Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмидько Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 по делу N А11-2644/2012, принятое судьей Романовой В.В.,
по иску администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение (ОГРН 1053303011134), г. Владимир,
к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир,
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис", г. Владимир,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго", г. Владимир, к администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение (ОГРН 1053303011134), г. Владимир, и обществу с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис", г. Владимир,
о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012,
при участии представителей: от истца - Савиной Н.Ю. по доверенности от 15.02.2013 (сроком по 14.02.2014), Маркова Т.А. (глава поселения, постановление N 67 от 21.10.2009); от заявителя жалобы (ответчика), третьего лица - не явились, извещены,
Администрация муниципального образования Вяткинское сельское поселение обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал-Энерго" об обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить нежилые помещения котельной общей площадью 1284,2 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Вяткино, а также котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Гридино (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис".
ООО "Арсенал-Энерго" на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с встречным исковым заявлением о переводе на себя прав и обязанностей арендатора - ООО "ВладЖилКоммСервис" по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012, заключенным последним с муниципальным образованием Вяткинское сельское поселение.
Решением от 30.10.2012 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении основного и встречного исков отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением общество с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Обществом с ограниченной ответственностью "Арсенал-Энерго" доказано наличие обстоятельств, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Договоры аренды с ответчиком истекли в пределах года до момента заключения договора с ООО "ВладЖилКомСервис" (в соответствии с п. 5.1 срок их действия установлен в течение 11 месяцев с момента подписания договоров, то есть, до 05.09.2011), соответственно, у ответчика имеется право требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора.
Также ответчиком представлены доказательства извещения арендодателя в период действия договора аренды о намерении заключить договоры аренды на новый срок.
Помимо факта направления извещения о желании заключить договор аренды на новый срок посредством направления факсового сообщения, доказательством воли сторон заключить договор аренды на новый срок является то, что истец акцептовал предложение, направленное по факсу своим письмом, а впоследствии сторонами был подписан новый договор аренды на основании решения комиссии по ГО и ЧС администрации Вяткинского сельского поселения.
ООО "Арсенал-Энерго" надлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства по договору аренды.
Согласно представленным в дело доказательствам на момент заключения договора аренды по результатам торгов с ответчиком, предмет договора аренды не отвечал требованиям договора и был не готов к использованию. В соответствии с протоколом рабочего совещания от 24.09.2010 по результатам инвентаризации муниципального имущества, переданного в аренду, было установлено, что большая часть оборудования не пригодна к использованию, необходимо произвести серию капитального ремонта на сумму примерно 500 000 рублей. При этом в администрации Вяткинского сельского поселения указанные средства отсутствуют, "Арсенал-Энерго" предложено произвести работы за свой счет с последующим зачетом стоимости работ в счет арендной платы.
Проведение ремонтных работ по капитальному ремонту самостоятельно истец не осуществлял, согласовал их проведение ответчиком, о чем свидетельствуют протоколы рабочих совещаний, акт согласования сроков выполнения работ по ремонту оборудования. Письмом от 03.11.2010 в адрес истца были направлены акты КС-2 и справки КС-3, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ. До настоящего времени истец не подписал указанные акты, но, тем не менее, фактически принял результат работ.
Осуществив ремонтные работы по капитальному ремонту, арендатор в соответствии с пунктом 1.5 договора аренды был вправе зачесть стоимость работ в счет арендной платы. Данный зачет был произведен на основании заявления ответчика.
Судом неправомерно отклонен довод о том, что доказательство направления заявления ответчика факсимильной связью заявления о зачете является надлежащим.
Администрация муниципального образования Вяткинское сельское поселение в отзыве и в судебном заседании обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит его оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Отмечает, что ответчиком не доказано наличие необходимых условий для защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Кроме того, указывает, что после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения договоры аренды муниципального имущества от 22.02.2012 заключенные между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКомСервис" расторгнуты по соглашению сторон. Соглашения о расторжении договоров зарегистрированы в установленном законом порядке 03.12.2012, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
С 16.11.2012 между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКомСервис" на основании документации об открытом конкурсе от 06.08.2012 заключены концессионные соглашения, предметом которых являются соответственно котельная в д. Вяткино и котельная в д. Гридино. При этом данные концессионные соглашения заключены вне пределов годичного срока после истечения срока действия договоров аренды с ООО "Арсенал-Энерго". Управлением Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области торги, проведенные МО Вяткинское сельское поселение признаны действительными, нарушения требований антимонопольного законодательства не обнаружено, что подтверждается письмом УФАС от 23.04.2012 N 03/1689-дис.
