Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 4 апреля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Б.М.М. - Х.Ю.А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 8 февраля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б.М.М. отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Б.М.М. обратился в суд с иском Ч.О.А. о признании права собственности на жилой дом, указав, что 1 июня 1998 года между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи домовладения по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ...., что подтверждается распиской от 10 августа 2003 года, принадлежащего Ч.О.А. Техническое состояние домовладения при продаже было аварийным после пожара. За указанное домовладение при заключении договора купли-продажи он заплатил Ч.О.А. ... рублей, что также подтверждается распиской от 10 августа 2003 года. Поскольку домовладение было сгоревшее, то техпаспорт, со слов ответчицы, ей должны были изготовить в БТИ только после восстановления дома. Домовладение им было восстановлено и достроено только в 2001 году. С 2000 года он проживал в указанном домовладении. В настоящий момент дом до сих пор находится в собственности Ч.О.А. В вышеуказанной расписке она обязалась восстановить все необходимые для продажи дома документы, по их изготовлению оформить договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию права собственности на его имя. Свои обязательства по расписке Ч.О.А. до настоящего момента не исполнила. Поскольку сделка купли-продажи домовладения не была зарегистрирована в едином государственном реестре в установленном законом порядке, он не может считаться собственником дома. Полагает, что право собственности на домовладение должно быть закреплено за ним, поскольку он уплатил ответчице денежную сумму по сделке, а ответчик написала расписку с обязательством, что оформит в установленном законом порядке право собственности на указанное домовладение на его имя. Поскольку ответчик отказывается от государственной регистрации права собственности, просит признать за ним право собственности на дом по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ...
Истец Б.М.М. и его представитель по доверенности Х.Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика по доверенности Б.С.В. в судебном заседании пояснил, что Ч.О.А. выражала свое желание оформить права на дом на имя истца, но так как в настоящее время установить место нахождения Ч.О.А. невозможно, то не представляется возможным и оформить документы на дом.
Ответчик Ч.О.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Х.Ю.А. просит отменить решение суда, не согласен с выводом суда о том, что представленная истцом расписка и другие письменные доказательства не являются достаточным и достоверным доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного жилого дома. Письменные доказательства того, что истец имела намерение продать Б.М.М. домовладение, суду были предоставлены. Истец совершил необходимые действия, которые свидетельствуют о принятии оферты ответчика, а именно - уплатил за домовладение требуемую сумму, принял домовладение, восстановил строение в прежних границах согласно имеющемуся фундаменту. Представитель ответчика согласился с заявленными исковыми требованиями, возражений от ответчика не поступило, сомнений в действительности совершенной сделки не было. Обращение в суд вызвано тем, что документы по сделке оформлены ненадлежащим образом, что делает невозможной государственную регистрацию сделки. Просит отменить решение суда и вынести по делу новое решение.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Х.Ю.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ответчика адвокат Б.С.В., действующий на основании ордера, пояснил, что поддерживает доводы апелляционной жалобы истца, с заявленными требованиями согласен, так как Ч.О.А. имела намерение продать жилой дом, но документы должным образом оформлены не были.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, однако в судебное заседание не явились о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса РФ сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
Из материалов дела следует, что Ч.О.А. является собственником жилого дома общей площадью 31,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., на земельном участке мерою 251 кв. м.
Заявляя требования о признании права собственности на указанное спорное домовладение, Б.М.М. в обоснование иска ссылался на расписку Ч.О.А. от 10 августа 2003 года, из которой, по его утверждению, усматривается, что она 1 июня 1998 продала ему принадлежащее ей спорное домовладение, находящееся в аварийном состоянии, за ... рублей.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При таких обстоятельствах, довод заявителя о том, что им и ответчиком заключен договор купли-продажи и совершены все необходимые действия, свидетельствующие о фактической передаче домовладения ответчиком и принятии его истцом, является ошибочным и не может быть принят коллегией, поскольку основан на неправильном толковании закона. Несоблюдение установленных нормами закона требований к форме договора купли-продажи недвижимости, при условии недопустимости использования более простой формы, во всяком случае влечет недействительность такого договора.
Совершение истцом действий, направленных на выполнение условий договора, как то - уплата им за домовладение требуемой Ч.О.А. денежной суммы, принятие и полное восстановление спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о соблюдении обязательной письменной формы договора, поскольку согласование существенных условий договора продажи недвижимости предусмотрено законом именно в форме договора, подписанного обеими сторонами такого договора.
Заключение договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе, в связи с чем применительно к содержанию указанных выше правовых норм, вывод суда о том, что расписка от 10 августа 2003 года, исполненная Ч.О.А., не может соответствовать требованиям закона, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, заключаемым в письменной форме, является правильным.
