Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю. и Николаевой С.Ю.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Дейер Н.В., доверенность от 24.11.2011 г.,
от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года, принятое по делу N А55-16791/2012 судьей Шабановым А.Н.
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Новое Время" (ОГРН 1116316000800), г. Самара,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 30 307 901 руб. 57 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 19 237 669 руб. 78 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 11 070 231 руб. 79 коп., на основании договора аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Министерства взыскано 2 993 891 руб. 47 коп., в том числе задолженность в сумме 1 907 241 руб. 48 коп. и неустойка в сумме 1 086 649 руб. 99 коп. В остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17 241 руб. 46 коп.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора аренды об изменении арендной платы и не требует государственной регистрации. Из толкования пункта 4.3 договора аренды земельного участка следует, что размер арендной платы не является фиксированным и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством РФ. Истец выполнил условия договора и известил арендатора об изменении размера арендной платы.
Истец в судебном заседании 02.10.2012 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, арбитражный апелляционный суд установил.
14.04.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Стройград" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 020783з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:05 07 001:0001 площадью 26 325,30 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Галактионовская, Чкалова, Самарской, Маяковского, под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией.
Из содержания пункта 3.1 указанного договора следует, что стороны распространили применение условий договора на отношения, возникшие между ними с 22.03.2005. Срок действия договора установлен по 11.07.2011 (пункт 3.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2005.
Договор аренды от 14.04.2005 N 020783з зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2005.
В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство.
Комитетом по управлению имуществом города Самары в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.
Впоследствии на основании договора передачи прав и обязанностей от 01.03.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005 перешли к ООО "Новое время". Договор от 01.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2011.
На основании пунктов 4.2. и 4.4. договора аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005 арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку арендных платежей в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истец, полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как усматривается из материалов дела, изменение Министерством расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Названными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и Министерством при заключении аналогичных договоров аренды.
Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками, предоставляемыми для жилищного строительства, рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кс x Ки, где: Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора, определяемый в соответствии с таблицей N 1; Кс - коэффициент сроков строительства; Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды.
Таким образом, Министерством при расчете арендной платы установлены три дополнительных коэффициента: Ка - коэффициент категории арендатора, Кпр - коэффициент престижности, Ки - коэффициент вида использования земельного участка, а также введен показатель Скад, которые сторонами при заключении договора от 14.04.2005 N 020783з не предусматривались.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды N 020783з от 14.04.2005, стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка сторонами не заключалось.
Системное толкование условий договора аренды N 020783з от 14.04.2005, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Содержащееся в пункте 4.3. договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция суда согласуется с позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета на момент подачи иска, расчет арендной платы за спорный период правильно производить на основании согласованной сторонами формулы расчета.
В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды N 020783з от 14.04.2005 и утвержденной Постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 : 1000 x Ка x Кв, где А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1); Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).
Рассчитанный таким образом размер арендной платы за земельный участок в год составляет 1 907 241 руб. 48 коп., в месяц - 158 936 руб. 79 коп.
Поскольку ответчик факт пользования спорным земельным участком не отрицает и доказательств оплаты аренды не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 1 907 241 руб. 48 коп.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки на основании пункта 7.2 договора аренды.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора N 020783з от 14.04.2005 подтвержден материалами дела.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 1 907 241 руб. 48 коп., неустойка за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 составляет 1 086 649 руб. 99 коп. Размер неустойки судебной коллегией проверен, признан правильным и сторонами по существу не оспорен.
Учитывая, что ответчик о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, требование Министерства о взыскании с Общества неустойки за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 1 086 649 руб. 99 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года, принятое по делу N А55-16791/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-16791/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2012 г. по делу N А55-16791/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю. и Николаевой С.Ю.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Дейер Н.В., доверенность от 24.11.2011 г.,
от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года, принятое по делу N А55-16791/2012 судьей Шабановым А.Н.
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Новое Время" (ОГРН 1116316000800), г. Самара,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 30 307 901 руб. 57 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 19 237 669 руб. 78 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 11 070 231 руб. 79 коп., на основании договора аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Министерства взыскано 2 993 891 руб. 47 коп., в том числе задолженность в сумме 1 907 241 руб. 48 коп. и неустойка в сумме 1 086 649 руб. 99 коп. В остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17 241 руб. 46 коп.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора аренды об изменении арендной платы и не требует государственной регистрации. Из толкования пункта 4.3 договора аренды земельного участка следует, что размер арендной платы не является фиксированным и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством РФ. Истец выполнил условия договора и известил арендатора об изменении размера арендной платы.
Истец в судебном заседании 02.10.2012 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, арбитражный апелляционный суд установил.
14.04.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Стройград" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 020783з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:05 07 001:0001 площадью 26 325,30 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Галактионовская, Чкалова, Самарской, Маяковского, под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией.
Из содержания пункта 3.1 указанного договора следует, что стороны распространили применение условий договора на отношения, возникшие между ними с 22.03.2005. Срок действия договора установлен по 11.07.2011 (пункт 3.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2005.
Договор аренды от 14.04.2005 N 020783з зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2005.
В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство.
Комитетом по управлению имуществом города Самары в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.
Впоследствии на основании договора передачи прав и обязанностей от 01.03.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005 перешли к ООО "Новое время". Договор от 01.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2011.
На основании пунктов 4.2. и 4.4. договора аренды земельного участка N 020783з от 14.04.2005 арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку арендных платежей в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истец, полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Как усматривается из материалов дела, изменение Министерством расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Названными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и Министерством при заключении аналогичных договоров аренды.
Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками, предоставляемыми для жилищного строительства, рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кс x Ки, где: Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора, определяемый в соответствии с таблицей N 1; Кс - коэффициент сроков строительства; Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды.
Таким образом, Министерством при расчете арендной платы установлены три дополнительных коэффициента: Ка - коэффициент категории арендатора, Кпр - коэффициент престижности, Ки - коэффициент вида использования земельного участка, а также введен показатель Скад, которые сторонами при заключении договора от 14.04.2005 N 020783з не предусматривались.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды N 020783з от 14.04.2005, стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка сторонами не заключалось.
Системное толкование условий договора аренды N 020783з от 14.04.2005, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Содержащееся в пункте 4.3. договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция суда согласуется с позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета на момент подачи иска, расчет арендной платы за спорный период правильно производить на основании согласованной сторонами формулы расчета.
В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды N 020783з от 14.04.2005 и утвержденной Постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 N 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 : 1000 x Ка x Кв, где А - базовый размер арендной платы в год; S - площадь земельного участка; Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога; 1000 - величина деноминации 1998 года; Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1); Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).
Рассчитанный таким образом размер арендной платы за земельный участок в год составляет 1 907 241 руб. 48 коп., в месяц - 158 936 руб. 79 коп.
Поскольку ответчик факт пользования спорным земельным участком не отрицает и доказательств оплаты аренды не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 1 907 241 руб. 48 коп.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки на основании пункта 7.2 договора аренды.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора N 020783з от 14.04.2005 подтвержден материалами дела.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 1 907 241 руб. 48 коп., неустойка за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 составляет 1 086 649 руб. 99 коп. Размер неустойки судебной коллегией проверен, признан правильным и сторонами по существу не оспорен.
Учитывая, что ответчик о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, требование Министерства о взыскании с Общества неустойки за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 1 086 649 руб. 99 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июля 2012 года, принятое по делу N А55-16791/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)