Заявитель, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО "ВладЖилКоммСервис" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, по имеющимся в нем материалам.
Все заявления и ходатайства сторон, результаты их рассмотрения, отражены в протоколах судебных заседаний.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию Вяткинское сельское поселение принадлежат на праве собственности котельная общей площадью 1384,2 кв. м, расположенная по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2011 серии 33 АЛ N 229374) и котельная общей площадью 143,4 кв. м, расположенная по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Гридино (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2011 серии 33 АЛ N 229375).
04.10.2010 между администрацией Вяткинского сельского поселения (арендодатель) и ООО "Арсенал-Энерго" (арендатор) были заключены договоры аренды N 13 и N 3, согласно которым в пользование арендатору были предоставлены котельная (уголь) мощностью 1,2 Гк/ч (д. Гридино) и газовая котельная мощностью 10 Мвт (д. Вяткино), соответственно. Котельные переданы арендатору по приемо-сдаточным актам от 04.10.2010.
Основанием для заключения договоров аренды от 04.10.2010 послужили результаты размещения заказов для муниципальных нужд (протокол от 22.09.2010 N 1).
Срок действия договоров установлен 11 месяцев со дня заключения договоров (пункты 5.1 договоров).
12.10.2011 между администрацией Вяткинского сельского поселения (арендодатель) и ООО "Арсенал-Энерго" (арендатор) был подписан договор аренды N 1, согласно которому в пользование арендатору были предоставлены объекты коммунального комплекса, в том числе, котельная газовая мощностью 10 Мвт, расположенная по адресу: д. Вяткино Судогодского района.
Основанием для подписания данного договора послужило решение от 12.10.2011 N 3 Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности при администрации МО Вяткинское сельское поселение.
22.02.2012 по итогам рассмотрения заявок на участие в конкурсе от 21.02.2012 N 2/1К между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКоммСервис" были заключены следующие договоры:
- - на аренду котельной общей площадью 1384 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино;
- - на аренду котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Гридино.
Договоры заключены сроком на пять лет и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
К договорам в качестве приложений N 1 стороны 22.02.2012 подписали форму передаточного акта; 01.06.2012 стороны подписали передаточные акты к договорам от 22.02.2012.
Предметом спора по требованию администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение является обязание ответчика освободить нежилые помещения котельной общей площадью 1284,2 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Вяткино, а также котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Гридино.
Предметом встречного иска является требование ООО "Арсенал-Энерго" о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012.
Суд первой инстанции, установив, что в настоящее время спорные котельные не находятся во владении ответчика, а переданы истцом третьему лицу - ООО "ВладЖилКоммСервис" требование администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение отклонил.
Решение об отказе в истребовании имущества из чужого незаконного владения не обжалуется, поэтому в данной части законность и обоснованность судебного акта в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом не проверяются.
Отклоняя встречный иск суд первой инстанции исходил того, что ООО "Арсенал-Энерго" утратило преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок и право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенным с ООО "ВладЖилКоммСервис" договорам.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договор аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из разделов 5 договоров аренды от 04.10.2010 NN 3, 13 следует, что срок действия договоров установлен сторонами в течение 11 месяцев со дня их заключения, то есть до 04.09.2011.
Судом установлено, что администрация Вяткинского сельского поселения направляла ООО "Арсенал-Энерго" письма от 26.09.2011 N 01-22-746 и от 07.10.2011 N 01-22-807 с предложением заключить новый договор аренды имущества жилищно-коммунального комплекса в связи с окончанием срока аренды. При этом общество не предприняло необходимых действий по совершению сделок. Ответы на данные письма в материалы дела не представлены.
Доказательства того, что до окончания срока действия договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13 арендатор уведомлял арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок, в деле не имеется.
