Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Станкосервис" (ИНН 6102001396, ОГРН 1026100663324) - Петренко Б.В. (доверенность от 11.12.2012), от ответчика - индивидуального предпринимателя Кузьмичева Александра Николаевича (ИНН 610200245145, ОГРНИП 304610230100097) - Медведева С.В. (доверенность от 01.01.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Техника" (ИНН 6102007944, ОГРН 1026100664435), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Техника" и индивидуального предпринимателя Кузьмичева Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-22442/2012, установил следующее.
ООО "Станкосервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Техника" (далее - компания) с иском о выселении из помещений NN 1-7 здания (литера АД), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95.
Иск мотивирован тем, что заключенный сторонами договор аренды нежилых помещений от 25.05.2010 возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В связи с отказом арендодателя (общества) от названного договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия нежилых помещений.
Определением от 06.09.2012 (т. 1, л.д. 84) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя Кузьмичева А.Н. (далее - предприниматель).
В дальнейшем общество уточнило исковые требования, просило выселить компанию и предпринимателя из здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95 (т. 1, л.д. 92).
Определением от 24.10.2012 уточненные требования приняты к рассмотрению. Этим же определением суд привлек предпринимателя к участию в деле в качестве ответчика (т. 1, л.д. 136).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013, исковые требования удовлетворены. На компанию и предпринимателя возложена обязанность освободить помещения здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. С компании и предпринимателя в пользу общества взыскано по 4 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что договору от 25.05.2010 общество передало компании в аренду производственные помещения площадью 974,2 кв. м по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. После истечения срока действия договора (01.05.2011) компания продолжила использование помещений, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Уведомления арендодателя о расторжении договора (письма от 29.03.2012 и от 29.05.2012) компанией получены. Следовательно, договор аренды от 25.05.2010 прекращен по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Довод компании о несогласованности предмета договора суд не принял (договор исполнялся сторонами, факт занятия нежилых помещений в спорный период не оспорен). Поскольку после прекращения договора правовые основания для занятия компанией помещений отпали, у нее возникла обязанность по возврату имущества (статья 622 Гражданского кодекса). Также судами установлено, что на основании договора аренды от 01.01.2009 часть помещений в принадлежащем истцу здании занимает предприниматель. Счета на оплату и платежные поручения подтверждают факт исполнения договора. Суд первой инстанции пришел к выводам о незаключенности договора от 01.01.2009 в связи с отсутствием его государственной регистрации (пункт 2 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), а также об отсутствии у общества и предпринимателя обязательственных отношений в отношении спорного объекта. Оценив направленность требований общества к указанному ответчику, суд квалифицировал иск как виндикационный (статья 301 Гражданского кодекса). Довод предпринимателя о пропуске истцом срока давности по заявленным требованиям суд отклонил. Доказательства вступления названного ответчика во владение помещениями в 2009 году не представлены. В то же время имеющиеся в деле документы (акты выполненных работ, платежные документы) свидетельствуют о признании долга ответчиком (статья 203 Гражданского кодекса). Таким образом, правовых оснований для нахождения предпринимателя в спорных помещениях не имеется. При отсутствии надлежащей конкретизации помещений в правоустанавливающем документе истца (свидетельстве о регистрации права собственности от 14.08.2006), а также его технической документации (технические паспорта на здание литера АД1) ответчики обязаны освободить занимаемое здание (литера АД1) в целом. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) распределены между ответчиками (т. 2, л.д. 102).
