Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.
судей Глушенко Н.О., Стыцюн С.А.
при секретаре Н.З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам сторон на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 мая 2013 года по иску С.Л.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Группа МТА" о взыскании денежных средств по договору аренды и расторжении договора аренды.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истица С.Л.А. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что <...> между администрацией города <...> и ООО "Группа МТА" был заключен договор аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>. <...> по результатам аукциона между истицей и администрацией <...> был заключен договор купли-продажи указанного объекта приватизации. На основании договора купли-продажи <...> зарегистрировано право собственности С.Л.А. на встроенное нежилое помещение. <...> истица известила арендатора ООО "Группа МТА" о смене собственника, изменении реквизитов для перечисления арендной платы, а также об увеличении размера арендной платы с <...> до <...> руб. в месяц. Ссылаясь на п. <...> договора аренды от <...>, согласно которому арендная плата изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке, а уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и счета-фактуры. Новый расчет ответчику был предоставлен <...>. За период с <...> по <...> ответчик оплатил арендную плату в сумме <...> руб. <...> коп. Сумма долга по арендной плате за три месяца за минусом оплаченной суммы составляет <...> руб. Пунктом <...> договора аренды предусмотрены пени за несвоевременное внесение арендной платы (или части арендной платы), установленной договором - <...> % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. <...> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием уплатить задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей. По состоянию на <...> сумма пени составляет <...> руб. В письме от <...> ответчик выразил свое намерение о расторжении договора аренды, однако соглашение о расторжении договора с <...> до настоящего времени не подписал. Кроме того, арендатором нарушены пункты <...> договора аренды от <...>, что является существенным нарушением условий договора, а именно: не заключены договор аренды земельного участка, на котором находятся арендуемые помещения, и договор страхования арендуемого имущества; не изготовлена и не установлена у входа в арендуемое помещение вывеска; помещение частично сдано в субаренду или передано в пользование иным юридическим и физическим лицам; не заключен договор с ПМУП <...> на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения, договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению, платежи за содержание общего имущества домовладения вносятся несвоевременно. С.Л.А. просила суд расторгнуть заключенный с ООО "Группа МТА" договор аренды от <...>, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме <...> руб., пени <...> руб., штраф за нарушение условий договора <...> руб., расходы на оплату услуг представителя <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины.
Решением суда иск удовлетворен частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Группа МТА" в пользу С.Л.А. штраф за нарушение условий договора аренды <...> руб., судебные издержки <...> руб., в том числе <...> руб. - возврат государственной пошлины, <...> руб. расходы на оплату услуг представителя.
С данным решением не согласна истица, в апелляционной жалобе ее представитель Д.В.С. просит решение изменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; неверно установлены юридически значимые обстоятельства; нарушены нормы материального права. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о том, что право истца на изменение арендной платы обусловлено применением действующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления <...>, поскольку частный собственник независим в отношениях с арендаторами, безотносительно прежнего статуса имущества. Судом не приведены ссылки на законодательство, лишающее владельца помещений возможности при расчете арендной платы применять методику на основе рыночной оценки. В договоре есть указание на возможность арендодателя менять арендную плату в одностороннем порядке, как и все пункты, связанные с расчетом и платежами по договору. Судом необоснованно были расценены как несущественные нарушения ответчиком условий договора, в частности отсутствие доказательств страхования имущества и предоставление помещения для хозяйственной деятельности другому лицу без письменного разрешения арендодателя. Кроме того, ответчиком не был заключен договор на вывоз мусора, просрочены платежи арендной платы более чем за два месяца. Договором аренды предусмотрено право арендодателя в судебном порядке расторгнуть договор досрочно при наличии вышеуказанных нарушений. Допущенные ответчиком нарушения являются существенными по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Отсутствие договора страхования означает, что в случае форс-мажорных обстоятельств собственник помещений не получит компенсации, а в критической ситуации может лишиться своей собственности и не получить за это компенсацию. С учетом рыночной стоимости помещений для арендодателя подобный риск является более чем существенным. В связи с тем, что ответчик незаконно предоставил помещение третьим лицам, собственник помещений недополучил половину от всей суммы аренды. Считает необоснованным признание за арендатором права на оплату половины от суммы арендной платы и зачет второй половины суммы в счет компенсации неотделимых улучшений, так как помещение было приобретено с улучшениями, и прежний владелец не передал истцу оставшуюся сумму долга перед арендатором. Приложение к договору не является основанием для передачи долга. В данной ситуации арендодатель должен подтвердить наличие долга и требовать его по компенсации неотделимых улучшений исключительно со старого собственника помещений. Не согласен с отказом во взыскании пени.