Представленное ответчиком письмо от 15.08.2011 N 066 обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве доказательства уведомления арендатором арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок, поскольку ответчиком не представлено доказательств направления данного письма в адрес администрации Вяткинского сельского поселения. Отчет об отправке факса от 15.08.2011 в 13 час. 19 мин. не может служить таким доказательством, поскольку не подтверждает содержания переданного сообщения. Истец получение письма ответчика от 15.08.2011 N 066 отрицает.
Ссылка ООО "Арсенал-Энерго" на факт подписания договора аренды от 12.10.2011 N 1 как на выражение намерения на заключение новых договоров аренды также правомерно отклонена судом, поскольку подписание договора от 12.10.2011 N 1 имело место после истечения срока действия договоров аренды от 04.10.2010.
Принимая во внимание, что доказательства соблюдения арендатором требований действующего законодательства о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Арсенал-Энерго" утратило преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок и право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенным с ООО "ВладЖилКоммСервис" договорам и отклонил встречные исковые требования.
При этом вопреки требованиям заявителя апелляционной жалобы, суд исследовал и дал надлежащую правовую оценку доводам ООО "Арсенал-Энерго" и представленным доказательствам о надлежащем исполнении обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Судом установлено, что ООО "Арсенал-Энерго" обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом.
Согласно разделу 3 договора аренды от 04.10.2010 N 3 (котельная д. Вяткино) и приложению N 2 к договору (расчет арендной платы) арендная плата составляет 388 080 рублей за 11 месяцев, то есть 35 280 рублей в месяц; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в соответствии с графиком платежей (приложение N 3) с учетом внесенного задатка. Приложением N 3 определен график платежей по арендной плате начиная с декабря 2010 года по август 2011 года включительно с учетом внесенного ООО "Арсенал-Энерго" задатка в сумме 84 672 рубля (договор о задатке от 21.09.2010).
Согласно разделу 3 договора аренды от 04.10.2010 N 13 (котельная д. Гридино) и приложению N 2 к договору (расчет арендной платы) арендная плата составляет 42 042 рубля за 11 месяцев, то есть 3822 рубля в месяц; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в соответствии с графиком платежей (приложение N 3) с учетом внесенного задатка. Приложением N 3 определен график платежей по арендной плате начиная с декабря 2010 года по август 2011 года включительно с учетом внесенного ООО "Арсенал-Энерго" задатка в сумме 9172 рубля 80 копеек (договор о задатке от 21.09.2010).
Доказательств перечисления арендной платы в размерах и сроки, установленные договорами аренды от 04.10.2010 N 3, 13 ответчиком не представлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что осуществив ремонтные работы по капитальному ремонту, арендатор в соответствии с пунктом 1.5 договора аренды был вправе зачесть стоимость работ в счет арендной платы, данный зачет был произведен на основании заявления ответчика, также были предметом рассмотрения судом первой инстанции и обоснованно отклонены на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Аналогичные условия содержатся в пунктах 1.5 договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13.
Однако ответчик не представил надлежащих доказательств обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 1.5 договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13.
Как верно отметил суд, представленные ответчиком документы по производству в сентябре 2010 года демонтажных работ в котельной д. Вяткино имеют отношение к договору аренды от 16.08.2010 N 1, заключенному администрацией Вяткинского сельского поселения с ЗАО "Управляющая компания "Акцент", а не с ответчиком.
Доказательств предварительного уведомления арендодателя о производстве ремонтных работ на сумму 7 721 710 рублей 02 копеек (на основании договоров подряда от 04.10.2010, от 10.10.2010, от 11.10.2010, от 12.10.2010, от 15.10.2010, от 01.08.2011, заключенных с ООО "Арсенал-Строй") с удержанием понесенных расходов из арендной платы ответчиком не представлено.
Имеющаяся в материалах дела переписка между истцом и ответчиком не подтверждает предварительное уведомление арендодателя о намерении арендатора понести какие-либо расходы на устранение каких-либо недостатков имущества и удержать эти расходы из арендной платы.
