Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 22 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 25 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - Кирина Е.И., доверенность от 30.01.2013 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 (судья Табаченков М.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" (ИНН 5833003742, ОГРН 1055801900241), с. Каржимант, Шемышейский район, Пензенская обл.,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,
о признании незаконными отказов, обязании совершить определенные действия,
Республики Татарстан, г. Казань,
о признании недействительным распоряжения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СП "Колос" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела (далее ответчик) от 09.01.2013 г.:
- - N 07/046/2012-647 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33А;
- - N 07/046/2012-646 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33;
- - N 07/046/2012-645 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 31;
- - N 07/046/2012-648 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зерносклад N 1, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14;
- - N 07/046/2012-649 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зерносклад N 2, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16;
- - N 07/046/2012-650 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18;
- - N 07/046/2012-652 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6;
- - N 07/046/2012-643 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - теплая стоянка, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57;
- - N 07/046/2012-642 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - ремонтная мастерская, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57;
- - N 07/046/2012-641 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - картофелехранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 37;
- - N 07/046/2012-656 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - телятник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 27;
- - N 07/046/2012-655 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - телятник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 23;
- - N 07/046/2012-654 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 21;
- - N 07/046/2012-653 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 19;
- - N 07/046/2012-657 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 1.;
- о возложении на Управление Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела обязанности зарегистрировать переход права и права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества с возложением обязанности по уплате государственной пошлины на заявителя.
Заявитель отказался от заявленных требований в части признании незаконными отказов Управления Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела от 09.01.2013 г. в государственной регистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимого имущества.
Арбитражным судом первой инстанции отказ заявителя от части заявленных требований принят.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 производство по делу в части требований о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права и права собственности прекращено.
В удовлетворении требований об обязании зарегистрировать переход права и права собственности отказано.
Заявитель в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, просит удовлетворить заявленные требования.
Ответчик в отзыве указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела 20.01.2005 г. между ООО "РАО "Пенькозавод Шемышейский" (Продавец) и ООО СП "Колос" (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи N N 11, 13, 31, 32.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 11 Продавец продает, а Покупатель покупает за 72 250 рублей нежилые здания:
- - телятник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 23, общая площадь объекта 816 кв. м, литер Д;
- - телятник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 27, общая площадь объекта 1082,2 кв. м, литер Н;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 19, общая площадь объекта 1548,0 кв. м литер Ж;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Каржимант, ул. Березовая, 21. Общая площадь объекта 816 кв. м, литер Г;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 1, общая площадь объекта 1225 кв. м, литер У.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 13 Продавец продает Покупателю нежилые здания:
- - весовая будка, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь объекта 25 кв. м;
- - ЗАВ-20, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь объекта 8,0 кв. м;
- - ЗАВ-20, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь 8,0 кв. м;
- - конюшня, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 14, общая площадь объекта 350 кв. м;
- - зерноамбар, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 12, общая площадь объекта 850 кв. м;
- - склад ядохимикатов, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 5, общая площадь объекта 120 кв. м;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 7, общая площадь 270 кв. м;
- - амбар-кладовая, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 6, общая площадь 310 кв. м;
- - склад запчастей, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 11, общая площадь 56 кв. м;
- - бригадный дом, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 11, общая площадь 56 кв. м;
- - помещение для г/баллонов, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 9, общая площадь 25 кв. м;
- - помещение для э/стан, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 7, общая площадь 24 кв. м;
- - силосная траншея, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 8, общая площадь 900 кв. м;
- - водопровод, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Заводская, общая площадь 30 кв. м;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область: Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6, общая площадь 339 кв. м, литер А;
- - линия электропередач, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Заводская, 2, общая площадь 3000 кв. м.
Согласно п. 2 указанного договора вышеназванное имущество продано за 43 100 руб.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 31 Продавец продал Покупателю нежилые здания:
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33А, общая площадь 663 кв. м, литер А;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 31, общая площадь объекта 578, 2 кв. м, литер Б;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33; общая площадь 885 кв. м, литер В;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14, общая площадь 510 кв. м, литер З;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16, общая площадь объекта 510 кв. м, литер К,
- зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 497, 9 кв. м, литер Д.
Указанное имущество приобретено за 70 500 руб. (п. 2 вышеназванного договора).
