Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Полторацкий Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.М.
судей Калединой Е.Г. и Ситьковой О.Н.
при секретаре П.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе истца Р.Т.А.
на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года по гражданскому делу по иску Р.Т.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Надежда", Обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор", А.А.Г., А.В., А.Л.И., А.А.З., А.Р., А.А.З., А.Б., Б.Н.М., Б.И., Б.Д., Б.Н.И., Б.М., Б.В.В., Б.А.И., Б.А.Е., Б.А.И., Б.Н.И., Б.Г., Б.В.А., Б.П., Б.Т.А., Б.В.И., Б.В.Е., Б.Н.В., Б.Е., В., Г.Н., Г.Т., Г.В., Г.Л., Д.А.И., Д.Н., Д.Т., Д.А.И., Ж., З.А., З.Х., З.В.Г., З.В.А., И., К.А., К.Т.И., К.В.М., К.Ю., К.Е., К.В.В., К.Л., К.О., К.С.В., К.Н., К.Т.Н., К.С.Ю., К.И., М.Л.Б., М.В., М.Т., М.А.Р., М.Г.Н., М.М.Ш., М.Р., М.М.К., М.Г.Б., М.Г.А., М.А.Г., М.З., М.Н., М.С., М.М.Г., М.О., М.Л.Г., М.А.И., Н.С., Н.Н., О.В.А., О.Л., О.Т., О.В.В., П.Н.П., П.И., П.И., П.В.И., П.О., П.Т., П.В.И., П.Н.А., П.В.И., П.Н.Д., Р.Т.Д., Р.С., Р.Л., Р.В.Н., Р.А., Р.В.И., Р., С.В.А., С.В.В., С.Е.А., С.Р., С.Ю.А., С.Л., С.Н.И., С.Ю.И., С.Е.Н., С.Н.В., Т.Е., Т.С., У., Ц., Ч.С., Ч.Л., Ч.В., Ш.Ю., Ш.Т. о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
Истец Р.Т.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Надежда", Обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор", А.А.Г., А.В., А.Л. и другим (всего 113 ответчиков) о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка.
В обоснование иска истец указала, что 02.04.2011 г. состоялось собрание собственников земельных долей, на котором принято решение об определении местоположения выделяемого земельного участка площадью 1486,59 га из земельного участка с кадастровым номером "...", площадью 5951 га, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" для передачи в аренду ООО "Надежда". В дальнейшем был составлен межевой план выделяемого земельного участка, его площадь была уточнена и составила 14850000 кв. м +/- 33719 кв. м, указанный земельный поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер "...", что подтверждено кадастровым паспортом названного земельного участка. 14 июля 2012 г. был подписан договор аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателя с ООО "Надежда". Арендодателем, согласно договору аренды земельного участка по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м являлась в том числе и она. 04.09.2012 г. данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации "....", что усматривается из содержания штампа Управления Росреестра.
Как позже стало известно, 07.09.2012 г. был подписан, а 10.10.2012 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю договор субаренды этого же земельного участка с кадастровым номером "...", который заключен между ООО "Надежда" и ООО "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор". Названный договор аренды земельного участка по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м противоречит требованиям закона, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительным.
Исходя из положений ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24.07.2002; ст. 11.1, ст. 11.2 и п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 209, 244, 246, 607 ГК РФ для заключения сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать путем проведения соответствующего кадастрового учета, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок. После проведения поименованных процедур земельный участок может передаваться в аренду третьему лицу. На момент государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "..." не была произведена государственная регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельных долей площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "...", не было выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок, отсутствовало соглашение участников долевой собственности об определении долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. При отсутствии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "...", отсутствии соглашения об определении долей, данный земельный участок не подлежал в силу закона передаче в аренду.
Уведомления арендатором ООО "Надежда" о передаче земельного участка в субаренду ООО "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор" в адрес истца направлено не было, что противоречит требованиям п. 6 ст. 22 ЗК РФ.
