Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Уразгельдиева А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Белисовой О.В., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 февраля 2013 года гражданское дело N 2-3089/12 по апелляционным жалобам Ф.А., ЗАО <...> на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2012 года по иску Ж.П. к Ф.А. о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, по встречному иску Ф.А. к Ж.И., Ж.П. о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ЗАО <...> - К., объяснения Ф.А. и ее представителя Ф.И., объяснения Ж.П. и его представителя Ф.Л., судебная коллегия
установила:
Ж.П. обратился в суд с иском к Ф.А., просил вселить его в жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, обязать Ф.А. не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что он зарегистрирован по вышеуказанному адресу, где и проживал с <...> года. В <...> году им был дан отказ от участия в приватизации данной квартиры, аналогичный отказ был дан его женой Ж.Т., которая умерла. Квартира была приватизирована в <...> году на его сына Ж.И. <дата> его сын забрал у него ключи от квартиры, вывез его из квартиры, собрав только сумку с его одеждой, постельными принадлежностями. Сын перевез его в квартиру по адресу: <адрес> которую на короткое время снял для его проживания. В настоящее время ему фактически негде жить. В спорную квартиру попасть он не может, по факту незаконного выселения он обратился в <...> отдел полиции. Ему известно, что в настоящее время собственником является Ф.А., которая приобрела квартиру по договору купли-продажи <дата>. Он пытался попасть в квартиру, но не смог.
Ф.А. обратилась в суд с иском к Ж.И., Ж.П., просила признать их утратившими право пользования жилым помещением и снять их с регистрационного учета, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Также в данной квартире зарегистрирован бывший собственник квартиры Ж.И. и его отец Ж.П. Однако полагает, что ответчики после заключения договора с ЗАО <...> утратили право пользования спорным жилым помещением в соответствии со ст. 209, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что поскольку ответчики с регистрационного учета не снялись, то нарушают ее права как собственника квартиры.
помещением, сменила замки на входной двери, сдает квартиру в найм.
Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19.09.2012 года исковые требования сторон объединены в одно производство.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга 17.12.2012 г. исковые требования Ф.А. удовлетворены частично.
Ж.И. признан утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, со снятием его с регистрационного учета по данному адресу.
В остальной части иска Ф.А. отказано.
Исковые требования Ж.В. удовлетворены. Ж.П. вселен в спорное жилое помещение.
Суд обязал Ф.А. не чинить Ж.П. препятствия в пользовании спорным жилым помещением.
В апелляционной жалобе Ф.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
В апелляционной жалобе третье лицо ЗАО <...> в лице своего представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом 3 лицо ссылается на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, предусмотренное ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а именно, указывает, что не было извещено о судебном заседании.
Обсудив указанные доводы апелляционной жалобы 3 лица, находит их обоснованными.
Как следует из материалов дела, дело рассмотрено <дата> в отсутствие 3 лица ЗАО <...> сведения об извещении которого о данном судебном заседании в материалах дела отсутствуют.
ЗАО <...> указало, что судебную повестку на <дата> получило <дата>, что подтверждено судебной повесткой, конвертом отправления от <дата>, выпиской с сайта Почты России "Отслеживание почтовых отправлений", которым не имеется оснований не доверять при отсутствии иных доказательств в материалах дела. При этом согласно указанной выписке корреспонденция поступила в почтовое отделение адресата на обработку <дата>, а первая попытка вручения корреспонденции адресату состоялась <дата> в 19 ч. 24 мин., тогда как судебное заседание <дата> началось в 10 ч. 30 мин., закончилось в 10 ч. 50 мин. согласно протоколу судебного заседания.
При таком положении ЗАО <...> не было надлежащим образом извещено о времени и месте указанного судебного заседания.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в частности, рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Указанное процессуальное нарушение в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения и для разрешения спора по существу судом апелляционной инстанции.
Ф.А. свои исковые требования поддержала, против требований Ж.П. возражала. Ж.П. свои требования поддержал, против требований Ф.А. возражал. ЗАО <...> поддержало требования Ф.А., возражало против требований Ж.П. Ж.И. о рассмотрении дела извещен (л.д. 86), в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, заявленные требования, выслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать защиты своего права собственности, не связанного с нарушением владения.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права (п. 1), восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (п. 2), иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом (п. 6)
Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, т.е. к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.09 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена Ж.П. на основании ордера N <...> от <дата> на семью из трех человек: Ж.П., его жена Ж.Т.В. и их сын Ж.И., в порядке обмена (л.д. 25 том 1). Ж.П. и Ж.Т.В. <дата> дали согласие на приватизацию квартиры по адресу: <адрес>, без их участия и без включения их в число собственников (л.д. 26 том 1). <дата> квартира по вышеуказанному адресу была передана на основании договора передачи в собственность граждан Ж.И. (л.д. 32 том 1), право собственности за которым зарегистрировано <дата> (л.д. 7 том 1). Между ЗАО <...> и Ж.И. <дата> заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 37 - 38 том 1). <дата> между ЗАО <...> и Ф.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 39 - 41 том 1). Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Ф.А. <дата> (л.д. 25 том 2).