Апелляционный суд при оценке договора аренды от 01.01.2009 исходил из разъяснений, содержащихся в пунктах 14 и 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суд указал, что отсутствие государственной регистрации договора от 01.01.2009 (подлежащего такой регистрации) не означает отсутствия обязательств, опосредующих использование предпринимателем части помещений в здании истца. Договор исполнялся сторонами и в процессе его исполнения между сторонами не возникали разногласия относительно объекта аренды. Доказательства существования иных арендных отношений не представлены, о фальсификации договора не заявлено. Апелляционный суд установил факт возобновления договора от 01.01.2009 на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Факт предъявления к предпринимателю исковых требований о выселении суд апелляционной инстанции расценил как волеизъявление арендодателя на односторонний отказ от такого договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). На день разрешения спора в апелляционном суде установленный законом срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 01.01.2009 прекратился. Следовательно, правовых оснований для занятия предпринимателем нежилых помещений в здании (литера АД1) не имеется. Довод предпринимателя о несоблюдении обществом претензионного порядка урегулирования спора апелляционный суд отклонил, поскольку такой порядок к требованиям о возврате объекта аренды в связи с прекращением договора законодательством не установлен. Требование о расторжении договора аренды не заявлено, поэтому положения пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса на спорные правоотношения не распространяются. Не принят и довод предпринимателя о правомерности удержания помещений в связи с неисполнением обществом обязанности по передаче предпринимателю земельного участка под строениями (литеры АВ, АВ1, АГ, АГ1 и Аг), предусмотренной решением внеочередного общего собрания участников общества (протокол от 14.09.2010 N 7). Апелляционный суд исходил из того, что обязанность общества, на которую ссылается ответчик, возникла в связи с его участием в хозяйственном обществе (выходом из такого общества) и не является обязательством по оплате арендованных помещений, а равно возмещением иных издержек. Поэтому механизм удержания, предусмотренный пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса, в данном случае не может быть применен. Отклонены апелляционным судом и доводы ответчиков о процессуальных нарушениях, допущенных судом первой инстанции (принятии одновременного изменения предмета, оснований и субъектного состава иска; удовлетворении требований без конкретизации к каждому из ответчиков). Процессуальным законом (статьи 130, 179 Кодекса) допускается соединение в одном иске нескольких взаимосвязанных требований, а также устранение неясности судебного акта (т. 2, л.д. 161).
Компания и предприниматель обжаловали решение от 11.01.2013 и апелляционное постановление от 09.04.2013 в кассационном порядке. В жалобах заявители просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалобы ответчиков содержат аналогичные доводы и мотивированы следующим. При обращении с иском общество заявило об освобождении компанией помещений NN 1-7 здания (литера АД), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. При этом требования истца основывались на факте прекращения договора от 22.05.2010. В дальнейшем, общество заявило виндикационные требования, просило выселить компанию и предпринимателя из здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Таким образом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом был изменен предмет и основание иска, а также субъектный состав участников спора, что не допускается статьей 49 Кодекса. Требования к каждому из ответчиков истец не указал, что не соответствует пункту 4 части 2 статьи 125 Кодекса. Спорное задание (литера АД1) состоит из нескольких помещений. В представленных истцом документах технической инвентаризации (технических паспортах) имеются разночтения в описании (нумерации) помещений. Суд не установил, какие помещения в спорном здании занимает каждый из ответчиков. При этом ответчики не отрицали факта использования только части спорных помещений. Выяснение указанного обстоятельства является существенным, поскольку порождает претензии истца на получение платы за использование предпринимателем всех нежилых помещений в здании (дело N А53-1869/2013). Вывод суда первой инстанции об обязанности ответчиков освободить здание в целом (в связи с отсутствием конкретизации помещений в свидетельстве о регистрации права собственности) неправомерен. Соответствующее описание (нумерация) имеется в документах технической инвентаризации, при этом каждый из ответчиков не может быть выселен из тех помещений, которые он не занимает. Поскольку вопрос о том, какие конкретно помещения занимает каждый из ответчиков, судом первой инстанции не исследовался, восполнить этот пробел судебного акта путем его разъяснения (статья 179 Кодекса) невозможно. Предприниматель дополнительно указал, что при правильном выводе о наличии у сторон спора обязательственных отношений, апелляционный суд неправомерно счел выполненным (на день рассмотрении спора) условие пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, а договор от 01.01.2009 - прекращенным. Указанный вывод основан на неправильном применении (расширительном толковании) пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды (на основании соответствующего уведомления) предшествует заявлению требования об освобождении помещений (возврату объекта арендодателю). Уведомления арендодателя об отказе от договоров аренды от 01.01.2009 и 17.05.2004, возобновленных на неопределенный срок, в дело не представлены. Следовательно, порядок прекращения договорных обязательств, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, истцом не соблюден.