Так, письмо от 11.08.2011 N 01-22-570 администрации Вяткинского сельского поселения о предоставлении мероприятий по подготовке объектов жизнеобеспечения, календарный план намеченных ремонтных работ и утвержденный 13.09.2011 администрацией Вяткинского сельского поселения с ООО "Арсенал-Энерго" (заказчик) и ООО "Арсенал-Строй" (подрядчик) график выполнения капитально-восстановительных работ в котельной д. Гридино (закупка материалов, приобретение нормативного запаса топлива, строительство основания котла, установка регистров котла, подключение к системе теплоснабжения, монтаж насосного оборудования, опрессовка котла, устройство дымохода и подключение к котлу, пробная топка, ввод в эксплуатацию) свидетельствуют лишь о согласовании сторонами мероприятий по подготовке котельной д. Гридино в отопительному сезону, а не о получении согласия арендодателя на самостоятельное устранение арендатором каких-либо недостатков сданного в аренду имущества за счет арендодателя. Кроме того, из локальной сметы на капитальный ремонт котельной д. Гридино следует, что арендатором выполнены иные работы, нежели те, которые согласованы в графике капитально-восстановительных работ.
Письма ООО "Арсенал-Энерго" от 11.10.2011 N 075 (арендодателю предложено устранить протечки и произвести осушку помещений, затопленных во время работ по ремонту кровли здания котельной д. Вяткино), от 29.11.2011 N 094 (сообщено о выявлении непригодности насоса для подачи воды, приобретении ООО "Арсенал-Энерго" насоса меньшей, чем необходимо, мощности за свой счет, предложено принять меры по приобретению оборудования) также не содержат уведомления о самостоятельном устранении арендатором каких-либо недостатков переданного в аренду имущества за свой счет и удержания каких-либо расходов из арендной платы. Напротив, администрация Вяткинского сельского поселения в ответе от 06.12.2011 N 01-22-1004 сообщила арендатору о необходимости оплатить задолженность по арендной плате.
Протокол рабочего собрания по вопросу подготовки к отопительному сезону от 04.10.2010 свидетельствует о принятии участниками собрания решения о проведении ООО "Арсенал-Энерго" капитального ремонта здания, замены электропроводки, ремонта котлового оборудования и КИП. Доказательств, что кто-либо из участников данного собрания был уполномочен администрацией Вяткинского сельского поселения действовать от ее имени как арендодателя котельных и согласовывать проведение ремонта с последующим зачетом затрат в счет арендной платы, ответчиком не представлено.
Документы (акты об оценке состояния передаваемого имущества, совместные решения о восстановлении арендатором имущества за счет собственных средств и удержании расходов из арендной платы), на которые имеются ссылки в письме ООО "Арсенал-Энерго" от 15.12.2011 N 108, в материалы дела не представлены.
Кроме того, суд отметил, что письмом от 15.12.2011 N 108 арендатор извещает арендодателя о уже произведенных им ремонтных работах и предлагает произвести зачет затрат в счет арендной платы, что не соответствует правилу, установленному пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и договорам аренды.
Суд также принял во внимание, что согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения (котельные д. Гридино и д. Вяткино) были переданы арендатору по приемо-сдаточным актам от 04.10.2010. Указанные акты подписаны сторонами договора без каких-либо замечаний, что свидетельствует об отсутствии на момент их подписания претензий со стороны арендатора к техническому состоянию передаваемых помещений. Из актов не следует, что одновременно со зданиями арендатору передавалось какое-либо оборудование.
Кроме того, как следует из материалов дела, на момент заключения договоров аренды (04.10.2010) ему было известно о состоянии переданного имущества (протокол рабочего собрания по вопросу подготовки к отопительному сезону от 04.10.2010).
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.
Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Кроме того, как следует из представленных в материалы дела администрацией Вяткинского сельского поселения в суд апелляционной инстанции документов, после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения договоры аренды муниципального имущества от 22.02.2012, о переводе прав арендатора по которым заявлены требования истца расторгнуты по соглашению сторон. Соглашения о расторжении договоров зарегистрированы в установленном законом порядке 03.12.2012.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 по делу N А11-2644/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2013 ПО ДЕЛУ N А11-2644/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. по делу N А11-2644/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмидько Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 по делу N А11-2644/2012, принятое судьей Романовой В.В.,
по иску администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение (ОГРН 1053303011134), г. Владимир,
к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир,
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис", г. Владимир,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго", г. Владимир, к администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение (ОГРН 1053303011134), г. Владимир, и обществу с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис", г. Владимир,
о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012,
при участии представителей: от истца - Савиной Н.Ю. по доверенности от 15.02.2013 (сроком по 14.02.2014), Маркова Т.А. (глава поселения, постановление N 67 от 21.10.2009); от заявителя жалобы (ответчика), третьего лица - не явились, извещены,
установил:
Администрация муниципального образования Вяткинское сельское поселение обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал-Энерго" об обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить нежилые помещения котельной общей площадью 1284,2 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Вяткино, а также котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Гридино (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВладЖилКоммСервис".