Из п. 2 ст. 618 ГК РФ следует, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
При рассмотрении дела истец уточнила основания иска, оставив исковые требования прежними и указала, что приведенная в договоре аренды от 14.07.2012 г. информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду ООО "Надежда", поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды - объекту. Таким образом, отсутствие в договоре аренды сведений о кадастровом номере передаваемого в аренду земельного участка не позволяет идентифицировать объект недвижимости.
Решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Р.Т.А. отказано.
В апелляционной жалобе истец Р.Т.А. просит решение суда отменить, указав, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Из содержания кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером "..." следует, что данный земельный участок образован в результате выдела, в нем отсутствуют сведения о том, что это часть земельного участка с кадастровым номером "...". В п. 18.1 кадастрового паспорта земельного участка указано, что номер образованного уча "...". Из п. 18.2 кадастрового паспорта следует, что номер участка, преобразованного в результате выдела - "...". Суд не дал этому обстоятельству никакой оценки. Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка не совпадают с данными, указанными в оспариваемом договоре аренды и субаренды. Суд не учел, что согласно ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нормам земельного законодательства, для заключения сделки с земельным участком, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок. После этого земельный участок может быть передан в аренду третьим лицам. Эти требования не были соблюдены. Выводы суда о том, что истец знала о заключении договора субаренды между ООО "Надежда" и ООО "КФХ Простор", так как получала арендную плату у ООО "КФХ Простор" не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждено доказательствами.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО КФХ "Простор" С.М.В., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения.
Судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Пункт 1 статьи 43 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Как следует из ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действующей по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Принятое решение оформляется протоколом. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.
Пункт 1 статьи 246 ГК РФ и пункт 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12 - 14 указанного закона (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников.
Из материалов дела следует, что истец Р.Т.А. и ответчики (физические лица) являются собственниками земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, вид права общая долевая собственность, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденовский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра".
02.04.2011 г. состоялось общее собрание собственников земельных долей, на котором принято решение об определении местоположения выделяемого земельного участка площадью 1486,59 га из земельного участка с кадастровым номером "...", площадью 5951 га, расположенного по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" для передачи в аренду ООО "Надежда", что подтверждается копией протокола общего собрания от 2 апреля 2011 года.
Таким образом, судом установлено, что между участниками долевой собственности земельного участка достигнуто соглашение о его пользовании и владении. Решение общего собрания принято в соответствии с требованиями ст. 13 и 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в установленном законом порядке не оспорено.
Исполняя решение общего собрания участников долевой собственности о предоставлении принадлежащих им долей в аренду ООО "Надежда", был определен земельный участок, передаваемый в аренду, который был поставлен на кадастровый учет. При этом, как правильно указано судом, соглашение об определении долей каждому из участников долевой собственности не требуется, так как эти доли у каждого собственника определены соответствующим свидетельством о его праве.
14 июля 2012 года между собственниками земельных долей земельного участка в количестве 115 человек - арендодателями и ООО "Надежда" в лице генерального директора Ч.Г. - арендатора был заключен договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1485 га для производства сельскохозяйственной продукции, образованный для передачи в аренду и являющийся частью земельного участка общей площадью 5951 га с кадастровым номером, "..." по адресу "..." в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра". Договор заключен сроком на десять лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
7 сентября 2012 года между ООО "Надежда" - арендатором и ООО КФХ "Простор" - субарендатором заключен договор субаренды указанной части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1485 га для производства сельскохозяйственной продукции, образованный для передачи в аренду в результате выдела из земельного участка общей площадью 5951 га с кадастровым номером "..." по адресу Ставропольский край Буденновский район в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра". Договор заключен на 10 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ определяет, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды и субаренды требования закона были соблюдены.
При заключении договора субаренды все собственники земельных долей были проинформированы и были согласны на заключение договора субаренды между ООО "Надежда" и ООО КФХ "Простор".
Судом установлено, что истцу Р.Т.А. также было известно о заключении договора субаренды, так как она получала арендную плату у ООО КФХ "Простор".
