Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" апреля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Морозовой Н.А.,
судей: Иванцовой О.А., Колесниковой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии:
от ответчика (Управления Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Богачевой Н.В., представителя по доверенности от 17.10.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест",
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" января 2013 года по делу N А33-20269/2012, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (ИНН 2464062184, ОГРН 1052464010390) (далее - ООО "Жилстройинвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 2466127415, ОГРН 1052466033608) (далее - Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю, административный орган) о признании незаконным предписания от 15.11.2012 N 3896/с об устранении выявленных нарушений обязательных требований законодательства о защите прав потребителей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением арбитражного суда, ООО "Жилстройинвест" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает следующее:
- - условие пункта 4.3 договора участия в долевом строительстве не обязывает потребителя в течение трех дней принять у застройщика объект, а закрепляет обязанность приступить к его приемке, что не противоречит действующему законодательству;
- - вывод суд первой инстанции о том, что установление сокращенных сроков составления одностороннего передаточного документа ухудшает положение потребителя, по сравнению с установленным законом, основано на неверном толковании части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- - поскольку стороны договора определили, что объектом долевого строительства, за который потребитель платит установленную договором цену, является квартира проектной площадью плюс минус одни квадратный метр, отклонение фактической площади от проектной на указанную величину не влияет на стоимость квартиры. Следовательно, условие о том, что цена не подлежит корректировке при фактическом отклонении площади квартиры на величину, составляющую менее одного квадратного метра, не нарушает права потребителя.
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
ООО "Жилстройинвест", уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 12.03.2013 о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направило.
В Третий арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство от ООО "Жилстройинвест" о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя общества.
Представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ООО "Жилстройинвест" - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Управлением Роспотребнадзора по Красноярскому краю проведена плановая выездная проверка ООО "Жилстройинвест" по вопросам соблюдения обществом законодательства о защите прав потребителей. Должностными лицами административного органа исследованы договоры участия в долевом строительстве, установлено их несоответствие действующему законодательству о защите прав потребителей.
По результатам проведения плановой выездной проверки административный орган выдал ООО "Жилстройинвест" предписание от 15.11.2012 N 3896/с об устранении нарушения, выразившегося во включении в текст договоров участия в долевом строительстве от 24.02.2012 N 331 с Нечаевым А.П., от 16.05.2012 N 373 с Рябовой А.Л., от 26.07.2012 N 414 с Брюхановым А.Б., а также в договоры участия в долевом строительстве согласно реестру от 13.11.2012 N 1 следующих условий, ущемляющих права потребителя:
- 1) условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче;
- 2) условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства;
- 3) условие пункта 5.4. договоров, исключающее перерасчет общей суммы договора участия в долевом строительстве после фактического обмера объекта органом технической инвентаризации при уменьшении общей площади объекта менее чем на 1 кв. м.
Общество оспорило предписание от 15.11.2012 N 3896/с в судебном порядке, полагая, что спорные условия договоров соответствуют действующему законодательству и не ущемляют права потребителей.
Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя административного органа и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает, что Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю доказало законность предписания от 15.11.2012 N 3896/с, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 4.3 спорных договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства приступить к принятию у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче. В случае уклонения от принятия квартиры в предусмотренный настоящим пунктом срок или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
ООО "Жилстройинвест" указывает, что поскольку условие пункта 4.3 договора участия в долевом строительстве не обязывает потребителя в течение трех дней принять у застройщика объект, а закрепляет обязанность приступить к его приемке, указанное положение договоров не ограничивает права потребителя.
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод в связи со следующим.
Оценивая указанное условие как нарушающее права потребителя, суд апелляционной инстанции учитывает, что в представленных в материалы дела договорах, в том числе в пункте 4.3, не указан срок, в течение которого участник долевого строительства с момента начала приемки должен принять объект. При этом пункт 4.3 договоров содержит условие о том, что по истечении срока, предусмотренного в указанном пункте (3 дня), застройщик вправе составить односторонний акт. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что спорные договоры, фактически, содержат условие об обязанности осуществить приемку объекта в течение трех дней, следовательно, выводы суда первой инстанции и административного органа в указанной части являются верными.
Кроме того частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве предусмотрена обязанность участника долевого строительства течение семи рабочих дней приступить к приемке объекта с момента получения сообщения от застройщика. Учитывая указанные положения закона, суд апелляционной инстанции считает, что обязывая участника долевого строительства приступить к приемке объекта в течение трех дней с момента получения сообщения, общество ущемляет права участника долевого строительства как потребителя.