С решением суда в части взыскания штрафа за нарушение условий договора и судебных издержек не согласен ответчик ООО "Группа МТА", просит решение в данной части отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Жалоба мотивирована следующими доводами. Несмотря на изменение собственника арендованных нежилых помещений, договор аренды от <...> продолжает действовать с сохранением основных условий, не зависящих от статуса собственника и имущества. Решение суда о взыскании штрафа является необоснованным, поскольку судом было установлено, что отсутствие вывески на момент проверки не является существенным нарушением условий договора аренды; требование о соблюдении условий договора и размещении вывески ответчику не направлялось; нарушение устранено после проверки (вывеска размещена). Существовавшее в договоре условие о необходимости размещения информационной вывески являлось необходимым и обязательным при сдаче в аренду муниципального имущества. При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, такое условие не является обязательным и не может рассматриваться как существенное условие договора аренды. Считает, что имеется прямая связь договорного условия о штрафе за отсутствие вывески с первоначальным статусом арендодателя (муниципальное образование) и статусом недвижимого имущества (муниципальное имущество). Изменение этих статусов влечет за собой изменение условий договора аренды и невозможность их применения при новых обстоятельствах.
Ответчиком ООО "Группа МТА" представлены возражения на апелляционную жалобу истицы, в которых выражено согласие с постановленным решением в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. Так как новый размер арендной платы не был установлен соглашением сторон, требования истицы о взыскании задолженности по арендным платежам и пени являются незаконными. Оснований для расторжения договора аренды не имеется, так как задолженность по арендной плате отсутствует, использование помещений производится без каких-либо существенных нарушений условий договора: договоры субаренды помещений ответчиком не заключались, при переходе имущества в частную собственность все договоры по содержанию имущества заключает собственник, договор страхования арендуемых помещений был заключен ООО "Группа МТА" в начале 2013 года. Кроме того, истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не обращалась к арендатору с предложением об изменении условий договора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истица не явилась, извещена о дне и месте слушания дела. Ее представители К.Б.П. и Дмитриев В.С. доводы апелляционной жалобы поддержали, с жалобой ответчика не согласны.
Представитель ООО "Группа МТА" У.И.А. по доверенности доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, с жалобой истицы не согласен по мотивам, приведенным в письменных возражениях.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> между администрацией <...> и ООО "Группа МТА" был заключен договор аренды <...> муниципального имущества <...>, по условиям которого, арендодатель администрация <...> предоставляет арендатору нежилые помещения общей площадью <...> кв. м (<...> кв. м), расположенные в подвале жилого здания по адресу: <...>, для размещения офиса. К данному договору были заключены три дополнительных соглашения <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>. Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. Срок действия договора аренды установлен с <...> по <...>. За пользование указанными нежилыми помещениями арендатор выплачивает аренную плату, которая составляла с <...> <...> руб. в месяц из расчета площади <...> кв. м, с <...> <...> руб. в месяц из расчета площади <...> кв. м, с <...> <...> кв. м из расчета площади <...> кв. м. Из дополнительного соглашения <...> от <...> следует, что в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений, снижен размер арендной платы на 50%. В соответствии с п. <...> договора аренды арендная плата изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города (постановлением главы самоуправления, решения <...> городского Совета). Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и счета-фактуры. При несвоевременном внесении арендной платы (или части арендной платы), установленной договором, с арендатора взимаются пени из расчета <...>% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт <...> договора). По условиям договора арендатор обязуется: использовать помещения исключительно по прямому назначению и своевременно вносит арендную плату (п. <...>); в месячный срок с момента заключения договора подать заявление для оформления договора аренды земельного участка (п. <...>); не позднее 7 дней с момента подписания договора аренды заключить с управляющей компанией договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения и договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению участие в общих расходах по содержанию общего имущества домовладения и своевременно вносить, предусмотренные вышеуказанными договорами платежи (п. <...>); изготовить и установить за свой счет у входа в арендуемое помещение вывеску, которая должна содержать наименование фирмы арендатора, ее организационно- правовую форму и профиль использования помещений (п. <...>.); осуществлять страхование арендуемого помещения в течение всего периода действия договора (п. <...>). По условиям договора арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя, пп. <...> Пункт <...> договора предусматривает, что за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором (за исключением пп. <...>.) арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений.