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 32 Продавец продал Покупателю нежилые здания:
- - теплая стоянка, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 55, общая площадь 540, 3 кв. м, литер А;
- - ремонтная мастерская, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57, общая площадь объекта 555,1 кв. м, литер Р;
- - гараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 49, общая площадь 545, 1 кв. м литер С;
- - картофелехранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, с. Каржимант, ул. Березовая, 37, общая площадь объекта 568,4 кв. м, литер;
- - пилорама, расположенная по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 312 кв. м.
Согласно п. 2 указанного договора имущество продано за 88 000 руб.
ООО СП "Колос", считая, что приобрело указанные объекты в собственность, обратилось в Управление Росреестра по Пензенской области за государственной регистрацией права собственности на указанное в договорах имущество.
Уведомлениями N N 21-7416, 21-7417, 21-7411, 21-7413,21-7409, 21-7420, 21-286, 21-7431, 21-7429, 21-7434, 21-7432, 21-284, 21-7421, 21-7423, 21-7425, от 10.12.2012 г. заявителю сообщалось о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты, поскольку: не представлен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности на каждый объект; не представлен документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор от 20.01.2005 г. N 11, на подписание указанного документа; в договоре отсутствуют данные о земельном участке, на котором расположены продаваемые объекты; - в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют подтверждения государственной регистрации права собственности за продавцом по представленному договору купли-продажи; не представлено заявление на государственную регистрацию перехода права на объекты от продавца имущества; не представлено решения общего собрания участников общества об одобрении крупной сделки, с указанием в нем лиц, являющихся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цены, предмета сделки и иных существенные условий.
В указанных уведомлениях для возобновления государственной регистрации заявителю предлагалось в срок до 09.01.2013 г. представить договор купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства; подтверждение государственной регистрации права собственности ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на объекты; платежный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию на сумму 15 000 рублей за каждый объект; документ, подтверждающий полномочия Моисеева В.С. действовать от имени ООО СП "Колос"; решение об одобрении сделки по приобретении (отчуждению) вышеуказанного объекта или справку, что сделка по приобретению (отчуждению) данных объектов не является крупной.
Сообщениями N N 21-31, 21-33, 21-27, 21-29, 21-25, 21-17, 21-43, 21-39, 2141, 21-35, 21-37, 21-45, 21-19, 21-21, 21-23 от 09.01.2013 г. Управление Росреестра по Пензенской области уведомило заявителя, что ему отказано в государственной регистрации права собственности на указанные объекты, поскольку не устранены имеющиеся недостатки в представленных документах.
Полагая, что сообщения Управления Росреестра по Пензенской области от N N 21-31, 21-33, 21-27, 21-29, 21-25, 21-17, 21-43, 21-39, 21-41, 21-35, 21-37, 2145, 21-19, 21-21, 21-23 от 09.01.2013 г. являются незаконным, не соответствующими положениям законодательства, общество с ограниченной ответственностью СП "Колос" обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Управлении Росреестра по Пензенской области зарегистрировать переход права и права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества с возложением обязанности по уплате государственной пошлины за регистрацию объектов недвижимого имущества на ООО СП "Колос".
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Соответственно право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что в качестве основания возникновения права собственности ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на спорные объекты недвижимости, заявитель указывает на договоры купли-продажи недвижимого имущества между СПК "Рассвет" и ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский", заключенные 16.05.2001 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В связи с вышеизложенным, лицо приобретает право распоряжения недвижимым имуществом как собственник только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права на 15 объектов, выданные СПК "Рассвет" 19.12.2001 г. из чего следует, что право собственности на данные объекты за СПК "Рассвет" было зарегистрировано уже после заключения договоров купли-продажи от 16.05.2001 г. с ООО "Пенькозавод "Шемышейский".
Таким образом, отсутствуют доказательства государственной регистрации права продавца - СПК "Рассвет" как до подписания договора, так и после на следующие объекты:
- - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область: Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6, общая площадь 339 кв. м, литер А;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - склад ядохимикатов, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, кл. Колхозная, 5, общая площадь объекта 120 кв. м;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 7, общая площадь 270 кв. м;
- - амбар-кладовая, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 6, общая площадь 310 кв. м;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14, общая площадь 510 кв. м, литер З;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16, общая площадь объекта 510 кв. м, литер К,
- зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 497, 9 кв. м, литер Д.