Таким образом, условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче нарушает права потребителей.
Частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как уже отмечалось пунктом 4.3 договоров предусмотрено право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства.
Таким образом, пункт 4.3 договора участия в долевом строительстве предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, то есть по истечении срока передачи объекта.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении условиями указанного пункта договоров в части установления срока для составления одностороннего акта прав и интересов потребителей, поскольку установление сокращенных сроков составления акта о передаче объекта долевого строительства ухудшает положение участника долевого строительства по сравнению с действующими положениями Закона о долевом строительстве и ставит участника долевого строительства - физическое лицо, потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем, если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве.
При этом, ссылка заявителя на то, что нормы части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве являются диспозитивными, не изменяет оценки судом рассматриваемого условия договоров, поскольку, диспозитивность подлежит применению в сторону улучшения положения потребителя, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством.
Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 4.3 договоров, устанавливающее право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, нарушает права потребителя.
Пунктом 5.4 договоров исключен перерасчет общей суммы договора участия в долевом строительстве после фактического обмера объекта органом технической инвентаризации при уменьшении общей площади объекта менее чем на один квадратный метр.
В апелляционной жалобе ООО "Жилстройинвест" указывает, что объектом долевого строительства, за который потребитель платит установленную договором цену, является квартира проектной площадью плюс минус один метр, отклонение фактической площади от проектной на указанную величину не влияет на стоимость квартиры. Следовательно, условие о том, что цена не подлежит корректировке при фактическом отклонении площади квартиры на величину, составляющую менее одного квадратного метра, не нарушает права потребителя.
Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 2.1 договоров является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При таких условиях суд первой инстанции обоснованно указал, что в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Доводы апелляционной жалобы не влияют на вывод суд апелляционной инстанции в указанной части.
Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 5.4 договоров, нарушает права потребителя.
При таких обстоятельствах предписание Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю от 15.11.2012 N 3896/с является законным и обоснованным.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" января 2013 года по делу N А33-20269/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.МОРОЗОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N А33-20269/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N А33-20269/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" апреля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Морозовой Н.А.,
судей: Иванцовой О.А., Колесниковой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,
при участии:
от ответчика (Управления Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Богачевой Н.В., представителя по доверенности от 17.10.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест",
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" января 2013 года по делу N А33-20269/2012, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (ИНН 2464062184, ОГРН 1052464010390) (далее - ООО "Жилстройинвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 2466127415, ОГРН 1052466033608) (далее - Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю, административный орган) о признании незаконным предписания от 15.11.2012 N 3896/с об устранении выявленных нарушений обязательных требований законодательства о защите прав потребителей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением арбитражного суда, ООО "Жилстройинвест" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает следующее:
- - условие пункта 4.3 договора участия в долевом строительстве не обязывает потребителя в течение трех дней принять у застройщика объект, а закрепляет обязанность приступить к его приемке, что не противоречит действующему законодательству;
- - вывод суд первой инстанции о том, что установление сокращенных сроков составления одностороннего передаточного документа ухудшает положение потребителя, по сравнению с установленным законом, основано на неверном толковании части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- - поскольку стороны договора определили, что объектом долевого строительства, за который потребитель платит установленную договором цену, является квартира проектной площадью плюс минус одни квадратный метр, отклонение фактической площади от проектной на указанную величину не влияет на стоимость квартиры. Следовательно, условие о том, что цена не подлежит корректировке при фактическом отклонении площади квартиры на величину, составляющую менее одного квадратного метра, не нарушает права потребителя.
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
ООО "Жилстройинвест", уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения от 12.03.2013 о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направило.
В Третий арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство от ООО "Жилстройинвест" о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя общества.
Представитель Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ООО "Жилстройинвест" - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Управлением Роспотребнадзора по Красноярскому краю проведена плановая выездная проверка ООО "Жилстройинвест" по вопросам соблюдения обществом законодательства о защите прав потребителей. Должностными лицами административного органа исследованы договоры участия в долевом строительстве, установлено их несоответствие действующему законодательству о защите прав потребителей.