<...> между администрацией <...> городского округа и С.Л.А. заключен договор купли-продажи <...> объекта приватизации - нежилые помещения общей площадью <...> кв. м, расположенные в подвале жилого здания по адресу: <...>. Объект обременен правами: договор аренды по <...>. На основании указанного договора <...> зарегистрировано право собственности на данный объект за С.Л.А.
<...> истица уведомила ООО "Группа МТА" о смене собственника, изменении реквизитов для перечисления арендной платы, а также об увеличении размера арендной платы с <...> до <...> руб. в месяц, представила расчет арендной платы на основании рыночной стоимости объекта.
<...> истица направила ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по <...> и пени за просрочку платежей. Указанную претензию ответчик признал необоснованной; к досудебному соглашению о расторжении договора аренды стороны не пришли.
После уведомления арендная плата оплачивалась ответчиком в прежнем размере, за период с <...> по <...> ответчик оплатил <...> руб. <...> коп.
По расчету истца сумма задолженности исходя из увеличенного размера арендной платы за данный период составила <...> руб., сумма пени на <...> - <...> руб.
В ходе судебного разбирательства, на основании представленных суду доказательств, подтверждено, что у входа в арендуемое помещение отсутствовала вывеска, содержащая наименование фирмы арендатора, ее организационно-правовую форму и профиль использования помещений, в то же время наличествовала вывеска отдела бронирования <...>. Со стороны ответчика данные доказательства не опровергнуты. В письме от <...> <...> от ПМУП <...> сообщается об отсутствии на данный момент договорных отношений с ООО "Группа МТА". Договор страхования с ООО <...> заключен после направления претензии, договор аренды земельного участка не представлен.
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, переход права собственности на спорное нежилое помещение к истице не повлек изменение условий ранее заключенного договора аренды, в т.ч. условий пп. <...> и <...> договора. Истец не направлял ответчику предложение об изменений данных условий, к соглашению об изменении размера арендной платы стороны не пришли. Пунктом <...> договора аренды право арендодателя на изменение арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке обусловлено применением действующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города и не предполагает возможность произвольного регулирования в зависимости от каких-либо иных обстоятельств. Предлагаемая же истцом методика исчисления арендной платы основана на оценке рыночной стоимости данного показателя, что значительно отличается от согласованного при заключении договора условия, являющегося существенным.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку в нарушение условий договора и ст. ст. 614, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, истица в одностороннем порядке изменила размер арендной платы, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме <...> руб., а также пени в сумме <...> руб. Соответственно, суд первой инстанции правомерно отказал в досрочном расторжении договора по основанию не внесения арендной платы более двух раз подряд.
Доводы жалобы истицы в этой части не опровергают указанные обстоятельства и выводы суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут быть приняты во внимание при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.
Усмотрев со стороны ответчика нарушения условий договора, предусмотренных пунктами <...> выразившиеся в отсутствии вывески арендатора, предоставлении арендуемых помещений для хозяйственной деятельности другого юридического лица, отсутствие договора на вывоз мусора, вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно расценил данные нарушения как несущественные и не являющиеся основанием к досрочному расторжению договора. Кроме того, письменное предупреждение о необходимости исполнения перечисленных обязательств и разъяснении последствий их неисполнения в установленный срок, арендатору не направлялось.
При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 Гражданского кодекса РФ не имеется.
Доводы апелляционной жалобы истицы о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Разрешая заявленный спор, суд правильно исходил из того, что установленные со стороны ответчика нарушения условий договора, в силу пункта <...>, являются основанием для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа в размере 20 минимальных размеров оплаты труда и взыскал с ООО "Группа МТА" <...> руб.
Устранение нарушения в части размещение вывески не освобождает от выплаты штрафа, при установленном нарушении. Изменения в договор, в связи с изменением статуса собственности, сторонами не внесены. В связи с чем, указанные доводы апелляционной жалобы ответчика не влекут отмену судебного решения в части взыскания суммы штрафа.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно и в полном объеме.
Доводы апелляционных жалоб направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и не содержат в себе обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании судом норм материального права, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 мая 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2395/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N 33-2395/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.
