Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Радаева О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Малкова А.И.,
судей областного суда Петерс И.А., Ухановой Т.М.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Г.Н. к А.В., К. о признании недействительной сделки купли-продажи и признании права собственности, и по встречному иску А.Н., действующей в интересах недееспособной К., к П.Г.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, по кассационной жалобе представителя П.Г.Н. - Р. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Петерс И.А., объяснения представителя П.Г.Н. - Р., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,
установила:
П.Г.Н. обратилась в суд с названным выше иском к А.В., К., указав, что 16 ноября 2007 года она заключила с индивидуальным предпринимателем Ю.М.М., которая осуществляла свою деятельность под фирменным наименованием агентство недвижимости "Альянс", договор на оказание посреднических услуг по продаже принадлежащей ей 2-комнатной квартиры .... В тот же день она получила от Ю.М.М задаток за в размере 50 000 рублей, затем квартира была продана. После продажи квартиры, по расписке от 25 декабря 2007 года она передала Ю.М.М 620 000 рублей на покупку однокомнатной квартиры... г. Орска, в январе 2008 года вселилась в эту квартиру и была зарегистрирована в ней с согласия собственника этой квартиры А.В. Однако, договор купли-продажи квартиры с ней заключен не был, поскольку 22 апреля 2008 года квартира была продана К., от имени которой действовала ее опекун А.Н. Эта сделка купли-продажи является недействительной, поскольку совершена для получения безвозмездной субсидии в размере 314 000 рублей, выделенной для приобретения жилья недееспособной К.
После уточнения исковых требований просила суд признать недействительной по причине ее мнимости сделку купли-продажи квартиры ..., заключенную 22 апреля 2008 года между А.В. и К., признать за ней право собственности на указанную квартиру.
А.Н., в интересах недееспособной К., обратилась в суд со встречным иском к П.Г.Н., указав, что на основании договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года в собственность ее недееспособной матери К. была приобретена квартира .... На момент заключения договора в квартире никто не проживал и не был зарегистрирован. Впоследствии стало известно, что в квартире без каких-либо законных оснований проживает П.Г.Н.
Просила суд признать П.Г.Н. утратившей право пользования квартирой ..., выселить ее из квартиры и снять с регистрационного учета.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года в удовлетворении иска П.Г.Н. отказано. Встречный иск А.Н. удовлетворен, П.Г.Н. признана утратившей право пользования квартирой ..., выселена и снята с регистрационного учета в этой квартире.
В кассационной жалобе представитель П.Г.Н. - Р. просит отменить указанное решение районного суда и принять новое решение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Истец, ответчики, будучи извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд кассационной инстанции не явились, о причине неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в их отсутствии на основании части 2 статьи 354 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 16 ноября 2007 года П.Г.Н. решила продать принадлежащую ей 2-комнатную квартиру... в г. Орске и приобрести квартиру меньшей площадью. Для чего обратилась к индивидуальному предпринимателю Ю.М.М., которая осуществляла свою деятельность под фирменным наименованием агентство недвижимости "Альянс".
16 ноября 2007 года между П.Г.Н. и агентством "Альянс" в лице Ю.М.М был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры по .... В этот же день Ю.М.М получила от П.Г.Н. задаток в размере 50 000 рублей за квартиру (л.д. 11, 81), которая была продана в декабре 2007 года.
25 декабря 2007 года Ю.М.М., как индивидуальный предприниматель, получила от П.Г.Н. 620 000 рублей "на покупку квартиры по... в г. Орске на ее имя", что подтверждается распиской от 25.12.2007 года, составленной Ю.М.М (л.д. 6).
27 декабря 2007 года между А.В. - собственником квартиры ... в г. Орске, и агентством "Альянс" в лице Ю.М.М был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже этой квартиры (л.д. 135).
28 декабря 2007 года А.В. выдал на имя Т.Е.А. работавшей в агентстве "Альянс", нотариальную доверенность на право продажи принадлежащей ему квартиры по ул. ... (л.д. 108) и в этот же день получил от Т.Е.А.. 575 000 рублей за проданную квартиру. При этом в расписке, подтверждающей получение денег, А.В. указал, что расчет произведен с ним полностью, и он обязуется освободить квартиру до 20 января 2008 года (л.д. 139).
Согласно справке, А.В. выписался из спорной квартиры 15 апреля 2008 года (л.д. 17). В судебном заседании, состоявшемся 16 июня 2011 года, он пояснял, что с иском не согласен, П.Г.Н. не знает, претензий ни к кому не имеет, так как деньги за квартиру получил (л.д. 84).
