Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Соловьевой М.В., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 по делу N А79-10597/2012, по иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" (ОГРН 1022101144944, ИНН 2128014924), г. Чебоксары, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), г. Чебоксары, при участии третьего лица, - общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро "Гудвилл", г. Казань, об урегулировании разногласий по определению продажной цены нежилого помещения,
при участии представителей:
- от истца - Щавлева И.В. по доверенности 19.07.2012;
- от ответчика - Васильев Ю.А. по доверенности 09.01.2013; после перерыва - Карымов П.А. по доверенности от 09.01.2013 N 039-1 (сроком до 31.12.2013);
- от третьего лица - не явился, извещен,
общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" (далее - истец, ООО "Магазин "Ровесник", Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - ответчик, Комитет) о принятии пункта 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 5, в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 719 000 руб.".
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика понесенные им расходы по оплате оценки рыночной стоимости недвижимости и проведения экспертизы отчета в сумме 35 000 руб.
Определением суда от 25.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро "Гудвилл".
Решением от 25.02.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики урегулировал разногласия сторон по определению продажной цены недвижимого имущества, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 28 126 000 руб. с учетом НДС". Кроме того, взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 43 000 руб., в том числе 25 000 руб. расходов по экспертизе, 14 000 руб. расходов на представителя, 4000 руб. государственной пошлины. В остальной части отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Магазин "Ровесник" и Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобами.
ООО "Магазин "Ровесник" просило решение суда первой инстанции изменить, определив стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 23 836 000 руб. без учета НДС.
Общество указало, что суд первой инстанции, приняв итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную в отчете от 22.01.2013 ООО "Агентство оценки собственности", составленного по результатам судебной экспертизы (23 836 000 руб. без учета НДС и 28 126 000 с учетом НДС), необоснованно установил стоимость (продажную цену) спорного нежилого помещения в размере 28 126 000 с учетом НДС. По мнению Общества, согласовав таким образом редакцию пункта 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, суд не разрешил главное разногласие между сторонами о цене выкупаемого имущества. Из-за некорректности судебного решения, по мнению заявителя, стороны будут вынуждены продолжить судебные споры либо по взысканию неосновательного обогащения со стороны ответчика (в части НДС), либо неуплаты в полном объеме стоимости вышеуказанного имущества истцом.
Правовым обоснованием позиции ООО "Магазин "Ровесник" явились ссылки на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом со ссылками на положения Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, а также Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ООО "Магазин "Ровесник" отказать.
По мнению Комитета, поскольку решение об условиях приватизации, утвержденное распоряжением от 30.11.2011 N 3261-р, содержащее выкупную стоимость помещения в размере 35 088 000 руб., в установленном порядке не оспорено, то оно являемся действующим и соответствующим требованиям законодательства.
Комитет отметил, что в силу требований Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязаны руководствоваться рыночной стоимостью, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои апелляционные жалобы по доводам, в них изложенным.
В ходе рассмотрения апелляционных жалоб ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 41, 65, 82, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием процессуальных оснований отказал в удовлетворении данного ходатайства.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.05.2013.
После перерыва представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы и дополнения к ней.
Истец в судебное заседание не явился, в отзыве от 29.05.2013 возразил против доводов апелляционной жалобы Комитета.
Третье лицо отзывов на апелляционные жалобы не представило, явку полномочных представителей для участия в судебном заседании не обеспечило.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 16.10.2001 N 2942, на основании которого обществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" передано в аренду нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3, общей площадью 1620,7 кв. м, на первом этаже и в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 5, для размещения магазина и парикмахерской.
Срок аренды соглашением от 27.04.2005 N 1, зарегистрированным 14.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, установлен до 31.10.2014.
В последующем Общество обратилось с заявлением от 13.09.2011 N 1 в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества города Чебоксары.
Администрация г. Чебоксары распоряжением от 30.11.2011 N 3261-р предоставила истцу преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений и направила ему проект этого договора.
