Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Каструба М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Крылосовой А.Ю. (доверенность от 26.07.2013), Кашанской Т.В. (доверенность от 14.08.2013), от ответчика - Боевой Е.С. (доверенность от 24.04.2013), в отсутствии третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Мобильные телесистемы" на определение от 19.06.2013 и решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2013 по делу N А62-1333/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Управление Судебного департамента в Смоленской области (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (далее - общество, ОАО "МТС") об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, просп. Гагарина, д. 46, в течение десяти дней с момента вступления в силу решения суда, передав его истцу по акту приема-передачи.
Решением арбитражного суда от 25.06.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт основан на выводах суда о неправомерности использования ответчиком спорного нежилого помещения после прекращения договора аренды.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Общество посчитало, суд первой инстанции необосновано не применил к рассматриваемым правоотношениям статью 17.1 Закона о защите конкуренции, не дал правовой оценки доводам ответчика о том, что арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное права на заключение договора аренды на новый срок.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как установлено судом, 01.09.2010 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области (арендодателем), управлением Судебного департамента в Смоленской области (владельцем) и обществом (арендатором) заключен договор N 159-10, по которому ответчику для использования под размещение радиотехнического оборудования передано в аренду нежилое помещение площадью 9,61 кв. м на техническом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр-т Гагарина, д. 46. Передача имущества оформлена актом от 01.09.2010 (том 2, л.д. 13).
Административное здание площадью 8692,7 кв. м, расположенное по указанному адресу, является собственностью Российской Федерации, часть помещений в котором общей площадью 1597 кв. м на праве оперативного управления закреплена за управлением Судебного департамента (свидетельство о государственной регистрации права от 25.07.2005 серии 67-АБ N 036276.
Пунктом 1.3 установлен срок действия договора с 01.09.2010 по 31.07.2011.
В связи с истечением срока договора управление письмом от 21.09.2012 N 05-23/1555 (т. 1, л.д. 13) и уведомлением от 16.01.2013 N 05-27/55 (т. 1, л.д. 15) известило арендатора о прекращении действия договора аренды и о необходимости освободить нежилое помещение.
Уведомление от 16.01.2013 N 05-27/55 согласно отметке органа связи ответчиком получено 05.02.2013 (т. 2, л.д. 64), что ответчиком не оспаривается.
Письмами от 30.10.2012 N Ц03-1/0103и, от 14.12.2012 N Ц03-1/0132и общество просило предоставить ему дополнительное время на проведение работ по демонтажу оборудования базовой станции, однако до настоящего времени помещение не освободило.
Поскольку требования арендодателя добровольно не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку после окончания срока договора ОАО "МТС" продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендатора, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
По правилам пункта 2 статьи 610 Кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При таких условиях суд пришел к обоснованному выводу о том, что по истечении трех месяцев после получения писем управления об отказе от договора, то есть с 05.05.2013, договор следует считать прекращенным.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Кодекса).
Заявитель жалобы счел, что он, будучи добросовестным арендатором, по истечении срока договора вправе требовать заключения договора на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2.3.11 договора аренды от 01.09.2010 была предусмотрена обязанность арендатора письменно за один месяц до истечения срока договора предупредить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Невыполнение этого условия влечет прекращение договора по истечении срока его действия (п. 5.6).
Ответчик доказательства извещения истца о намерении заключить договор на новый срок не представил, в связи с чем договорные отношения сторон продлились иным способом: договор от 01.09.2010 N 159-10 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции признал обоснованным довод общества о том, что на рассматриваемые правоотношения распространяются положения 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Как следует из подпункта 3 части 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, которое на праве оперативного управления принадлежит государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключение договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором без проведения торгов возможно на условиях, определенных частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Вместе с тем, заявитель жалобы не учел, что в силу пункта 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, если им принято в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом.
