Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Паньков С.П.
Докладчик Жуленко Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Жуленко Н.Л.,
судей Емельянова А.Ф., Черной Е.А.,
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуленко Н.Л.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков Т.М., Т.Т. - Т.О. на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года
по иску Общества с ограниченной ответственности "МобилКом" к Обществу с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. о признании недействительными договоров аренды,
установила:
ООО "МобилКом" обратилось в суд с иском к ответчикам о признании недействительными договоров аренды, заключенных между Т.М., Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "Камелот-А" (Арендатор) с другой стороны, в отношении нежилых помещений, площадью 8,5 кв. м и 58,30 кв. м, расположенных по адресу:,
Требования мотивировал тем, что между Т.Т. и ООО "Камелот-А", а также между Т.М. и ООО "Камелот-А" 26.12.2011 года были заключены договоры аренды в отношении нежилых помещений, площадью 58,30 кв. м и 8,5 кв. м, расположенных в, сроком на 5 лет.
Однако, 01.12.2008 года между ООО "МобилКом" (Арендатор) с одной стороны и Т.М. и Т.Т. (Арендодатели) с другой стороны уже был заключен договор аренды данных нежилых помещений сроком до 29.11.2009 года. Впоследствии, договоры аренды были пролонгированы сроком до 30.12.2011 года. Данными нежилыми помещениями ООО "МобилКом" владеет и пользуется по настоящее время.
Арендодатели не сообщали Арендатору о том, что намерены расторгнуть договор аренды от 01.12.2008 года. А также от собственников помещения не поступало и требования об освобождении указанного помещения.
Таким образом, по мнению истца, договоры аренды, заключенные с ООО "Камелот-А", не соответствуют требованию закона, соответственно ничтожны с момента их заключения.
Директор ООО "МобилКом" К.С. и представитель истца Б., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме.
При этом представитель истца Б. пояснил, что 01.12.2008 года на срок до 29.11.2009 года был заключен договор аренды нежилого помещения между Т.Т., Т.М. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "МобилКом" в лице генерального директора К.С. (Арендатор) с другой стороны. То есть, на срок менее чем календарный год, в связи с чем, не требовалась государственная регистрация указанной сделки.
Впоследствии, указанный договор аренды был пролонгирован на срок до 20.11.2010 года, а также действие договора было продлено еще до 30.12.2010 года. 30.12.2010 года действие договора было пролонгировано еще на срок до 30.12.2011 года, о чем в договоре аренды нежилого помещения от 01.12.2008 года были сделаны соответствующие надписи.
Так как договор аренды каждый раз заключался на срок менее календарного года, то государственная регистрация договора аренды не требовалась. В течение всего срока действия договора аренды, никаких претензий от Арендодателей не поступало. Арендодатели не предупредили их о том, что намерены перезаключить договор аренды нежилого помещения с иным лицом. Однако, ООО "МобилКом" имеет преимущественное право на заключение договора аренды на предложенных Арендодателями условиях.
Представитель ответчика ООО "Камелот-А" Л., ответчики Т.М. и Т.Т., а также их представитель Т.О., заявленные исковые требования не признали.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года постановлено:
Признать недействительным договор N 30/2011 аренды недвижимого имущества от 18 октября 2011 года, заключенный между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5.
Признать недействительной произведенную 26 декабря 2011 года государственную регистрацию по настоящему договору аренды.
Признать недействительным договор N 28/2011 аренды недвижимого имущества от 8 октября 2011 года, заключенный между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4.
Признать недействительной произведенную 26 декабря 2011 года государственную регистрацию по настоящему договору аренды.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МобилКом" судебные расходы в размере.
В апелляционной жалобе представитель ответчиков Т.О. просит решение суда отменить. Указывает, что в решении суд не дал правовую оценку договору, заключенному между ИП Т.Т. и ООО "МобилКом" от 01 апреля 2009 года, который в свою очередь сторонами был заключен на срок до 31 декабря 2009 года и впоследствии был пролонгирован на срок с 01.01.2010 года по 30.12.2010 года, и с 31.12.2010 года по 29.12.2011 года, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, из чего следует, что указанный договор и был положен в основу договорных отношений между истцом и ответчиком. Также судом не верно истолкована информация о договоре от 12.12.2008 года.