Письмом N 039-5584 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством. В пункте 1.3 проекта договора установлена цена продажи помещений в размере 35 088 000,0 руб. Цена продажи объекта недвижимости определена на основании отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" по заказу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на основании муниципального контракта от 05.09.2011 N 94.
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, не согласившись, в том числе с размером выкупной цены, указанной в пункте 1.3 договора. ООО "Магазин "Ровесник" предложил продать ему помещения по цене 23 515 000,0 руб., определенной оценщиком - ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в отчете от 13.01.2012 N 02-01-12.
Комитет направил в адрес ООО "Магазин "Ровесник" письмо от 06.02.2012 N 039-419, в котором отказался от принятия пункта 1.3 договора в редакции истца.
Поскольку соглашение о выкупной цене помещения сторонами спора достигнуто не было, Общество обратилось в суд иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в части цены выкупаемого имущества.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.
В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 35 088 000,0 руб. Комитет указал на основании отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл".
Согласно представленному истцом отчету от 13.01.2012 N 02-01-12, выполненному ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", рыночная цена данного объекта составляет 23 515 000 руб.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости (т. 2, л. д. 163, 194 - 196).
Принимая во внимание противоречивые заключения экспертизы определения рыночной стоимости спорного объекта, представленные истцом и ответчиком, в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 суд первой инстанции по ходатайству для установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Агентство оценки собственности".
В соответствии с отчетом ООО "Агентство оценки собственности" от 22.01.2013 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости составила с учетом НДС - 28 126 000 руб., без учета НДС - 23 836 000 руб.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненный ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", отчет об оценке от 13.01.2012 N 02-01-12, выполненный ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", заключение судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013, выполненное ООО "Агентство оценки собственности" в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе заслушав эксперта ООО "Агентство оценки собственности" Козлову Г.П. (т. 3 л. д. 163 - 164), изучив письмо третьего лица по делу - ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" (т. 3 л. д. 121), суд правомерно признал отчет об оценке от 22.01.2013 301/2013, сделанной на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, надлежащим доказательством по делу и обоснованно пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в отчете, для урегулирования разногласий сторон.
Вместе с тем, принимая для урегулирования разногласий сторон итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом ООО "Агентство оценки собственности" Козловой Г.П., которая составила с учетом НДС - 28 126 000 руб., без учета НДС - 23 836 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изложения пункта 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 28 126 000 руб. с учетом НДС".
Первый арбитражный апелляционный суд с указанным выводом согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В данном случае определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Из заключения судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 (т. 3 л. д. 98) следует, что определяя рыночную стоимость объекта исследования без учета НДС (23 836 000 руб.), эксперт руководствовался положениями подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку объект недвижимости выкупается в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Таким образом, принимая во внимание требования указанной нормы права, а также то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком, в том числе в размере 23 836 000 руб. без учета НДС, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изложить пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 836 000 руб., без НДС".
В связи с изложенным решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 подлежит изменению, а апелляционная жалоба ООО "Магазин "Ровесник" - удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Магазин "Ровесник" и необходимости заключения договора на условиях о выкупной цене недвижимого имущества, определенной Комитетом в размере 35 088 000,0 руб. на основании отчета об оценке ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", не принимаются Первым арбитражным апелляционным судом.
Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 N 22-П (пункт 4.1) указал следующее. В отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Названный Федеральный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации).
Следовательно, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имущества, вправе находиться под контролем суда и, соответственно, в силу положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" может оспариваться в судебном порядке.
ООО "Магазин "Ровесник" не согласно с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" и указанной Комитетом в проекте договора купли-продажи. Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", на основании которого ответчик определил стоимость имущества в размере 35 088 000 руб.
Отчет от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненный ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", суд обоснованно признал недостоверным, поскольку не представлены доказательства того, что оценщик выезжал на объект и произвел осмотр фактического состояния оцениваемого имущества; расчет стоимости площадей торговых и вспомогательных помещений необоснованно им произведен по отдельности как за самостоятельные объекты.
