Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - индивидуальный предприниматель Тебельшкене Светлана Евгеньевна - Бизенкова М.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Пирогова А.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Тебельшкис Р.Р., доверенность от 22.12.2011 50 АА 1784224;
- от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Дюма" - Исадченко С.И., доверенность от 24.06.2013 б/н;
- от третьего лица - индивидуальный предприниматель Тебельшкис Йонас Райдасович - Бизенкова М.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Пирогова А.В., доверенность от 01.02.2013 б/н,
рассмотрев 19 ноября 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дюма", индивидуального предпринимателя Тебельшкене Светланы Евгеньевны
на решение от 07 марта 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Капаевым Д.Ю.,
на постановление от 05 августа 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Тебельшкене Светланы Евгеньевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Дюма"
третье лицо индивидуальный предприниматель Тебельшкис Йонас Райдасович
о взыскании денежных средств, расторжении договора
и по встречному иску о взыскании денежных средств
установил:
Индивидуальный предприниматель Тебельшкене Светлана Евгеньевна (далее - ИП Тебельшкене С.Е.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Дюма" (далее - ООО "Дюма") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.08.2009 г. за N 1 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2070868 руб. 67 коп. за период с 15.08.2011 г. по 28.12.2011 г., убытков в размере 33700 руб.
В рамках дела ООО "Дюма" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ИП Тебельшкене С.Е. о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 10.08.2009 г., взыскании переплаты арендной платы в сумме 2631633 руб., неосновательного обогащения в виде экономии по коммунальным платежам в размере 1060492 руб., неосновательного обогащения в виде улучшения имущества на сумму 17558742 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 июля 2012 года по делу N А41-27550/2012 данное дело было объединено в одно производство с делом N А41-2685/12 для совместного рассмотрения с присвоением единого номера N А41-2685/12.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП Тебельшкис Йонас Райдасович (далее - ИП Тебельшкис Й.Р.).
Определением суда от 15 января 2013 года ИП Тебельшкис Й.Р. привлечен к участию в деле в качестве соответчика по иску ООО "Дюма".
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 12 марта 2013 г.) в связи с отказом ИП Тебельшкене С.Е. от требований о расторжении договора аренды N 1 от 10.08.09 г. производство по делу в этой части прекращено, в удовлетворении остальной части требований ИП Тебельшкене С.Е. отказано. Требование ООО "Дюма" о расторжении договора аренды N 1 от 10.08.09 г. оставлено без рассмотрения. Судом первой инстанции произведен зачет встречных требований, в результате которого с ИП Тебельшкене С.Е. в пользу ООО "Дюма" взысканы денежные средства в сумме 1621256 руб. 33 коп., в удовлетворении остальной части встречных требований отказано (том 9, л.д. 36 - 38, 39 - 40).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года по делу N А41-2685/12 (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 12 марта 2013 г.) изменено в части взыскания с ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны в пользу ООО "Дюма" денежных средств в сумме 621256 руб. 33 коп. и распределении расходов по госпошлине. с ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны в пользу ООО "Дюма" взыскано 134056 руб. 33 коп., с ООО "Дюма" в пользу ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны взысканы расходы по государственной пошлине в сумме 19575 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ООО "Дюма" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы - ООО "Дюма", судами обеих инстанций не учтены обстоятельства переплаты ответчиком арендной платы. Кроме того, ответчик как арендатор произвел неотделимые улучшения, стоимость которых ему обязан возместить Тебельшкис Й.Р. как собственник помещения.
Кроме того, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ИП Тебельшкене С.Е. подала в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года в части удовлетворения встречного иска о взыскании в его пользу денежной суммы в размере 134.056 руб. 33 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 19.575 руб. изменить, и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении встречного иска в указанной части отказать; взыскать с ООО "Дюма" в пользу ИП Тебельшкене С.Е. денежную сумму в размере 2.070.868 руб. 67 коп., составляющем задолженность по арендной плате за период с 15.08.2011 по 28.12.2011, а также соответствующие судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик - ООО "Дюма" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным; возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы истца.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - ИП Тебельшкене С.Е., ответчик по встречному иску Тебельшкис Й.Р. и их представители настаивали на удовлетворении кассационной жалобы истца по основаниям, в ней изложенным; возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы ответчика - ООО "Дюма".
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Исходя из данной нормы, кассационная коллегия учитывает, что сторонами оспариваются судебные акты только в части первоначального иска о взыскании арендной платы, встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, а также взыскании стоимости неотделимых улучшений.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что судебные акты в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.08.2009 года между ИП Тебельшкене С.Е. (арендодатель) и ООО "Дюма" (арендатор) был заключен договор N 1, согласно условиям которого арендодатель сдает арендатору во временное пользование первый этаж здания - 178,3 кв. м и цокольный этаж - 185,4 кв. м, общей площадью 363,7 кв. м, по адресу: г. Дмитров, ул. Кропоткинская, 73 (том 1, л.д. 10 - 16).
Арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным в п. 1.1 помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату, равную 1000 руб. за 1 кв. м за помещение в месяц, включая коммунальные услуги, входящие в арендную плату, которые ежемесячно уточняются и принимаются равными фактической стоимости потребленных в данном месяце арендатором коммунальных услуг и электроэнергии (пункт 3.1 договора).
Пунктом 3.2 договора установлено, что коммунальные услуги включают в себя водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вентиляцию, а также уборку общественных помещений торгово-бытового здания и подъездных путей, вывоз контейнеров с твердыми бытовыми отходами.
Договор N 1 от 10.08.2009 года прошел государственную регистрацию 09.06.2010 года.
Во исполнение обязательств по указанному договору объект аренды был передан от арендодателя арендатору по акту сдачи-приемки помещения от 10.08.2009 года (том 1, л.д. 18).
10.06.2010 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1, в котором определили арендуемую, но временно неиспользуемую и неоплачиваемую площадь в 67,6 кв. м цокольного этажа торгово-бытового здания до 01.09.2010 года (том 3, л.д. 88).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2011 г. был изменен п. 3.1 договора, в соответствии с которым арендная плата, уплачиваемая арендатором по договору N 1 от 10.08.2009 г. состоит из: 3.1.1 постоянной части платежа в размере 1250 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (том 1, л.д. 17).
В обоснование заявленных требований ИП Тебельшкене С.Е. указала на неисполнение ООО "Дюма" принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей за период с 15.08.2011 г. по 28.12.2011 г., в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 2070868 руб. 67 коп.
В свою очередь, ООО "Дюма", указав на то, что была осуществлена переплата арендных платежей в сумме 2631633 руб., в отсутствие оснований за истца осуществлена оплата коммунальных платежей в размере 1060492 руб., обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Как установлено судами, собственником спорного помещения с 29.02.2012 года является ИП Тебельшкис Й.Р. в связи с чем, по мнению ответчика (по первоначальному иску), неосновательное обогащение в виде улучшения помещения на сумму 17558742 руб., осуществленного до момента приобретения титула собственника помещения, подлежит взысканию с ИП Тебельшкиса Й.Р.
Кассационная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о необоснованности встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
При этом кассационная коллегия исходит из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, применительно к пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Дюма" не доказало наличие согласия арендодателя на производство названных улучшений. Договор аренды не содержит условий о возмещении арендатору произведенных им без согласия арендодателя стоимости неотделимых улучшений.
Суд апелляционной инстанции, применив статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что ООО "Дюма" в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие оплату ответчиком арендных платежей в заявленный период, вследствие чего указал, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с ООО "Дюма" денежных средств в размере 2070868 руб. 67 коп.
Относительно встречных исковых требований суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор является заключенным с момента его государственной регистрации, и, с учетом представленных в материалы дела доказательств перечисления ответчиком в адрес истца денежных средств не связанных с оплатой арендных платежей, в отсутствие на то оснований и встречного исполнения со стороны истца, пришел к выводу о неосновательном обогащении истца за счет ответчика.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судами установлено, что объект аренды передан арендодателем арендатору во временное владение и пользование 10 августа 2009 года по акту.
Условий о внесении арендной платы после государственной регистрации договор аренды не содержит.
Кассационная коллегия также считает, что вывод суда апелляционной инстанции о возникновении на стороне ИП Тебельшкене С.Е. неосновательного обогащения в размере 1.060.492 руб., составляющем оплату ООО "Дюма" коммунальных платежей, сделан при неправильном применении норм материального права и без учета условий договора аренды.
Согласно пунктам 3.1, 3.5 договора аренды арендатор - ООО "Дюма" обязан оплачивать арендодателю арендную плату, включающую коммунальные услуги. При этом арендная плата, включающая коммунальные услуги, вносится (перечисляется) арендатором на расчетный счет арендодателя.
Данное условие договора не противоречит положениям статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вследствие изложенного, уплата арендатором арендодателю коммунальных платежей в составе арендной платы не приводит к возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя.
