Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Каструбы М.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" - Ковалева С.Г. (доверенность от 13.02.2013), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2013 по делу N А09-10708/2012 (судья Саворинко И.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Комаричский" и обществу с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" (далее - ответчики) о применении последствий недействительности сделки между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" в соответствии с договором от 07.03.2008 N 25 в виде возврата прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 от ООО "Киреевский элеватор" к СПК "Комаричский", аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Киреевский элеватор" от 23.04.2012 N 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008, зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Комаричский сектор Севского отдела 17.05.2012.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области).
Решением арбитражного суда от 17.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что при заключении договора от 23.04.2012 N 25 между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" допущено злоупотребление правом, имело место недобросовестное поведение СПК "Комаричский" по отношению к ООО "Агропродукт". Считает ничтожным договор от 23.04.2012 N 25 в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении нарушены положения ст. 10 ГК РФ. Полагает, что при совершении государственной регистрации спорной сделки регистратором не были соблюдены положения ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ссылается на то обстоятельство, что согласно условиям договора уступки права от 26.03.2012 в момент подписания договора цедент передал цессионарию земельный участок, таким образом, с момента подписания договора у апеллянта, по его мнению, возникло право пользования арендованным имуществом. Ссылается на позицию постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, согласно которой суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано имущество.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор", Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как установлено материалами дела, между Чериной Н.Н., действовавшей от имени собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, (арендодатель) и СПК "Комаричский" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, находящегося по адресу: Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса", со сроком действия 15 лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2008.
Между СПК "Комаричский" (цедент) и ООО "Агропродукт" (цессионарий) был подписан договор уступки прав по договору аренды от 26.03.2012, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка площадью 16 464 360 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, расположенного по адресу Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса".
ООО "Агропродукт" и СПК "Комаричский" 04.04.2012 подали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации указанной сделки.
До окончания процедуры государственной регистрации СПК "Комаричский" в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 02.05.2012 N 11/002/2012-427 Управление Росреестра по Брянской области приостановило государственную регистрацию на срок до 1 месяца, начиная с 02.05.2012.
Между СПК "Комаричский" (арендатор) и ООО "Киреевский элеватор" (новый арендатор) был подписан договор от 23.04.2012 N 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка общей площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса".
Данный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Комаричский сектор Севского отдела 16.05.2012.
Ссылаясь на то, что договор от 23.04.2012 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожной сделкой, поскольку, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора от 26.03.2012, владельцем спорного земельного участка фактически с момента его подписания стало ООО "Агропродукт" и, соответственно, СПК "Комаричский" не вправе был заключать договоры в отношении того же земельного участка с иными лицами, истец обратился в суд с иском о применении последствий недействительности сделки. Кроме того, истец полагал, что регистрация договора от 23.04.2012 была произведена с нарушением требований законодательства, что также влечет его недействительность.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п. 6 указанной статьи арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
В силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, и не оспаривается истцом, договор от 26.03.2012, подписанный между ООО "Агропродукт" и СПК "Комаричский", государственную регистрацию в установленном порядке не прошел, следовательно, не может считаться заключенным.
Доводы жалобы о том, что договор от 26.03.2012 был фактически исполнен, и фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО "Агропродукт", апелляционным судом отклоняются как несостоятельные.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и является недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом.
Как указано выше, договор субаренды земельного участка, подписанный между истцом и СПК "Комаричский", государственную регистрацию не прошел. Поскольку именно с фактом государственной регистрации договора законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества, даже фактическая передача такого имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ООО "Агропродукт" законного права на использование земельного участка. Кроме того, фактическая передача земельного участка в пользование ООО "Агропродукт" материалами дела не доказывается.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05). Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" не является стороной договора купли-продажи от 23.04.2012 N 25, поэтому обязано доказать прямое нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заинтересованности истец ссылается на то, что спорное право аренды до заключения договора со вторым ответчиком было передано ему, а потому последующее совершение в отношение этого права сделки с другим лицом свидетельствует о злоупотреблении со стороны ответчиков.
Между тем, применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 61 постановления N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
С учетом изложенного, суд полагает, что вышеуказанные положения постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о праве собственности на недвижимое имущество по аналогии подлежат применению и к отношениям сторон по субаренде недвижимого имущества - спорного земельного участка.
Следовательно, договор субаренды земельного участка, заключенный ответчиками 23.04.2012 до регистрации договора от 26.03.2012, то есть до утраты СПК "Комаричский" статуса арендатора, не может быть признан недействительным по тому основанию, что земельный участок являлся объектом субаренды по ранее подписанному, но не зарегистрированному договору. Нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом путем подачи иска о возмещении убытков. Тем более, что на необходимость использования специальных способов защиты ориентирует правовая позиция высших судебных инстанций (постановление N 10/22).