Судом обоснованно указано, что совокупностью доказательств, имеющихся в материалах дела, с достоверностью невозможно установить предмет договора купли-продажи недвижимости, поскольку представленные ГП Омской области "Омский центр ТИЗ" технические паспорта на спорное домостроение по состоянию на 25 октября 1990 года и 26 июля 2007 года содержат иные сведения (технические характеристики), чем указано в расписке от 10 марта 2003 года, а также не имеется возможности установить местоположение жилого дома относительно земельного участка, на котором оно находится, а также о наличии или отсутствии надворных построек.
В соответствии с частью 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Поскольку истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о принадлежности последнему на каком-либо вещном праве земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., вывод суда об отсутствии правовых оснований для признания за ним права собственности на возведенное домостроение, находящееся на указанном участке, является обоснованным.
Коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что судом установлено намерение Ч.О.А. продать спорный дом истцу, поскольку расписка Ч.О.А., которая свидетельствует о ее намерении распорядиться принадлежащим ей недвижимым имуществом, при отсутствии надлежаще оформленного договора купли-продажи, не является основанием для перехода права собственности на указанное имущество к Б.М.М.
Судом обоснованно не приняты во внимание показания представителя ответчика о том, что Ч.О.А. в момент выдачи доверенности в 2008 году выражала свое желание оформить право собственности на дом на имя истца, поскольку сама Ч.О.А., как собственник отчуждаемого жилого дома, в судебное заседание не явилась, свою позицию по делу не высказала, как поясняли представители сторон - ее место жительства неизвестно.
Согласие представителя ответчика с иском не может быть принято судом как признание иска стороной ответчика, поскольку по правилам статьи 54 Гражданского процессуального кодекса РФ таковых полномочий у адвоката Б.С.В. не имелось - он представлял ее интересы по ордеру, срок доверенности, выданной Ч.О.А. на его имя истек 5 декабря 2011 года.
Соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Б.М.М. не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных им в связи с восстановлением спорного жилого помещения, и сумм, переданных по расписке, а также не лишен права на судебную защиту в случае возникновения иных оснований для предъявления иска о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств, надлежаще оцененных судом первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению как несостоятельные.
Представленные сторонами доказательства были оценены судом с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в решении суда в соответствии с положениями части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ приведены мотивы, по которым приняты одни доказательства и отвергнуты другие. Оснований для иной оценки доказательств у судебной коллегии не имеется.
Постановленное судом решение соответствует требованиям законности и обоснованности, в связи с чем оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 8 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-421/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2012 г. по делу N 33-421/12
Председательствующий: Кузнецова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 4 апреля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Б.М.М. - Х.Ю.А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 8 февраля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б.М.М. отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Б.М.М. обратился в суд с иском Ч.О.А. о признании права собственности на жилой дом, указав, что 1 июня 1998 года между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи домовладения по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ...., что подтверждается распиской от 10 августа 2003 года, принадлежащего Ч.О.А. Техническое состояние домовладения при продаже было аварийным после пожара. За указанное домовладение при заключении договора купли-продажи он заплатил Ч.О.А. ... рублей, что также подтверждается распиской от 10 августа 2003 года. Поскольку домовладение было сгоревшее, то техпаспорт, со слов ответчицы, ей должны были изготовить в БТИ только после восстановления дома. Домовладение им было восстановлено и достроено только в 2001 году. С 2000 года он проживал в указанном домовладении. В настоящий момент дом до сих пор находится в собственности Ч.О.А. В вышеуказанной расписке она обязалась восстановить все необходимые для продажи дома документы, по их изготовлению оформить договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию права собственности на его имя. Свои обязательства по расписке Ч.О.А. до настоящего момента не исполнила. Поскольку сделка купли-продажи домовладения не была зарегистрирована в едином государственном реестре в установленном законом порядке, он не может считаться собственником дома. Полагает, что право собственности на домовладение должно быть закреплено за ним, поскольку он уплатил ответчице денежную сумму по сделке, а ответчик написала расписку с обязательством, что оформит в установленном законом порядке право собственности на указанное домовладение на его имя. Поскольку ответчик отказывается от государственной регистрации права собственности, просит признать за ним право собственности на дом по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ...
Истец Б.М.М. и его представитель по доверенности Х.Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика по доверенности Б.С.В. в судебном заседании пояснил, что Ч.О.А. выражала свое желание оформить права на дом на имя истца, но так как в настоящее время установить место нахождения Ч.О.А. невозможно, то не представляется возможным и оформить документы на дом.