- пилорама, расположенная по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 312 кв. м.
До внесения записи о ликвидации продавца СПК "Рассвет" в ЕГРЮЛ по делу стороны договора купли-продажи не обращались в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
При заключении договоров купли-продажи 16.05.2001 г. и в процессе их исполнения первичное право продавца - СПК "Рассвет" и переход права собственности к покупателю - ООО "РАО Пенькозавод Шемышейский" на часть проданных объектов зарегистрированы не были.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения вещью принадлежит собственнику, т.е. возможность совершать в отношении имущества любые действия, в том числе отчуждение.
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Таким образом, СПК "Рассвет" распорядилось недвижимым имуществом по договорам купли-продажи от 16.05.2001 г. с нарушением ст. ст. 209, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также по спорным договорам купли-продажи от 20.01.2005 г. были проданы объекты, ранее приобретенные ООО "Пенькозавод Шемышейский" у АКХ "Мачкасская" по договорам купли-продажи N 202 от 29.09.2001 г., N 203 от 30.09.2001 г., N 20 от 29.09.2001 г. и N 19 от 29.09.2001 г.
До внесения записи о ликвидации продавца АКХ "Мачкасская" в ЕГРЮЛ по делу стороны договора купли-продажи не обращались в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку право собственности СПК "Рассвет" и АКХ "Мачкасская" на часть спорных объектов недвижимости не было зарегистрировано в установленном порядке, сделки по приобретению данных объектов не могут являться основанием возникновения права собственности.
Заявитель в качестве основания возникновения права собственности ссылается на договоры - купли-продажи, заключенные 20.01.2005 г. между ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" и ООО СП "Колос".
Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, следовательно, представленными в материалы дела документами не подтверждается факт наличия у продавца права собственности на спорное имущество, в связи с этим ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" не вправе было распоряжаться спорным недвижимым имуществом.
Принимая во внимание, что право собственности продавца - ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на объекты недвижимости, указанные в заявлении не зарегистрированы, не может быть произведена и государственная регистрация перехода права собственности к заявителю, на основании договоров купли-продажи от 20.01.2005 г.
Ссылка истца на ликвидацию как первоначального, так и следующего продавца и на отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности несостоятельна.
В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, представленные в материалы дела договоры купли-продажи, равно как и расходные кассовые ордера N 5, 2, 3, 4 датированы 20.01.2005 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 51 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 51 Гражданского Кодекса РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения об обществе с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" имеет запись о создании общества 24.01.2005 г.
То есть, договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости заключены до создания и приобретения правоспособности заявителя.
Довод заявителя о том, что дата во всех договорах купли-продажи указана ошибочно, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку заявителем не представлено никаких доказательств, подтверждающих реальную дату заключения договоров купли-продажи. Более того, расходные кассовые ордера, представленные в материалы дела для подтверждения надлежащей и своевременной оплаты по указанным договорам, также датированы 20.01.2005 г.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, ни самим договором, ни другими материалами дела не подтверждается довод заявителя о том, что договоры купли-продажи были заключены после государственной регистрации общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" и наделением его в установленном законом порядке правоспособностью.
Ответчик в обоснование своей позиции о невозможности зарегистрировать переход права собственности также ссылается на то, что представленные на регистрацию договоры купли-продажи не содержат сведений, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующих земельных участках.
В судебном заседании суда первой инстанции заявитель пояснил, что договоры купли-продажи не содержат сведений о земельных участках, поскольку земельные участки находятся в собственности у муниципального образования и не стоят на кадастровом учете.
Этот довод является необоснованным, поскольку в материалах дела имеются копии кадастровых паспортов на здания, содержащие кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества.
Довод заявителя о том, что данные договоры никем не оспорены и исполнены в полном объеме, не является основанием для бесспорного признания факта продажи спорных объектов недвижимости.
Заявитель также ссылается на то, что ответчиком нарушены требования пункта 5 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку государственный регистратор, вынесший решение о приостановлении государственной регистрации по заявлениям ООО СП "Колос" не уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации.
