Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.
при участии:
от истца Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) - не явился, извещен
от ответчика Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) - не явился, извещен
от третьего лица Сысертского городского округа в лице Администрации - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года
по делу N А60-40388/2012
принятое судьей Беляевой Н.Г.
по иску Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа
к Потребительскому жилищному кооперативу "Строитель-2"
третье лицо: Сысертский городской округ в лице Администрации
о взыскании 12600 руб. 00 коп., о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить помещение истцу
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (далее - ответчик) 12 600 руб. задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009 и обязании ответчика освободить и возвратить истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Быкова, д. 36, общей площадью 263,4 кв. м, литер А, А1, этажность: 2, кадастровый номер 66-66-19/005/2007-726.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сысертский городской округ в лице Администрации (определение от 17.10.2012).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Считая решение суда незаконным, ответчик обратился с апелляционной жалобой.
Ссылаясь на законность судебного акта, истец представил письменный отзыв на жалобу.
Судом апелляционной инстанции в судебном заседании, назначенном на 10.09.2013, установлено, что судом решение принято в отсутствие доказательств надлежащего извещения ответчика, что является в силу п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловным основанием для отмены судебного акта.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем вынесено соответствующее определение от 10.09.2013, судебное заседание назначено на 15.10.2013.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции (15.10.2013) участники арбитражного процесса явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ.
В соответствии со ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Савельевой Н.М на судью Гулякову Г.Н.
Рассмотрение дела начато сначала.
Из материалов дела видно, что истец настаивает на удовлетворении исковых требований.
Ответчик возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что ответчик не получал от арендодателя претензий по ненадлежащему исполнению договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009.
Также ответчик просит апелляционный суд привлечь по делу в качестве третьих лиц на стороне ответчика Зальцзелер Л.Л., Белоусову Т.Н., Тумашову М.Л., Тумашова В.В., Дрягину О.В., Власова А.В., полагая, что их права могут быть нарушены судебным актом, поскольку указанные лица проживают в арендуемом помещении. На основании этого, ответчик просит отложить судебное заседание.
От третьего лица документов и пояснений суду не поступило.
Рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в дело третьих лиц, арбитражный апелляционный суд признает его, не подлежащим удовлетворению, поскольку не усматривает оснований, установленных в статьях 50, 51 АПК РФ, равно как и не усматривает нарушение прав и интересов граждан судебным актом.
В связи с чем, отсутствуют основания для отложения судебного разбирательства.
Изучив материалы дела и имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.03.2009 между муниципальным унитарным предприятием "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (арендодатель) и Потребительским жилищным кооперативом "Строитель-2" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, с правом проведения работ по проектированию реконструкции нежилого здания, с последующим переводом в здание жилого назначения (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 1.3. договора помещение расположено по адресу: г. Сысерть, ул. Быкова, 36, общей площадью 263,4 кв. м, Литер: А, А1, этажность: 2, инвентарный номер: 202/01/63-01.
Данное помещение находится на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ N 964275 от 20.07.2007, а также решением Администрации Сысертского городского округа N 139 от 30.05.2007.
Нежилое помещение передано ответчику истцом, что ответчиком не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1.4. срок договора аренды нежилого помещения устанавливается с 01.03.2009 по 10.09.2012.
Государственная регистрация договора от 01.03.2009 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы 24.11.2009.
15.12.2011 истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 389 от 15.12.2011 с указанием в нем на то, что ответчик не производит оплату арендной платы, поэтому просит истца погасить задолженность, иначе истец будет вынужден расторгнуть договор аренды (л.д. 20, 21).
16.10.2012 истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование оплатить ответчика задолженность по договору в размере 12 600 руб. и требование о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 47, 48).
Наличие долга ответчика и оставление им без ответа претензии истца, явились для последнего основанием для обращения с иском о взыскании долга, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить и возвратить нежилое помещение.
Изучив имеющиеся в деле доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения 01.03.2009 содержит согласование всех существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договора, данный договор является заключенным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно п. 1.4. срок договора аренды нежилого помещения устанавливается с 01.03.2009 по 10.09.2012.
Согласно п. 3.4. договора, если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
Ввиду отсутствия в деле доказательств, подтверждающих оповещение одной из сторон договора другой стороны за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор аренды в силу п. 3.4. договора продлен на следующий срок на тех же условиях.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1.2. договора стороны предусмотрели, что сумма аренды поквартально в размере 900 руб., начиная с 01.03.2009, выплачивается арендатором арендодателю.
Исследуя материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.03.2009 за период с 01.03.2009 по 18.09.2012 в размере 12 600 руб., что повлекло возникновение задолженности в размере 12 600 руб.
Поскольку доказательств внесения денежных средств на указанную сумму ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 12 600 руб. является законным и обоснованным и подлежит удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009, в качестве правового обоснования истец ссылается на ст. 619 ГК РФ и на письма истца исх. N 389 от 15.12.2011 и от 17.12.2012.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.