В спорной квартире зарегистрированы постоянно с <дата> Ж.И., Ж.П., с <дата> - Ф.А. и ее дочь К.Н.В. (л.д. 24 том 2).
Согласно п. 3.2.4. договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ЗАО <...> и Ж.И., последний обязался в течение <...> рабочих дней с момента получения покупателем зарегистрированного договора из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета Ж.П. (л.д. 38 том 1).
Сохранение за Ж.И., права пользования спорным жилым помещением на каком-либо праве указанным договором не предусмотрено. Иного соглашения по данному вопросу не представлено.
Таким образом, в силу положений п. 1 ст. 235, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ж.И., произведя отчуждение спорного жилого помещения, утратил право собственности и соответственно право пользования спорным жилым помещением.
Соглашения между нынешним собственником и Ж.И. о праве пользования жилым помещением не имеется, собственник не признает за Ж.И. право пользования спорным жилым помещением.
Поскольку право собственности на квартиру перешло к Ф.А., она вправе требовать устранения нарушения своих прав от Ж.И., который сохраняет регистрацию места жительства по спорному адресу, наличие которой нарушает права Ф.А. При таком положении требования Ф.А. о признании Ж.И., утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
Требования Ф.А. в отношении Ж.П. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
При приватизации квартиры Ж.П. отказался от участия в приватизации в пользу своего сына, имея равные права в отношении спорного жилого помещения. При этом Ж.П. сохранил бессрочное право пользования спорным жилым помещением. Соглашение об ином между Ж-выми отсутствует. Обратное не доказано.
В силу закона Ж.П. имеет самостоятельное право бессрочного пользования спорным жилым помещением и при смене собственника права Ж.П. сохраняются. При этом не имеют значения, ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договоров купли-продажи об отсутствии обременений спорной квартиры правами Ж.П.
Таким образом, в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации Ж.П. сохранил право пользования спорной квартирой после перехода права собственности от сына Ж.И. к ЗАО <...> а затем к Ф.А.
Согласно доводам Ж.П. в настоящее время он проживает у знакомых, его насильно вывезли из квартиры, его сын забрал ключи и вывез его из спорной квартиры на <адрес>. Квартиру по указанному адресу сын снял для него, сообщив, что в скором времени выкупит эту квартиру, однако <дата> собственник указанной квартиры выгнал его.
Ж.П. временно проживал в другом жилом помещении, от прав в отношении спорного жилого помещения не отказывался и не снялся с регистрационного учета по спорному адресу, не имеет иного жилого помещения для постоянного проживания, как следует из сообщений Управления Росреестра от <дата> и <дата> (л.д. 48, 57 том 2).
Обязательство Ж.И. о снятии Ж.П. с регистрационного учета, предусмотренное договором купли-продажи, заключенным Ж.И. с ЗАО <...> не имеет силу обязательства для Ж.П. Сам Ж.П. подобного обязательства не давал, а также не обязался освободить спорное жилое помещение.
Указанное временное отсутствие Ж.П. в спорном жилом помещении не повлекло прекращения его прав на спорное жилое помещение.
По факту незаконного выселения и препятствий в доступе в квартиру по адресу: <адрес>, Ж.П. обращался с заявлением в <...> отдел полиции <...> района Санкт-Петербурга (л.д. 4 том 1). Также Ж.П. обращался по вопросу вселения в спорную квартиру в администрацию <...> района Санкт-Петербурга (л.д. 8 том 1).
Ф.А. не отрицает отсутствие у Ж.П. свободного доступа в спорную квартиру, оспаривает его жилищные права.
При таких обстоятельствах, жилищные права Ж.П. нарушены, подлежат защите, и требования Ж.П. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2012 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Ф.А. удовлетворить частично.
Признать Ж.И. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, со снятием его с регистрационного учета по данному адресу.
В удовлетворении исковых требований Ф.А. к Ж.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
Исковые требования Ж.П. удовлетворить.
