Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер",
апелляционное производство N 05АП-5101/2013
на решение от 22.03.2013
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-31544/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1112539011001, ИНН 2539117820)
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" (ОГРН 1022502120662, ИНН 2539052637)
третьи лица:
о расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
- от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 11.12.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями;
- от ответчика: не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" о расторжении договора аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате в размере 95 416 рублей 29 копеек и пени в размере 3 942 рублей 52 копеек.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявленное истцом уточнение первого и второго требований, согласно которому общество просило расторгнуть договор аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, принадлежащих истцу на праве собственности, и обязать ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2013 требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на неверность вывода суда первой инстанции о применении при расчете размера арендной платы коэффициента функционального использования в размере 0,4, который является льготным и установлен в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства при использовании на праве аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности. Пояснил, что спорное имущество находится в частной собственности, наличие у ответчика статуса субъекта малого предпринимательства не доказан, в связи с чем считает необоснованным применение коэффициента в указанном выше размере. Кроме того, считает, что решение Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010 преюдициального значения при рассмотрении спора не имеет, поскольку истец участником дела не являлся. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.
Представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.06.2004 Управление муниципальной собственности (арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко Лтд" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 99, общей площадью 725,20 кв. м для использования в целях семейного отдыха.
Срок действия договора устанавливается с 09.06.2004 по 08.06.2029.
Пунктом 3.1 договора установлено, что за указанное помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 49 098 рублей 58 копеек.
Порядок и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованиям арендодателя установлен в пункте 5.2 договора.
В соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 09.06.2004, подписанному сторонами без замечаний.
Соглашением от 20.07.2005 в договор аренды от 23.06.2004 N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 внесены изменения в пункт 1.1, устанавливающий цели использования спорных помещений.
Свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2004 Серия 25-АА Номер 458788 подтверждается, что Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко Лтд" на праве аренды принадлежит нежилое помещение площадью 725,20 кв. м в здании (лит.А1), номера на поэтажном плане: 1-45; этаж: 1 этаж, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
В материалы дела также представлен подписанный сторонами акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 01.04.2009, согласно которому арендатор передал а арендодатель принял нежилое помещение по адресу: ул. Русская, 99, площадью 390,8 кв. м.
Согласно выписке из распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 29.04.2011 N 304/28 арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в части помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 99, цель использования - "центр семейного отдыха, закусочная", при этом был применен коэффициент, корректирующий расчет арендной платы - 0,4 и установлена с 04.03.2011 по 31.12.2012 ставка арендной платы в размере 20 684 рублей 08 копеек.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.01.2012 истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м в здании (лит.А); номера на поэтажном плане 1-12, 25,26, 40-42, 50 (III); этаж I, назначение: торговое, общественное питание, адрес объекта: Приморский край,, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Уведомлением от 13.02.2012 N 2б-у истец известил ответчика о смене собственника спорных помещений площадью 330,60 кв. м, переданных ответчику в аренду по договору аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, в связи с чем право на получение арендной платы за пользование спорными помещениями площадью 330,60 кв. м с 11.01.2012 перешло к истцу.
Согласно акту обследования истцом спорных помещений от 18.07.2012 предприятие общественного питания (ресторан) не функционирует, потолок типа "Армстронг" частично обрушен, местами плитка потолка отсутствует, стены в банкетном зале оштукатурены, окрашены, местами обшарпаны, частично отстала от стенового покрытия во многих местах выгоревшая краска, на полу уложена напольная керамическая плита. Общее косметическое состояние помещений неудовлетворительное. Окна - стеклопакет ПВХ. В подсобных помещениях присутствует черновой ремонт, состояние неудовлетворительное. Местами висят незакрепленные провода, в т.ч. неизолированные. Проводка внешнего освещения оплавилась. Имеются раковины, унитазы, водонагреватель, которые на момент проверки не функционировали. Общее состояние неудовлетворительное. Охранно-пожарная сигнализация, планы пожарной эвакуации, огнетушители полностью отсутствуют. В помещениях разбросан строительный и бытовой мусор. В помещении ресторана воздух затхлый, плохо вентилируется. Шумового загрязнения нет.