судей Глушенко Н.О., Стыцюн С.А.
при секретаре Н.З.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам сторон на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 мая 2013 года по иску С.Л.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Группа МТА" о взыскании денежных средств по договору аренды и расторжении договора аренды.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истица С.Л.А. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что <...> между администрацией города <...> и ООО "Группа МТА" был заключен договор аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>. <...> по результатам аукциона между истицей и администрацией <...> был заключен договор купли-продажи указанного объекта приватизации. На основании договора купли-продажи <...> зарегистрировано право собственности С.Л.А. на встроенное нежилое помещение. <...> истица известила арендатора ООО "Группа МТА" о смене собственника, изменении реквизитов для перечисления арендной платы, а также об увеличении размера арендной платы с <...> до <...> руб. в месяц. Ссылаясь на п. <...> договора аренды от <...>, согласно которому арендная плата изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке, а уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и счета-фактуры. Новый расчет ответчику был предоставлен <...>. За период с <...> по <...> ответчик оплатил арендную плату в сумме <...> руб. <...> коп. Сумма долга по арендной плате за три месяца за минусом оплаченной суммы составляет <...> руб. Пунктом <...> договора аренды предусмотрены пени за несвоевременное внесение арендной платы (или части арендной платы), установленной договором - <...> % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. <...> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием уплатить задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей. По состоянию на <...> сумма пени составляет <...> руб. В письме от <...> ответчик выразил свое намерение о расторжении договора аренды, однако соглашение о расторжении договора с <...> до настоящего времени не подписал. Кроме того, арендатором нарушены пункты <...> договора аренды от <...>, что является существенным нарушением условий договора, а именно: не заключены договор аренды земельного участка, на котором находятся арендуемые помещения, и договор страхования арендуемого имущества; не изготовлена и не установлена у входа в арендуемое помещение вывеска; помещение частично сдано в субаренду или передано в пользование иным юридическим и физическим лицам; не заключен договор с ПМУП <...> на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения, договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению, платежи за содержание общего имущества домовладения вносятся несвоевременно. С.Л.А. просила суд расторгнуть заключенный с ООО "Группа МТА" договор аренды от <...>, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме <...> руб., пени <...> руб., штраф за нарушение условий договора <...> руб., расходы на оплату услуг представителя <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины.
Решением суда иск удовлетворен частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Группа МТА" в пользу С.Л.А. штраф за нарушение условий договора аренды <...> руб., судебные издержки <...> руб., в том числе <...> руб. - возврат государственной пошлины, <...> руб. расходы на оплату услуг представителя.
С данным решением не согласна истица, в апелляционной жалобе ее представитель Д.В.С. просит решение изменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; неверно установлены юридически значимые обстоятельства; нарушены нормы материального права. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о том, что право истца на изменение арендной платы обусловлено применением действующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления <...>, поскольку частный собственник независим в отношениях с арендаторами, безотносительно прежнего статуса имущества. Судом не приведены ссылки на законодательство, лишающее владельца помещений возможности при расчете арендной платы применять методику на основе рыночной оценки. В договоре есть указание на возможность арендодателя менять арендную плату в одностороннем порядке, как и все пункты, связанные с расчетом и платежами по договору. Судом необоснованно были расценены как несущественные нарушения ответчиком условий договора, в частности отсутствие доказательств страхования имущества и предоставление помещения для хозяйственной деятельности другому лицу без письменного разрешения арендодателя. Кроме того, ответчиком не был заключен договор на вывоз мусора, просрочены платежи арендной платы более чем за два месяца. Договором аренды предусмотрено право арендодателя в судебном порядке расторгнуть договор досрочно при наличии вышеуказанных нарушений. Допущенные ответчиком нарушения являются существенными по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Отсутствие договора страхования означает, что в случае форс-мажорных обстоятельств собственник помещений не получит компенсации, а в критической ситуации может лишиться своей собственности и не получить за это компенсацию. С учетом рыночной стоимости помещений для арендодателя подобный риск является более чем существенным. В связи с тем, что ответчик незаконно предоставил помещение третьим лицам, собственник помещений недополучил половину от всей суммы аренды. Считает необоснованным признание за арендатором права на оплату половины от суммы арендной платы и зачет второй половины суммы в счет компенсации неотделимых улучшений, так как помещение было приобретено с улучшениями, и прежний владелец не передал истцу оставшуюся сумму долга перед арендатором. Приложение к договору не является основанием для передачи долга. В данной ситуации арендодатель должен подтвердить наличие долга и требовать его по компенсации неотделимых улучшений исключительно со старого собственника помещений. Не согласен с отказом во взыскании пени.