Истец Р.Т.А. просила суд признать заключенные договора аренды и субаренды недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, как сделки, нарушающей требования закона.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о необоснованности заявленных требований, поскольку они не основаны на законе, материалах дела и не подтверждены доказательствами.
Суд обоснованно признал несостоятельными доводы истца о том, что для заключения сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать путем проведения соответствующего кадастрового учета, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок, после проведения поименованных процедур земельный участок может передаваться в аренду третьему лицу.
Как правильно установлено судом первой инстанции, до регистрации оспариваемого договора аренды и субаренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю уже представлялся кадастровый паспорт земельного участка, выданный 21 марта 2012 года, из которого следует, что произведен выдел части земельного участка из земельного участка с кадастровым номером "...", определена его площадь, место его расположения, контуры и повторное представление кадастрового паспорта для регистрации оспариваемых договоров не требуется. Не требовалась и регистрация права собственности на земельный участок до передачи его в аренду, так как на момент заключения оспариваемого договора аренды свидетельства о государственной регистрации права имелись у каждого собственника определенной доли земельного участка.
Коллегия соглашается и с доводами суда о необоснованности ссылки Р.Т.А. на то, что информация в договоре аренды от 14.07.2012 г. о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду ООО "Надежда", поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка.
Судом установлено, что в оспариваемом договоре аренды указаны достаточные характеристики, позволяющие идентифицировать земельный участок, переданный в аренду, в аренду передан именно то земельный участок, который был определен решением общего собрания собственников земельных долей 2 апреля 2011 года.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что судом принято законное и обоснованное решение.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда, основаны на неправильном толковании законодательства, повторяют доводы иска, которые были проверены судом, и оценка которым дана в решении суда. Доводы жалобы не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Буденовского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Т.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5507/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. по делу N 33-5507/13
Судья: Полторацкий Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.М.
судей Калединой Е.Г. и Ситьковой О.Н.
при секретаре П.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе истца Р.Т.А.
на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года по гражданскому делу по иску Р.Т.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Надежда", Обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор", А.А.Г., А.В., А.Л.И., А.А.З., А.Р., А.А.З., А.Б., Б.Н.М., Б.И., Б.Д., Б.Н.И., Б.М., Б.В.В., Б.А.И., Б.А.Е., Б.А.И., Б.Н.И., Б.Г., Б.В.А., Б.П., Б.Т.А., Б.В.И., Б.В.Е., Б.Н.В., Б.Е., В., Г.Н., Г.Т., Г.В., Г.Л., Д.А.И., Д.Н., Д.Т., Д.А.И., Ж., З.А., З.Х., З.В.Г., З.В.А., И., К.А., К.Т.И., К.В.М., К.Ю., К.Е., К.В.В., К.Л., К.О., К.С.В., К.Н., К.Т.Н., К.С.Ю., К.И., М.Л.Б., М.В., М.Т., М.А.Р., М.Г.Н., М.М.Ш., М.Р., М.М.К., М.Г.Б., М.Г.А., М.А.Г., М.З., М.Н., М.С., М.М.Г., М.О., М.Л.Г., М.А.И., Н.С., Н.Н., О.В.А., О.Л., О.Т., О.В.В., П.Н.П., П.И., П.И., П.В.И., П.О., П.Т., П.В.И., П.Н.А., П.В.И., П.Н.Д., Р.Т.Д., Р.С., Р.Л., Р.В.Н., Р.А., Р.В.И., Р., С.В.А., С.В.В., С.Е.А., С.Р., С.Ю.А., С.Л., С.Н.И., С.Ю.И., С.Е.Н., С.Н.В., Т.Е., Т.С., У., Ц., Ч.С., Ч.Л., Ч.В., Ш.Ю., Ш.Т. о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
Истец Р.Т.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Надежда", Обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор", А.А.Г., А.В., А.Л. и другим (всего 113 ответчиков) о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка.