По результатам проведения плановой выездной проверки административный орган выдал ООО "Жилстройинвест" предписание от 15.11.2012 N 3896/с об устранении нарушения, выразившегося во включении в текст договоров участия в долевом строительстве от 24.02.2012 N 331 с Нечаевым А.П., от 16.05.2012 N 373 с Рябовой А.Л., от 26.07.2012 N 414 с Брюхановым А.Б., а также в договоры участия в долевом строительстве согласно реестру от 13.11.2012 N 1 следующих условий, ущемляющих права потребителя:
- 1) условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче;
- 2) условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства;
- 3) условие пункта 5.4. договоров, исключающее перерасчет общей суммы договора участия в долевом строительстве после фактического обмера объекта органом технической инвентаризации при уменьшении общей площади объекта менее чем на 1 кв. м.
Общество оспорило предписание от 15.11.2012 N 3896/с в судебном порядке, полагая, что спорные условия договоров соответствуют действующему законодательству и не ущемляют права потребителей.
Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя административного органа и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает, что Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю доказало законность предписания от 15.11.2012 N 3896/с, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 4.3 спорных договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства приступить к принятию у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче. В случае уклонения от принятия квартиры в предусмотренный настоящим пунктом срок или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
ООО "Жилстройинвест" указывает, что поскольку условие пункта 4.3 договора участия в долевом строительстве не обязывает потребителя в течение трех дней принять у застройщика объект, а закрепляет обязанность приступить к его приемке, указанное положение договоров не ограничивает права потребителя.
Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод в связи со следующим.
Оценивая указанное условие как нарушающее права потребителя, суд апелляционной инстанции учитывает, что в представленных в материалы дела договорах, в том числе в пункте 4.3, не указан срок, в течение которого участник долевого строительства с момента начала приемки должен принять объект. При этом пункт 4.3 договоров содержит условие о том, что по истечении срока, предусмотренного в указанном пункте (3 дня), застройщик вправе составить односторонний акт. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что спорные договоры, фактически, содержат условие об обязанности осуществить приемку объекта в течение трех дней, следовательно, выводы суда первой инстанции и административного органа в указанной части являются верными.
Кроме того частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве предусмотрена обязанность участника долевого строительства течение семи рабочих дней приступить к приемке объекта с момента получения сообщения от застройщика. Учитывая указанные положения закона, суд апелляционной инстанции считает, что обязывая участника долевого строительства приступить к приемке объекта в течение трех дней с момента получения сообщения, общество ущемляет права участника долевого строительства как потребителя.
Таким образом, условие пункта 4.3. договоров, в части, предусматривающей обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение 3 дней с момента получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и о готовности его к передаче нарушает права потребителей.
Частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как уже отмечалось пунктом 4.3 договоров предусмотрено право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства.
Таким образом, пункт 4.3 договора участия в долевом строительстве предполагает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, то есть по истечении срока передачи объекта.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении условиями указанного пункта договоров в части установления срока для составления одностороннего акта прав и интересов потребителей, поскольку установление сокращенных сроков составления акта о передаче объекта долевого строительства ухудшает положение участника долевого строительства по сравнению с действующими положениями Закона о долевом строительстве и ставит участника долевого строительства - физическое лицо, потребителя услуг, в более невыгодные условия, чем, если бы договором были предусмотрены сроки составления акта, установленные частью 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве.
При этом, ссылка заявителя на то, что нормы части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве являются диспозитивными, не изменяет оценки судом рассматриваемого условия договоров, поскольку, диспозитивность подлежит применению в сторону улучшения положения потребителя, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством.
Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 4.3 договоров, устанавливающее право застройщика в случае уклонения или отказа участников долевого строительства от принятия объекта долевого строительства составить односторонний акт по истечении срока, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, нарушает права потребителя.
Пунктом 5.4 договоров исключен перерасчет общей суммы договора участия в долевом строительстве после фактического обмера объекта органом технической инвентаризации при уменьшении общей площади объекта менее чем на один квадратный метр.
В апелляционной жалобе ООО "Жилстройинвест" указывает, что объектом долевого строительства, за который потребитель платит установленную договором цену, является квартира проектной площадью плюс минус один метр, отклонение фактической площади от проектной на указанную величину не влияет на стоимость квартиры. Следовательно, условие о том, что цена не подлежит корректировке при фактическом отклонении площади квартиры на величину, составляющую менее одного квадратного метра, не нарушает права потребителя.
Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 2.1 договоров является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При таких условиях суд первой инстанции обоснованно указал, что в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Доводы апелляционной жалобы не влияют на вывод суд апелляционной инстанции в указанной части.
Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 5.4 договоров, нарушает права потребителя.
При таких обстоятельствах предписание Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю от 15.11.2012 N 3896/с является законным и обоснованным.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" января 2013 года по делу N А33-20269/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.МОРОЗОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)