л.д. 45-47).
В силу ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вышеназванным решением мирового судьи, не подлежат доказыванию вновь и оспариванию при рассмотрении данного дела.
Более того, из апелляционной жалобы К.В.П. на указанное решение мирового суда усматривается, что он фактически признал факт продажи спорной квартиры в 1997 году Г.А.М., который в течение пятнадцати лет пользуется ею (л.д. 172).
Согласно квитанциям по оплате за коммунальные услуги в спорной квартире - отопление и горячее водоснабжение, Г.А.М. производил платежи в апреле, декабре 2001 года и в октябре 2003 года (л.д. 127-128).
В материалах дела также имеется уточнение Г.А.М. от 15 февраля 2010 года, адресованное судье Чапаевского городского суда Кудрявовой Е.В., из которого следует, что 9 декабря 2008 года между ним, Г.А.М., и К-выми в лице представителя - К.И.А., был заключен договор купли-продажи принадлежавшей им квартиры. Условия сделки исполнены, Договор был передан в регистрационную палату, но регистрация приостановлена для представления продавцами дополнительных документов. Г.А.М. просил признать юридический факт заключения сделки между ним и вышеуказанными гражданами (л.д. 92).
Не доверять сведениям, имеющимся в уточнении, оснований не имеется, поскольку на документе имеется штамп Чапаевского городского суда с указанием даты поступления уточнения в суд, а именно 15.02.2010 г.
Документы по обращению Г.А.М. в Чапаевский городской суд в связи с вышеизложенным заявлением обозревались судом первой инстанции, в результате чего стало известно, что заявление Г.А.М. возвращено и разъяснено его право обратиться в суд в порядке искового производство.
Из заявления Г.А.М. от 5 июня 2009 года, направленного почтовой связью К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., усматривается, что Г.А.М. предложил ответчикам предпринять действия по регистрации сделки купли-продажи квартиры <адрес> (л.д. 14). Почтовое извещение N 3707000 отправлено 8 июня 2009 года (л.д. 13).
Анализ собранных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры между Г.А.М. и К.В.П., К.М.В., К.Л., К.Г., действительно имела место, однако в установленном законом порядке не была зарегистрирована по не зависящим от истца причинам.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Г.А.М. о признании договора купли-продажи состоявшимся и о признании права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он является законным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Суд обоснованно счел голословными доводы Г.М. о том, что он являлся стороной сделки купли-продажи спорной недвижимости от 6 октября 1997 года с К-выми, поскольку в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения.
Факт предоставления договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 октября 1997 года, по которому К.В.П., К.М.В. - "продавцы", и Г.М. - "покупатель", договорились о продаже квартиры по адресу: <адрес>, за 57 миллионов (неденоминированных) рублей. (л.д. 44), не означает, что сделка совершена и исполнена именно между этими сторонами.
Данный договор противоречит иным доказательствам по делу, кроме того, право собственности самих К-вых зарегистрировано в регистрирующем органе только в 2008 г., на 4 сособственников, а не на двоих.
Заслуживают внимания и возражения истца о том, что на тот период времени Г.М. собственных крупных денежных средств не мог иметь в силу молодого возраста (19 лет), поскольку учился в высшем учебном заведении и находился на иждивении родителей. Иного суду не предоставлено.
Доводы К.В.П. о том, что к данным правоотношениям подлежит применении срок исковой давности, судебной коллегией были проверены и признаны несостоятельными, поскольку с исковым заявлением в суд Г.А.В. обратился в пределах установленного срока.
В заседании судебной коллегии ответчик К.В.П. не отрицал, что денежные средства за квартиру получил еще в 1997 г., считал ее проданной, претензий по ней не заявлял и сейчас не заявляет.
Судебная коллегия признает несостоятельным доводы апелляционной жалобы Г.М. о том, что при разрешении спора судом не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не полно исследованы представленные доказательства, ошибочно применены нормы материального и процессуального права. При разрешении спора суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, применил положения законодательства, регулирующие спорные отношения. Само по себе несогласие Г.М. с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.
При этом Г.М. не смог пояснить, в связи с чем именно отец, а не он выступал ответчиком по делам, связанным со взысканием коммунальных платежей, почему именно на отца - Г.А.М. покупатели К-вы в рамках иных судебных разбирательств указывали как на покупателя их квартиры.
Доводы апелляционной жалобы К.В.П. также по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чапаевского городского суда Самарской области от 19 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)