ООО "Арсенал-Энерго" на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с встречным исковым заявлением о переводе на себя прав и обязанностей арендатора - ООО "ВладЖилКоммСервис" по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012, заключенным последним с муниципальным образованием Вяткинское сельское поселение.
Решением от 30.10.2012 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении основного и встречного исков отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением общество с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Обществом с ограниченной ответственностью "Арсенал-Энерго" доказано наличие обстоятельств, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Договоры аренды с ответчиком истекли в пределах года до момента заключения договора с ООО "ВладЖилКомСервис" (в соответствии с п. 5.1 срок их действия установлен в течение 11 месяцев с момента подписания договоров, то есть, до 05.09.2011), соответственно, у ответчика имеется право требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора.
Также ответчиком представлены доказательства извещения арендодателя в период действия договора аренды о намерении заключить договоры аренды на новый срок.
Помимо факта направления извещения о желании заключить договор аренды на новый срок посредством направления факсового сообщения, доказательством воли сторон заключить договор аренды на новый срок является то, что истец акцептовал предложение, направленное по факсу своим письмом, а впоследствии сторонами был подписан новый договор аренды на основании решения комиссии по ГО и ЧС администрации Вяткинского сельского поселения.
ООО "Арсенал-Энерго" надлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства по договору аренды.
Согласно представленным в дело доказательствам на момент заключения договора аренды по результатам торгов с ответчиком, предмет договора аренды не отвечал требованиям договора и был не готов к использованию. В соответствии с протоколом рабочего совещания от 24.09.2010 по результатам инвентаризации муниципального имущества, переданного в аренду, было установлено, что большая часть оборудования не пригодна к использованию, необходимо произвести серию капитального ремонта на сумму примерно 500 000 рублей. При этом в администрации Вяткинского сельского поселения указанные средства отсутствуют, "Арсенал-Энерго" предложено произвести работы за свой счет с последующим зачетом стоимости работ в счет арендной платы.
Проведение ремонтных работ по капитальному ремонту самостоятельно истец не осуществлял, согласовал их проведение ответчиком, о чем свидетельствуют протоколы рабочих совещаний, акт согласования сроков выполнения работ по ремонту оборудования. Письмом от 03.11.2010 в адрес истца были направлены акты КС-2 и справки КС-3, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ. До настоящего времени истец не подписал указанные акты, но, тем не менее, фактически принял результат работ.
Осуществив ремонтные работы по капитальному ремонту, арендатор в соответствии с пунктом 1.5 договора аренды был вправе зачесть стоимость работ в счет арендной платы. Данный зачет был произведен на основании заявления ответчика.
Судом неправомерно отклонен довод о том, что доказательство направления заявления ответчика факсимильной связью заявления о зачете является надлежащим.
Администрация муниципального образования Вяткинское сельское поселение в отзыве и в судебном заседании обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит его оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Отмечает, что ответчиком не доказано наличие необходимых условий для защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Кроме того, указывает, что после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения договоры аренды муниципального имущества от 22.02.2012 заключенные между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКомСервис" расторгнуты по соглашению сторон. Соглашения о расторжении договоров зарегистрированы в установленном законом порядке 03.12.2012, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
С 16.11.2012 между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКомСервис" на основании документации об открытом конкурсе от 06.08.2012 заключены концессионные соглашения, предметом которых являются соответственно котельная в д. Вяткино и котельная в д. Гридино. При этом данные концессионные соглашения заключены вне пределов годичного срока после истечения срока действия договоров аренды с ООО "Арсенал-Энерго". Управлением Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области торги, проведенные МО Вяткинское сельское поселение признаны действительными, нарушения требований антимонопольного законодательства не обнаружено, что подтверждается письмом УФАС от 23.04.2012 N 03/1689-дис.
