Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: судьей Можеевой Е.И.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску Администрации г. Смоленска к НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" о взыскании арендной платы и понуждении к освобождению помещения
встречному иску Негосударственного образовательного учреждения дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" к Администрации г. Смоленска о признании договора аренды недействительным
при участии:
- от истца: Шрайбер О.В. представитель по доверенности от 09.01.2007 N 1-03, паспорт <...>;
- от ответчика: не явился, извещен
установил:
Администрация города Смоленска обратилась в арбитражный суд Смоленской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" о взыскании 661304,88 руб. задолженности по арендной плате за период с января 2004 по декабрь 2004 года и обязании освободить нежилое помещение общей площадью 482,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 2-а.
До принятия судебного акта в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец увеличил сумму исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 725 502 руб. 12 коп., в остальной части поддержал ранее заявленные исковые требования.
НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" заявило встречный иск о признании договора аренды N 79/04 от 01.03.2004 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 2-а недействительным с момента его заключения.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 исковые требования Администрации Смоленской области удовлетворены. В удовлетворении встречного иска НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" отказано.
Не согласившись с указанным решением, НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 отменить и принять новый судебный акт, которым истцу в удовлетворении исковых требований отказать, а встречное исковое заявление удовлетворить.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
Кроме того, заявитель жалобы указал на то, что размер платы за фактическое пользование нежилым помещением должен рассчитываться, исходя из условий договора аренды N 79/04 от 01.03.2004, поскольку других договоров с Администрацией г. Смоленска подписано не было.
В судебном заседании представитель Администрации г. Смоленска просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя администрации г. Смоленска, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 следует изменить в части взыскания задолженности по арендной плате по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2004 между администрацией г. Смоленска (Арендодатель) и НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" (Арендатор), при участии балансодержателя СМУП ПЖРЭП-1 заключен договор аренды нежилого помещения N 79/04, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 482,78 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, 2-а для использования под детский сад, сроком действия с 01.01.2004 по 30.12.2004.
На основании п. 3.2. договора ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно, перечисляя предоплатой до 5-го числа текущего месяца.
Расчет арендной платы по договору осуществлялся на основании "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 и составил 661304,89 руб.
Письмом от 11.10.2004 N 3613/20 арендодатель известил НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" об отказе перезаключить договор аренды на 2005 год, в связи с неоднократным нарушением сроков внесения платежей по арендной плате. Последнему было предложено погасить задолженность по арендной плате и освободить арендуемое помещение, передав его по акту балансодержателю.
Неисполнение арендатором указанного требования явилось основанием для обращения Администрации города Смоленска в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.05.2006 пункт 8 "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности", на основании которого произведен расчет арендной платы, признан недействующим, НОУ дошкольного типа "Центр Дошкольного воспитания", заявило встречный иск о признании договора аренды N 79/04 от 01.03.2004 недействительным с момента его заключения.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении встречного иска является обоснованным.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 29 ФЗ N 154-ФЗ от 28.08.1995 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
По вопросам своего ведения органы местного самоуправления и должностные лица принимают (издают) правовые акты (ст. 19 ФЗ N 154-ФЗ).
Пунктом 1.2 вышеуказанного договора аренды определено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления.
Судом установлено, в период 2004 в городе Смоленске при расчете арендной платы, сданного в аренду муниципального имущества действовал "Порядок расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности", утвержденный решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Как правильно отметил суд первой инстанции, нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействительными, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.
Пункт 8 указанного Порядка, применяемый при расчете арендной платы за помещения, признан несоответствующим Закону только решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.05.2006.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды п. 8 "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения находящиеся в муниципальной собственности" действовал, основания для признания договора недействительным отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалы дела свидетельствуют, что договор аренды N 79/04 от 01.03.2004 прекратил свое действие 30.12.2004.
Поскольку на день рассмотрения спора НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" не возвратило арендованные помещения, требование Администрации города Смоленска об освобождении ответчиком спорного помещения является правомерным.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил, вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.12.2004 в размере 625579,10 руб. (согласно уточненного расчета) является правильным.
Между тем вывод суда в части взыскания задолженности за фактическое пользование нежилым помещением в период с января 2005 по 30 июня 2006 в сумме 1099923,02 руб. апелляционный суд считает ошибочным.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, что договором аренды размер арендной платы определен в сумме 661304,89 руб. в год (55 108, 74 руб. в месяц), других договоров или дополнительных соглашений между сторонами заключено не было, то плата за фактическое пользование помещением в период с января 2005 по 30 июня 2006 (с учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 56 565,81 руб.) составит 935391,52 руб.
В связи с вышеизложенным, апелляционный суд считает необходимым решение арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 в части взыскания задолженности по арендной плате изменить. В остальной части решение оставить без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате.
Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" в пользу Администрации г. Смоленска 1560970 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение оставить без изменения.
