Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 16.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 (судья Ульянова М.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Черемошкина В.В., Несмиян С.И., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-66601/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ижорский Дом", место нахождения: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Тверская, д. 39, ОГРН 5067847484502 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 196650, Санкт-Петербург, г. Колпино, пр. Ленина, д. 70/18, ОГРН 1027808760484 (далее - Агентство), о взыскании 1 537 534 руб. 53 коп. задолженности по договору от 11.01.2011 N 6/2 за период с 02.01.2012 по 31.03.2012 и по договору от 15.05.2012 N 268/2 за период с 01.04.2012 года по 11.10.2012.
Решением от 12.03.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что Агентство осуществляет функции наймодателя, не наделено функциями собственника помещений многоквартирного дома и распорядителя средств бюджета Санкт-Петербурга.
Агентство указывает, что сметой доходов и расходов на текущие финансовые годы не предусмотрено выделение средств на оплату задолженности нанимателей за жилищно-коммунальные услуги.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство, выступающее уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили договоры от 11.01.2011 N 6/2 и от 15.05.2012 N 268/2 управления многоквартирными домами, по условиям которых Общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, а собственник обязался обеспечивать перечисление платы гражданами-нанимателями за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договорам (пункт 1.2 договоров).
Согласно пункту 1.4 договоров перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договорам.
В силу пункта 2.3.1 договоров собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500949 "Расходы на содержание и ремонт жилых и нежилых помещений, являющихся собственностью Санкт-Петербурга" в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.11.2011 N 658-120 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов", вносить управляющей организации денежные средства, рассчитанные в соответствии с пунктом 3.4.2 договоров.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.3 договоров собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - Предприятие) на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
Если размер вносимой нанимателями жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленный договором, то оставшаяся часть вносится собственником в установленном договором порядке (пункт 3.3.1 договоров).
В пункте 3.4.1 договоров указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 договоров содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 5 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.9 договоров собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорным договорам за период с 02.01.2012 по 11.10.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Из представленных в материалы дела анализа просроченной задолженности по договору N 268/2 и справки просроченной задолженности по договору N 6/2 усматривается, что в настоящем деле речь идет о неоплате вышеназванных услуг, которые Общество оказывает как управляющая организация в отношении жилых помещений, являющихся заселенными (занятых нанимателями).
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А56-66601/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ижорский Дом", место нахождения: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Тверская, д. 39, ОГРН 5067847484502, в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 16.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-66601/2012
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. по делу N А56-66601/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 16.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 (судья Ульянова М.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Черемошкина В.В., Несмиян С.И., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-66601/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ижорский Дом", место нахождения: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Тверская, д. 39, ОГРН 5067847484502 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 196650, Санкт-Петербург, г. Колпино, пр. Ленина, д. 70/18, ОГРН 1027808760484 (далее - Агентство), о взыскании 1 537 534 руб. 53 коп. задолженности по договору от 11.01.2011 N 6/2 за период с 02.01.2012 по 31.03.2012 и по договору от 15.05.2012 N 268/2 за период с 01.04.2012 года по 11.10.2012.
Решением от 12.03.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что Агентство осуществляет функции наймодателя, не наделено функциями собственника помещений многоквартирного дома и распорядителя средств бюджета Санкт-Петербурга.
Агентство указывает, что сметой доходов и расходов на текущие финансовые годы не предусмотрено выделение средств на оплату задолженности нанимателей за жилищно-коммунальные услуги.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство, выступающее уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений (собственник) и Общество (управляющая организация) заключили договоры от 11.01.2011 N 6/2 и от 15.05.2012 N 268/2 управления многоквартирными домами, по условиям которых Общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в жилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, а собственник обязался обеспечивать перечисление платы гражданами-нанимателями за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договорам (пункт 1.2 договоров).
Согласно пункту 1.4 договоров перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договорам.
В силу пункта 2.3.1 договоров собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500949 "Расходы на содержание и ремонт жилых и нежилых помещений, являющихся собственностью Санкт-Петербурга" в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.11.2011 N 658-120 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов", вносить управляющей организации денежные средства, рассчитанные в соответствии с пунктом 3.4.2 договоров.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.3 договоров собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - Предприятие) на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
Если размер вносимой нанимателями жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленный договором, то оставшаяся часть вносится собственником в установленном договором порядке (пункт 3.3.1 договоров).
В пункте 3.4.1 договоров указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 договоров содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 5 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.9 договоров собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорным договорам за период с 02.01.2012 по 11.10.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Из представленных в материалы дела анализа просроченной задолженности по договору N 268/2 и справки просроченной задолженности по договору N 6/2 усматривается, что в настоящем деле речь идет о неоплате вышеназванных услуг, которые Общество оказывает как управляющая организация в отношении жилых помещений, являющихся заселенными (занятых нанимателями).
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А56-66601/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ижорский Дом", место нахождения: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Тверская, д. 39, ОГРН 5067847484502, в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)