Данный факт нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. Уведомления о приостановлении государственной регистрации датированы 10.12.2012 г., следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона регистратор обязан был направить указанные уведомления заявителю в этот же день, то есть 10.12.2012 г. Однако, согласно почтовым штемпелям на конвертах, в почтовое отделение для отправки адресату указанные уведомления поступили 28.12.2012 г. Ответчик доказательств, опровергающих факт направления заявителю уведомлений о приостановлении государственной регистрации 28.12.2012 г., суду не представил.
В связи с этим довод заявителя о том, что заявитель был лишен устранить выявленные регистратором недостатки и представить дополнительные документы является обоснованным, однако указанное обстоятельство не влияет на обязанность Управления Росреестра зарегистрировать право собственности заявителя по представленным документам на основании следующего.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 14 статьи 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации права представляется документ об уплате государственной пошлины.
Заявителем не оспаривается тот факт, что государственная пошлина за регистрацию права собственности до настоящего времени не оплачена.
Довод заявителя о том, что не оплачивать государственную пошлину при подаче заявления им посоветовал на консультации государственный регистратор, равно как и довод ответчика о том, что регистратор неоднократно по телефону просил заявителя произвести оплату, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подтвержденные документально.
Довод заявителя о том, что если бы он своевременно получил уведомления о приостановлении государственной регистрации, то мог бы представить регистратору документ, подтверждающий полномочия В.С. Моисеева на распоряжение имущества от имени СП "Колос" также обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку данный документ не представлен ни в Управление Росреестра, ни в суд, равно как, и не представлено решение об одобрении сделок по приобретении (отчуждению) спорных объектов недвижимости либо справка, что указанные сделки не являются крупными и отсутствует заинтересованность в их совершении.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод в решении о том, что при изложенных обстоятельствах требования заявителя не подлежат удовлетворению.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N А49-907/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N А49-907/2013
Резолютивная часть постановления объявлена: 22 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 25 июля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Засыпкиной Т.С., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вдовиной И.Е.,
с участием:
от заявителя - Кирина Е.И., доверенность от 30.01.2013 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 (судья Табаченков М.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" (ИНН 5833003742, ОГРН 1055801900241), с. Каржимант, Шемышейский район, Пензенская обл.,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,
о признании незаконными отказов, обязании совершить определенные действия,
Республики Татарстан, г. Казань,
о признании недействительным распоряжения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СП "Колос" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела (далее ответчик) от 09.01.2013 г.:
- - N 07/046/2012-647 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33А;
- - N 07/046/2012-646 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33;
- - N 07/046/2012-645 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 31;
- - N 07/046/2012-648 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зерносклад N 1, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14;
- - N 07/046/2012-649 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зерносклад N 2, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16;
- - N 07/046/2012-650 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18;
- - N 07/046/2012-652 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6;
- - N 07/046/2012-643 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - теплая стоянка, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57;
- - N 07/046/2012-642 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - ремонтная мастерская, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57;
- - N 07/046/2012-641 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - картофелехранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 37;
- - N 07/046/2012-656 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - телятник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 27;
- - N 07/046/2012-655 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - телятник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 23;
- - N 07/046/2012-654 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 21;
- - N 07/046/2012-653 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 19;
- - N 07/046/2012-657 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - коровник, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 1.;
- о возложении на Управление Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела обязанности зарегистрировать переход права и права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества с возложением обязанности по уплате государственной пошлины на заявителя.
Заявитель отказался от заявленных требований в части признании незаконными отказов Управления Росреестра по Пензенской области в лице Городищенского отдела от 09.01.2013 г. в государственной регистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимого имущества.
Арбитражным судом первой инстанции отказ заявителя от части заявленных требований принят.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 производство по делу в части требований о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права и права собственности прекращено.
В удовлетворении требований об обязании зарегистрировать переход права и права собственности отказано.
Заявитель в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, просит удовлетворить заявленные требования.