Изначально был заключен договор от 01.12.2008 года между Т.Т., Т.М. и ООО "МобилКом", затем 12.12.2008 года заключается договор между ИП Т.Т. и ИП К.С. и окончательный договор был заключен 01.04.2009 года заключен между ИП Т.Т. и ООО "МобилКом", согласно которому ИП Т.Т. отчитывалась в налоговой инспекции и сдавала декларации.
Так же 12.12.2008 года был заключен договор аренды между Т.М. и ИП К.С. сроком до 31.12.2009 года, в последующем пролонгирован сторонами до 30.06.2010 года, после чего был заключен договор от 01.07.2010 года между Т.М. и ИП К.И., сроком по 30.06.2011 года, с последующей пролонгацией договора до 30.06.2012 года.
Что касается договора от 01.12.2008 года, заключенного между Т.Т., Т.М. и ООО "МобилКом", он имеется на руках лишь у истца, в связи с тем, что последний ввел в заблуждение арендодателей, сказав, что ему необходимо заключить договора непосредственно единолично с каждым из арендодателей, для проведения налоговой отчетности
В договоре от 01.12.2008 года указана общая площадь помещений 58,3 кв. м и 8,5 кв. м - 66,8 кв. м, принадлежащих Т.Т. и Т.М.
Так же суд указал, что Т.М. 01.07.2010 года сдала в аренду помещение ИП К.И., общей площадь. 8,5 кв. м, которое является частью помещения, ранее сданного в ООО "МобилКом", однако суд не указывает, что данному договору предшествовал договор от 12.12.2008 года который был заключен между Т.М. и ИП К.С. сроком до 31.12.2009 года, в последующем пролонгирован сторонами до 30.06.2010 год, в котором имеется запись о том, что договор прекращен и стоит дата 01.07.2010 года, подпись и печать ИП К.С. и лишь после был заключен договор от 01.07.2010 года между Т.М. и ИП К.И.
До января 2012 года стороны в устной форме обговаривали пролонгацию договора от 01.12.2008 года и арендодатели Т.М. и Т.Т. отказали арендаторам продлить действие договоров и предложили покинуть занимаемое ими помещение.
На письмо ООО "МобилКом", в лице Генерального директора К.С. от 22.01.2012 года о заключении нового договора аренды на тех же условиях сроком на пять лет, ИП Т.Т. 03.02.2012 года ответила отказом с объяснением причины отказа. После чего 08.02.2012 года Т.Т. было направлено уведомление об освобождении помещения, в получении расписалась супруга К.С. - К.И. До настоящего времени истец продолжает занимать помещение и отказывается его освободить. Также истец отказывается производить оплату аренды, в связи с чем у него сложилась задолженность по арендной плате за февраль - май 2012 года, в связи с чем ИП Т.Т. в настоящее время в судебном порядке взыскивает задолженность по арендной плате.
Такое же письмо от 22.01.2012 года было направлено и Т.М., что ввело в заблуждение арендодателя, так как она состоит в договорных отношениях с ИП К.И., но все же дает ответ К.С., с отказом в заключении нового договора с разъяснением причин отказа. Т.М. также не получает с февраля месяца арендной платы, в настоящее время в судебном порядке взыскивает задолженность по арендной плате.
Договоры аренды, заключенные между ИП Т.Т. и ООО "Камелот-А", Т.М. и ООО "Камелот-А" заключены в соответствии с нормами гражданского законодательства, прошли государственную регистрацию, в связи с чем не влекут за собой их ничтожность, что нельзя сказать о договорах упомянутых выше. Нет смысла в признании указанных договоров недействительными в связи с тем, что до окончания договоров у арендодателей остался месяц, пролонгации ни один из договоров не подлежит, также ООО "Камелот-А" фактически не нарушает права нынешних арендаторов, не подписывает с арендодателями Акт приема-передачи помещения, стороны пришли к обоюдному согласию, что как только помещение покинут нынешние арендаторы Акт будет подписан и только тогда ООО "Камелот-А" займет указанное помещение.
Относительно апелляционной жалобы ООО "МобилКом" поданы возражения.
Изучив материалы дела, заслушав Т.М., представителя ответчиков Т.М., Т.Т. - Т.О., действующую на основании доверенностей от 11.05.2012 года сроком на 1 год, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды следует обязанность арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2008 года между Т.М. и Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "МобилКом" (Арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды нежилого помещения сроком до 29.11.2009 года. В соответствии с условиями данного договора Арендодатели передали Арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное в, общей площадью 66,8 кв. м (л.д. 12-16).