Заявитель, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО "ВладЖилКоммСервис" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, по имеющимся в нем материалам.
Все заявления и ходатайства сторон, результаты их рассмотрения, отражены в протоколах судебных заседаний.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.
Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию Вяткинское сельское поселение принадлежат на праве собственности котельная общей площадью 1384,2 кв. м, расположенная по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2011 серии 33 АЛ N 229374) и котельная общей площадью 143,4 кв. м, расположенная по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Гридино (свидетельство о государственной регистрации права от 21.11.2011 серии 33 АЛ N 229375).
04.10.2010 между администрацией Вяткинского сельского поселения (арендодатель) и ООО "Арсенал-Энерго" (арендатор) были заключены договоры аренды N 13 и N 3, согласно которым в пользование арендатору были предоставлены котельная (уголь) мощностью 1,2 Гк/ч (д. Гридино) и газовая котельная мощностью 10 Мвт (д. Вяткино), соответственно. Котельные переданы арендатору по приемо-сдаточным актам от 04.10.2010.
Основанием для заключения договоров аренды от 04.10.2010 послужили результаты размещения заказов для муниципальных нужд (протокол от 22.09.2010 N 1).
Срок действия договоров установлен 11 месяцев со дня заключения договоров (пункты 5.1 договоров).
12.10.2011 между администрацией Вяткинского сельского поселения (арендодатель) и ООО "Арсенал-Энерго" (арендатор) был подписан договор аренды N 1, согласно которому в пользование арендатору были предоставлены объекты коммунального комплекса, в том числе, котельная газовая мощностью 10 Мвт, расположенная по адресу: д. Вяткино Судогодского района.
Основанием для подписания данного договора послужило решение от 12.10.2011 N 3 Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности при администрации МО Вяткинское сельское поселение.
22.02.2012 по итогам рассмотрения заявок на участие в конкурсе от 21.02.2012 N 2/1К между администрацией Вяткинского сельского поселения и ООО "ВладЖилКоммСервис" были заключены следующие договоры:
- - на аренду котельной общей площадью 1384 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино;
- - на аренду котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, д. Гридино.
Договоры заключены сроком на пять лет и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
К договорам в качестве приложений N 1 стороны 22.02.2012 подписали форму передаточного акта; 01.06.2012 стороны подписали передаточные акты к договорам от 22.02.2012.
Предметом спора по требованию администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение является обязание ответчика освободить нежилые помещения котельной общей площадью 1284,2 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Вяткино, а также котельной общей площадью 143,4 кв. м, расположенной по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО сельское поселение Вяткинское, д. Гридино.
Предметом встречного иска является требование ООО "Арсенал-Энерго" о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды муниципального имущества от 22.02.2012.
Суд первой инстанции, установив, что в настоящее время спорные котельные не находятся во владении ответчика, а переданы истцом третьему лицу - ООО "ВладЖилКоммСервис" требование администрации муниципального образования Вяткинское сельское поселение отклонил.
Решение об отказе в истребовании имущества из чужого незаконного владения не обжалуется, поэтому в данной части законность и обоснованность судебного акта в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом не проверяются.
Отклоняя встречный иск суд первой инстанции исходил того, что ООО "Арсенал-Энерго" утратило преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок и право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенным с ООО "ВладЖилКоммСервис" договорам.
Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договор аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из разделов 5 договоров аренды от 04.10.2010 NN 3, 13 следует, что срок действия договоров установлен сторонами в течение 11 месяцев со дня их заключения, то есть до 04.09.2011.
Судом установлено, что администрация Вяткинского сельского поселения направляла ООО "Арсенал-Энерго" письма от 26.09.2011 N 01-22-746 и от 07.10.2011 N 01-22-807 с предложением заключить новый договор аренды имущества жилищно-коммунального комплекса в связи с окончанием срока аренды. При этом общество не предприняло необходимых действий по совершению сделок. Ответы на данные письма в материалы дела не представлены.