Ссылка Комитета на то, что заключение судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 не может быть принято в качестве доказательства по делу, не принимается апелляционной инстанцией.
Как следует из материалов дела, замечания на судебную экспертизу, аналогичные доводам апелляционной жалобы, указывались ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции (т. 3 л. д. 160 - 162). При этом, как усматривается из протокола судебного заседания от 18.02.2013 (т. 3 л. д. 163 - 164), экспертом ООО "Агентство оценки собственности" Козловой Г.П., проводившей экспертизу по определению суда первой инстанции, были даны соответствующие пояснения.
При этом Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не воспользовалось правом о назначении повторной или дополнительной экспертизы.
Между тем в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оспаривая оценку проведенной судебной экспертизы, Комитет не обосновал ошибочность или недействительность отчета от 22.01.2013 N 01/2013, выполненного ООО "Агентство оценки собственности" с учетом требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Указывая на возможные недостатки отчета (использование экспертом поправок, корректировок, ценнообразующих факторов и аналогов), Комитет не привел ссылки на конкретные нормы права, в том числе пункты федеральных стандартов оценки, которым не соответствует или противоречит заключение судебной экспертизы.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для отклонения судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 в качестве доказательства по делу. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по приведенным в ней доводам не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции на основании пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует изменить, апелляционную жалобу ООО "Магазин "Ровесник" - удовлетворить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом оставить без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 по делу N А79-10597/2012 изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" удовлетворить.
Пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 836 000 руб. без учета НДС".
Апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом оставить без удовлетворения.
Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 43 000 руб., в том числе 25 000 руб. расходов по экспертизе, 14 000 руб. расходов на представителя, 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в первой инстанции и 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2013 ПО ДЕЛУ N А79-10597/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. по делу N А79-10597/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Соловьевой М.В., Логиновой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 по делу N А79-10597/2012, по иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" (ОГРН 1022101144944, ИНН 2128014924), г. Чебоксары, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), г. Чебоксары, при участии третьего лица, - общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро "Гудвилл", г. Казань, об урегулировании разногласий по определению продажной цены нежилого помещения,
при участии представителей:
- от истца - Щавлева И.В. по доверенности 19.07.2012;
- от ответчика - Васильев Ю.А. по доверенности 09.01.2013; после перерыва - Карымов П.А. по доверенности от 09.01.2013 N 039-1 (сроком до 31.12.2013);
- от третьего лица - не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" (далее - истец, ООО "Магазин "Ровесник", Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - ответчик, Комитет) о принятии пункта 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 5, в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 719 000 руб.".
Кроме того, истец просил взыскать с ответчика понесенные им расходы по оплате оценки рыночной стоимости недвижимости и проведения экспертизы отчета в сумме 35 000 руб.
Определением суда от 25.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговое бюро "Гудвилл".
Решением от 25.02.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики урегулировал разногласия сторон по определению продажной цены недвижимого имущества, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 28 126 000 руб. с учетом НДС". Кроме того, взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 43 000 руб., в том числе 25 000 руб. расходов по экспертизе, 14 000 руб. расходов на представителя, 4000 руб. государственной пошлины. В остальной части отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Магазин "Ровесник" и Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобами.
ООО "Магазин "Ровесник" просило решение суда первой инстанции изменить, определив стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 23 836 000 руб. без учета НДС.
Общество указало, что суд первой инстанции, приняв итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную в отчете от 22.01.2013 ООО "Агентство оценки собственности", составленного по результатам судебной экспертизы (23 836 000 руб. без учета НДС и 28 126 000 с учетом НДС), необоснованно установил стоимость (продажную цену) спорного нежилого помещения в размере 28 126 000 с учетом НДС. По мнению Общества, согласовав таким образом редакцию пункта 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, суд не разрешил главное разногласие между сторонами о цене выкупаемого имущества. Из-за некорректности судебного решения, по мнению заявителя, стороны будут вынуждены продолжить судебные споры либо по взысканию неосновательного обогащения со стороны ответчика (в части НДС), либо неуплаты в полном объеме стоимости вышеуказанного имущества истцом.