Расходы по государственной пошлине отнести на НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.02.2007 ПО ДЕЛУ N А62-704/2005
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2007 г. по делу N А62-704/2005
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: судьей Можеевой Е.И.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску Администрации г. Смоленска к НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" о взыскании арендной платы и понуждении к освобождению помещения
встречному иску Негосударственного образовательного учреждения дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" к Администрации г. Смоленска о признании договора аренды недействительным
при участии:
- от истца: Шрайбер О.В. представитель по доверенности от 09.01.2007 N 1-03, паспорт <...>;
- от ответчика: не явился, извещен
установил:
Администрация города Смоленска обратилась в арбитражный суд Смоленской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" о взыскании 661304,88 руб. задолженности по арендной плате за период с января 2004 по декабрь 2004 года и обязании освободить нежилое помещение общей площадью 482,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 2-а.
До принятия судебного акта в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец увеличил сумму исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 725 502 руб. 12 коп., в остальной части поддержал ранее заявленные исковые требования.
НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" заявило встречный иск о признании договора аренды N 79/04 от 01.03.2004 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 2-а недействительным с момента его заключения.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 исковые требования Администрации Смоленской области удовлетворены. В удовлетворении встречного иска НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" отказано.
Не согласившись с указанным решением, НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 отменить и принять новый судебный акт, которым истцу в удовлетворении исковых требований отказать, а встречное исковое заявление удовлетворить.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
Кроме того, заявитель жалобы указал на то, что размер платы за фактическое пользование нежилым помещением должен рассчитываться, исходя из условий договора аренды N 79/04 от 01.03.2004, поскольку других договоров с Администрацией г. Смоленска подписано не было.
В судебном заседании представитель Администрации г. Смоленска просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя администрации г. Смоленска, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 следует изменить в части взыскания задолженности по арендной плате по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2004 между администрацией г. Смоленска (Арендодатель) и НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" (Арендатор), при участии балансодержателя СМУП ПЖРЭП-1 заключен договор аренды нежилого помещения N 79/04, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 482,78 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, 2-а для использования под детский сад, сроком действия с 01.01.2004 по 30.12.2004.
На основании п. 3.2. договора ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно, перечисляя предоплатой до 5-го числа текущего месяца.
Расчет арендной платы по договору осуществлялся на основании "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806 и составил 661304,89 руб.
Письмом от 11.10.2004 N 3613/20 арендодатель известил НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" об отказе перезаключить договор аренды на 2005 год, в связи с неоднократным нарушением сроков внесения платежей по арендной плате. Последнему было предложено погасить задолженность по арендной плате и освободить арендуемое помещение, передав его по акту балансодержателю.
Неисполнение арендатором указанного требования явилось основанием для обращения Администрации города Смоленска в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.05.2006 пункт 8 "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности", на основании которого произведен расчет арендной платы, признан недействующим, НОУ дошкольного типа "Центр Дошкольного воспитания", заявило встречный иск о признании договора аренды N 79/04 от 01.03.2004 недействительным с момента его заключения.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении встречного иска является обоснованным.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст. 29 ФЗ N 154-ФЗ от 28.08.1995 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
По вопросам своего ведения органы местного самоуправления и должностные лица принимают (издают) правовые акты (ст. 19 ФЗ N 154-ФЗ).
Пунктом 1.2 вышеуказанного договора аренды определено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления.
Судом установлено, в период 2004 в городе Смоленске при расчете арендной платы, сданного в аренду муниципального имущества действовал "Порядок расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности", утвержденный решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Как правильно отметил суд первой инстанции, нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействительными, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.
Пункт 8 указанного Порядка, применяемый при расчете арендной платы за помещения, признан несоответствующим Закону только решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.05.2006.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды п. 8 "Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения находящиеся в муниципальной собственности" действовал, основания для признания договора недействительным отсутствуют.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалы дела свидетельствуют, что договор аренды N 79/04 от 01.03.2004 прекратил свое действие 30.12.2004.
Поскольку на день рассмотрения спора НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" не возвратило арендованные помещения, требование Администрации города Смоленска об освобождении ответчиком спорного помещения является правомерным.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил, вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.12.2004 в размере 625579,10 руб. (согласно уточненного расчета) является правильным.
Между тем вывод суда в части взыскания задолженности за фактическое пользование нежилым помещением в период с января 2005 по 30 июня 2006 в сумме 1099923,02 руб. апелляционный суд считает ошибочным.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, что договором аренды размер арендной платы определен в сумме 661304,89 руб. в год (55 108, 74 руб. в месяц), других договоров или дополнительных соглашений между сторонами заключено не было, то плата за фактическое пользование помещением в период с января 2005 по 30 июня 2006 (с учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 56 565,81 руб.) составит 935391,52 руб.
В связи с вышеизложенным, апелляционный суд считает необходимым решение арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 в части взыскания задолженности по арендной плате изменить. В остальной части решение оставить без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2006 по делу N А62-704/2005 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате.
Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания" в пользу Администрации г. Смоленска 1560970 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение оставить без изменения.
Расходы по государственной пошлине отнести на НОУ дошкольного типа "Центр дошкольного воспитания".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)