Ответчик в отзыве указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела 20.01.2005 г. между ООО "РАО "Пенькозавод Шемышейский" (Продавец) и ООО СП "Колос" (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи N N 11, 13, 31, 32.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 11 Продавец продает, а Покупатель покупает за 72 250 рублей нежилые здания:
- - телятник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 23, общая площадь объекта 816 кв. м, литер Д;
- - телятник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 27, общая площадь объекта 1082,2 кв. м, литер Н;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 19, общая площадь объекта 1548,0 кв. м литер Ж;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Каржимант, ул. Березовая, 21. Общая площадь объекта 816 кв. м, литер Г;
- - коровник, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 1, общая площадь объекта 1225 кв. м, литер У.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 13 Продавец продает Покупателю нежилые здания:
- - весовая будка, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь объекта 25 кв. м;
- - ЗАВ-20, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь объекта 8,0 кв. м;
- - ЗАВ-20, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 13, общая площадь 8,0 кв. м;
- - конюшня, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 14, общая площадь объекта 350 кв. м;
- - зерноамбар, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 12, общая площадь объекта 850 кв. м;
- - склад ядохимикатов, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 5, общая площадь объекта 120 кв. м;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 7, общая площадь 270 кв. м;
- - амбар-кладовая, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 6, общая площадь 310 кв. м;
- - склад запчастей, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 11, общая площадь 56 кв. м;
- - бригадный дом, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 11, общая площадь 56 кв. м;
- - помещение для г/баллонов, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 9, общая площадь 25 кв. м;
- - помещение для э/стан, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 7, общая площадь 24 кв. м;
- - силосная траншея, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 8, общая площадь 900 кв. м;
- - водопровод, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Заводская, общая площадь 30 кв. м;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область: Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6, общая площадь 339 кв. м, литер А;
- - линия электропередач, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Заводская, 2, общая площадь 3000 кв. м.
Согласно п. 2 указанного договора вышеназванное имущество продано за 43 100 руб.
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 31 Продавец продал Покупателю нежилые здания:
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33А, общая площадь 663 кв. м, литер А;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 31, общая площадь объекта 578, 2 кв. м, литер Б;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 33; общая площадь 885 кв. м, литер В;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14, общая площадь 510 кв. м, литер З;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16, общая площадь объекта 510 кв. м, литер К,
- зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 497, 9 кв. м, литер Д.
Указанное имущество приобретено за 70 500 руб. (п. 2 вышеназванного договора).
Согласно п. 1 договора купли-продажи N 32 Продавец продал Покупателю нежилые здания:
- - теплая стоянка, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 55, общая площадь 540, 3 кв. м, литер А;
- - ремонтная мастерская, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 57, общая площадь объекта 555,1 кв. м, литер Р;
- - гараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Березовая, 49, общая площадь 545, 1 кв. м литер С;
- - картофелехранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, с. Каржимант, ул. Березовая, 37, общая площадь объекта 568,4 кв. м, литер;
- - пилорама, расположенная по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 312 кв. м.
Согласно п. 2 указанного договора имущество продано за 88 000 руб.
ООО СП "Колос", считая, что приобрело указанные объекты в собственность, обратилось в Управление Росреестра по Пензенской области за государственной регистрацией права собственности на указанное в договорах имущество.
Уведомлениями N N 21-7416, 21-7417, 21-7411, 21-7413,21-7409, 21-7420, 21-286, 21-7431, 21-7429, 21-7434, 21-7432, 21-284, 21-7421, 21-7423, 21-7425, от 10.12.2012 г. заявителю сообщалось о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты, поскольку: не представлен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности на каждый объект; не представлен документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор от 20.01.2005 г. N 11, на подписание указанного документа; в договоре отсутствуют данные о земельном участке, на котором расположены продаваемые объекты; - в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют подтверждения государственной регистрации права собственности за продавцом по представленному договору купли-продажи; не представлено заявление на государственную регистрацию перехода права на объекты от продавца имущества; не представлено решения общего собрания участников общества об одобрении крупной сделки, с указанием в нем лиц, являющихся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цены, предмета сделки и иных существенные условий.
В указанных уведомлениях для возобновления государственной регистрации заявителю предлагалось в срок до 09.01.2013 г. представить договор купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства; подтверждение государственной регистрации права собственности ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на объекты; платежный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию на сумму 15 000 рублей за каждый объект; документ, подтверждающий полномочия Моисеева В.С. действовать от имени ООО СП "Колос"; решение об одобрении сделки по приобретении (отчуждению) вышеуказанного объекта или справку, что сделка по приобретению (отчуждению) данных объектов не является крупной.