От общества отзыв на жалобы не поступил.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалоб, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие судебных актов нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3).
25 мая 2010 года общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору передана часть производственного помещения площадью 974,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 42, 43). Пунктом 2.2 срок аренды определен с 01.06.2010 по 01.05.2011.
В письмах от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 общество сообщило компании об отказе от продления договора аренды от 25.05.2010 и необходимости освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 44, 45). Уведомления получены компанией 30.03.2012 и 04.06.2012 (т. 1, л.д. 44а, 46).
Ссылаясь на прекращение арендных отношений, общество обратилось в арбитражный суд к компании с требованием об освобождении нежилых помещений. С учетом принятых уточнений суд рассмотрел требования общества об обязании компании и предпринимателя освободить помещения в здании (литера АД1), расположенном по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95.
Согласно частям 1 и 3 статьи 46 Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). При этом каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Процессуальное соучастие допускается, если предметом спора являются однородные права и обязанности (пункт 3 части 2 статьи 46 Кодекса).
Таким образом, действующее процессуальное законодательство допускает процессуальное соучастие по признаку однородности материальных прав и обязанностей в двух (и более) материальных правоотношениях.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение правил соединения нескольких требований не является само по себе основанием к отмене решения, вынесенного по результатам рассмотрения таких требований.
В обоснование заявленных требований общество представило суду договоры аренды недвижимого имущества с компанией (от 25.05.2010) и предпринимателем (от 01.01.2009), по условиям которых ответчикам переданы в пользование помещения, расположенные по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95.
Судебные инстанции установили, что договор от 25.05.2010 был заключен на срок менее одного года и не требовал государственной регистрации. Договор исполнялся сторонами и в процессе его исполнения у сторон не возникали разногласия относительно нежилых помещений, переданных компании в пользование. Следовательно, отсутствие в договоре аренды сведений, позволяющих индивидуализировать помещения, являющиеся объектом аренды, не свидетельствует о несогласованности его предмета.
Договор от 01.01.2009 (заключенный на срок, равный одному году) подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). В связи с отсутствием регистрации договор аренды от 01.01.2009 считается незаключенным (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел разъяснения, содержащиеся в пунктах 14 и 15 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В них указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством. Если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав представленные в дело доказательства (счета на оплату, иные платежные документы, подписанные сторонами акты), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что договор аренды от 01.01.2009 фактически исполнялся сторонами. В процессе исполнения названной сделки у сторон не возникали разногласия относительно объекта аренды. С учетом установленных обстоятельств и приведенных разъяснений апелляционный суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя и общества обязательственных отношений в отношении переданных в аренду (не конкретизированных в договорах) нежилых помещений.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомления от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 о прекращении договора аренды от 25.05.2010, возобновленного на неопределенный срок, компанией получены.
Учитывая, что воля общества на отказ от арендного договора от 25.05.2010 с очевидностью выражена в письмах от 29.03.2012 и 29.05.2012, а также в исковом заявлении (о возврате помещений), судебные инстанции пришли к выводу о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
Предпринимателю об одностороннем отказе арендодателя от договора от 01.01.2009 и необходимости освобождения занимаемых помещений стало известно с момента предъявления к нему (принятия судом первой инстанции) исковых требований общества. На момент разрешения спора апелляционным судом установленный законом (трехмесячный) срок предупреждения истек. Учитывая, что воля арендодателя на отказ от арендного договора с очевидностью выражена в заявленном иске (об освобождении нежилых помещений), апелляционный суд пришел к выводу о прекращении названного договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Поскольку общество отказалось от договоров аренды, у ответчиков отсутствуют правовые основания для занятия нежилых помещений в здании (литера АД1), расположенном по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Обязательства по возврату помещений компания и предприниматель не исполнили, поэтому требования истца удовлетворены правомерно.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб заявителей (об отсутствии конкретизации требований к каждому из ответчиков и неисследованности вопроса о занимаемых ими помещениях) не принимаются. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договоры аренды от 25.05.2010 и от 01.01.2009 фактически исполнялись сторонами и в процессе их исполнения у сторон не возникали разногласия относительно помещений, переданных ответчикам в пользование. Следовательно, отсутствие в договорах сведений, позволяющих индивидуализировать нежилые помещения, не может являться препятствием к освобождению таких (занимаемых ответчиками) помещений и возврату арендодателю объекта аренды. Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что занимают нежилые помещения в здании (литера АД1), находящемся по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Наличие в документах технической инвентаризации (технических паспортах здания) разночтений в описании (нумерации) помещений, расположенных в указанном объекте, не может служить препятствием в удовлетворении требований общества (собственника недвижимого имущества).