В подтверждение претензионного порядка расторжения договора истцом представлено письмо исх. N 389 от 15.12.2011 и претензия от 17.12.2012.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Оценив указанные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленные в дело истцом доказательства не подтверждают соблюдение им претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.
В частности, не является таковым письмо истца исх. N 389 от 15.12.2011, поскольку из него не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, а лишь содержится требование истца произвести оплату по договору аренды и формулировку, что "в противном случае мы вынуждены будем расторгнуть договор аренды" (л.д. 20).
Претензия истца от 17.09.2012 содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности в размере 12 600 руб. и требование о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ (л.д. 47), что противоречит ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения арендатором принятого на себя обязательства.
Таким образом, истцом не соблюдена определенная законом последовательность действий: первоначально претензия в соответствии со ст. 619 ГК РФ, после неоплаты задолженности в разумный срок необходимо направить требование (соглашение) о расторжении договора.
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения и извещения истцом иными способами в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требования ст. 619 ГК РФ истцом не соблюдены, что согласуется с п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Ввиду того, что истцом не соблюдены положения ст. 619 ГК РФ, то в соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009 подлежит оставлению без рассмотрения.
Поскольку не имеется оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения от 01.03.2009 расторгнут, исковое требование об обязании освободить и возвратить истцу нежилое помещение удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Сторонами дела государственная пошлина ни по иску, ни по жалобе не уплачивалась.
Поскольку исковые требования удовлетворены на сумму 12 600 руб., в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 504 руб. пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4000 руб. в связи с оставлением без рассмотрения требования истца о расторжении договора.
Руководствуясь статьями 110, 148, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года по делу N А60-40388/2012 отменить.
Требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием "Сысертское автотранспортное предприятие" и Потребительским жилищным кооперативом "Строитель-2", оставить без рассмотрения.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) в пользу Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) задолженность по арендной плате в размере 12 600 (двенадцать тысяч шестьсот) рублей.
В удовлетворении требования об обязании освободить и возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Быкова, д. 36, общей площадью 263,4 кв. м, литер А, А1, этажность: 2, кадастровый номер 66-66-19/005/2007-726, отказать.
Взыскать с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 504 (пятьсот четыре) рубля.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК ПО ДЕЛУ N А60-40388/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. N 17АП-9975/2013-АК
Дело N А60-40388/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.
при участии:
от истца Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) - не явился, извещен
от ответчика Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) - не явился, извещен
от третьего лица Сысертского городского округа в лице Администрации - не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года
по делу N А60-40388/2012
принятое судьей Беляевой Н.Г.
по иску Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа
к Потребительскому жилищному кооперативу "Строитель-2"
третье лицо: Сысертский городской округ в лице Администрации
о взыскании 12600 руб. 00 коп., о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить помещение истцу
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (далее - ответчик) 12 600 руб. задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009 и обязании ответчика освободить и возвратить истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Быкова, д. 36, общей площадью 263,4 кв. м, литер А, А1, этажность: 2, кадастровый номер 66-66-19/005/2007-726.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сысертский городской округ в лице Администрации (определение от 17.10.2012).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Считая решение суда незаконным, ответчик обратился с апелляционной жалобой.
Ссылаясь на законность судебного акта, истец представил письменный отзыв на жалобу.
Судом апелляционной инстанции в судебном заседании, назначенном на 10.09.2013, установлено, что судом решение принято в отсутствие доказательств надлежащего извещения ответчика, что является в силу п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловным основанием для отмены судебного акта.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем вынесено соответствующее определение от 10.09.2013, судебное заседание назначено на 15.10.2013.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции (15.10.2013) участники арбитражного процесса явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ.
В соответствии со ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Савельевой Н.М на судью Гулякову Г.Н.
Рассмотрение дела начато сначала.
Из материалов дела видно, что истец настаивает на удовлетворении исковых требований.
Ответчик возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что ответчик не получал от арендодателя претензий по ненадлежащему исполнению договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009.
Также ответчик просит апелляционный суд привлечь по делу в качестве третьих лиц на стороне ответчика Зальцзелер Л.Л., Белоусову Т.Н., Тумашову М.Л., Тумашова В.В., Дрягину О.В., Власова А.В., полагая, что их права могут быть нарушены судебным актом, поскольку указанные лица проживают в арендуемом помещении. На основании этого, ответчик просит отложить судебное заседание.
От третьего лица документов и пояснений суду не поступило.
Рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в дело третьих лиц, арбитражный апелляционный суд признает его, не подлежащим удовлетворению, поскольку не усматривает оснований, установленных в статьях 50, 51 АПК РФ, равно как и не усматривает нарушение прав и интересов граждан судебным актом.
В связи с чем, отсутствуют основания для отложения судебного разбирательства.