Сообщениями N N 21-31, 21-33, 21-27, 21-29, 21-25, 21-17, 21-43, 21-39, 2141, 21-35, 21-37, 21-45, 21-19, 21-21, 21-23 от 09.01.2013 г. Управление Росреестра по Пензенской области уведомило заявителя, что ему отказано в государственной регистрации права собственности на указанные объекты, поскольку не устранены имеющиеся недостатки в представленных документах.
Полагая, что сообщения Управления Росреестра по Пензенской области от N N 21-31, 21-33, 21-27, 21-29, 21-25, 21-17, 21-43, 21-39, 21-41, 21-35, 21-37, 2145, 21-19, 21-21, 21-23 от 09.01.2013 г. являются незаконным, не соответствующими положениям законодательства, общество с ограниченной ответственностью СП "Колос" обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Управлении Росреестра по Пензенской области зарегистрировать переход права и права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества с возложением обязанности по уплате государственной пошлины за регистрацию объектов недвижимого имущества на ООО СП "Колос".
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Соответственно право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что в качестве основания возникновения права собственности ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на спорные объекты недвижимости, заявитель указывает на договоры купли-продажи недвижимого имущества между СПК "Рассвет" и ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский", заключенные 16.05.2001 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В связи с вышеизложенным, лицо приобретает право распоряжения недвижимым имуществом как собственник только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права на 15 объектов, выданные СПК "Рассвет" 19.12.2001 г. из чего следует, что право собственности на данные объекты за СПК "Рассвет" было зарегистрировано уже после заключения договоров купли-продажи от 16.05.2001 г. с ООО "Пенькозавод "Шемышейский".
Таким образом, отсутствуют доказательства государственной регистрации права продавца - СПК "Рассвет" как до подписания договора, так и после на следующие объекты:
- - административное здание, расположенное по адресу: Пензенская область: Шемышейский район, с. Каржимант, ул. Школьная, 6, общая площадь 339 кв. м, литер А;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - склад ядохимикатов, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, кл. Колхозная, 5, общая площадь объекта 120 кв. м;
- - зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 7, общая площадь 270 кв. м;
- - амбар-кладовая, расположенная по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 6, общая площадь 310 кв. м;
- - летний лагерь, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, у. Колхозная, 8, общая площадь 118 кв. м;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 14, общая площадь 510 кв. м, литер З;
- - зерносклад, расположенный по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 16, общая площадь объекта 510 кв. м, литер К,
- зернохранилище, расположенное по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 497, 9 кв. м, литер Д.
- пилорама, расположенная по адресу: Пензенская область, с. Мачкассы, ул. Колхозная, 18, общая площадь объекта 312 кв. м.
До внесения записи о ликвидации продавца СПК "Рассвет" в ЕГРЮЛ по делу стороны договора купли-продажи не обращались в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
При заключении договоров купли-продажи 16.05.2001 г. и в процессе их исполнения первичное право продавца - СПК "Рассвет" и переход права собственности к покупателю - ООО "РАО Пенькозавод Шемышейский" на часть проданных объектов зарегистрированы не были.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения вещью принадлежит собственнику, т.е. возможность совершать в отношении имущества любые действия, в том числе отчуждение.
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Таким образом, СПК "Рассвет" распорядилось недвижимым имуществом по договорам купли-продажи от 16.05.2001 г. с нарушением ст. ст. 209, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также по спорным договорам купли-продажи от 20.01.2005 г. были проданы объекты, ранее приобретенные ООО "Пенькозавод Шемышейский" у АКХ "Мачкасская" по договорам купли-продажи N 202 от 29.09.2001 г., N 203 от 30.09.2001 г., N 20 от 29.09.2001 г. и N 19 от 29.09.2001 г.
До внесения записи о ликвидации продавца АКХ "Мачкасская" в ЕГРЮЛ по делу стороны договора купли-продажи не обращались в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку право собственности СПК "Рассвет" и АКХ "Мачкасская" на часть спорных объектов недвижимости не было зарегистрировано в установленном порядке, сделки по приобретению данных объектов не могут являться основанием возникновения права собственности.
Заявитель в качестве основания возникновения права собственности ссылается на договоры - купли-продажи, заключенные 20.01.2005 г. между ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" и ООО СП "Колос".
Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, следовательно, представленными в материалы дела документами не подтверждается факт наличия у продавца права собственности на спорное имущество, в связи с этим ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" не вправе было распоряжаться спорным недвижимым имуществом.