Из выписок из ЕГРП от 14.03.2013 следует, что нежилые помещения в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, общей площадью 385,4 кв. м, назначение объекта: общественное питание, номера на поэтажном плане: 13-24, 27-39, 43-49, 51-53 (IV), принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Приам", а помещения в указанном здании площадью 330,6 кв. м, номера на поэтажном плане 1-12, 25,26,40-42,50 (III), назначение: торговое, общественное питание, принадлежат на праве собственности истцу.
Согласно примечанию представителя арендатора к акту обследования спорных помещений от 28.09.2012, составленному представителем арендодателя при участии представителя арендатора, последний с актом частично не согласен, пояснил, что ввиду правовой неопределенности в отношениях с арендодателями и их частой сменой помещения арендатором не эксплуатируются и законсервированы, принимаются меры по охране помещения и поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
Претензией от 29.08.2012 N б/н истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон в срок не позднее 14.09.2012.
Претензией от 15.10.2012 N б/н истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон в срок не позднее 31.10.2012.
Претензией от 23.10.2012 N б/н истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае не устранения арендатором нарушений условий договора.
Поскольку арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей, существенно нарушил условия договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 148 АПК РФ, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.
Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, обратившись в суд с иском о расторжении договора, истцу необходимо представить доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора: доказательства подтверждающие факт прекращения договора аренды до момента обращения в суд с настоящим иском.
Согласно тексту искового заявления обществом заявлены исковые требования (в уточненном виде) о расторжении договора аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, принадлежащих истцу на праве собственности, и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены претензии от 29.08.2012 N б/н, от 15.10.2012 N б/н, от 23.10.2012 N б/н, согласно которым ООО "Партнер" предложило ООО "Компания НГС ко Лтд" расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон.
В то же время, как верно указал суд первой инстанции, согласно договору аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 ответчику передано в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 99, общей площадью 725,20 кв. м.
В этой связи суд первой инстанции правильно установил, что истец не доказал факт досудебного порядка урегулирования спора в части предложения ответчику расторгнуть договор именно в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Более того, согласно выписке из ЕГРП от 14.03.2013 нежилые помещения в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, общей площадью 385,4 кв. м, назначение объекта: общественное питание, номера на поэтажном плане: 13-24, 27-39, 43-49, 51-53 (IV), принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Приам".
Таким образом, поскольку фактически произошло изменение правового режима владения спорным помещением, учитывая, что помимо истца собственником части помещений, предоставленных ответчику в аренду по спорному договору, является иное юридическое лицо - ООО "Приам", а доказательства того, что истец был уполномочен ООО "Приам" как собственником помещения площадью 385,4 кв. м на расторжение спорного договора аренды в материалы дела не представлены, суд первой инстанции сделал верный вывод о недоказанности соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, установленного статьей 452 ГК РФ.
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что изменение предмета договора, как и вида собственности спорного имущества сами по себе не влекут за собой прекращение договора в целом и не являются существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора.
В то же время статья 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты нарушенного права как расторжение договора в части.
Отклоняя довод истца о том, что по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2006 нежилое помещение по адресу: ул. Русская, 99 площадью 390,8 кв. м было возвращено арендатором арендодателю, в связи с чем в пользовании у ответчика находится только помещение общей площадью 330,60 кв. м, принадлежащее на праве собственности истцу, суд первой инстанции верно указал на отсутствие доказательств того, что соответствующие изменения условия договора аренды о его предмете оформлены в установленном законом порядке.
Рассмотрев требования истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы в размере 95 416 рублей 29 копеек за период с 01.01.2012 по 01.08.2012 и пени в размере 3 942 рублей 52 копеек за период с 01.02.2012 по 01.12.2012, суд первой инстанции правомерно отказал в их удовлетворении, руководствуясь при этом следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В обоснование расчета заявленных требований истец ссылается на размер арендной платы, установленный спорным договором аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, заключенным между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ответчиком, и составляющий 49 098 рублей 58 копеек в месяц без учета НДС.