Ответчик Ч.О.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Х.Ю.А. просит отменить решение суда, не согласен с выводом суда о том, что представленная истцом расписка и другие письменные доказательства не являются достаточным и достоверным доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного жилого дома. Письменные доказательства того, что истец имела намерение продать Б.М.М. домовладение, суду были предоставлены. Истец совершил необходимые действия, которые свидетельствуют о принятии оферты ответчика, а именно - уплатил за домовладение требуемую сумму, принял домовладение, восстановил строение в прежних границах согласно имеющемуся фундаменту. Представитель ответчика согласился с заявленными исковыми требованиями, возражений от ответчика не поступило, сомнений в действительности совершенной сделки не было. Обращение в суд вызвано тем, что документы по сделке оформлены ненадлежащим образом, что делает невозможной государственную регистрацию сделки. Просит отменить решение суда и вынести по делу новое решение.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Х.Ю.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ответчика адвокат Б.С.В., действующий на основании ордера, пояснил, что поддерживает доводы апелляционной жалобы истца, с заявленными требованиями согласен, так как Ч.О.А. имела намерение продать жилой дом, но документы должным образом оформлены не были.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, однако в судебное заседание не явились о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса РФ сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
Из материалов дела следует, что Ч.О.А. является собственником жилого дома общей площадью 31,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., на земельном участке мерою 251 кв. м.
Заявляя требования о признании права собственности на указанное спорное домовладение, Б.М.М. в обоснование иска ссылался на расписку Ч.О.А. от 10 августа 2003 года, из которой, по его утверждению, усматривается, что она 1 июня 1998 продала ему принадлежащее ей спорное домовладение, находящееся в аварийном состоянии, за ... рублей.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При таких обстоятельствах, довод заявителя о том, что им и ответчиком заключен договор купли-продажи и совершены все необходимые действия, свидетельствующие о фактической передаче домовладения ответчиком и принятии его истцом, является ошибочным и не может быть принят коллегией, поскольку основан на неправильном толковании закона. Несоблюдение установленных нормами закона требований к форме договора купли-продажи недвижимости, при условии недопустимости использования более простой формы, во всяком случае влечет недействительность такого договора.
Совершение истцом действий, направленных на выполнение условий договора, как то - уплата им за домовладение требуемой Ч.О.А. денежной суммы, принятие и полное восстановление спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о соблюдении обязательной письменной формы договора, поскольку согласование существенных условий договора продажи недвижимости предусмотрено законом именно в форме договора, подписанного обеими сторонами такого договора.
Заключение договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе, в связи с чем применительно к содержанию указанных выше правовых норм, вывод суда о том, что расписка от 10 августа 2003 года, исполненная Ч.О.А., не может соответствовать требованиям закона, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, заключаемым в письменной форме, является правильным.
Судом обоснованно указано, что совокупностью доказательств, имеющихся в материалах дела, с достоверностью невозможно установить предмет договора купли-продажи недвижимости, поскольку представленные ГП Омской области "Омский центр ТИЗ" технические паспорта на спорное домостроение по состоянию на 25 октября 1990 года и 26 июля 2007 года содержат иные сведения (технические характеристики), чем указано в расписке от 10 марта 2003 года, а также не имеется возможности установить местоположение жилого дома относительно земельного участка, на котором оно находится, а также о наличии или отсутствии надворных построек.
В соответствии с частью 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Поскольку истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о принадлежности последнему на каком-либо вещном праве земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., вывод суда об отсутствии правовых оснований для признания за ним права собственности на возведенное домостроение, находящееся на указанном участке, является обоснованным.
Коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что судом установлено намерение Ч.О.А. продать спорный дом истцу, поскольку расписка Ч.О.А., которая свидетельствует о ее намерении распорядиться принадлежащим ей недвижимым имуществом, при отсутствии надлежаще оформленного договора купли-продажи, не является основанием для перехода права собственности на указанное имущество к Б.М.М.
Судом обоснованно не приняты во внимание показания представителя ответчика о том, что Ч.О.А. в момент выдачи доверенности в 2008 году выражала свое желание оформить право собственности на дом на имя истца, поскольку сама Ч.О.А., как собственник отчуждаемого жилого дома, в судебное заседание не явилась, свою позицию по делу не высказала, как поясняли представители сторон - ее место жительства неизвестно.
Согласие представителя ответчика с иском не может быть принято судом как признание иска стороной ответчика, поскольку по правилам статьи 54 Гражданского процессуального кодекса РФ таковых полномочий у адвоката Б.С.В. не имелось - он представлял ее интересы по ордеру, срок доверенности, выданной Ч.О.А. на его имя истек 5 декабря 2011 года.
Соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Б.М.М. не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных им в связи с восстановлением спорного жилого помещения, и сумм, переданных по расписке, а также не лишен права на судебную защиту в случае возникновения иных оснований для предъявления иска о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств, надлежаще оцененных судом первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению как несостоятельные.
Представленные сторонами доказательства были оценены судом с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в решении суда в соответствии с положениями части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ приведены мотивы, по которым приняты одни доказательства и отвергнуты другие. Оснований для иной оценки доказательств у судебной коллегии не имеется.
Постановленное судом решение соответствует требованиям законности и обоснованности, в связи с чем оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 8 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)