Отклоняются и доводы заявителей об отсутствии надлежащей выраженной воли арендодателя на прекращение договора от 01.01.2009. Волеизъявление общества на отказ от договора (прекращение арендных отношений с предпринимателем) подтверждается совершением им процессуального действия. С момента предъявления требований к предпринимателю до принятия апелляционного постановления истекло достаточно времени для того, чтобы считать защищенным интерес арендатора в получении предупреждения об отказе арендодателя от договора.
Не могут быть приняты и доводы кассационных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом изменен предмет и основание иска, а также субъектный состав участников спора). Принятие (рассмотрение) судом измененных требований общества не может служить основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке, поскольку это само по себе не привело к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 288 Кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали имеющиеся в деле доказательства и пришли к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения иска. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационных жалобах. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителями при подаче кассационных жалоб (платежные поручения от 16.04.2013 N 33 и N 34).
В связи с рассмотрением кассационных жалоб приостановление исполнения решения от 11.01.2013 и апелляционного постановления от 09.04.2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А53-22442/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.06.2013 ПО ДЕЛУ N А53-22442/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2013 г. по делу N А53-22442/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Станкосервис" (ИНН 6102001396, ОГРН 1026100663324) - Петренко Б.В. (доверенность от 11.12.2012), от ответчика - индивидуального предпринимателя Кузьмичева Александра Николаевича (ИНН 610200245145, ОГРНИП 304610230100097) - Медведева С.В. (доверенность от 01.01.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Техника" (ИНН 6102007944, ОГРН 1026100664435), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Техника" и индивидуального предпринимателя Кузьмичева Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-22442/2012, установил следующее.
ООО "Станкосервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Техника" (далее - компания) с иском о выселении из помещений NN 1-7 здания (литера АД), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95.
Иск мотивирован тем, что заключенный сторонами договор аренды нежилых помещений от 25.05.2010 возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В связи с отказом арендодателя (общества) от названного договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия нежилых помещений.
Определением от 06.09.2012 (т. 1, л.д. 84) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя Кузьмичева А.Н. (далее - предприниматель).
В дальнейшем общество уточнило исковые требования, просило выселить компанию и предпринимателя из здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95 (т. 1, л.д. 92).