Принимая во внимание, что право собственности продавца - ООО РАО "Пенькозавод Шемышейский" на объекты недвижимости, указанные в заявлении не зарегистрированы, не может быть произведена и государственная регистрация перехода права собственности к заявителю, на основании договоров купли-продажи от 20.01.2005 г.
Ссылка истца на ликвидацию как первоначального, так и следующего продавца и на отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности несостоятельна.
В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, представленные в материалы дела договоры купли-продажи, равно как и расходные кассовые ордера N 5, 2, 3, 4 датированы 20.01.2005 г.
В соответствии с пунктом 3 статьи 51 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 51 Гражданского Кодекса РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения об обществе с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" имеет запись о создании общества 24.01.2005 г.
То есть, договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости заключены до создания и приобретения правоспособности заявителя.
Довод заявителя о том, что дата во всех договорах купли-продажи указана ошибочно, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку заявителем не представлено никаких доказательств, подтверждающих реальную дату заключения договоров купли-продажи. Более того, расходные кассовые ордера, представленные в материалы дела для подтверждения надлежащей и своевременной оплаты по указанным договорам, также датированы 20.01.2005 г.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, ни самим договором, ни другими материалами дела не подтверждается довод заявителя о том, что договоры купли-продажи были заключены после государственной регистрации общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" и наделением его в установленном законом порядке правоспособностью.
Ответчик в обоснование своей позиции о невозможности зарегистрировать переход права собственности также ссылается на то, что представленные на регистрацию договоры купли-продажи не содержат сведений, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующих земельных участках.
В судебном заседании суда первой инстанции заявитель пояснил, что договоры купли-продажи не содержат сведений о земельных участках, поскольку земельные участки находятся в собственности у муниципального образования и не стоят на кадастровом учете.
Этот довод является необоснованным, поскольку в материалах дела имеются копии кадастровых паспортов на здания, содержащие кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества.
Довод заявителя о том, что данные договоры никем не оспорены и исполнены в полном объеме, не является основанием для бесспорного признания факта продажи спорных объектов недвижимости.
Заявитель также ссылается на то, что ответчиком нарушены требования пункта 5 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку государственный регистратор, вынесший решение о приостановлении государственной регистрации по заявлениям ООО СП "Колос" не уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации.
Данный факт нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. Уведомления о приостановлении государственной регистрации датированы 10.12.2012 г., следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 указанного Закона регистратор обязан был направить указанные уведомления заявителю в этот же день, то есть 10.12.2012 г. Однако, согласно почтовым штемпелям на конвертах, в почтовое отделение для отправки адресату указанные уведомления поступили 28.12.2012 г. Ответчик доказательств, опровергающих факт направления заявителю уведомлений о приостановлении государственной регистрации 28.12.2012 г., суду не представил.
В связи с этим довод заявителя о том, что заявитель был лишен устранить выявленные регистратором недостатки и представить дополнительные документы является обоснованным, однако указанное обстоятельство не влияет на обязанность Управления Росреестра зарегистрировать право собственности заявителя по представленным документам на основании следующего.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 14 статьи 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации права представляется документ об уплате государственной пошлины.
Заявителем не оспаривается тот факт, что государственная пошлина за регистрацию права собственности до настоящего времени не оплачена.
Довод заявителя о том, что не оплачивать государственную пошлину при подаче заявления им посоветовал на консультации государственный регистратор, равно как и довод ответчика о том, что регистратор неоднократно по телефону просил заявителя произвести оплату, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подтвержденные документально.
Довод заявителя о том, что если бы он своевременно получил уведомления о приостановлении государственной регистрации, то мог бы представить регистратору документ, подтверждающий полномочия В.С. Моисеева на распоряжение имущества от имени СП "Колос" также обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку данный документ не представлен ни в Управление Росреестра, ни в суд, равно как, и не представлено решение об одобрении сделок по приобретении (отчуждению) спорных объектов недвижимости либо справка, что указанные сделки не являются крупными и отсутствует заинтересованность в их совершении.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод в решении о том, что при изложенных обстоятельствах требования заявителя не подлежат удовлетворению.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 07 мая 2013 г. по делу N А49-907/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Т.С.ЗАСЫПКИНА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)