В обоснование иска истец указала, что 02.04.2011 г. состоялось собрание собственников земельных долей, на котором принято решение об определении местоположения выделяемого земельного участка площадью 1486,59 га из земельного участка с кадастровым номером "...", площадью 5951 га, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" для передачи в аренду ООО "Надежда". В дальнейшем был составлен межевой план выделяемого земельного участка, его площадь была уточнена и составила 14850000 кв. м +/- 33719 кв. м, указанный земельный поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер "...", что подтверждено кадастровым паспортом названного земельного участка. 14 июля 2012 г. был подписан договор аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателя с ООО "Надежда". Арендодателем, согласно договору аренды земельного участка по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м являлась в том числе и она. 04.09.2012 г. данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации "....", что усматривается из содержания штампа Управления Росреестра.
Как позже стало известно, 07.09.2012 г. был подписан, а 10.10.2012 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю договор субаренды этого же земельного участка с кадастровым номером "...", который заключен между ООО "Надежда" и ООО "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор". Названный договор аренды земельного участка по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м противоречит требованиям закона, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительным.
Исходя из положений ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24.07.2002; ст. 11.1, ст. 11.2 и п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 209, 244, 246, 607 ГК РФ для заключения сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать путем проведения соответствующего кадастрового учета, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок. После проведения поименованных процедур земельный участок может передаваться в аренду третьему лицу. На момент государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "..." не была произведена государственная регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельных долей площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "...", не было выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок, отсутствовало соглашение участников долевой собственности об определении долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. При отсутствии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" площадью 14850000 кв. м с кадастровым номером "...", отсутствии соглашения об определении долей, данный земельный участок не подлежал в силу закона передаче в аренду.
Уведомления арендатором ООО "Надежда" о передаче земельного участка в субаренду ООО "Крестьянское (фермерское) хозяйство "Простор" в адрес истца направлено не было, что противоречит требованиям п. 6 ст. 22 ЗК РФ.
Из п. 2 ст. 618 ГК РФ следует, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
При рассмотрении дела истец уточнила основания иска, оставив исковые требования прежними и указала, что приведенная в договоре аренды от 14.07.2012 г. информация о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду ООО "Надежда", поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды - объекту. Таким образом, отсутствие в договоре аренды сведений о кадастровом номере передаваемого в аренду земельного участка не позволяет идентифицировать объект недвижимости.
Решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований Р.Т.А. отказано.
В апелляционной жалобе истец Р.Т.А. просит решение суда отменить, указав, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Из содержания кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером "..." следует, что данный земельный участок образован в результате выдела, в нем отсутствуют сведения о том, что это часть земельного участка с кадастровым номером "...". В п. 18.1 кадастрового паспорта земельного участка указано, что номер образованного уча "...". Из п. 18.2 кадастрового паспорта следует, что номер участка, преобразованного в результате выдела - "...". Суд не дал этому обстоятельству никакой оценки. Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка не совпадают с данными, указанными в оспариваемом договоре аренды и субаренды. Суд не учел, что согласно ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нормам земельного законодательства, для заключения сделки с земельным участком, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок. После этого земельный участок может быть передан в аренду третьим лицам. Эти требования не были соблюдены. Выводы суда о том, что истец знала о заключении договора субаренды между ООО "Надежда" и ООО "КФХ Простор", так как получала арендную плату у ООО "КФХ Простор" не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждено доказательствами.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО КФХ "Простор" С.М.В., просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения.
Судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Пункт 1 статьи 43 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Как следует из ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действующей по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Принятое решение оформляется протоколом. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.
Пункт 1 статьи 246 ГК РФ и пункт 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12 - 14 указанного закона (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников.
Из материалов дела следует, что истец Р.Т.А. и ответчики (физические лица) являются собственниками земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, вид права общая долевая собственность, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденовский район, в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра".
02.04.2011 г. состоялось общее собрание собственников земельных долей, на котором принято решение об определении местоположения выделяемого земельного участка площадью 1486,59 га из земельного участка с кадастровым номером "...", площадью 5951 га, расположенного по адресу: "...", в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра" для передачи в аренду ООО "Надежда", что подтверждается копией протокола общего собрания от 2 апреля 2011 года.
