Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013 по делу N А82-7075/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,
по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142)
к индивидуальному предпринимателю Голубеву Алексею Николаевичу (ИНН 760900377913, ОГРН ИП 304760907600221),
о взыскании 61 706 рублей 90 копеек, расторжении договора аренды N 729 от 30.12.2005 и выселении из занимаемого помещения
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича (ИНН 760900377913, ОГРН ИП 304760907600221)
к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142),
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление, истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Голубеву Алексею Николаевичу (далее - ИП Голубев А.Н., предприниматель, ответчик, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 54 415 рублей 80 копеек за период с 01.06.2011 по 31.03.2012, пеней в сумме 7291 рублей 10 копеек за период с 10.07.2011 по 31.10.2011 на основании договора аренды от 30.12.2005 N 729, расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.
ИП Голубев А.Н. в свою очередь обратился к Управлению со встречным иском о взыскании стоимости ремонтно-отделочных работ в сумме 205 470 рублей, а также судебных расходов на уплату государственной пошлины в сумме 7109 рублей 40 копеек.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2012 исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ИП Голубеву А.Н. отказано.
ИП Голубев А.Н. с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013, отказать в удовлетворении иска Управлению, удовлетворить встречные исковые требования.
По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Ростовский муниципальный район Ярославской области является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 21 кв. метр, этаж 1, расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Ростов, ул. Фрунзе, д. 44, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 76-АБ N 448486, выданным 15.11.2011 Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (т. 1 л.д. 17).
30.12.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (правопредшественник истца) и ИП Голубевым А.Н. заключен договор аренды N 729 недвижимого имущества (далее - договор аренды) (т. 1 л.д. 11 - 13).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 20,0 кв. метров, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Фрунзе, 44.
Обязанность арендодателя по предоставлению помещения в аренду выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 30.12.2005 (т. 1 л.д. 14).
Согласно разделу 2 договора арендатор обеспечивает сохранность принятого в аренду имущества, своевременно и за свой счет производит текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий ремонт фасада здания проводится пропорционально занимаемым площадям по предписанию Арендодателя по согласованию с МУ "Архитектура и градостроительство" Ростовского МО. арендатор за свой счет устраняет все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого здания (в пределах до первого колодца), производит ремонт сантехнического оборудования, крыши, кровли и несет расходы по содержанию мест общего пользования пропорционально площади арендуемого имущества. арендаторам, ведущим капитальный ремонт в арендуемых помещениях, предоставляется скидка по арендной плате, при условии предоставления сметной документации и отчета о вложенных финансовых средствах на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды, арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя и МУ "Архитектура и градостроительство" Ростовского МО.
Пунктом 3.1 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата уплачивается согласно расчету, выдаваемого ежегодно (согласно расчету к договору размер арендной платы в месяц составляет 2642 рублей).
В силу пункта 3.2 договора аренды перечисление арендной платы производится ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что при неуплате в срок арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.
Изменение размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, уровня инфляции, других экономических условий производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором (пункт 4.2 договора аренды).
Пунктом 4.3 договора аренды стороны согласовали, что досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению Арбитражного суда Ярославской области.
В силу пункта 4.4 договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, он подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Пунктом 5.1 договора аренды срок аренды определен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006.
В соответствии с дополнительным соглашением от 21.12.2006 к договору аренды, арендодатель произвел зачет стоимости работ по выполненному ремонту спорного помещения на сумму 28 027 рублей (т. 1 л.д. 110).
Уведомлением N 1196 от 11.12.2008 (т. 1 л.д. 15) арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2009 размер арендной платы составит 9246 рублей в месяц, в том числе НДС 1664 рубля.
Уведомлением (т. 1 л.д. 16) арендодатель уведомил арендатора о том, что с 27.01.2009 размер арендной платы составит 5283 рубля в месяц, в том числе НДС 951 рубль.
04.04.2012 Управление направило в адрес ИП Голубева А.Н. претензию N 607 с требованием уплатить задолженность по договору аренды (т. 1 л.д. 19) и предупреждением о расторжении договора, выселении и возвращении арендованного имущества, которое получено предпринимателем 07.04.2012 (т. 1 л.д. 20).
11.10.2010 между ИП Голубевым А.Н. (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Интердорстрой" (подрядчик) заключен договор на производство ремонтно-отделочных работ N 12 (т. 1 л.д. 84), в соответствии с которым заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство по выполнению ремонтно-отделочных работ по адресу Ярославская область, г. Ростов, ул. Фрунзе, 44 компьютерный клуб в соответствии со сметой N 21 на общую сумму 205 470 рублей.
