Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Заковоротный В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Федерякиной М.А.
Судей Лукьянова И.Е., Кировой Т.В.
при секретаре Ш.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе О.
на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2012 г.
по делу по иску С. к О. о признании соглашения о задатке недействительным,
......между С. (покупатель) и О. (продавец) в нотариальной форме было совершено Соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились заключить.... договор купли-продажи нежилого помещения, площадью....., расположенного по адресу: ..............., на условиях указанных в соглашении и в проекте договора купли-продажи, являющемся приложением к Соглашению о задатке (л.д. 67 - 72, том 2).
По условиям Соглашения о задатке продажная цена продаваемого нежилого помещения составляет..... (п. 1.4.), покупатель уплачивает продавцу в качестве задатка сумму в размере...... (п. 1.2., 1.3.), которая в последующем засчитывается в счет оплаты покупной цены (п. 4.4.).
Пункт 4.4. Соглашения о задатке и п. 2.3. проекта договора купли-продажи содержат условие об оплате покупателем покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество до подписания договора купли-продажи.
Пункты 3.2. и 5.2. проекта договора купли-продажи содержат условия о том, что покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности и что договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Пунктом 5.1. Соглашения о задатке установлена ответственность сторон за неисполнение Соглашения.
С. обратился в суд к О. об урегулировании разногласий относительно условий договора купли-продажи и определении условий договора купли-продажи.
Впоследствии истец изменил предмет иска и просил суд признать соглашение о задатке недействительным.
Свои требования истец обосновал тем, что п. 4.4. Соглашения о задатке, а также п. п. 2.3, 3.2, 5.2 проекта договора купли-продажи, содержащие условия о порядке оплаты за недвижимое имущество, о моменте возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество и о моменте заключения договора купли-продажи не соответствуют требованиям закона, поскольку предварительный договор не может содержать условия о денежных обязательствах сторон, оплата товара до заключения договора законом не предусмотрена, момент приобретения права собственности по договору и момент заключения договора действующим законодательством определены иначе, чем в Соглашении о задатке.
О. иск не признал.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2011 г. было постановлено:
- В иске С. к О. о признании соглашения о задатке недействительным - отказать.
В апелляционной жалобе О. просит изменить решение суда, исключив из мотивировочной части решения суда вывод о том, что соглашение о задатке является незаключенным. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что соглашение между сторонами было заключено, поскольку форма сделки была соблюдена, существенные условия согласованы. Также ответчик ссылается на то, что имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же лицами о взыскании двойной суммы задатка, которым было установлено, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. было заключено. Также ответчик ссылается на то, что требования о признании соглашения о задатке незаключенным истцом не заявлялись, в связи с чем вывод суда о признании Соглашения о задатке незаключенным выходит за пределы предмета спора.
С. решение суда не обжалует.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы О.
В заседании судебной коллегии представитель ответчика О. - П., жалобу поддержал.
Представитель С. - адвокат Скобелева И.А. возражала против удовлетворения жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы О.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы О., судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда в обжалуемой части - изменению.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о признании Соглашения о задатке недействительным.
Этот вывод суда сторонами не оспаривается.
В то же время в мотивировочной части решения суда содержится вывод о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. считается незаключенным, так как договор купли-продажи указанного в Соглашении о задатке недвижимого имущества заключен не был, в связи с чем отсутствует основное обязательство, исполнение которого может быть обеспечено акцессорным (дополнительным) обязательством.
Этот вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Решение суда в обжалуемой части не соответствует требованиям п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Из материалов дела усматривается, что С. не заявлял требований о признании Соглашения о задатке незаключенным и не обосновывал свои требования о признании Соглашения о задатке недействительным утверждениями о незаключенности этого Соглашения.
Также из материалов дела и протоколов судебных заседаний следует, что вопрос о заключении Соглашения о задатке судом не выяснялся, на обсуждение сторон этот вопрос не ставился, объяснения по этому вопросу стороны не давали, доказательства не предоставляли.