Неправильное применение судами норм права при разрешении встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения могло привести к неправильному указанию в резолютивной части решения денежной суммы, подлежащей взысканию в результате зачета (абзац второй части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права в обжалуемых судебных актах в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты в части в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу в части первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска в части первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года по делу N А41-2685/12 в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения,- отменить.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года по делу N А41-2685/12, - оставить без изменения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.11.2013 N Ф05-14741/2013 ПО ДЕЛУ N А41-2685/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2013 г. по делу N А41-2685/12
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - индивидуальный предприниматель Тебельшкене Светлана Евгеньевна - Бизенкова М.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Пирогова А.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Тебельшкис Р.Р., доверенность от 22.12.2011 50 АА 1784224;
- от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Дюма" - Исадченко С.И., доверенность от 24.06.2013 б/н;
- от третьего лица - индивидуальный предприниматель Тебельшкис Йонас Райдасович - Бизенкова М.В., доверенность от 01.02.2013 б/н; Пирогова А.В., доверенность от 01.02.2013 б/н,
рассмотрев 19 ноября 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дюма", индивидуального предпринимателя Тебельшкене Светланы Евгеньевны
на решение от 07 марта 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Капаевым Д.Ю.,
на постановление от 05 августа 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Тебельшкене Светланы Евгеньевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Дюма"
третье лицо индивидуальный предприниматель Тебельшкис Йонас Райдасович
о взыскании денежных средств, расторжении договора
и по встречному иску о взыскании денежных средств
установил:
Индивидуальный предприниматель Тебельшкене Светлана Евгеньевна (далее - ИП Тебельшкене С.Е.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Дюма" (далее - ООО "Дюма") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.08.2009 г. за N 1 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2070868 руб. 67 коп. за период с 15.08.2011 г. по 28.12.2011 г., убытков в размере 33700 руб.
В рамках дела ООО "Дюма" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ИП Тебельшкене С.Е. о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 10.08.2009 г., взыскании переплаты арендной платы в сумме 2631633 руб., неосновательного обогащения в виде экономии по коммунальным платежам в размере 1060492 руб., неосновательного обогащения в виде улучшения имущества на сумму 17558742 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26 июля 2012 года по делу N А41-27550/2012 данное дело было объединено в одно производство с делом N А41-2685/12 для совместного рассмотрения с присвоением единого номера N А41-2685/12.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП Тебельшкис Йонас Райдасович (далее - ИП Тебельшкис Й.Р.).
Определением суда от 15 января 2013 года ИП Тебельшкис Й.Р. привлечен к участию в деле в качестве соответчика по иску ООО "Дюма".
Решением Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 12 марта 2013 г.) в связи с отказом ИП Тебельшкене С.Е. от требований о расторжении договора аренды N 1 от 10.08.09 г. производство по делу в этой части прекращено, в удовлетворении остальной части требований ИП Тебельшкене С.Е. отказано. Требование ООО "Дюма" о расторжении договора аренды N 1 от 10.08.09 г. оставлено без рассмотрения. Судом первой инстанции произведен зачет встречных требований, в результате которого с ИП Тебельшкене С.Е. в пользу ООО "Дюма" взысканы денежные средства в сумме 1621256 руб. 33 коп., в удовлетворении остальной части встречных требований отказано (том 9, л.д. 36 - 38, 39 - 40).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года по делу N А41-2685/12 (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 12 марта 2013 г.) изменено в части взыскания с ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны в пользу ООО "Дюма" денежных средств в сумме 621256 руб. 33 коп. и распределении расходов по госпошлине. с ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны в пользу ООО "Дюма" взыскано 134056 руб. 33 коп., с ООО "Дюма" в пользу ИП Тебельшкене Светланы Евгеньевны взысканы расходы по государственной пошлине в сумме 19575 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ООО "Дюма" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы - ООО "Дюма", судами обеих инстанций не учтены обстоятельства переплаты ответчиком арендной платы. Кроме того, ответчик как арендатор произвел неотделимые улучшения, стоимость которых ему обязан возместить Тебельшкис Й.Р. как собственник помещения.
Кроме того, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ИП Тебельшкене С.Е. подала в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года в части удовлетворения встречного иска о взыскании в его пользу денежной суммы в размере 134.056 руб. 33 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 19.575 руб. изменить, и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении встречного иска в указанной части отказать; взыскать с ООО "Дюма" в пользу ИП Тебельшкене С.Е. денежную сумму в размере 2.070.868 руб. 67 коп., составляющем задолженность по арендной плате за период с 15.08.2011 по 28.12.2011, а также соответствующие судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик - ООО "Дюма" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным; возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы истца.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - ИП Тебельшкене С.Е., ответчик по встречному иску Тебельшкис Й.Р. и их представители настаивали на удовлетворении кассационной жалобы истца по основаниям, в ней изложенным; возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы ответчика - ООО "Дюма".
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Исходя из данной нормы, кассационная коллегия учитывает, что сторонами оспариваются судебные акты только в части первоначального иска о взыскании арендной платы, встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, а также взыскании стоимости неотделимых улучшений.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что судебные акты в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.08.2009 года между ИП Тебельшкене С.Е. (арендодатель) и ООО "Дюма" (арендатор) был заключен договор N 1, согласно условиям которого арендодатель сдает арендатору во временное пользование первый этаж здания - 178,3 кв. м и цокольный этаж - 185,4 кв. м, общей площадью 363,7 кв. м, по адресу: г. Дмитров, ул. Кропоткинская, 73 (том 1, л.д. 10 - 16).
Арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным в п. 1.1 помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату, равную 1000 руб. за 1 кв. м за помещение в месяц, включая коммунальные услуги, входящие в арендную плату, которые ежемесячно уточняются и принимаются равными фактической стоимости потребленных в данном месяце арендатором коммунальных услуг и электроэнергии (пункт 3.1 договора).
Пунктом 3.2 договора установлено, что коммунальные услуги включают в себя водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вентиляцию, а также уборку общественных помещений торгово-бытового здания и подъездных путей, вывоз контейнеров с твердыми бытовыми отходами.
Договор N 1 от 10.08.2009 года прошел государственную регистрацию 09.06.2010 года.
Во исполнение обязательств по указанному договору объект аренды был передан от арендодателя арендатору по акту сдачи-приемки помещения от 10.08.2009 года (том 1, л.д. 18).
10.06.2010 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1, в котором определили арендуемую, но временно неиспользуемую и неоплачиваемую площадь в 67,6 кв. м цокольного этажа торгово-бытового здания до 01.09.2010 года (том 3, л.д. 88).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2011 г. был изменен п. 3.1 договора, в соответствии с которым арендная плата, уплачиваемая арендатором по договору N 1 от 10.08.2009 г. состоит из: 3.1.1 постоянной части платежа в размере 1250 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (том 1, л.д. 17).
В обоснование заявленных требований ИП Тебельшкене С.Е. указала на неисполнение ООО "Дюма" принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей за период с 15.08.2011 г. по 28.12.2011 г., в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 2070868 руб. 67 коп.
В свою очередь, ООО "Дюма", указав на то, что была осуществлена переплата арендных платежей в сумме 2631633 руб., в отсутствие оснований за истца осуществлена оплата коммунальных платежей в размере 1060492 руб., обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.
Как установлено судами, собственником спорного помещения с 29.02.2012 года является ИП Тебельшкис Й.Р. в связи с чем, по мнению ответчика (по первоначальному иску), неосновательное обогащение в виде улучшения помещения на сумму 17558742 руб., осуществленного до момента приобретения титула собственника помещения, подлежит взысканию с ИП Тебельшкиса Й.Р.
Кассационная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о необоснованности встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
При этом кассационная коллегия исходит из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, применительно к пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Дюма" не доказало наличие согласия арендодателя на производство названных улучшений. Договор аренды не содержит условий о возмещении арендатору произведенных им без согласия арендодателя стоимости неотделимых улучшений.
Суд апелляционной инстанции, применив статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что ООО "Дюма" в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие оплату ответчиком арендных платежей в заявленный период, вследствие чего указал, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с ООО "Дюма" денежных средств в размере 2070868 руб. 67 коп.
Относительно встречных исковых требований суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор является заключенным с момента его государственной регистрации, и, с учетом представленных в материалы дела доказательств перечисления ответчиком в адрес истца денежных средств не связанных с оплатой арендных платежей, в отсутствие на то оснований и встречного исполнения со стороны истца, пришел к выводу о неосновательном обогащении истца за счет ответчика.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Судами установлено, что объект аренды передан арендодателем арендатору во временное владение и пользование 10 августа 2009 года по акту.
Условий о внесении арендной платы после государственной регистрации договор аренды не содержит.
Кассационная коллегия также считает, что вывод суда апелляционной инстанции о возникновении на стороне ИП Тебельшкене С.Е. неосновательного обогащения в размере 1.060.492 руб., составляющем оплату ООО "Дюма" коммунальных платежей, сделан при неправильном применении норм материального права и без учета условий договора аренды.
Согласно пунктам 3.1, 3.5 договора аренды арендатор - ООО "Дюма" обязан оплачивать арендодателю арендную плату, включающую коммунальные услуги. При этом арендная плата, включающая коммунальные услуги, вносится (перечисляется) арендатором на расчетный счет арендодателя.
Данное условие договора не противоречит положениям статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вследствие изложенного, уплата арендатором арендодателю коммунальных платежей в составе арендной платы не приводит к возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя.
Неправильное применение судами норм права при разрешении встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения могло привести к неправильному указанию в резолютивной части решения денежной суммы, подлежащей взысканию в результате зачета (абзац второй части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права в обжалуемых судебных актах в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты в части в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу в части первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска в части первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года по делу N А41-2685/12 в части разрешения первоначального иска о взыскании арендных платежей и встречного иска о взыскании переплаты по арендным платежам и неосновательного обогащения,- отменить.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 07 марта 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года по делу N А41-2685/12, - оставить без изменения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)