Согласно п. 6.2 договора, по истечении срока Договора, при исполнении обеими сторонами пунктов настоящего Договора, Договор пролонгируется или вновь заключается на новый срок.
Согласно данному договору, его срок неоднократно пролонгировался до 20.11.2010 года, до 30.12.2010 года, и в последний раз - до 30.12.2011 года.
08 октября 2011 года между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор) заключен договор аренды N 28/2011 в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4.
18 октября 2011 года между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор) заключен договор аренды N 30/2011 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5
В отношении указанных договоров произведена государственная регистрация, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 части 1 статьи 621 ГК РФ).
Следовательно, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает при определенных условиях, а нарушения данного права влечет последствия, установленные абзацем 3 части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования ООО "МобилКом", суд первой инстанции, пришел к выводу о недействительности договора N 30/2011 аренды недвижимого имущества от 18 октября 2011 года, заключенного между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5; недействительности договора N 28/2011 аренды недвижимого имущества от 08 октября 2011 года, заключенного между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4. При этом суд исходил из того, что поскольку договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 года, заключенный между Т.Т., Т.М. (Арендодатели) и ООО "МобилКом" был пролонгирован до 30.12.2011 года, стороны не высказывали намерения расторгнуть договор аренды, арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжал вносить арендную плату, то заключение договоры аренды на спорные помещения с ООО "Камелот-А" нарушило преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренного ст. 621 ГК РФ.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции постановленными без учета вышеуказанных норм материального права и установленных обстоятельств дела.
Так, из материалов дела следует, что срок договора аренды от 01.12.2008 г. истек 30.12.2011 г., однако арендатор ООО "МобилКом" к этому времени письменно не уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, что является обязательным условием реализации преимущественного права на заключение договора аренды в силу ст. 621 ГК РФ.
Обращение К.С. о заключении договора аренды нежилого помещения по адресу:, к Т.Т. последовало по истечении срока действия спорного договора аренды - 22.01.2012 г. (л.д. 191).
При этом, согласно п. 2.1.1 договор аренды, заключенного Т.Т. и ООО "Камелот-А" от 08.10.2011 г., и договора аренды, заключенного Т.М. и ООО "Камелот-А", арендодатели обязаны передать по акту приема-передачи арендуемые объекты арендатору во владение и пользование не позднее 15.01.2012 г. А также договорами определен срок действия договоров аренды - 5 лет с даты передачи арендуемых объектов арендатору (л.д. 19-32). Таким образом, срок действия оспариваемых договоров аренды начинается после истечения срока действия договора аренды от 01.12.2008 года.
До 15.01.2012 г. ООО "МобилКом" письменно не уведомило арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, соответственно у ООО "МобилКом" не возникло преимущественное право на заключение с ним новых договоров аренды.
Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ООО "МобилКом" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не установлено.
Сам по себе факт осуществления истцом владения и пользования спорными помещениями после истечения срока действия договора не является основанием для заключения нового договора аренды этого нежилого помещения, либо для пролонгации договора аренды.
Выводы суда о том, что арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ были четко определены условия пролонгации, прекращения договора, которые Арендатором не соблюдены.
В данной ситуации не имеет место возобновление договора на неопределенный срок, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время.
Судом бесспорно установлено, что воля арендодателей была направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора, согласия на заключение нового договора либо продление существующего, как это установлено сторонами в названном выше пункте договора, Т.М. и Т.Т. не выражали, вследствие чего исковые требования ООО "МобилКом" являются необоснованными.
Что касается иных договоров аренды, заключенных в отношении тех же нежилых помещений, то судебная коллегия им оценку не дает ввиду того, что данные договоры сторонами не оспорены, правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Ввиду изложенного, поскольку судом допущено нарушение норм материального права, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда, а в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров аренды, заключенных между Т.М., Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "Камелот-А" (Арендатор) с другой стороны, в отношении нежилых помещений, площадью 8,5 кв. м и 57,30 кв. м, расположенных по адресу:, - отказать.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года оставить отменить, принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственности "МобилКом" к Обществу с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. о признании недействительными договоров аренды - отказать в полном объеме.
Председательствующий
Н.Л.ЖУЛЕНКО
Судьи
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7664
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2012 г. по делу N 33-7664
Судья Паньков С.П.