Таким образом, суд своим решением фактически разрешил требование, которое сторонами не заявлялось и судом не рассматривалось. При этом суждения суда о незаключенности Соглашении о задатке выходят за пределы предмета спора.
Кроме того, вывод суда о том, что Соглашение о задатке является незаключенным, не может быть признано правильным и по существу.
Из имеющегося в деле Соглашения о задатке от..... усматривается, что оно было заключено между сторонами в предусмотренной законом форме, существенные условия Соглашения сторонами были согласованы, а в части оплаты суммы задатка Соглашение было исполнено.
Вывод суда о том, что задатком не могло обеспечиваться соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, основан на неправильном толковании норм материального права.
Совершенное между сторонами Соглашение о задатке по своей правовой природе представляет собой предварительный договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи.
Задаток, в соответствии со ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (в частности, при уклонении стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
В спорных отношениях задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор купли-продажи определенного нежилого помещения на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи нежилого помещения, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Также суд не учел, что обстоятельство заключения Соглашения о задатке, не подлежало оспариванию в настоящем деле.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. по иску С. к О. о взыскании двойного размере задатка, было установлено, что соглашение о задатке от..... было заключено (л.д. 24 - 26).
Вывод о данном обстоятельстве содержится в мотивировочной части решения.
Аналогичное суждение содержится в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2012 г., которым решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба С. - без удовлетворения.
Исключение из мотивировочной части решения вывода о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. является незаключенным, не может служить основанием к отмене решения, поскольку решение суда в остальной части сторонами не обжалуется и при этом вывод суда первой инстанции об отказе в признании Соглашения о задатке недействительным обоснован, в том числе, ссылкой и на иные обстоятельства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Апелляционную жалобу О. удовлетворить.
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2012 г. изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. является незаключенным.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.02.2013 ПО ДЕЛУ N 11-5416
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. по делу N 11-5416
Судья суда первой инстанции: Заковоротный В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Федерякиной М.А.
Судей Лукьянова И.Е., Кировой Т.В.
при секретаре Ш.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе О.
на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2012 г.
по делу по иску С. к О. о признании соглашения о задатке недействительным,
установила:
......между С. (покупатель) и О. (продавец) в нотариальной форме было совершено Соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились заключить.... договор купли-продажи нежилого помещения, площадью....., расположенного по адресу: ..............., на условиях указанных в соглашении и в проекте договора купли-продажи, являющемся приложением к Соглашению о задатке (л.д. 67 - 72, том 2).
По условиям Соглашения о задатке продажная цена продаваемого нежилого помещения составляет..... (п. 1.4.), покупатель уплачивает продавцу в качестве задатка сумму в размере...... (п. 1.2., 1.3.), которая в последующем засчитывается в счет оплаты покупной цены (п. 4.4.).
Пункт 4.4. Соглашения о задатке и п. 2.3. проекта договора купли-продажи содержат условие об оплате покупателем покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество до подписания договора купли-продажи.
Пункты 3.2. и 5.2. проекта договора купли-продажи содержат условия о том, что покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности и что договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Пунктом 5.1. Соглашения о задатке установлена ответственность сторон за неисполнение Соглашения.
С. обратился в суд к О. об урегулировании разногласий относительно условий договора купли-продажи и определении условий договора купли-продажи.
Впоследствии истец изменил предмет иска и просил суд признать соглашение о задатке недействительным.
Свои требования истец обосновал тем, что п. 4.4. Соглашения о задатке, а также п. п. 2.3, 3.2, 5.2 проекта договора купли-продажи, содержащие условия о порядке оплаты за недвижимое имущество, о моменте возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество и о моменте заключения договора купли-продажи не соответствуют требованиям закона, поскольку предварительный договор не может содержать условия о денежных обязательствах сторон, оплата товара до заключения договора законом не предусмотрена, момент приобретения права собственности по договору и момент заключения договора действующим законодательством определены иначе, чем в Соглашении о задатке.