В данном случае требование истца об освобождении нежилого помещения было продиктовано обязательным для исполнения требованием Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 02.06.2011 N СД-170/956, в котором указано на необходимость освобождения площадей, ранее переданных в аренду, использования их в дальнейшем только для создания необходимых условий для осуществления правосудия и обеспечения безопасности федеральных судов общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах требования истца об освобождении ответчиком помещения являются законными и обоснованными.
Рассмотрев апелляционную жалобу общества на определение арбитражного суда о возвращении встречного иска к управлению о понуждении заключить договор аренды на предлагаемых условиях, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. В случае отсутствии перечисленных условий арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Кодекса (часть 4 статьи 132 Кодекса).
ОАО "МТС" заявило встречные требования о понуждении управления заключить новый договор аренды рассматриваемого нежилого помещения. Вместе с тем, доводы встречного иска носят характер возражений против требований истца, что подтверждается также содержанием апелляционной жалобы общества. Признание за ответчиком права на заключение нового договора является основанием для отказа истцу в иске об освобождении помещения, заявленного на том основании, что между сторонами договорные отношения прекращены и продлены быть не могут. Таким образом, возражения ответчика встречными не являются, они исследованы и оценены в рамках основного иска, в связи с чем права и законные интересы ответчика возвращением встречного иска не нарушены.
Кроме того, суд правомерно указал, что основным предназначением института встречного иска является обеспечение принципа процессуальной экономии, своевременного рассмотрения гражданских дел. В связи с этим арбитражный суд помимо специальных норм, посвященных встречному иску (ст. 132 АПК РФ), вправе применить и общие нормы о разрешении ходатайств лиц, участвующих в деле. В случае злоупотребления ответчиком правом на предъявление встречного иска в удовлетворении ходатайства о совместном рассмотрении встречного и первоначального исков может быть отказано на основании части 5 статьи 159 АПК РФ. В данном случае принятие и рассмотрение встречного иска ответчика были невозможны в рамках установленного Кодексом срока.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2013 и определение суда от 19.06.2013 о возвращении встречного иска по делу N А62-1333/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 ПО ДЕЛУ N А62-1333/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. по делу N А62-1333/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Каструба М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Крылосовой А.Ю. (доверенность от 26.07.2013), Кашанской Т.В. (доверенность от 14.08.2013), от ответчика - Боевой Е.С. (доверенность от 24.04.2013), в отсутствии третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Мобильные телесистемы" на определение от 19.06.2013 и решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2013 по делу N А62-1333/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Управление Судебного департамента в Смоленской области (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" (далее - общество, ОАО "МТС") об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, просп. Гагарина, д. 46, в течение десяти дней с момента вступления в силу решения суда, передав его истцу по акту приема-передачи.
Решением арбитражного суда от 25.06.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт основан на выводах суда о неправомерности использования ответчиком спорного нежилого помещения после прекращения договора аренды.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Общество посчитало, суд первой инстанции необосновано не применил к рассматриваемым правоотношениям статью 17.1 Закона о защите конкуренции, не дал правовой оценки доводам ответчика о том, что арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное права на заключение договора аренды на новый срок.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как установлено судом, 01.09.2010 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области (арендодателем), управлением Судебного департамента в Смоленской области (владельцем) и обществом (арендатором) заключен договор N 159-10, по которому ответчику для использования под размещение радиотехнического оборудования передано в аренду нежилое помещение площадью 9,61 кв. м на техническом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр-т Гагарина, д. 46. Передача имущества оформлена актом от 01.09.2010 (том 2, л.д. 13).
Административное здание площадью 8692,7 кв. м, расположенное по указанному адресу, является собственностью Российской Федерации, часть помещений в котором общей площадью 1597 кв. м на праве оперативного управления закреплена за управлением Судебного департамента (свидетельство о государственной регистрации права от 25.07.2005 серии 67-АБ N 036276.
Пунктом 1.3 установлен срок действия договора с 01.09.2010 по 31.07.2011.
В связи с истечением срока договора управление письмом от 21.09.2012 N 05-23/1555 (т. 1, л.д. 13) и уведомлением от 16.01.2013 N 05-27/55 (т. 1, л.д. 15) известило арендатора о прекращении действия договора аренды и о необходимости освободить нежилое помещение.