Определением от 24.10.2012 уточненные требования приняты к рассмотрению. Этим же определением суд привлек предпринимателя к участию в деле в качестве ответчика (т. 1, л.д. 136).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013, исковые требования удовлетворены. На компанию и предпринимателя возложена обязанность освободить помещения здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. С компании и предпринимателя в пользу общества взыскано по 4 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что договору от 25.05.2010 общество передало компании в аренду производственные помещения площадью 974,2 кв. м по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. После истечения срока действия договора (01.05.2011) компания продолжила использование помещений, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Уведомления арендодателя о расторжении договора (письма от 29.03.2012 и от 29.05.2012) компанией получены. Следовательно, договор аренды от 25.05.2010 прекращен по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Довод компании о несогласованности предмета договора суд не принял (договор исполнялся сторонами, факт занятия нежилых помещений в спорный период не оспорен). Поскольку после прекращения договора правовые основания для занятия компанией помещений отпали, у нее возникла обязанность по возврату имущества (статья 622 Гражданского кодекса). Также судами установлено, что на основании договора аренды от 01.01.2009 часть помещений в принадлежащем истцу здании занимает предприниматель. Счета на оплату и платежные поручения подтверждают факт исполнения договора. Суд первой инстанции пришел к выводам о незаключенности договора от 01.01.2009 в связи с отсутствием его государственной регистрации (пункт 2 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), а также об отсутствии у общества и предпринимателя обязательственных отношений в отношении спорного объекта. Оценив направленность требований общества к указанному ответчику, суд квалифицировал иск как виндикационный (статья 301 Гражданского кодекса). Довод предпринимателя о пропуске истцом срока давности по заявленным требованиям суд отклонил. Доказательства вступления названного ответчика во владение помещениями в 2009 году не представлены. В то же время имеющиеся в деле документы (акты выполненных работ, платежные документы) свидетельствуют о признании долга ответчиком (статья 203 Гражданского кодекса). Таким образом, правовых оснований для нахождения предпринимателя в спорных помещениях не имеется. При отсутствии надлежащей конкретизации помещений в правоустанавливающем документе истца (свидетельстве о регистрации права собственности от 14.08.2006), а также его технической документации (технические паспорта на здание литера АД1) ответчики обязаны освободить занимаемое здание (литера АД1) в целом. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) распределены между ответчиками (т. 2, л.д. 102).
Апелляционный суд при оценке договора аренды от 01.01.2009 исходил из разъяснений, содержащихся в пунктах 14 и 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суд указал, что отсутствие государственной регистрации договора от 01.01.2009 (подлежащего такой регистрации) не означает отсутствия обязательств, опосредующих использование предпринимателем части помещений в здании истца. Договор исполнялся сторонами и в процессе его исполнения между сторонами не возникали разногласия относительно объекта аренды. Доказательства существования иных арендных отношений не представлены, о фальсификации договора не заявлено. Апелляционный суд установил факт возобновления договора от 01.01.2009 на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Факт предъявления к предпринимателю исковых требований о выселении суд апелляционной инстанции расценил как волеизъявление арендодателя на односторонний отказ от такого договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). На день разрешения спора в апелляционном суде установленный законом срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 01.01.2009 прекратился. Следовательно, правовых оснований для занятия предпринимателем нежилых помещений в здании (литера АД1) не имеется. Довод предпринимателя о несоблюдении обществом претензионного порядка урегулирования спора апелляционный суд отклонил, поскольку такой порядок к требованиям о возврате объекта аренды в связи с прекращением договора законодательством не установлен. Требование о расторжении договора аренды не заявлено, поэтому положения пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса на спорные правоотношения не распространяются. Не принят и довод предпринимателя о правомерности удержания помещений в связи с неисполнением обществом обязанности по передаче предпринимателю земельного участка под строениями (литеры АВ, АВ1, АГ, АГ1 и Аг), предусмотренной решением внеочередного общего собрания участников общества (протокол от 14.09.2010 N 7). Апелляционный суд исходил из того, что обязанность общества, на которую ссылается ответчик, возникла в связи с его участием в хозяйственном обществе (выходом из такого общества) и не является обязательством по оплате арендованных помещений, а равно возмещением иных издержек. Поэтому механизм удержания, предусмотренный пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса, в данном случае не может быть применен. Отклонены апелляционным судом и доводы ответчиков о процессуальных нарушениях, допущенных судом первой инстанции (принятии одновременного изменения предмета, оснований и субъектного состава иска; удовлетворении требований без конкретизации к каждому из ответчиков). Процессуальным законом (статьи 130, 179 Кодекса) допускается соединение в одном иске нескольких взаимосвязанных требований, а также устранение неясности судебного акта (т. 2, л.д. 161).