Доказательства того, что до окончания срока действия договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13 арендатор уведомлял арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок, в деле не имеется.
Представленное ответчиком письмо от 15.08.2011 N 066 обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве доказательства уведомления арендатором арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок, поскольку ответчиком не представлено доказательств направления данного письма в адрес администрации Вяткинского сельского поселения. Отчет об отправке факса от 15.08.2011 в 13 час. 19 мин. не может служить таким доказательством, поскольку не подтверждает содержания переданного сообщения. Истец получение письма ответчика от 15.08.2011 N 066 отрицает.
Ссылка ООО "Арсенал-Энерго" на факт подписания договора аренды от 12.10.2011 N 1 как на выражение намерения на заключение новых договоров аренды также правомерно отклонена судом, поскольку подписание договора от 12.10.2011 N 1 имело место после истечения срока действия договоров аренды от 04.10.2010.
Принимая во внимание, что доказательства соблюдения арендатором требований действующего законодательства о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договоры аренды на новый срок отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Арсенал-Энерго" утратило преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок и право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенным с ООО "ВладЖилКоммСервис" договорам и отклонил встречные исковые требования.
При этом вопреки требованиям заявителя апелляционной жалобы, суд исследовал и дал надлежащую правовую оценку доводам ООО "Арсенал-Энерго" и представленным доказательствам о надлежащем исполнении обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Судом установлено, что ООО "Арсенал-Энерго" обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом.
Согласно разделу 3 договора аренды от 04.10.2010 N 3 (котельная д. Вяткино) и приложению N 2 к договору (расчет арендной платы) арендная плата составляет 388 080 рублей за 11 месяцев, то есть 35 280 рублей в месяц; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в соответствии с графиком платежей (приложение N 3) с учетом внесенного задатка. Приложением N 3 определен график платежей по арендной плате начиная с декабря 2010 года по август 2011 года включительно с учетом внесенного ООО "Арсенал-Энерго" задатка в сумме 84 672 рубля (договор о задатке от 21.09.2010).
Согласно разделу 3 договора аренды от 04.10.2010 N 13 (котельная д. Гридино) и приложению N 2 к договору (расчет арендной платы) арендная плата составляет 42 042 рубля за 11 месяцев, то есть 3822 рубля в месяц; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в соответствии с графиком платежей (приложение N 3) с учетом внесенного задатка. Приложением N 3 определен график платежей по арендной плате начиная с декабря 2010 года по август 2011 года включительно с учетом внесенного ООО "Арсенал-Энерго" задатка в сумме 9172 рубля 80 копеек (договор о задатке от 21.09.2010).
Доказательств перечисления арендной платы в размерах и сроки, установленные договорами аренды от 04.10.2010 N 3, 13 ответчиком не представлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что осуществив ремонтные работы по капитальному ремонту, арендатор в соответствии с пунктом 1.5 договора аренды был вправе зачесть стоимость работ в счет арендной платы, данный зачет был произведен на основании заявления ответчика, также были предметом рассмотрения судом первой инстанции и обоснованно отклонены на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Аналогичные условия содержатся в пунктах 1.5 договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13.
Однако ответчик не представил надлежащих доказательств обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 1.5 договоров аренды от 04.10.2010 N 3, 13.
Как верно отметил суд, представленные ответчиком документы по производству в сентябре 2010 года демонтажных работ в котельной д. Вяткино имеют отношение к договору аренды от 16.08.2010 N 1, заключенному администрацией Вяткинского сельского поселения с ЗАО "Управляющая компания "Акцент", а не с ответчиком.
Доказательств предварительного уведомления арендодателя о производстве ремонтных работ на сумму 7 721 710 рублей 02 копеек (на основании договоров подряда от 04.10.2010, от 10.10.2010, от 11.10.2010, от 12.10.2010, от 15.10.2010, от 01.08.2011, заключенных с ООО "Арсенал-Строй") с удержанием понесенных расходов из арендной платы ответчиком не представлено.
Имеющаяся в материалах дела переписка между истцом и ответчиком не подтверждает предварительное уведомление арендодателя о намерении арендатора понести какие-либо расходы на устранение каких-либо недостатков имущества и удержать эти расходы из арендной платы.