Вместе с тем, согласно положениям пункта 6.3 договора аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2011 по делу N А51-18401/2010 по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" о взыскании 1 244 312 рублей 78 копеек установлено, что расчет задолженности по арендной плате за спорный по делу период следует производить исходя из площади принадлежащих муниципальному образованию город Владивосток нежилых помещений (330,6 кв. м), от имени которого выступает истец, и, соответственно, занимаемых ответчиком, а также с учетом льготного коэффициента (Ккор = 0,4) подлежащего применению при уплате арендных платежей субъектом малого предпринимательства за пользование муниципальным имуществом г. Владивостока.
В рамках указанного дела установлено, что задолженность за период с 30.04.2008 по 31.01.2011 по договору аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, подлежащая взысканию с ответчика, составила 220 597 рублей 56 копеек, и рассчитана по ставке 20 684 рубля 08 копеек исходя из площади 725,2 кв. м.
Таким образом, поскольку Управление муниципальной собственности г. Владивостока, являясь арендодателем по спорному договору аренды, реализовало свое право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренное пунктом 6.3 договора, изменения договора по указанному вопросу не подлежат государственной регистрации, то суд первой инстанции верно установил, что определение размера арендной платы следует производить исходя из данных последних изменений размера платежей.
Согласно указанному расчету сумма арендной платы по спорному договору составляет 9 429,34 рублей в месяц. Доказательства того, что вышеуказанная ставка изменялась в дальнейшем, в материалы дела не представлены.
При этом, из пояснений ответчика следует, что согласно направленному в его адрес уведомлению от 21.11.2011 N 2-у ответчику стало известно о смене с 31.10.2011 собственника нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м в здании (Лит.А), этаж:1, номера на поэтажном плане: 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99 на Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", в связи с чем ответчик оплачивал арендную плату по спорному договору за январь и февраль 2012 года Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", что подтверждается платежными поручениями N 1 от 31.01.2012 об оплате 9 429 рублей 34 копеек и N 3 от 24.02.2012 об оплате 9 429 рублей 34 копеек. О смене собственника спорных помещений общей площадью 330,60 кв. м с 11.01.2012 с Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" на Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" ответчику стало известно только из уведомления N 2б-у от 13.02.2012.
При этом представленными в материалы дела платежными поручениями N 1 от 01.02.2013, N 9 от 01.06.2012, N 7 от 28.04.2012, N 4 от 31.03.2012, N 3 от 24.02.2012, N 1 от 31.01.2012, N 23 от 21.12.2012, N 21 от 30.11.2012, N 19 от 30.09.2012, N 16 от 30.08.2012, N 14 от 01.08.2012, N 13 от 27.06.2012, N 6 от 23.08.2011, N 3 от 27.02.2013, N 3 от 23.08.2011, N 2 от 23.08.2011 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по спорному договору аренды по ставке арендной платы 9 429 рублей 34 копейки, установленной исходя из размера согласно распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 29.04.2011 N 304/28 с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010, а также исходя из размера нежилых помещений, принадлежащих истца (330,6 кв. м), на общую сумму 66 005 рублей 38 копеек за спорный период.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что за период с 01.01.2012 по 28.02.2012 ответчик производил перечисление арендных платежей ООО "Восток Бизнес Инвест", которое в тот период уже не являлось собственником спорных помещений, в связи с чем верно указал, что собственник вправе взыскать с предыдущего правообладателя имущества неосновательно полученные им денежные средства в рамках отдельного судопроизводства.
Доказательства того, что истец принял заблаговременно все меры по своевременному уведомлению арендатора о смене собственника арендуемых помещений, не представлены.
В связи с изложенными обстоятельствами, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и пени является законным и обоснованным.
Рассмотрев довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции в части порядка определения размера арендной платы, коллегия установила следующее.
Как разъяснено в пункте 24 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации.