Компания и предприниматель обжаловали решение от 11.01.2013 и апелляционное постановление от 09.04.2013 в кассационном порядке. В жалобах заявители просят указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалобы ответчиков содержат аналогичные доводы и мотивированы следующим. При обращении с иском общество заявило об освобождении компанией помещений NN 1-7 здания (литера АД), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. При этом требования истца основывались на факте прекращения договора от 22.05.2010. В дальнейшем, общество заявило виндикационные требования, просило выселить компанию и предпринимателя из здания (литера АД1), расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Таким образом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом был изменен предмет и основание иска, а также субъектный состав участников спора, что не допускается статьей 49 Кодекса. Требования к каждому из ответчиков истец не указал, что не соответствует пункту 4 части 2 статьи 125 Кодекса. Спорное задание (литера АД1) состоит из нескольких помещений. В представленных истцом документах технической инвентаризации (технических паспортах) имеются разночтения в описании (нумерации) помещений. Суд не установил, какие помещения в спорном здании занимает каждый из ответчиков. При этом ответчики не отрицали факта использования только части спорных помещений. Выяснение указанного обстоятельства является существенным, поскольку порождает претензии истца на получение платы за использование предпринимателем всех нежилых помещений в здании (дело N А53-1869/2013). Вывод суда первой инстанции об обязанности ответчиков освободить здание в целом (в связи с отсутствием конкретизации помещений в свидетельстве о регистрации права собственности) неправомерен. Соответствующее описание (нумерация) имеется в документах технической инвентаризации, при этом каждый из ответчиков не может быть выселен из тех помещений, которые он не занимает. Поскольку вопрос о том, какие конкретно помещения занимает каждый из ответчиков, судом первой инстанции не исследовался, восполнить этот пробел судебного акта путем его разъяснения (статья 179 Кодекса) невозможно. Предприниматель дополнительно указал, что при правильном выводе о наличии у сторон спора обязательственных отношений, апелляционный суд неправомерно счел выполненным (на день рассмотрении спора) условие пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, а договор от 01.01.2009 - прекращенным. Указанный вывод основан на неправильном применении (расширительном толковании) пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды (на основании соответствующего уведомления) предшествует заявлению требования об освобождении помещений (возврату объекта арендодателю). Уведомления арендодателя об отказе от договоров аренды от 01.01.2009 и 17.05.2004, возобновленных на неопределенный срок, в дело не представлены. Следовательно, порядок прекращения договорных обязательств, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, истцом не соблюден.
От общества отзыв на жалобы не поступил.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалоб, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие судебных актов нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3).
25 мая 2010 года общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору передана часть производственного помещения площадью 974,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 42, 43). Пунктом 2.2 срок аренды определен с 01.06.2010 по 01.05.2011.
В письмах от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 общество сообщило компании об отказе от продления договора аренды от 25.05.2010 и необходимости освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 44, 45). Уведомления получены компанией 30.03.2012 и 04.06.2012 (т. 1, л.д. 44а, 46).
Ссылаясь на прекращение арендных отношений, общество обратилось в арбитражный суд к компании с требованием об освобождении нежилых помещений. С учетом принятых уточнений суд рассмотрел требования общества об обязании компании и предпринимателя освободить помещения в здании (литера АД1), расположенном по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95.
Согласно частям 1 и 3 статьи 46 Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). При этом каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Процессуальное соучастие допускается, если предметом спора являются однородные права и обязанности (пункт 3 части 2 статьи 46 Кодекса).
Таким образом, действующее процессуальное законодательство допускает процессуальное соучастие по признаку однородности материальных прав и обязанностей в двух (и более) материальных правоотношениях.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение правил соединения нескольких требований не является само по себе основанием к отмене решения, вынесенного по результатам рассмотрения таких требований.
В обоснование заявленных требований общество представило суду договоры аренды недвижимого имущества с компанией (от 25.05.2010) и предпринимателем (от 01.01.2009), по условиям которых ответчикам переданы в пользование помещения, расположенные по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95.