Так, письмо от 11.08.2011 N 01-22-570 администрации Вяткинского сельского поселения о предоставлении мероприятий по подготовке объектов жизнеобеспечения, календарный план намеченных ремонтных работ и утвержденный 13.09.2011 администрацией Вяткинского сельского поселения с ООО "Арсенал-Энерго" (заказчик) и ООО "Арсенал-Строй" (подрядчик) график выполнения капитально-восстановительных работ в котельной д. Гридино (закупка материалов, приобретение нормативного запаса топлива, строительство основания котла, установка регистров котла, подключение к системе теплоснабжения, монтаж насосного оборудования, опрессовка котла, устройство дымохода и подключение к котлу, пробная топка, ввод в эксплуатацию) свидетельствуют лишь о согласовании сторонами мероприятий по подготовке котельной д. Гридино в отопительному сезону, а не о получении согласия арендодателя на самостоятельное устранение арендатором каких-либо недостатков сданного в аренду имущества за счет арендодателя. Кроме того, из локальной сметы на капитальный ремонт котельной д. Гридино следует, что арендатором выполнены иные работы, нежели те, которые согласованы в графике капитально-восстановительных работ.
Письма ООО "Арсенал-Энерго" от 11.10.2011 N 075 (арендодателю предложено устранить протечки и произвести осушку помещений, затопленных во время работ по ремонту кровли здания котельной д. Вяткино), от 29.11.2011 N 094 (сообщено о выявлении непригодности насоса для подачи воды, приобретении ООО "Арсенал-Энерго" насоса меньшей, чем необходимо, мощности за свой счет, предложено принять меры по приобретению оборудования) также не содержат уведомления о самостоятельном устранении арендатором каких-либо недостатков переданного в аренду имущества за свой счет и удержания каких-либо расходов из арендной платы. Напротив, администрация Вяткинского сельского поселения в ответе от 06.12.2011 N 01-22-1004 сообщила арендатору о необходимости оплатить задолженность по арендной плате.
Протокол рабочего собрания по вопросу подготовки к отопительному сезону от 04.10.2010 свидетельствует о принятии участниками собрания решения о проведении ООО "Арсенал-Энерго" капитального ремонта здания, замены электропроводки, ремонта котлового оборудования и КИП. Доказательств, что кто-либо из участников данного собрания был уполномочен администрацией Вяткинского сельского поселения действовать от ее имени как арендодателя котельных и согласовывать проведение ремонта с последующим зачетом затрат в счет арендной платы, ответчиком не представлено.
Документы (акты об оценке состояния передаваемого имущества, совместные решения о восстановлении арендатором имущества за счет собственных средств и удержании расходов из арендной платы), на которые имеются ссылки в письме ООО "Арсенал-Энерго" от 15.12.2011 N 108, в материалы дела не представлены.
Кроме того, суд отметил, что письмом от 15.12.2011 N 108 арендатор извещает арендодателя о уже произведенных им ремонтных работах и предлагает произвести зачет затрат в счет арендной платы, что не соответствует правилу, установленному пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и договорам аренды.
Суд также принял во внимание, что согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения (котельные д. Гридино и д. Вяткино) были переданы арендатору по приемо-сдаточным актам от 04.10.2010. Указанные акты подписаны сторонами договора без каких-либо замечаний, что свидетельствует об отсутствии на момент их подписания претензий со стороны арендатора к техническому состоянию передаваемых помещений. Из актов не следует, что одновременно со зданиями арендатору передавалось какое-либо оборудование.
Кроме того, как следует из материалов дела, на момент заключения договоров аренды (04.10.2010) ему было известно о состоянии переданного имущества (протокол рабочего собрания по вопросу подготовки к отопительному сезону от 04.10.2010).
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.
Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Кроме того, как следует из представленных в материалы дела администрацией Вяткинского сельского поселения в суд апелляционной инстанции документов, после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения договоры аренды муниципального имущества от 22.02.2012, о переводе прав арендатора по которым заявлены требования истца расторгнуты по соглашению сторон. Соглашения о расторжении договоров зарегистрированы в установленном законом порядке 03.12.2012.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.10.2012 по делу N А11-2644/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арсенал - Энерго" (ОГРН 1103328003790), г. Владимир, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)