Докладчик Жуленко Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Жуленко Н.Л.,
судей Емельянова А.Ф., Черной Е.А.,
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуленко Н.Л.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков Т.М., Т.Т. - Т.О. на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года
по иску Общества с ограниченной ответственности "МобилКом" к Обществу с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. о признании недействительными договоров аренды,
установила:
ООО "МобилКом" обратилось в суд с иском к ответчикам о признании недействительными договоров аренды, заключенных между Т.М., Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "Камелот-А" (Арендатор) с другой стороны, в отношении нежилых помещений, площадью 8,5 кв. м и 58,30 кв. м, расположенных по адресу:,
Требования мотивировал тем, что между Т.Т. и ООО "Камелот-А", а также между Т.М. и ООО "Камелот-А" 26.12.2011 года были заключены договоры аренды в отношении нежилых помещений, площадью 58,30 кв. м и 8,5 кв. м, расположенных в, сроком на 5 лет.
Однако, 01.12.2008 года между ООО "МобилКом" (Арендатор) с одной стороны и Т.М. и Т.Т. (Арендодатели) с другой стороны уже был заключен договор аренды данных нежилых помещений сроком до 29.11.2009 года. Впоследствии, договоры аренды были пролонгированы сроком до 30.12.2011 года. Данными нежилыми помещениями ООО "МобилКом" владеет и пользуется по настоящее время.
Арендодатели не сообщали Арендатору о том, что намерены расторгнуть договор аренды от 01.12.2008 года. А также от собственников помещения не поступало и требования об освобождении указанного помещения.
Таким образом, по мнению истца, договоры аренды, заключенные с ООО "Камелот-А", не соответствуют требованию закона, соответственно ничтожны с момента их заключения.
Директор ООО "МобилКом" К.С. и представитель истца Б., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме.
При этом представитель истца Б. пояснил, что 01.12.2008 года на срок до 29.11.2009 года был заключен договор аренды нежилого помещения между Т.Т., Т.М. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "МобилКом" в лице генерального директора К.С. (Арендатор) с другой стороны. То есть, на срок менее чем календарный год, в связи с чем, не требовалась государственная регистрация указанной сделки.
Впоследствии, указанный договор аренды был пролонгирован на срок до 20.11.2010 года, а также действие договора было продлено еще до 30.12.2010 года. 30.12.2010 года действие договора было пролонгировано еще на срок до 30.12.2011 года, о чем в договоре аренды нежилого помещения от 01.12.2008 года были сделаны соответствующие надписи.
Так как договор аренды каждый раз заключался на срок менее календарного года, то государственная регистрация договора аренды не требовалась. В течение всего срока действия договора аренды, никаких претензий от Арендодателей не поступало. Арендодатели не предупредили их о том, что намерены перезаключить договор аренды нежилого помещения с иным лицом. Однако, ООО "МобилКом" имеет преимущественное право на заключение договора аренды на предложенных Арендодателями условиях.
Представитель ответчика ООО "Камелот-А" Л., ответчики Т.М. и Т.Т., а также их представитель Т.О., заявленные исковые требования не признали.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года постановлено:
Признать недействительным договор N 30/2011 аренды недвижимого имущества от 18 октября 2011 года, заключенный между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5.
Признать недействительной произведенную 26 декабря 2011 года государственную регистрацию по настоящему договору аренды.
Признать недействительным договор N 28/2011 аренды недвижимого имущества от 8 октября 2011 года, заключенный между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4.
Признать недействительной произведенную 26 декабря 2011 года государственную регистрацию по настоящему договору аренды.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МобилКом" судебные расходы в размере.
В апелляционной жалобе представитель ответчиков Т.О. просит решение суда отменить. Указывает, что в решении суд не дал правовую оценку договору, заключенному между ИП Т.Т. и ООО "МобилКом" от 01 апреля 2009 года, который в свою очередь сторонами был заключен на срок до 31 декабря 2009 года и впоследствии был пролонгирован на срок с 01.01.2010 года по 30.12.2010 года, и с 31.12.2010 года по 29.12.2011 года, о чем свидетельствуют подписи и печати сторон, из чего следует, что указанный договор и был положен в основу договорных отношений между истцом и ответчиком. Также судом не верно истолкована информация о договоре от 12.12.2008 года.
Изначально был заключен договор от 01.12.2008 года между Т.Т., Т.М. и ООО "МобилКом", затем 12.12.2008 года заключается договор между ИП Т.Т. и ИП К.С. и окончательный договор был заключен 01.04.2009 года заключен между ИП Т.Т. и ООО "МобилКом", согласно которому ИП Т.Т. отчитывалась в налоговой инспекции и сдавала декларации.