Судебные инстанции установили, что договор от 25.05.2010 был заключен на срок менее одного года и не требовал государственной регистрации. Договор исполнялся сторонами и в процессе его исполнения у сторон не возникали разногласия относительно нежилых помещений, переданных компании в пользование. Следовательно, отсутствие в договоре аренды сведений, позволяющих индивидуализировать помещения, являющиеся объектом аренды, не свидетельствует о несогласованности его предмета.
Договор от 01.01.2009 (заключенный на срок, равный одному году) подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). В связи с отсутствием регистрации договор аренды от 01.01.2009 считается незаключенным (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел разъяснения, содержащиеся в пунктах 14 и 15 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В них указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством. Если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав представленные в дело доказательства (счета на оплату, иные платежные документы, подписанные сторонами акты), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что договор аренды от 01.01.2009 фактически исполнялся сторонами. В процессе исполнения названной сделки у сторон не возникали разногласия относительно объекта аренды. С учетом установленных обстоятельств и приведенных разъяснений апелляционный суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя и общества обязательственных отношений в отношении переданных в аренду (не конкретизированных в договорах) нежилых помещений.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомления от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 о прекращении договора аренды от 25.05.2010, возобновленного на неопределенный срок, компанией получены.
Учитывая, что воля общества на отказ от арендного договора от 25.05.2010 с очевидностью выражена в письмах от 29.03.2012 и 29.05.2012, а также в исковом заявлении (о возврате помещений), судебные инстанции пришли к выводу о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
Предпринимателю об одностороннем отказе арендодателя от договора от 01.01.2009 и необходимости освобождения занимаемых помещений стало известно с момента предъявления к нему (принятия судом первой инстанции) исковых требований общества. На момент разрешения спора апелляционным судом установленный законом (трехмесячный) срок предупреждения истек. Учитывая, что воля арендодателя на отказ от арендного договора с очевидностью выражена в заявленном иске (об освобождении нежилых помещений), апелляционный суд пришел к выводу о прекращении названного договора (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Поскольку общество отказалось от договоров аренды, у ответчиков отсутствуют правовые основания для занятия нежилых помещений в здании (литера АД1), расположенном по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Обязательства по возврату помещений компания и предприниматель не исполнили, поэтому требования истца удовлетворены правомерно.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб заявителей (об отсутствии конкретизации требований к каждому из ответчиков и неисследованности вопроса о занимаемых ими помещениях) не принимаются. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договоры аренды от 25.05.2010 и от 01.01.2009 фактически исполнялись сторонами и в процессе их исполнения у сторон не возникали разногласия относительно помещений, переданных ответчикам в пользование. Следовательно, отсутствие в договорах сведений, позволяющих индивидуализировать нежилые помещения, не может являться препятствием к освобождению таких (занимаемых ответчиками) помещений и возврату арендодателю объекта аренды. Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что занимают нежилые помещения в здании (литера АД1), находящемся по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Наличие в документах технической инвентаризации (технических паспортах здания) разночтений в описании (нумерации) помещений, расположенных в указанном объекте, не может служить препятствием в удовлетворении требований общества (собственника недвижимого имущества).
Отклоняются и доводы заявителей об отсутствии надлежащей выраженной воли арендодателя на прекращение договора от 01.01.2009. Волеизъявление общества на отказ от договора (прекращение арендных отношений с предпринимателем) подтверждается совершением им процессуального действия. С момента предъявления требований к предпринимателю до принятия апелляционного постановления истекло достаточно времени для того, чтобы считать защищенным интерес арендатора в получении предупреждения об отказе арендодателя от договора.
Не могут быть приняты и доводы кассационных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом изменен предмет и основание иска, а также субъектный состав участников спора). Принятие (рассмотрение) судом измененных требований общества не может служить основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке, поскольку это само по себе не привело к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 288 Кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали имеющиеся в деле доказательства и пришли к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения иска. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационных жалобах. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителями при подаче кассационных жалоб (платежные поручения от 16.04.2013 N 33 и N 34).
В связи с рассмотрением кассационных жалоб приостановление исполнения решения от 11.01.2013 и апелляционного постановления от 09.04.2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А53-22442/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)