Из пояснений П.Г.Н., данных в судебном заседании, а также ее паспорта, следует, что она была вселена в спорную квартиру, в которой проживает до настоящего времени, зарегистрирована в ней 15 апреля 2008 года (л.д. 37).
Судом также установлено, что 7 апреля 2008 года в агентство "Альянс" обратилась опекун недееспособной К. А.Н., которая хотела приобрести за счет сертификата на получение безвозмездной субсидии на сумму 314 000 рублей, на имя К. комнату в общежитии. С этой целью между ней и агентством недвижимости "Альянс" 7 апреля 2008 года был заключен договор на оказание посреднических услуг, согласно которому Агентство обязалось подготовить документы для купли-продажи за 310 000 рублей "жилого объекта" (так по тексту договора) по адресу: ... (дословно по тексту договора) (л.д. 136).
Однако, 22 апреля 2008 года между А.В., от имени которого по нотариальной доверенности действовала Т.Е.А., и К., от имени которой действовала ее опекун А.Н., был заключен договор купли-продажи квартиры ... г. Орске. Согласно пункту 8 договора квартира продается за 700 000 рублей, из которых 385 900 рублей покупатель передаст продавцу после подписания договора, а 314 000 рублей будет перечислено согласно свидетельству N... от 22.10.2007 г. о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета на лицевой счет представителя продавца Т.Е.А. после регистрации договора в течение 20 банковских дней (л.д. 5). Договор зарегистрирован 5 мая 2008 года и в этот же день выдано свидетельство о праве собственности на имя К.
Судом также установлено, что в этот же день, 22 апреля 2008 года, после сдачи договора в учреждение юстиции между Ю.М.М., действующей от агентства "Альянс" и А.Н. был составлен договор согласно которому, договор купли-продажи спорной квартиры, переданный на регистрацию 22 апреля 2008 года, заключен "для обналичивания денежных средств, выделенных К. в виде сертификата", после регистрации договора денежные средства в размере 314 000 рублей будут перечислены представителю продавца и останутся у него, после чего на имя К. будет оформлена комната по адресу: ..., а представитель К. переоформит договор купли-продажи квартиры по ул. Комарова на П.Г.Н. В договоре также было указано, что никаких денежных средств, кроме сертификата при оформлении договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года не платилось и А.Н. как опекун К. гарантирует, что претензий на право пользования и проживания в квартире по... не имеет (л.д. 9).
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 4 июня 2009 года, следует, что деньги в сумме 314 000 рублей по сертификату поступили на имя Т.Е.А.., которая сняла эту сумму и передала ее работнику агентства Д.Е.Г. (л.д. 14).
Отказывая П.Г.Н. в удовлетворении ее иска о признании договора купли-продажи квартиры по ул. ... мнимой сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу, что утверждение истицы о том, что сделка была совершена с целью обналичивания жилищного сертификата не нашло подтверждения в судебном заседании. Одновременно суд сослался на то, что П.Г.Н. не является заинтересованным лицом, которому в силу п. 2 статьи 166 ГК РФ предоставлено право заявить требование о признании сделки недействительной, так как причинной связи между оспариваемой сделкой и ее правами не усматривается.
Между тем, с этими выводами суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Однако, из оспариваемого решения следует, что суд, оценив по отдельности каждое доказательство, не оценил их совокупность, что привело к неправильному разрешению спора.
Так, из материалов дела, пояснений сторон, а также договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года, а также договора от этого же числа, подписанного А.Н. (л.д. 9), следует, что последняя как опекун К. не имела намерения на приобретение в собственность последней спорной квартиры, а договор купли-продажи от 22 апреля 2008 года был совершен для вида, без цели породить правовые последствия, его единственной целью было обналичивание сертификата.
Суд также не учел, что А.Н. не отрицала, что до настоящего времени спорная квартира по акту ей не передана, и никаких денег, кроме сертификата, она за покупку этой квартиры никому не передавала.
Кроме того, суд не принял во внимание факт проживания истицы в спорной квартире до настоящего времени, куда она была вселена работниками агентства после того как с А.В. - собственником квартиры, был произведен расчет, и не учел, что этот факт свидетельствует о том, что П.Г.Н. является заинтересованным лицом, которое вправе предъявить требование о признании сделки недействительной.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и неправильно применен материальный закон. Так как нарушения допущенные судом первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить все значимые по делу обстоятельства, истребовать доказательства, перечисления денежных средств по сертификату на счет Т., обсудить вопрос о привлечении ее к участию в деле, и дав оценку всем доказательствам в их совокупности, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-6364/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2011 г. по делу N 33-6364/2011
Судья Радаева О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Малкова А.И.,
судей областного суда Петерс И.А., Ухановой Т.М.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Г.Н. к А.В., К. о признании недействительной сделки купли-продажи и признании права собственности, и по встречному иску А.Н., действующей в интересах недееспособной К., к П.Г.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, по кассационной жалобе представителя П.Г.Н. - Р. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года.