При этом переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, в том числе о размере арендной платы. В этой связи в части исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы размер последней подлежит определению согласно условиям договора, а также с учетом решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010 в силу статья 16 АПК РФ.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2013 по делу N А51-31544/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 N 05АП-5101/2013 ПО ДЕЛУ N А51-31544/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 05АП-5101/2013
Дело N А51-31544/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 24 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер",
апелляционное производство N 05АП-5101/2013
на решение от 22.03.2013
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-31544/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1112539011001, ИНН 2539117820)
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" (ОГРН 1022502120662, ИНН 2539052637)
третьи лица:
о расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате и пени,
при участии:
- от истца: Апонюк О.А. - паспорт, доверенность от 11.12.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями;
- от ответчика: не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" о расторжении договора аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате в размере 95 416 рублей 29 копеек и пени в размере 3 942 рублей 52 копеек.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял заявленное истцом уточнение первого и второго требований, согласно которому общество просило расторгнуть договор аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, принадлежащих истцу на праве собственности, и обязать ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2013 требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на неверность вывода суда первой инстанции о применении при расчете размера арендной платы коэффициента функционального использования в размере 0,4, который является льготным и установлен в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства при использовании на праве аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности. Пояснил, что спорное имущество находится в частной собственности, наличие у ответчика статуса субъекта малого предпринимательства не доказан, в связи с чем считает необоснованным применение коэффициента в указанном выше размере. Кроме того, считает, что решение Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010 преюдициального значения при рассмотрении спора не имеет, поскольку истец участником дела не являлся. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.
Представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.06.2004 Управление муниципальной собственности (арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко Лтд" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 99, общей площадью 725,20 кв. м для использования в целях семейного отдыха.
Срок действия договора устанавливается с 09.06.2004 по 08.06.2029.
Пунктом 3.1 договора установлено, что за указанное помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 49 098 рублей 58 копеек.
Порядок и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованиям арендодателя установлен в пункте 5.2 договора.
В соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 09.06.2004, подписанному сторонами без замечаний.
Соглашением от 20.07.2005 в договор аренды от 23.06.2004 N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 внесены изменения в пункт 1.1, устанавливающий цели использования спорных помещений.
Свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2004 Серия 25-АА Номер 458788 подтверждается, что Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко Лтд" на праве аренды принадлежит нежилое помещение площадью 725,20 кв. м в здании (лит.А1), номера на поэтажном плане: 1-45; этаж: 1 этаж, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
В материалы дела также представлен подписанный сторонами акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 01.04.2009, согласно которому арендатор передал а арендодатель принял нежилое помещение по адресу: ул. Русская, 99, площадью 390,8 кв. м.
Согласно выписке из распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 29.04.2011 N 304/28 арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в части помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 99, цель использования - "центр семейного отдыха, закусочная", при этом был применен коэффициент, корректирующий расчет арендной платы - 0,4 и установлена с 04.03.2011 по 31.12.2012 ставка арендной платы в размере 20 684 рублей 08 копеек.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.01.2012 истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м в здании (лит.А); номера на поэтажном плане 1-12, 25,26, 40-42, 50 (III); этаж I, назначение: торговое, общественное питание, адрес объекта: Приморский край,, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Уведомлением от 13.02.2012 N 2б-у истец известил ответчика о смене собственника спорных помещений площадью 330,60 кв. м, переданных ответчику в аренду по договору аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, в связи с чем право на получение арендной платы за пользование спорными помещениями площадью 330,60 кв. м с 11.01.2012 перешло к истцу.
Согласно акту обследования истцом спорных помещений от 18.07.2012 предприятие общественного питания (ресторан) не функционирует, потолок типа "Армстронг" частично обрушен, местами плитка потолка отсутствует, стены в банкетном зале оштукатурены, окрашены, местами обшарпаны, частично отстала от стенового покрытия во многих местах выгоревшая краска, на полу уложена напольная керамическая плита. Общее косметическое состояние помещений неудовлетворительное. Окна - стеклопакет ПВХ. В подсобных помещениях присутствует черновой ремонт, состояние неудовлетворительное. Местами висят незакрепленные провода, в т.ч. неизолированные. Проводка внешнего освещения оплавилась. Имеются раковины, унитазы, водонагреватель, которые на момент проверки не функционировали. Общее состояние неудовлетворительное. Охранно-пожарная сигнализация, планы пожарной эвакуации, огнетушители полностью отсутствуют. В помещениях разбросан строительный и бытовой мусор. В помещении ресторана воздух затхлый, плохо вентилируется. Шумового загрязнения нет.