Правовым обоснованием позиции ООО "Магазин "Ровесник" явились ссылки на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом со ссылками на положения Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, а также Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ООО "Магазин "Ровесник" отказать.
По мнению Комитета, поскольку решение об условиях приватизации, утвержденное распоряжением от 30.11.2011 N 3261-р, содержащее выкупную стоимость помещения в размере 35 088 000 руб., в установленном порядке не оспорено, то оно являемся действующим и соответствующим требованиям законодательства.
Комитет отметил, что в силу требований Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязаны руководствоваться рыночной стоимостью, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои апелляционные жалобы по доводам, в них изложенным.
В ходе рассмотрения апелляционных жалоб ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 41, 65, 82, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием процессуальных оснований отказал в удовлетворении данного ходатайства.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.05.2013.
После перерыва представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы и дополнения к ней.
Истец в судебное заседание не явился, в отзыве от 29.05.2013 возразил против доводов апелляционной жалобы Комитета.
Третье лицо отзывов на апелляционные жалобы не представило, явку полномочных представителей для участия в судебном заседании не обеспечило.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 16.10.2001 N 2942, на основании которого обществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" передано в аренду нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3, общей площадью 1620,7 кв. м, на первом этаже и в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, д. 5, для размещения магазина и парикмахерской.
Срок аренды соглашением от 27.04.2005 N 1, зарегистрированным 14.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, установлен до 31.10.2014.
В последующем Общество обратилось с заявлением от 13.09.2011 N 1 в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества города Чебоксары.
Администрация г. Чебоксары распоряжением от 30.11.2011 N 3261-р предоставила истцу преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений и направила ему проект этого договора.
Письмом N 039-5584 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством. В пункте 1.3 проекта договора установлена цена продажи помещений в размере 35 088 000,0 руб. Цена продажи объекта недвижимости определена на основании отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" по заказу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на основании муниципального контракта от 05.09.2011 N 94.
Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, не согласившись, в том числе с размером выкупной цены, указанной в пункте 1.3 договора. ООО "Магазин "Ровесник" предложил продать ему помещения по цене 23 515 000,0 руб., определенной оценщиком - ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в отчете от 13.01.2012 N 02-01-12.
Комитет направил в адрес ООО "Магазин "Ровесник" письмо от 06.02.2012 N 039-419, в котором отказался от принятия пункта 1.3 договора в редакции истца.
Поскольку соглашение о выкупной цене помещения сторонами спора достигнуто не было, Общество обратилось в суд иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в части цены выкупаемого имущества.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.
В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 35 088 000,0 руб. Комитет указал на основании отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл".
Согласно представленному истцом отчету от 13.01.2012 N 02-01-12, выполненному ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", рыночная цена данного объекта составляет 23 515 000 руб.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы отчета от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. Ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости (т. 2, л. д. 163, 194 - 196).
Принимая во внимание противоречивые заключения экспертизы определения рыночной стоимости спорного объекта, представленные истцом и ответчиком, в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 суд первой инстанции по ходатайству для установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Агентство оценки собственности".
В соответствии с отчетом ООО "Агентство оценки собственности" от 22.01.2013 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости составила с учетом НДС - 28 126 000 руб., без учета НДС - 23 836 000 руб.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненный ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", отчет об оценке от 13.01.2012 N 02-01-12, выполненный ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", заключение судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013, выполненное ООО "Агентство оценки собственности" в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе заслушав эксперта ООО "Агентство оценки собственности" Козлову Г.П. (т. 3 л. д. 163 - 164), изучив письмо третьего лица по делу - ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" (т. 3 л. д. 121), суд правомерно признал отчет об оценке от 22.01.2013 301/2013, сделанной на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, надлежащим доказательством по делу и обоснованно пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в отчете, для урегулирования разногласий сторон.