Так же 12.12.2008 года был заключен договор аренды между Т.М. и ИП К.С. сроком до 31.12.2009 года, в последующем пролонгирован сторонами до 30.06.2010 года, после чего был заключен договор от 01.07.2010 года между Т.М. и ИП К.И., сроком по 30.06.2011 года, с последующей пролонгацией договора до 30.06.2012 года.
Что касается договора от 01.12.2008 года, заключенного между Т.Т., Т.М. и ООО "МобилКом", он имеется на руках лишь у истца, в связи с тем, что последний ввел в заблуждение арендодателей, сказав, что ему необходимо заключить договора непосредственно единолично с каждым из арендодателей, для проведения налоговой отчетности
В договоре от 01.12.2008 года указана общая площадь помещений 58,3 кв. м и 8,5 кв. м - 66,8 кв. м, принадлежащих Т.Т. и Т.М.
Так же суд указал, что Т.М. 01.07.2010 года сдала в аренду помещение ИП К.И., общей площадь. 8,5 кв. м, которое является частью помещения, ранее сданного в ООО "МобилКом", однако суд не указывает, что данному договору предшествовал договор от 12.12.2008 года который был заключен между Т.М. и ИП К.С. сроком до 31.12.2009 года, в последующем пролонгирован сторонами до 30.06.2010 год, в котором имеется запись о том, что договор прекращен и стоит дата 01.07.2010 года, подпись и печать ИП К.С. и лишь после был заключен договор от 01.07.2010 года между Т.М. и ИП К.И.
До января 2012 года стороны в устной форме обговаривали пролонгацию договора от 01.12.2008 года и арендодатели Т.М. и Т.Т. отказали арендаторам продлить действие договоров и предложили покинуть занимаемое ими помещение.
На письмо ООО "МобилКом", в лице Генерального директора К.С. от 22.01.2012 года о заключении нового договора аренды на тех же условиях сроком на пять лет, ИП Т.Т. 03.02.2012 года ответила отказом с объяснением причины отказа. После чего 08.02.2012 года Т.Т. было направлено уведомление об освобождении помещения, в получении расписалась супруга К.С. - К.И. До настоящего времени истец продолжает занимать помещение и отказывается его освободить. Также истец отказывается производить оплату аренды, в связи с чем у него сложилась задолженность по арендной плате за февраль - май 2012 года, в связи с чем ИП Т.Т. в настоящее время в судебном порядке взыскивает задолженность по арендной плате.
Такое же письмо от 22.01.2012 года было направлено и Т.М., что ввело в заблуждение арендодателя, так как она состоит в договорных отношениях с ИП К.И., но все же дает ответ К.С., с отказом в заключении нового договора с разъяснением причин отказа. Т.М. также не получает с февраля месяца арендной платы, в настоящее время в судебном порядке взыскивает задолженность по арендной плате.
Договоры аренды, заключенные между ИП Т.Т. и ООО "Камелот-А", Т.М. и ООО "Камелот-А" заключены в соответствии с нормами гражданского законодательства, прошли государственную регистрацию, в связи с чем не влекут за собой их ничтожность, что нельзя сказать о договорах упомянутых выше. Нет смысла в признании указанных договоров недействительными в связи с тем, что до окончания договоров у арендодателей остался месяц, пролонгации ни один из договоров не подлежит, также ООО "Камелот-А" фактически не нарушает права нынешних арендаторов, не подписывает с арендодателями Акт приема-передачи помещения, стороны пришли к обоюдному согласию, что как только помещение покинут нынешние арендаторы Акт будет подписан и только тогда ООО "Камелот-А" займет указанное помещение.
Относительно апелляционной жалобы ООО "МобилКом" поданы возражения.
Изучив материалы дела, заслушав Т.М., представителя ответчиков Т.М., Т.Т. - Т.О., действующую на основании доверенностей от 11.05.2012 года сроком на 1 год, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды следует обязанность арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2008 года между Т.М. и Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "МобилКом" (Арендатор) с другой стороны был заключен договор аренды нежилого помещения сроком до 29.11.2009 года. В соответствии с условиями данного договора Арендодатели передали Арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное в, общей площадью 66,8 кв. м (л.д. 12-16).
Согласно п. 6.2 договора, по истечении срока Договора, при исполнении обеими сторонами пунктов настоящего Договора, Договор пролонгируется или вновь заключается на новый срок.