Таким образом, судом установлено, что между участниками долевой собственности земельного участка достигнуто соглашение о его пользовании и владении. Решение общего собрания принято в соответствии с требованиями ст. 13 и 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в установленном законом порядке не оспорено.
Исполняя решение общего собрания участников долевой собственности о предоставлении принадлежащих им долей в аренду ООО "Надежда", был определен земельный участок, передаваемый в аренду, который был поставлен на кадастровый учет. При этом, как правильно указано судом, соглашение об определении долей каждому из участников долевой собственности не требуется, так как эти доли у каждого собственника определены соответствующим свидетельством о его праве.
14 июля 2012 года между собственниками земельных долей земельного участка в количестве 115 человек - арендодателями и ООО "Надежда" в лице генерального директора Ч.Г. - арендатора был заключен договор аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1485 га для производства сельскохозяйственной продукции, образованный для передачи в аренду и являющийся частью земельного участка общей площадью 5951 га с кадастровым номером, "..." по адресу "..." в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра". Договор заключен сроком на десять лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
7 сентября 2012 года между ООО "Надежда" - арендатором и ООО КФХ "Простор" - субарендатором заключен договор субаренды указанной части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1485 га для производства сельскохозяйственной продукции, образованный для передачи в аренду в результате выдела из земельного участка общей площадью 5951 га с кадастровым номером "..." по адресу Ставропольский край Буденновский район в границах землепользования бывшего ЗАО "Искра". Договор заключен на 10 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ определяет, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды и субаренды требования закона были соблюдены.
При заключении договора субаренды все собственники земельных долей были проинформированы и были согласны на заключение договора субаренды между ООО "Надежда" и ООО КФХ "Простор".
Судом установлено, что истцу Р.Т.А. также было известно о заключении договора субаренды, так как она получала арендную плату у ООО КФХ "Простор".
Истец Р.Т.А. просила суд признать заключенные договора аренды и субаренды недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, как сделки, нарушающей требования закона.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о необоснованности заявленных требований, поскольку они не основаны на законе, материалах дела и не подтверждены доказательствами.
Суд обоснованно признал несостоятельными доводы истца о том, что для заключения сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, его необходимо выделить в натуре, индивидуализировать путем проведения соответствующего кадастрового учета, на основании решения общего собрания участников долевой собственности подписать соглашение о перераспределении земельных долей и зарегистрировать право собственности на образованный земельный участок, после проведения поименованных процедур земельный участок может передаваться в аренду третьему лицу.
Как правильно установлено судом первой инстанции, до регистрации оспариваемого договора аренды и субаренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю уже представлялся кадастровый паспорт земельного участка, выданный 21 марта 2012 года, из которого следует, что произведен выдел части земельного участка из земельного участка с кадастровым номером "...", определена его площадь, место его расположения, контуры и повторное представление кадастрового паспорта для регистрации оспариваемых договоров не требуется. Не требовалась и регистрация права собственности на земельный участок до передачи его в аренду, так как на момент заключения оспариваемого договора аренды свидетельства о государственной регистрации права имелись у каждого собственника определенной доли земельного участка.
Коллегия соглашается и с доводами суда о необоснованности ссылки Р.Т.А. на то, что информация в договоре аренды от 14.07.2012 г. о местоположении земельного участка не позволяет однозначно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду ООО "Надежда", поскольку в договоре не указан кадастровый номер данного земельного участка.
Судом установлено, что в оспариваемом договоре аренды указаны достаточные характеристики, позволяющие идентифицировать земельный участок, переданный в аренду, в аренду передан именно то земельный участок, который был определен решением общего собрания собственников земельных долей 2 апреля 2011 года.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что судом принято законное и обоснованное решение.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда, основаны на неправильном толковании законодательства, повторяют доводы иска, которые были проверены судом, и оценка которым дана в решении суда. Доводы жалобы не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Буденовского городского суда Ставропольского края от 10 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Т.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)