Вместе с тем, принимая для урегулирования разногласий сторон итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом ООО "Агентство оценки собственности" Козловой Г.П., которая составила с учетом НДС - 28 126 000 руб., без учета НДС - 23 836 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изложения пункта 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 28 126 000 руб. с учетом НДС".
Первый арбитражный апелляционный суд с указанным выводом согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В данном случае определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Из заключения судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 (т. 3 л. д. 98) следует, что определяя рыночную стоимость объекта исследования без учета НДС (23 836 000 руб.), эксперт руководствовался положениями подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку объект недвижимости выкупается в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Таким образом, принимая во внимание требования указанной нормы права, а также то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком, в том числе в размере 23 836 000 руб. без учета НДС, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изложить пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 836 000 руб., без НДС".
В связи с изложенным решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 подлежит изменению, а апелляционная жалоба ООО "Магазин "Ровесник" - удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Магазин "Ровесник" и необходимости заключения договора на условиях о выкупной цене недвижимого имущества, определенной Комитетом в размере 35 088 000,0 руб. на основании отчета об оценке ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", не принимаются Первым арбитражным апелляционным судом.
Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 N 22-П (пункт 4.1) указал следующее. В отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Названный Федеральный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации).
Следовательно, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имущества, вправе находиться под контролем суда и, соответственно, в силу положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" может оспариваться в судебном порядке.
ООО "Магазин "Ровесник" не согласно с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл" и указанной Комитетом в проекте договора купли-продажи. Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета об оценке от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненного ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", на основании которого ответчик определил стоимость имущества в размере 35 088 000 руб.
Отчет от 29.09.2011 N 006-09-03-2011, выполненный ООО "Консалтинговое Бюро "Гудвилл", суд обоснованно признал недостоверным, поскольку не представлены доказательства того, что оценщик выезжал на объект и произвел осмотр фактического состояния оцениваемого имущества; расчет стоимости площадей торговых и вспомогательных помещений необоснованно им произведен по отдельности как за самостоятельные объекты.
Ссылка Комитета на то, что заключение судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 не может быть принято в качестве доказательства по делу, не принимается апелляционной инстанцией.
Как следует из материалов дела, замечания на судебную экспертизу, аналогичные доводам апелляционной жалобы, указывались ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции (т. 3 л. д. 160 - 162). При этом, как усматривается из протокола судебного заседания от 18.02.2013 (т. 3 л. д. 163 - 164), экспертом ООО "Агентство оценки собственности" Козловой Г.П., проводившей экспертизу по определению суда первой инстанции, были даны соответствующие пояснения.
При этом Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не воспользовалось правом о назначении повторной или дополнительной экспертизы.
Между тем в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оспаривая оценку проведенной судебной экспертизы, Комитет не обосновал ошибочность или недействительность отчета от 22.01.2013 N 01/2013, выполненного ООО "Агентство оценки собственности" с учетом требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Указывая на возможные недостатки отчета (использование экспертом поправок, корректировок, ценнообразующих факторов и аналогов), Комитет не привел ссылки на конкретные нормы права, в том числе пункты федеральных стандартов оценки, которым не соответствует или противоречит заключение судебной экспертизы.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для отклонения судебной экспертизы от 22.01.2013 N 01/2013 в качестве доказательства по делу. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по приведенным в ней доводам не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции на основании пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует изменить, апелляционную жалобу ООО "Магазин "Ровесник" - удовлетворить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом оставить без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.02.2013 по делу N А79-10597/2012 изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" удовлетворить.
Пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 23 836 000 руб. без учета НДС".
Апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом оставить без удовлетворения.
Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Ровесник" 43 000 руб., в том числе 25 000 руб. расходов по экспертизе, 14 000 руб. расходов на представителя, 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в первой инстанции и 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
О.А.ЛОГИНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)