О. иск не признал.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2011 г. было постановлено:
- В иске С. к О. о признании соглашения о задатке недействительным - отказать.
В апелляционной жалобе О. просит изменить решение суда, исключив из мотивировочной части решения суда вывод о том, что соглашение о задатке является незаключенным. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что соглашение между сторонами было заключено, поскольку форма сделки была соблюдена, существенные условия согласованы. Также ответчик ссылается на то, что имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же лицами о взыскании двойной суммы задатка, которым было установлено, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. было заключено. Также ответчик ссылается на то, что требования о признании соглашения о задатке незаключенным истцом не заявлялись, в связи с чем вывод суда о признании Соглашения о задатке незаключенным выходит за пределы предмета спора.
С. решение суда не обжалует.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы О.
В заседании судебной коллегии представитель ответчика О. - П., жалобу поддержал.
Представитель С. - адвокат Скобелева И.А. возражала против удовлетворения жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы О.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы О., судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда в обжалуемой части - изменению.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о признании Соглашения о задатке недействительным.
Этот вывод суда сторонами не оспаривается.
В то же время в мотивировочной части решения суда содержится вывод о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. считается незаключенным, так как договор купли-продажи указанного в Соглашении о задатке недвижимого имущества заключен не был, в связи с чем отсутствует основное обязательство, исполнение которого может быть обеспечено акцессорным (дополнительным) обязательством.
Этот вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Решение суда в обжалуемой части не соответствует требованиям п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Из материалов дела усматривается, что С. не заявлял требований о признании Соглашения о задатке незаключенным и не обосновывал свои требования о признании Соглашения о задатке недействительным утверждениями о незаключенности этого Соглашения.
Также из материалов дела и протоколов судебных заседаний следует, что вопрос о заключении Соглашения о задатке судом не выяснялся, на обсуждение сторон этот вопрос не ставился, объяснения по этому вопросу стороны не давали, доказательства не предоставляли.
Таким образом, суд своим решением фактически разрешил требование, которое сторонами не заявлялось и судом не рассматривалось. При этом суждения суда о незаключенности Соглашении о задатке выходят за пределы предмета спора.
Кроме того, вывод суда о том, что Соглашение о задатке является незаключенным, не может быть признано правильным и по существу.
Из имеющегося в деле Соглашения о задатке от..... усматривается, что оно было заключено между сторонами в предусмотренной законом форме, существенные условия Соглашения сторонами были согласованы, а в части оплаты суммы задатка Соглашение было исполнено.
Вывод суда о том, что задатком не могло обеспечиваться соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, основан на неправильном толковании норм материального права.
Совершенное между сторонами Соглашение о задатке по своей правовой природе представляет собой предварительный договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи.
Задаток, в соответствии со ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (в частности, при уклонении стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
В спорных отношениях задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор купли-продажи определенного нежилого помещения на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи нежилого помещения, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Также суд не учел, что обстоятельство заключения Соглашения о задатке, не подлежало оспариванию в настоящем деле.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. по иску С. к О. о взыскании двойного размере задатка, было установлено, что соглашение о задатке от..... было заключено (л.д. 24 - 26).
Вывод о данном обстоятельстве содержится в мотивировочной части решения.
Аналогичное суждение содержится в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 декабря 2012 г., которым решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба С. - без удовлетворения.
Исключение из мотивировочной части решения вывода о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. является незаключенным, не может служить основанием к отмене решения, поскольку решение суда в остальной части сторонами не обжалуется и при этом вывод суда первой инстанции об отказе в признании Соглашения о задатке недействительным обоснован, в том числе, ссылкой и на иные обстоятельства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Апелляционную жалобу О. удовлетворить.
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2012 г. изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что соглашение о задатке от 16 марта 2011 г. является незаключенным.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)