Заслушав доклад судьи Петерс И.А., объяснения представителя П.Г.Н. - Р., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,
установила:
П.Г.Н. обратилась в суд с названным выше иском к А.В., К., указав, что 16 ноября 2007 года она заключила с индивидуальным предпринимателем Ю.М.М., которая осуществляла свою деятельность под фирменным наименованием агентство недвижимости "Альянс", договор на оказание посреднических услуг по продаже принадлежащей ей 2-комнатной квартиры .... В тот же день она получила от Ю.М.М задаток за в размере 50 000 рублей, затем квартира была продана. После продажи квартиры, по расписке от 25 декабря 2007 года она передала Ю.М.М 620 000 рублей на покупку однокомнатной квартиры... г. Орска, в январе 2008 года вселилась в эту квартиру и была зарегистрирована в ней с согласия собственника этой квартиры А.В. Однако, договор купли-продажи квартиры с ней заключен не был, поскольку 22 апреля 2008 года квартира была продана К., от имени которой действовала ее опекун А.Н. Эта сделка купли-продажи является недействительной, поскольку совершена для получения безвозмездной субсидии в размере 314 000 рублей, выделенной для приобретения жилья недееспособной К.
После уточнения исковых требований просила суд признать недействительной по причине ее мнимости сделку купли-продажи квартиры ..., заключенную 22 апреля 2008 года между А.В. и К., признать за ней право собственности на указанную квартиру.
А.Н., в интересах недееспособной К., обратилась в суд со встречным иском к П.Г.Н., указав, что на основании договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года в собственность ее недееспособной матери К. была приобретена квартира .... На момент заключения договора в квартире никто не проживал и не был зарегистрирован. Впоследствии стало известно, что в квартире без каких-либо законных оснований проживает П.Г.Н.
Просила суд признать П.Г.Н. утратившей право пользования квартирой ..., выселить ее из квартиры и снять с регистрационного учета.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года в удовлетворении иска П.Г.Н. отказано. Встречный иск А.Н. удовлетворен, П.Г.Н. признана утратившей право пользования квартирой ..., выселена и снята с регистрационного учета в этой квартире.
В кассационной жалобе представитель П.Г.Н. - Р. просит отменить указанное решение районного суда и принять новое решение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Истец, ответчики, будучи извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд кассационной инстанции не явились, о причине неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в их отсутствии на основании части 2 статьи 354 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 16 ноября 2007 года П.Г.Н. решила продать принадлежащую ей 2-комнатную квартиру... в г. Орске и приобрести квартиру меньшей площадью. Для чего обратилась к индивидуальному предпринимателю Ю.М.М., которая осуществляла свою деятельность под фирменным наименованием агентство недвижимости "Альянс".
16 ноября 2007 года между П.Г.Н. и агентством "Альянс" в лице Ю.М.М был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры по .... В этот же день Ю.М.М получила от П.Г.Н. задаток в размере 50 000 рублей за квартиру (л.д. 11, 81), которая была продана в декабре 2007 года.
25 декабря 2007 года Ю.М.М., как индивидуальный предприниматель, получила от П.Г.Н. 620 000 рублей "на покупку квартиры по... в г. Орске на ее имя", что подтверждается распиской от 25.12.2007 года, составленной Ю.М.М (л.д. 6).
27 декабря 2007 года между А.В. - собственником квартиры ... в г. Орске, и агентством "Альянс" в лице Ю.М.М был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже этой квартиры (л.д. 135).
28 декабря 2007 года А.В. выдал на имя Т.Е.А. работавшей в агентстве "Альянс", нотариальную доверенность на право продажи принадлежащей ему квартиры по ул. ... (л.д. 108) и в этот же день получил от Т.Е.А.. 575 000 рублей за проданную квартиру. При этом в расписке, подтверждающей получение денег, А.В. указал, что расчет произведен с ним полностью, и он обязуется освободить квартиру до 20 января 2008 года (л.д. 139).
Согласно справке, А.В. выписался из спорной квартиры 15 апреля 2008 года (л.д. 17). В судебном заседании, состоявшемся 16 июня 2011 года, он пояснял, что с иском не согласен, П.Г.Н. не знает, претензий ни к кому не имеет, так как деньги за квартиру получил (л.д. 84).