Изучив материалы дела и имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.03.2009 между муниципальным унитарным предприятием "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (арендодатель) и Потребительским жилищным кооперативом "Строитель-2" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, с правом проведения работ по проектированию реконструкции нежилого здания, с последующим переводом в здание жилого назначения (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 1.3. договора помещение расположено по адресу: г. Сысерть, ул. Быкова, 36, общей площадью 263,4 кв. м, Литер: А, А1, этажность: 2, инвентарный номер: 202/01/63-01.
Данное помещение находится на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ N 964275 от 20.07.2007, а также решением Администрации Сысертского городского округа N 139 от 30.05.2007.
Нежилое помещение передано ответчику истцом, что ответчиком не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1.4. срок договора аренды нежилого помещения устанавливается с 01.03.2009 по 10.09.2012.
Государственная регистрация договора от 01.03.2009 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы 24.11.2009.
15.12.2011 истец направил в адрес ответчика письмо исх. N 389 от 15.12.2011 с указанием в нем на то, что ответчик не производит оплату арендной платы, поэтому просит истца погасить задолженность, иначе истец будет вынужден расторгнуть договор аренды (л.д. 20, 21).
16.10.2012 истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование оплатить ответчика задолженность по договору в размере 12 600 руб. и требование о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 47, 48).
Наличие долга ответчика и оставление им без ответа претензии истца, явились для последнего основанием для обращения с иском о взыскании долга, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить и возвратить нежилое помещение.
Изучив имеющиеся в деле доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения 01.03.2009 содержит согласование всех существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договора, данный договор является заключенным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно п. 1.4. срок договора аренды нежилого помещения устанавливается с 01.03.2009 по 10.09.2012.
Согласно п. 3.4. договора, если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
Ввиду отсутствия в деле доказательств, подтверждающих оповещение одной из сторон договора другой стороны за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор аренды в силу п. 3.4. договора продлен на следующий срок на тех же условиях.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1.2. договора стороны предусмотрели, что сумма аренды поквартально в размере 900 руб., начиная с 01.03.2009, выплачивается арендатором арендодателю.
Исследуя материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.03.2009 за период с 01.03.2009 по 18.09.2012 в размере 12 600 руб., что повлекло возникновение задолженности в размере 12 600 руб.
Поскольку доказательств внесения денежных средств на указанную сумму ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 12 600 руб. является законным и обоснованным и подлежит удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009, в качестве правового обоснования истец ссылается на ст. 619 ГК РФ и на письма истца исх. N 389 от 15.12.2011 и от 17.12.2012.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.
В подтверждение претензионного порядка расторжения договора истцом представлено письмо исх. N 389 от 15.12.2011 и претензия от 17.12.2012.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Оценив указанные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленные в дело истцом доказательства не подтверждают соблюдение им претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.
В частности, не является таковым письмо истца исх. N 389 от 15.12.2011, поскольку из него не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, а лишь содержится требование истца произвести оплату по договору аренды и формулировку, что "в противном случае мы вынуждены будем расторгнуть договор аренды" (л.д. 20).
Претензия истца от 17.09.2012 содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности в размере 12 600 руб. и требование о расторжении договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ (л.д. 47), что противоречит ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения арендатором принятого на себя обязательства.
Таким образом, истцом не соблюдена определенная законом последовательность действий: первоначально претензия в соответствии со ст. 619 ГК РФ, после неоплаты задолженности в разумный срок необходимо направить требование (соглашение) о расторжении договора.
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения и извещения истцом иными способами в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требования ст. 619 ГК РФ истцом не соблюдены, что согласуется с п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Ввиду того, что истцом не соблюдены положения ст. 619 ГК РФ, то в соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009 подлежит оставлению без рассмотрения.
Поскольку не имеется оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения от 01.03.2009 расторгнут, исковое требование об обязании освободить и возвратить истцу нежилое помещение удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Сторонами дела государственная пошлина ни по иску, ни по жалобе не уплачивалась.
Поскольку исковые требования удовлетворены на сумму 12 600 руб., в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 504 руб. пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4000 руб. в связи с оставлением без рассмотрения требования истца о расторжении договора.
Руководствуясь статьями 110, 148, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2013 года по делу N А60-40388/2012 отменить.
Требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием "Сысертское автотранспортное предприятие" и Потребительским жилищным кооперативом "Строитель-2", оставить без рассмотрения.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) в пользу Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) задолженность по арендной плате в размере 12 600 (двенадцать тысяч шестьсот) рублей.
В удовлетворении требования об обязании освободить и возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Быкова, д. 36, общей площадью 263,4 кв. м, литер А, А1, этажность: 2, кадастровый номер 66-66-19/005/2007-726, отказать.
Взыскать с Потребительского жилищного кооператива "Строитель-2" (ИНН 6652024284, ОГРН 1076652001876) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 504 (пятьсот четыре) рубля.
Взыскать с Муниципального унитарного предприятия "Сысертское автотранспортное предприятие" Сысертского городского округа (ИНН 6652002322, ОГРН 1026602174301) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)