Вселить Ж.П. в жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Обязать Ф.А. не чинить Ж.П. препятствия в пользовании жилым помещением - квартирой по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.02.2013 N 33-3672
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. N 33-3672
Судья: Уразгельдиева А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Белисовой О.В., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 февраля 2013 года гражданское дело N 2-3089/12 по апелляционным жалобам Ф.А., ЗАО <...> на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2012 года по иску Ж.П. к Ф.А. о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, по встречному иску Ф.А. к Ж.И., Ж.П. о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ЗАО <...> - К., объяснения Ф.А. и ее представителя Ф.И., объяснения Ж.П. и его представителя Ф.Л., судебная коллегия
установила:
Ж.П. обратился в суд с иском к Ф.А., просил вселить его в жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, обязать Ф.А. не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что он зарегистрирован по вышеуказанному адресу, где и проживал с <...> года. В <...> году им был дан отказ от участия в приватизации данной квартиры, аналогичный отказ был дан его женой Ж.Т., которая умерла. Квартира была приватизирована в <...> году на его сына Ж.И. <дата> его сын забрал у него ключи от квартиры, вывез его из квартиры, собрав только сумку с его одеждой, постельными принадлежностями. Сын перевез его в квартиру по адресу: <адрес> которую на короткое время снял для его проживания. В настоящее время ему фактически негде жить. В спорную квартиру попасть он не может, по факту незаконного выселения он обратился в <...> отдел полиции. Ему известно, что в настоящее время собственником является Ф.А., которая приобрела квартиру по договору купли-продажи <дата>. Он пытался попасть в квартиру, но не смог.
Ф.А. обратилась в суд с иском к Ж.И., Ж.П., просила признать их утратившими право пользования жилым помещением и снять их с регистрационного учета, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Также в данной квартире зарегистрирован бывший собственник квартиры Ж.И. и его отец Ж.П. Однако полагает, что ответчики после заключения договора с ЗАО <...> утратили право пользования спорным жилым помещением в соответствии со ст. 209, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что поскольку ответчики с регистрационного учета не снялись, то нарушают ее права как собственника квартиры.
помещением, сменила замки на входной двери, сдает квартиру в найм.
Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 19.09.2012 года исковые требования сторон объединены в одно производство.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга 17.12.2012 г. исковые требования Ф.А. удовлетворены частично.
Ж.И. признан утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, со снятием его с регистрационного учета по данному адресу.
В остальной части иска Ф.А. отказано.
Исковые требования Ж.В. удовлетворены. Ж.П. вселен в спорное жилое помещение.
Суд обязал Ф.А. не чинить Ж.П. препятствия в пользовании спорным жилым помещением.
В апелляционной жалобе Ф.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
В апелляционной жалобе третье лицо ЗАО <...> в лице своего представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом 3 лицо ссылается на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, предусмотренное ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а именно, указывает, что не было извещено о судебном заседании.
Обсудив указанные доводы апелляционной жалобы 3 лица, находит их обоснованными.
Как следует из материалов дела, дело рассмотрено <дата> в отсутствие 3 лица ЗАО <...> сведения об извещении которого о данном судебном заседании в материалах дела отсутствуют.
ЗАО <...> указало, что судебную повестку на <дата> получило <дата>, что подтверждено судебной повесткой, конвертом отправления от <дата>, выпиской с сайта Почты России "Отслеживание почтовых отправлений", которым не имеется оснований не доверять при отсутствии иных доказательств в материалах дела. При этом согласно указанной выписке корреспонденция поступила в почтовое отделение адресата на обработку <дата>, а первая попытка вручения корреспонденции адресату состоялась <дата> в 19 ч. 24 мин., тогда как судебное заседание <дата> началось в 10 ч. 30 мин., закончилось в 10 ч. 50 мин. согласно протоколу судебного заседания.
При таком положении ЗАО <...> не было надлежащим образом извещено о времени и месте указанного судебного заседания.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в частности, рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Указанное процессуальное нарушение в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения и для разрешения спора по существу судом апелляционной инстанции.
Ф.А. свои исковые требования поддержала, против требований Ж.П. возражала. Ж.П. свои требования поддержал, против требований Ф.А. возражал. ЗАО <...> поддержало требования Ф.А., возражало против требований Ж.П. Ж.И. о рассмотрении дела извещен (л.д. 86), в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, заявленные требования, выслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать защиты своего права собственности, не связанного с нарушением владения.
В силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права (п. 1), восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (п. 2), иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом (п. 6)
Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, т.е. к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.09 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена Ж.П. на основании ордера N <...> от <дата> на семью из трех человек: Ж.П., его жена Ж.Т.В. и их сын Ж.И., в порядке обмена (л.д. 25 том 1). Ж.П. и Ж.Т.В. <дата> дали согласие на приватизацию квартиры по адресу: <адрес>, без их участия и без включения их в число собственников (л.д. 26 том 1). <дата> квартира по вышеуказанному адресу была передана на основании договора передачи в собственность граждан Ж.И. (л.д. 32 том 1), право собственности за которым зарегистрировано <дата> (л.д. 7 том 1). Между ЗАО <...> и Ж.И. <дата> заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 37 - 38 том 1). <дата> между ЗАО <...> и Ф.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 39 - 41 том 1). Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Ф.А. <дата> (л.д. 25 том 2).
В спорной квартире зарегистрированы постоянно с <дата> Ж.И., Ж.П., с <дата> - Ф.А. и ее дочь К.Н.В. (л.д. 24 том 2).
Согласно п. 3.2.4. договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ЗАО <...> и Ж.И., последний обязался в течение <...> рабочих дней с момента получения покупателем зарегистрированного договора из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета Ж.П. (л.д. 38 том 1).
Сохранение за Ж.И., права пользования спорным жилым помещением на каком-либо праве указанным договором не предусмотрено. Иного соглашения по данному вопросу не представлено.
Таким образом, в силу положений п. 1 ст. 235, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ж.И., произведя отчуждение спорного жилого помещения, утратил право собственности и соответственно право пользования спорным жилым помещением.
Соглашения между нынешним собственником и Ж.И. о праве пользования жилым помещением не имеется, собственник не признает за Ж.И. право пользования спорным жилым помещением.
Поскольку право собственности на квартиру перешло к Ф.А., она вправе требовать устранения нарушения своих прав от Ж.И., который сохраняет регистрацию места жительства по спорному адресу, наличие которой нарушает права Ф.А. При таком положении требования Ф.А. о признании Ж.И., утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
Требования Ф.А. в отношении Ж.П. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
При приватизации квартиры Ж.П. отказался от участия в приватизации в пользу своего сына, имея равные права в отношении спорного жилого помещения. При этом Ж.П. сохранил бессрочное право пользования спорным жилым помещением. Соглашение об ином между Ж-выми отсутствует. Обратное не доказано.
В силу закона Ж.П. имеет самостоятельное право бессрочного пользования спорным жилым помещением и при смене собственника права Ж.П. сохраняются. При этом не имеют значения, ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договоров купли-продажи об отсутствии обременений спорной квартиры правами Ж.П.
Таким образом, в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации Ж.П. сохранил право пользования спорной квартирой после перехода права собственности от сына Ж.И. к ЗАО <...> а затем к Ф.А.
Согласно доводам Ж.П. в настоящее время он проживает у знакомых, его насильно вывезли из квартиры, его сын забрал ключи и вывез его из спорной квартиры на <адрес>. Квартиру по указанному адресу сын снял для него, сообщив, что в скором времени выкупит эту квартиру, однако <дата> собственник указанной квартиры выгнал его.
Ж.П. временно проживал в другом жилом помещении, от прав в отношении спорного жилого помещения не отказывался и не снялся с регистрационного учета по спорному адресу, не имеет иного жилого помещения для постоянного проживания, как следует из сообщений Управления Росреестра от <дата> и <дата> (л.д. 48, 57 том 2).
Обязательство Ж.И. о снятии Ж.П. с регистрационного учета, предусмотренное договором купли-продажи, заключенным Ж.И. с ЗАО <...> не имеет силу обязательства для Ж.П. Сам Ж.П. подобного обязательства не давал, а также не обязался освободить спорное жилое помещение.
Указанное временное отсутствие Ж.П. в спорном жилом помещении не повлекло прекращения его прав на спорное жилое помещение.
По факту незаконного выселения и препятствий в доступе в квартиру по адресу: <адрес>, Ж.П. обращался с заявлением в <...> отдел полиции <...> района Санкт-Петербурга (л.д. 4 том 1). Также Ж.П. обращался по вопросу вселения в спорную квартиру в администрацию <...> района Санкт-Петербурга (л.д. 8 том 1).
Ф.А. не отрицает отсутствие у Ж.П. свободного доступа в спорную квартиру, оспаривает его жилищные права.
При таких обстоятельствах, жилищные права Ж.П. нарушены, подлежат защите, и требования Ж.П. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2012 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Ф.А. удовлетворить частично.
Признать Ж.И. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, со снятием его с регистрационного учета по данному адресу.
В удовлетворении исковых требований Ф.А. к Ж.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
Исковые требования Ж.П. удовлетворить.
Вселить Ж.П. в жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Обязать Ф.А. не чинить Ж.П. препятствия в пользовании жилым помещением - квартирой по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)