Из пояснений П.Г.Н., данных в судебном заседании, а также ее паспорта, следует, что она была вселена в спорную квартиру, в которой проживает до настоящего времени, зарегистрирована в ней 15 апреля 2008 года (л.д. 37).
Судом также установлено, что 7 апреля 2008 года в агентство "Альянс" обратилась опекун недееспособной К. А.Н., которая хотела приобрести за счет сертификата на получение безвозмездной субсидии на сумму 314 000 рублей, на имя К. комнату в общежитии. С этой целью между ней и агентством недвижимости "Альянс" 7 апреля 2008 года был заключен договор на оказание посреднических услуг, согласно которому Агентство обязалось подготовить документы для купли-продажи за 310 000 рублей "жилого объекта" (так по тексту договора) по адресу: ... (дословно по тексту договора) (л.д. 136).
Однако, 22 апреля 2008 года между А.В., от имени которого по нотариальной доверенности действовала Т.Е.А., и К., от имени которой действовала ее опекун А.Н., был заключен договор купли-продажи квартиры ... г. Орске. Согласно пункту 8 договора квартира продается за 700 000 рублей, из которых 385 900 рублей покупатель передаст продавцу после подписания договора, а 314 000 рублей будет перечислено согласно свидетельству N... от 22.10.2007 г. о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета на лицевой счет представителя продавца Т.Е.А. после регистрации договора в течение 20 банковских дней (л.д. 5). Договор зарегистрирован 5 мая 2008 года и в этот же день выдано свидетельство о праве собственности на имя К.
Судом также установлено, что в этот же день, 22 апреля 2008 года, после сдачи договора в учреждение юстиции между Ю.М.М., действующей от агентства "Альянс" и А.Н. был составлен договор согласно которому, договор купли-продажи спорной квартиры, переданный на регистрацию 22 апреля 2008 года, заключен "для обналичивания денежных средств, выделенных К. в виде сертификата", после регистрации договора денежные средства в размере 314 000 рублей будут перечислены представителю продавца и останутся у него, после чего на имя К. будет оформлена комната по адресу: ..., а представитель К. переоформит договор купли-продажи квартиры по ул. Комарова на П.Г.Н. В договоре также было указано, что никаких денежных средств, кроме сертификата при оформлении договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года не платилось и А.Н. как опекун К. гарантирует, что претензий на право пользования и проживания в квартире по... не имеет (л.д. 9).
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 4 июня 2009 года, следует, что деньги в сумме 314 000 рублей по сертификату поступили на имя Т.Е.А.., которая сняла эту сумму и передала ее работнику агентства Д.Е.Г. (л.д. 14).
Отказывая П.Г.Н. в удовлетворении ее иска о признании договора купли-продажи квартиры по ул. ... мнимой сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу, что утверждение истицы о том, что сделка была совершена с целью обналичивания жилищного сертификата не нашло подтверждения в судебном заседании. Одновременно суд сослался на то, что П.Г.Н. не является заинтересованным лицом, которому в силу п. 2 статьи 166 ГК РФ предоставлено право заявить требование о признании сделки недействительной, так как причинной связи между оспариваемой сделкой и ее правами не усматривается.
Между тем, с этими выводами суда согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Однако, из оспариваемого решения следует, что суд, оценив по отдельности каждое доказательство, не оценил их совокупность, что привело к неправильному разрешению спора.
Так, из материалов дела, пояснений сторон, а также договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года, а также договора от этого же числа, подписанного А.Н. (л.д. 9), следует, что последняя как опекун К. не имела намерения на приобретение в собственность последней спорной квартиры, а договор купли-продажи от 22 апреля 2008 года был совершен для вида, без цели породить правовые последствия, его единственной целью было обналичивание сертификата.
Суд также не учел, что А.Н. не отрицала, что до настоящего времени спорная квартира по акту ей не передана, и никаких денег, кроме сертификата, она за покупку этой квартиры никому не передавала.
Кроме того, суд не принял во внимание факт проживания истицы в спорной квартире до настоящего времени, куда она была вселена работниками агентства после того как с А.В. - собственником квартиры, был произведен расчет, и не учел, что этот факт свидетельствует о том, что П.Г.Н. является заинтересованным лицом, которое вправе предъявить требование о признании сделки недействительной.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и неправильно применен материальный закон. Так как нарушения допущенные судом первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить все значимые по делу обстоятельства, истребовать доказательства, перечисления денежных средств по сертификату на счет Т., обсудить вопрос о привлечении ее к участию в деле, и дав оценку всем доказательствам в их совокупности, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)