С решением суда в части взыскания штрафа за нарушение условий договора и судебных издержек не согласен ответчик ООО "Группа МТА", просит решение в данной части отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Жалоба мотивирована следующими доводами. Несмотря на изменение собственника арендованных нежилых помещений, договор аренды от <...> продолжает действовать с сохранением основных условий, не зависящих от статуса собственника и имущества. Решение суда о взыскании штрафа является необоснованным, поскольку судом было установлено, что отсутствие вывески на момент проверки не является существенным нарушением условий договора аренды; требование о соблюдении условий договора и размещении вывески ответчику не направлялось; нарушение устранено после проверки (вывеска размещена). Существовавшее в договоре условие о необходимости размещения информационной вывески являлось необходимым и обязательным при сдаче в аренду муниципального имущества. При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, такое условие не является обязательным и не может рассматриваться как существенное условие договора аренды. Считает, что имеется прямая связь договорного условия о штрафе за отсутствие вывески с первоначальным статусом арендодателя (муниципальное образование) и статусом недвижимого имущества (муниципальное имущество). Изменение этих статусов влечет за собой изменение условий договора аренды и невозможность их применения при новых обстоятельствах.
Ответчиком ООО "Группа МТА" представлены возражения на апелляционную жалобу истицы, в которых выражено согласие с постановленным решением в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. Так как новый размер арендной платы не был установлен соглашением сторон, требования истицы о взыскании задолженности по арендным платежам и пени являются незаконными. Оснований для расторжения договора аренды не имеется, так как задолженность по арендной плате отсутствует, использование помещений производится без каких-либо существенных нарушений условий договора: договоры субаренды помещений ответчиком не заключались, при переходе имущества в частную собственность все договоры по содержанию имущества заключает собственник, договор страхования арендуемых помещений был заключен ООО "Группа МТА" в начале 2013 года. Кроме того, истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не обращалась к арендатору с предложением об изменении условий договора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истица не явилась, извещена о дне и месте слушания дела. Ее представители К.Б.П. и Дмитриев В.С. доводы апелляционной жалобы поддержали, с жалобой ответчика не согласны.
Представитель ООО "Группа МТА" У.И.А. по доверенности доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, с жалобой истицы не согласен по мотивам, приведенным в письменных возражениях.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> между администрацией <...> и ООО "Группа МТА" был заключен договор аренды <...> муниципального имущества <...>, по условиям которого, арендодатель администрация <...> предоставляет арендатору нежилые помещения общей площадью <...> кв. м (<...> кв. м), расположенные в подвале жилого здания по адресу: <...>, для размещения офиса. К данному договору были заключены три дополнительных соглашения <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>. Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. Срок действия договора аренды установлен с <...> по <...>. За пользование указанными нежилыми помещениями арендатор выплачивает аренную плату, которая составляла с <...> <...> руб. в месяц из расчета площади <...> кв. м, с <...> <...> руб. в месяц из расчета площади <...> кв. м, с <...> <...> кв. м из расчета площади <...> кв. м. Из дополнительного соглашения <...> от <...> следует, что в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений, снижен размер арендной платы на 50%. В соответствии с п. <...> договора аренды арендная плата изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города (постановлением главы самоуправления, решения <...> городского Совета). Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и счета-фактуры. При несвоевременном внесении арендной платы (или части арендной платы), установленной договором, с арендатора взимаются пени из расчета <...>% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт <...> договора). По условиям договора арендатор обязуется: использовать помещения исключительно по прямому назначению и своевременно вносит арендную плату (п. <...>); в месячный срок с момента заключения договора подать заявление для оформления договора аренды земельного участка (п. <...>); не позднее 7 дней с момента подписания договора аренды заключить с управляющей компанией договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения и договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению участие в общих расходах по содержанию общего имущества домовладения и своевременно вносить, предусмотренные вышеуказанными договорами платежи (п. <...>); изготовить и установить за свой счет у входа в арендуемое помещение вывеску, которая должна содержать наименование фирмы арендатора, ее организационно- правовую форму и профиль использования помещений (п. <...>.); осуществлять страхование арендуемого помещения в течение всего периода действия договора (п. <...>). По условиям договора арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя, пп. <...> Пункт <...> договора предусматривает, что за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором (за исключением пп. <...>.) арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений.