Несогласие истца с выводом суда об отсутствии у него законного права на использование земельного участка до момента государственной регистрации договора не влияет на принятое решение, поскольку избранный ООО "Агропродукт" способ защиты не является надлежащим.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2013 по делу N А09-10708/2012 (с учетом определения Арбитражного суда Брянской области об исправлении опечатки от 19.04.2013) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.07.2013 ПО ДЕЛУ N А09-10708/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. по делу N А09-10708/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.07.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Каструбы М.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" - Ковалева С.Г. (доверенность от 13.02.2013), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2013 по делу N А09-10708/2012 (судья Саворинко И.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Комаричский" и обществу с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" (далее - ответчики) о применении последствий недействительности сделки между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" в соответствии с договором от 07.03.2008 N 25 в виде возврата прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 от ООО "Киреевский элеватор" к СПК "Комаричский", аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с ООО "Киреевский элеватор" от 23.04.2012 N 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008, зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Комаричский сектор Севского отдела 17.05.2012.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области).
Решением арбитражного суда от 17.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что при заключении договора от 23.04.2012 N 25 между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" допущено злоупотребление правом, имело место недобросовестное поведение СПК "Комаричский" по отношению к ООО "Агропродукт". Считает ничтожным договор от 23.04.2012 N 25 в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении нарушены положения ст. 10 ГК РФ. Полагает, что при совершении государственной регистрации спорной сделки регистратором не были соблюдены положения ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ссылается на то обстоятельство, что согласно условиям договора уступки права от 26.03.2012 в момент подписания договора цедент передал цессионарию земельный участок, таким образом, с момента подписания договора у апеллянта, по его мнению, возникло право пользования арендованным имуществом. Ссылается на позицию постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, согласно которой суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано имущество.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор", Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как установлено материалами дела, между Чериной Н.Н., действовавшей от имени собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, (арендодатель) и СПК "Комаричский" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, находящегося по адресу: Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса", со сроком действия 15 лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2008.
Между СПК "Комаричский" (цедент) и ООО "Агропродукт" (цессионарий) был подписан договор уступки прав по договору аренды от 26.03.2012, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка площадью 16 464 360 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, расположенного по адресу Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса".
ООО "Агропродукт" и СПК "Комаричский" 04.04.2012 подали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации указанной сделки.
До окончания процедуры государственной регистрации СПК "Комаричский" в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 02.05.2012 N 11/002/2012-427 Управление Росреестра по Брянской области приостановило государственную регистрацию на срок до 1 месяца, начиная с 02.05.2012.
Между СПК "Комаричский" (арендатор) и ООО "Киреевский элеватор" (новый арендатор) был подписан договор от 23.04.2012 N 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка общей площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса".
Данный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Комаричский сектор Севского отдела 16.05.2012.
Ссылаясь на то, что договор от 23.04.2012 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожной сделкой, поскольку, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора от 26.03.2012, владельцем спорного земельного участка фактически с момента его подписания стало ООО "Агропродукт" и, соответственно, СПК "Комаричский" не вправе был заключать договоры в отношении того же земельного участка с иными лицами, истец обратился в суд с иском о применении последствий недействительности сделки. Кроме того, истец полагал, что регистрация договора от 23.04.2012 была произведена с нарушением требований законодательства, что также влечет его недействительность.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п. 6 указанной статьи арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
В силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, и не оспаривается истцом, договор от 26.03.2012, подписанный между ООО "Агропродукт" и СПК "Комаричский", государственную регистрацию в установленном порядке не прошел, следовательно, не может считаться заключенным.
Доводы жалобы о том, что договор от 26.03.2012 был фактически исполнен, и фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО "Агропродукт", апелляционным судом отклоняются как несостоятельные.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 и статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и является недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом.
Как указано выше, договор субаренды земельного участка, подписанный между истцом и СПК "Комаричский", государственную регистрацию не прошел. Поскольку именно с фактом государственной регистрации договора законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества, даже фактическая передача такого имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ООО "Агропродукт" законного права на использование земельного участка. Кроме того, фактическая передача земельного участка в пользование ООО "Агропродукт" материалами дела не доказывается.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05). Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" не является стороной договора купли-продажи от 23.04.2012 N 25, поэтому обязано доказать прямое нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заинтересованности истец ссылается на то, что спорное право аренды до заключения договора со вторым ответчиком было передано ему, а потому последующее совершение в отношение этого права сделки с другим лицом свидетельствует о злоупотреблении со стороны ответчиков.
Между тем, применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 61 постановления N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статьей 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
С учетом изложенного, суд полагает, что вышеуказанные положения постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о праве собственности на недвижимое имущество по аналогии подлежат применению и к отношениям сторон по субаренде недвижимого имущества - спорного земельного участка.
Следовательно, договор субаренды земельного участка, заключенный ответчиками 23.04.2012 до регистрации договора от 26.03.2012, то есть до утраты СПК "Комаричский" статуса арендатора, не может быть признан недействительным по тому основанию, что земельный участок являлся объектом субаренды по ранее подписанному, но не зарегистрированному договору. Нарушенное право истца может быть защищено в спорной ситуации иным способом путем подачи иска о возмещении убытков. Тем более, что на необходимость использования специальных способов защиты ориентирует правовая позиция высших судебных инстанций (постановление N 10/22).
Несогласие истца с выводом суда об отсутствии у него законного права на использование земельного участка до момента государственной регистрации договора не влияет на принятое решение, поскольку избранный ООО "Агропродукт" способ защиты не является надлежащим.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 17.04.2013 по делу N А09-10708/2012 (с учетом определения Арбитражного суда Брянской области об исправлении опечатки от 19.04.2013) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.В.КАСТРУБА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)