Из выписок из ЕГРП от 14.03.2013 следует, что нежилые помещения в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, общей площадью 385,4 кв. м, назначение объекта: общественное питание, номера на поэтажном плане: 13-24, 27-39, 43-49, 51-53 (IV), принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Приам", а помещения в указанном здании площадью 330,6 кв. м, номера на поэтажном плане 1-12, 25,26,40-42,50 (III), назначение: торговое, общественное питание, принадлежат на праве собственности истцу.
Согласно примечанию представителя арендатора к акту обследования спорных помещений от 28.09.2012, составленному представителем арендодателя при участии представителя арендатора, последний с актом частично не согласен, пояснил, что ввиду правовой неопределенности в отношениях с арендодателями и их частой сменой помещения арендатором не эксплуатируются и законсервированы, принимаются меры по охране помещения и поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
Претензией от 29.08.2012 N б/н истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон в срок не позднее 14.09.2012.
Претензией от 15.10.2012 N б/н истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон в срок не позднее 31.10.2012.
Претензией от 23.10.2012 N б/н истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае не устранения арендатором нарушений условий договора.
Поскольку арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей, существенно нарушил условия договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 148 АПК РФ, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.
Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, обратившись в суд с иском о расторжении договора, истцу необходимо представить доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора: доказательства подтверждающие факт прекращения договора аренды до момента обращения в суд с настоящим иском.
Согласно тексту искового заявления обществом заявлены исковые требования (в уточненном виде) о расторжении договора аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, принадлежащих истцу на праве собственности, и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены претензии от 29.08.2012 N б/н, от 15.10.2012 N б/н, от 23.10.2012 N б/н, согласно которым ООО "Партнер" предложило ООО "Компания НГС ко Лтд" расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 по соглашению сторон.
В то же время, как верно указал суд первой инстанции, согласно договору аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 ответчику передано в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 99, общей площадью 725,20 кв. м.
В этой связи суд первой инстанции правильно установил, что истец не доказал факт досудебного порядка урегулирования спора в части предложения ответчику расторгнуть договор именно в отношении нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99.
Более того, согласно выписке из ЕГРП от 14.03.2013 нежилые помещения в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, общей площадью 385,4 кв. м, назначение объекта: общественное питание, номера на поэтажном плане: 13-24, 27-39, 43-49, 51-53 (IV), принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Приам".
Таким образом, поскольку фактически произошло изменение правового режима владения спорным помещением, учитывая, что помимо истца собственником части помещений, предоставленных ответчику в аренду по спорному договору, является иное юридическое лицо - ООО "Приам", а доказательства того, что истец был уполномочен ООО "Приам" как собственником помещения площадью 385,4 кв. м на расторжение спорного договора аренды в материалы дела не представлены, суд первой инстанции сделал верный вывод о недоказанности соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, установленного статьей 452 ГК РФ.
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что изменение предмета договора, как и вида собственности спорного имущества сами по себе не влекут за собой прекращение договора в целом и не являются существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора.
В то же время статья 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты нарушенного права как расторжение договора в части.
Отклоняя довод истца о том, что по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2006 нежилое помещение по адресу: ул. Русская, 99 площадью 390,8 кв. м было возвращено арендатором арендодателю, в связи с чем в пользовании у ответчика находится только помещение общей площадью 330,60 кв. м, принадлежащее на праве собственности истцу, суд первой инстанции верно указал на отсутствие доказательств того, что соответствующие изменения условия договора аренды о его предмете оформлены в установленном законом порядке.
Рассмотрев требования истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы в размере 95 416 рублей 29 копеек за период с 01.01.2012 по 01.08.2012 и пени в размере 3 942 рублей 52 копеек за период с 01.02.2012 по 01.12.2012, суд первой инстанции правомерно отказал в их удовлетворении, руководствуясь при этом следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу положений части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В обоснование расчета заявленных требований истец ссылается на размер арендной платы, установленный спорным договором аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, заключенным между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ответчиком, и составляющий 49 098 рублей 58 копеек в месяц без учета НДС.