<...> между администрацией <...> городского округа и С.Л.А. заключен договор купли-продажи <...> объекта приватизации - нежилые помещения общей площадью <...> кв. м, расположенные в подвале жилого здания по адресу: <...>. Объект обременен правами: договор аренды по <...>. На основании указанного договора <...> зарегистрировано право собственности на данный объект за С.Л.А.
<...> истица уведомила ООО "Группа МТА" о смене собственника, изменении реквизитов для перечисления арендной платы, а также об увеличении размера арендной платы с <...> до <...> руб. в месяц, представила расчет арендной платы на основании рыночной стоимости объекта.
<...> истица направила ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по <...> и пени за просрочку платежей. Указанную претензию ответчик признал необоснованной; к досудебному соглашению о расторжении договора аренды стороны не пришли.
После уведомления арендная плата оплачивалась ответчиком в прежнем размере, за период с <...> по <...> ответчик оплатил <...> руб. <...> коп.
По расчету истца сумма задолженности исходя из увеличенного размера арендной платы за данный период составила <...> руб., сумма пени на <...> - <...> руб.
В ходе судебного разбирательства, на основании представленных суду доказательств, подтверждено, что у входа в арендуемое помещение отсутствовала вывеска, содержащая наименование фирмы арендатора, ее организационно-правовую форму и профиль использования помещений, в то же время наличествовала вывеска отдела бронирования <...>. Со стороны ответчика данные доказательства не опровергнуты. В письме от <...> <...> от ПМУП <...> сообщается об отсутствии на данный момент договорных отношений с ООО "Группа МТА". Договор страхования с ООО <...> заключен после направления претензии, договор аренды земельного участка не представлен.
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, переход права собственности на спорное нежилое помещение к истице не повлек изменение условий ранее заключенного договора аренды, в т.ч. условий пп. <...> и <...> договора. Истец не направлял ответчику предложение об изменений данных условий, к соглашению об изменении размера арендной платы стороны не пришли. Пунктом <...> договора аренды право арендодателя на изменение арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке обусловлено применением действующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города и не предполагает возможность произвольного регулирования в зависимости от каких-либо иных обстоятельств. Предлагаемая же истцом методика исчисления арендной платы основана на оценке рыночной стоимости данного показателя, что значительно отличается от согласованного при заключении договора условия, являющегося существенным.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку в нарушение условий договора и ст. ст. 614, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, истица в одностороннем порядке изменила размер арендной платы, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме <...> руб., а также пени в сумме <...> руб. Соответственно, суд первой инстанции правомерно отказал в досрочном расторжении договора по основанию не внесения арендной платы более двух раз подряд.
Доводы жалобы истицы в этой части не опровергают указанные обстоятельства и выводы суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут быть приняты во внимание при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.
Усмотрев со стороны ответчика нарушения условий договора, предусмотренных пунктами <...> выразившиеся в отсутствии вывески арендатора, предоставлении арендуемых помещений для хозяйственной деятельности другого юридического лица, отсутствие договора на вывоз мусора, вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно расценил данные нарушения как несущественные и не являющиеся основанием к досрочному расторжению договора. Кроме того, письменное предупреждение о необходимости исполнения перечисленных обязательств и разъяснении последствий их неисполнения в установленный срок, арендатору не направлялось.
При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 Гражданского кодекса РФ не имеется.
Доводы апелляционной жалобы истицы о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Разрешая заявленный спор, суд правильно исходил из того, что установленные со стороны ответчика нарушения условий договора, в силу пункта <...>, являются основанием для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа в размере 20 минимальных размеров оплаты труда и взыскал с ООО "Группа МТА" <...> руб.
Устранение нарушения в части размещение вывески не освобождает от выплаты штрафа, при установленном нарушении. Изменения в договор, в связи с изменением статуса собственности, сторонами не внесены. В связи с чем, указанные доводы апелляционной жалобы ответчика не влекут отмену судебного решения в части взыскания суммы штрафа.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно и в полном объеме.
Доводы апелляционных жалоб направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и не содержат в себе обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на правильном применении и толковании судом норм материального права, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 мая 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)