Уведомление от 16.01.2013 N 05-27/55 согласно отметке органа связи ответчиком получено 05.02.2013 (т. 2, л.д. 64), что ответчиком не оспаривается.
Письмами от 30.10.2012 N Ц03-1/0103и, от 14.12.2012 N Ц03-1/0132и общество просило предоставить ему дополнительное время на проведение работ по демонтажу оборудования базовой станции, однако до настоящего времени помещение не освободило.
Поскольку требования арендодателя добровольно не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку после окончания срока договора ОАО "МТС" продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендатора, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
По правилам пункта 2 статьи 610 Кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При таких условиях суд пришел к обоснованному выводу о том, что по истечении трех месяцев после получения писем управления об отказе от договора, то есть с 05.05.2013, договор следует считать прекращенным.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Кодекса).
Заявитель жалобы счел, что он, будучи добросовестным арендатором, по истечении срока договора вправе требовать заключения договора на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2.3.11 договора аренды от 01.09.2010 была предусмотрена обязанность арендатора письменно за один месяц до истечения срока договора предупредить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Невыполнение этого условия влечет прекращение договора по истечении срока его действия (п. 5.6).
Ответчик доказательства извещения истца о намерении заключить договор на новый срок не представил, в связи с чем договорные отношения сторон продлились иным способом: договор от 01.09.2010 N 159-10 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции признал обоснованным довод общества о том, что на рассматриваемые правоотношения распространяются положения 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Как следует из подпункта 3 части 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в порядке, предусмотренном частью первой настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, которое на праве оперативного управления принадлежит государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключение договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором без проведения торгов возможно на условиях, определенных частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Вместе с тем, заявитель жалобы не учел, что в силу пункта 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, если им принято в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом.
В данном случае требование истца об освобождении нежилого помещения было продиктовано обязательным для исполнения требованием Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 02.06.2011 N СД-170/956, в котором указано на необходимость освобождения площадей, ранее переданных в аренду, использования их в дальнейшем только для создания необходимых условий для осуществления правосудия и обеспечения безопасности федеральных судов общей юрисдикции.
При таких обстоятельствах требования истца об освобождении ответчиком помещения являются законными и обоснованными.
Рассмотрев апелляционную жалобу общества на определение арбитражного суда о возвращении встречного иска к управлению о понуждении заключить договор аренды на предлагаемых условиях, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. В случае отсутствии перечисленных условий арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Кодекса (часть 4 статьи 132 Кодекса).
ОАО "МТС" заявило встречные требования о понуждении управления заключить новый договор аренды рассматриваемого нежилого помещения. Вместе с тем, доводы встречного иска носят характер возражений против требований истца, что подтверждается также содержанием апелляционной жалобы общества. Признание за ответчиком права на заключение нового договора является основанием для отказа истцу в иске об освобождении помещения, заявленного на том основании, что между сторонами договорные отношения прекращены и продлены быть не могут. Таким образом, возражения ответчика встречными не являются, они исследованы и оценены в рамках основного иска, в связи с чем права и законные интересы ответчика возвращением встречного иска не нарушены.
Кроме того, суд правомерно указал, что основным предназначением института встречного иска является обеспечение принципа процессуальной экономии, своевременного рассмотрения гражданских дел. В связи с этим арбитражный суд помимо специальных норм, посвященных встречному иску (ст. 132 АПК РФ), вправе применить и общие нормы о разрешении ходатайств лиц, участвующих в деле. В случае злоупотребления ответчиком правом на предъявление встречного иска в удовлетворении ходатайства о совместном рассмотрении встречного и первоначального исков может быть отказано на основании части 5 статьи 159 АПК РФ. В данном случае принятие и рассмотрение встречного иска ответчика были невозможны в рамках установленного Кодексом срока.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2013 и определение суда от 19.06.2013 о возвращении встречного иска по делу N А62-1333/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)