Вместе с тем, согласно положениям пункта 6.3 договора аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004 арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2011 по делу N А51-18401/2010 по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" о взыскании 1 244 312 рублей 78 копеек установлено, что расчет задолженности по арендной плате за спорный по делу период следует производить исходя из площади принадлежащих муниципальному образованию город Владивосток нежилых помещений (330,6 кв. м), от имени которого выступает истец, и, соответственно, занимаемых ответчиком, а также с учетом льготного коэффициента (Ккор = 0,4) подлежащего применению при уплате арендных платежей субъектом малого предпринимательства за пользование муниципальным имуществом г. Владивостока.
В рамках указанного дела установлено, что задолженность за период с 30.04.2008 по 31.01.2011 по договору аренды недвижимого имущества N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, подлежащая взысканию с ответчика, составила 220 597 рублей 56 копеек, и рассчитана по ставке 20 684 рубля 08 копеек исходя из площади 725,2 кв. м.
Таким образом, поскольку Управление муниципальной собственности г. Владивостока, являясь арендодателем по спорному договору аренды, реализовало свое право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренное пунктом 6.3 договора, изменения договора по указанному вопросу не подлежат государственной регистрации, то суд первой инстанции верно установил, что определение размера арендной платы следует производить исходя из данных последних изменений размера платежей.
Согласно указанному расчету сумма арендной платы по спорному договору составляет 9 429,34 рублей в месяц. Доказательства того, что вышеуказанная ставка изменялась в дальнейшем, в материалы дела не представлены.
При этом, из пояснений ответчика следует, что согласно направленному в его адрес уведомлению от 21.11.2011 N 2-у ответчику стало известно о смене с 31.10.2011 собственника нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м в здании (Лит.А), этаж:1, номера на поэтажном плане: 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99 на Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", в связи с чем ответчик оплачивал арендную плату по спорному договору за январь и февраль 2012 года Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", что подтверждается платежными поручениями N 1 от 31.01.2012 об оплате 9 429 рублей 34 копеек и N 3 от 24.02.2012 об оплате 9 429 рублей 34 копеек. О смене собственника спорных помещений общей площадью 330,60 кв. м с 11.01.2012 с Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" на Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" ответчику стало известно только из уведомления N 2б-у от 13.02.2012.
При этом представленными в материалы дела платежными поручениями N 1 от 01.02.2013, N 9 от 01.06.2012, N 7 от 28.04.2012, N 4 от 31.03.2012, N 3 от 24.02.2012, N 1 от 31.01.2012, N 23 от 21.12.2012, N 21 от 30.11.2012, N 19 от 30.09.2012, N 16 от 30.08.2012, N 14 от 01.08.2012, N 13 от 27.06.2012, N 6 от 23.08.2011, N 3 от 27.02.2013, N 3 от 23.08.2011, N 2 от 23.08.2011 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по спорному договору аренды по ставке арендной платы 9 429 рублей 34 копейки, установленной исходя из размера согласно распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 29.04.2011 N 304/28 с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010, а также исходя из размера нежилых помещений, принадлежащих истца (330,6 кв. м), на общую сумму 66 005 рублей 38 копеек за спорный период.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что за период с 01.01.2012 по 28.02.2012 ответчик производил перечисление арендных платежей ООО "Восток Бизнес Инвест", которое в тот период уже не являлось собственником спорных помещений, в связи с чем верно указал, что собственник вправе взыскать с предыдущего правообладателя имущества неосновательно полученные им денежные средства в рамках отдельного судопроизводства.
Доказательства того, что истец принял заблаговременно все меры по своевременному уведомлению арендатора о смене собственника арендуемых помещений, не представлены.
В связи с изложенными обстоятельствами, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и пени является законным и обоснованным.
Рассмотрев довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции в части порядка определения размера арендной платы, коллегия установила следующее.
Как разъяснено в пункте 24 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации.
При этом переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, в том числе о размере арендной платы. В этой связи в части исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы размер последней подлежит определению согласно условиям договора, а также с учетом решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-18401/2010 в силу статья 16 АПК РФ.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2013 по делу N А51-31544/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)