Согласно данному договору, его срок неоднократно пролонгировался до 20.11.2010 года, до 30.12.2010 года, и в последний раз - до 30.12.2011 года.
08 октября 2011 года между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор) заключен договор аренды N 28/2011 в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4.
18 октября 2011 года между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор) заключен договор аренды N 30/2011 в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5
В отношении указанных договоров произведена государственная регистрация, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 части 1 статьи 621 ГК РФ).
Следовательно, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает при определенных условиях, а нарушения данного права влечет последствия, установленные абзацем 3 части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования ООО "МобилКом", суд первой инстанции, пришел к выводу о недействительности договора N 30/2011 аренды недвижимого имущества от 18 октября 2011 года, заключенного между Т.М. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 8,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп5; недействительности договора N 28/2011 аренды недвижимого имущества от 08 октября 2011 года, заключенного между Т.Т. (Арендодатель) и ООО "Камелот-А" (Арендатор), в отношении нежилого помещения общей площадью 58,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу:, литер Бп4. При этом суд исходил из того, что поскольку договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 года, заключенный между Т.Т., Т.М. (Арендодатели) и ООО "МобилКом" был пролонгирован до 30.12.2011 года, стороны не высказывали намерения расторгнуть договор аренды, арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжал вносить арендную плату, то заключение договоры аренды на спорные помещения с ООО "Камелот-А" нарушило преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренного ст. 621 ГК РФ.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции постановленными без учета вышеуказанных норм материального права и установленных обстоятельств дела.
Так, из материалов дела следует, что срок договора аренды от 01.12.2008 г. истек 30.12.2011 г., однако арендатор ООО "МобилКом" к этому времени письменно не уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, что является обязательным условием реализации преимущественного права на заключение договора аренды в силу ст. 621 ГК РФ.
Обращение К.С. о заключении договора аренды нежилого помещения по адресу:, к Т.Т. последовало по истечении срока действия спорного договора аренды - 22.01.2012 г. (л.д. 191).
При этом, согласно п. 2.1.1 договор аренды, заключенного Т.Т. и ООО "Камелот-А" от 08.10.2011 г., и договора аренды, заключенного Т.М. и ООО "Камелот-А", арендодатели обязаны передать по акту приема-передачи арендуемые объекты арендатору во владение и пользование не позднее 15.01.2012 г. А также договорами определен срок действия договоров аренды - 5 лет с даты передачи арендуемых объектов арендатору (л.д. 19-32). Таким образом, срок действия оспариваемых договоров аренды начинается после истечения срока действия договора аренды от 01.12.2008 года.
До 15.01.2012 г. ООО "МобилКом" письменно не уведомило арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, соответственно у ООО "МобилКом" не возникло преимущественное право на заключение с ним новых договоров аренды.
Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ООО "МобилКом" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не установлено.
Сам по себе факт осуществления истцом владения и пользования спорными помещениями после истечения срока действия договора не является основанием для заключения нового договора аренды этого нежилого помещения, либо для пролонгации договора аренды.
Выводы суда о том, что арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ были четко определены условия пролонгации, прекращения договора, которые Арендатором не соблюдены.
В данной ситуации не имеет место возобновление договора на неопределенный срок, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время.
Судом бесспорно установлено, что воля арендодателей была направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора, согласия на заключение нового договора либо продление существующего, как это установлено сторонами в названном выше пункте договора, Т.М. и Т.Т. не выражали, вследствие чего исковые требования ООО "МобилКом" являются необоснованными.
Что касается иных договоров аренды, заключенных в отношении тех же нежилых помещений, то судебная коллегия им оценку не дает ввиду того, что данные договоры сторонами не оспорены, правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Ввиду изложенного, поскольку судом допущено нарушение норм материального права, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда, а в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров аренды, заключенных между Т.М., Т.Т. (Арендодатели) с одной стороны и ООО "Камелот-А" (Арендатор) с другой стороны, в отношении нежилых помещений, площадью 8,5 кв. м и 57,30 кв. м, расположенных по адресу:, - отказать.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 14 мая 2012 года оставить отменить, принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственности "МобилКом" к Обществу с ограниченной ответственностью "Камелот-А", Т.Т., Т.М. о признании недействительными договоров аренды - отказать в полном объеме.
Председательствующий
Н.Л.ЖУЛЕНКО
Судьи
А.Ф.ЕМЕЛЬЯНОВ
Е.А.ЧЕРНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)