Уведомлениями от 18.04.2012 (т. 1 л.д. 111) и от 04.09.2012 (т. 1 л.д. 112) предприниматель потребовал произвести зачет ремонтных работ на сумму 205 470 рублей в счет арендной платы.
Указывая, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей в полном объеме, Управление обратилось в суд с настоящим иском.
В свою очередь ИП Голубев А.Н., полагая, что стоимость арендных работ должна быть зачтена в счет арендной платы, обратился в суд со встречным иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды помещения, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу изложенного, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендной плате в полном объеме, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании с ИП Голубева А.Н. 54 415 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Придя к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом в сумме 54 415 рублей 80 копеек, проверив представленный истцом расчет пени, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Управления о взыскании 7109 рублей 40 копеек пени по договору аренды.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, требования о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика спорных нежилых помещений также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Проанализировав имеющийся в материалах дела договор аренды, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения спорного договора возлагают обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора.
Следовательно, в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что спорный договор аренды не содержит условий о сроках, в которые должен производиться капитальный ремонт, и, учитывая, что предпринимателем, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, отвечающих требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества, а также сроки его проведения, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013 по делу N А82-7075/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N А82-7075/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N А82-7075/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013 по делу N А82-7075/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,
по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142)
к индивидуальному предпринимателю Голубеву Алексею Николаевичу (ИНН 760900377913, ОГРН ИП 304760907600221),
о взыскании 61 706 рублей 90 копеек, расторжении договора аренды N 729 от 30.12.2005 и выселении из занимаемого помещения
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича (ИНН 760900377913, ОГРН ИП 304760907600221)
к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142),
установил:
Управление муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление, истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Голубеву Алексею Николаевичу (далее - ИП Голубев А.Н., предприниматель, ответчик, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 54 415 рублей 80 копеек за период с 01.06.2011 по 31.03.2012, пеней в сумме 7291 рублей 10 копеек за период с 10.07.2011 по 31.10.2011 на основании договора аренды от 30.12.2005 N 729, расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.
ИП Голубев А.Н. в свою очередь обратился к Управлению со встречным иском о взыскании стоимости ремонтно-отделочных работ в сумме 205 470 рублей, а также судебных расходов на уплату государственной пошлины в сумме 7109 рублей 40 копеек.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2012 исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ИП Голубеву А.Н. отказано.
ИП Голубев А.Н. с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013, отказать в удовлетворении иска Управлению, удовлетворить встречные исковые требования.
По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Ростовский муниципальный район Ярославской области является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 21 кв. метр, этаж 1, расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Ростов, ул. Фрунзе, д. 44, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 76-АБ N 448486, выданным 15.11.2011 Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (т. 1 л.д. 17).
30.12.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (правопредшественник истца) и ИП Голубевым А.Н. заключен договор аренды N 729 недвижимого имущества (далее - договор аренды) (т. 1 л.д. 11 - 13).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 20,0 кв. метров, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Фрунзе, 44.
Обязанность арендодателя по предоставлению помещения в аренду выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 30.12.2005 (т. 1 л.д. 14).
Согласно разделу 2 договора арендатор обеспечивает сохранность принятого в аренду имущества, своевременно и за свой счет производит текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий ремонт фасада здания проводится пропорционально занимаемым площадям по предписанию Арендодателя по согласованию с МУ "Архитектура и градостроительство" Ростовского МО. арендатор за свой счет устраняет все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого здания (в пределах до первого колодца), производит ремонт сантехнического оборудования, крыши, кровли и несет расходы по содержанию мест общего пользования пропорционально площади арендуемого имущества. арендаторам, ведущим капитальный ремонт в арендуемых помещениях, предоставляется скидка по арендной плате, при условии предоставления сметной документации и отчета о вложенных финансовых средствах на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды, арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя и МУ "Архитектура и градостроительство" Ростовского МО.
Пунктом 3.1 договора аренды стороны согласовали, что арендная плата уплачивается согласно расчету, выдаваемого ежегодно (согласно расчету к договору размер арендной платы в месяц составляет 2642 рублей).
В силу пункта 3.2 договора аренды перечисление арендной платы производится ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что при неуплате в срок арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.
Изменение размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, уровня инфляции, других экономических условий производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором (пункт 4.2 договора аренды).
Пунктом 4.3 договора аренды стороны согласовали, что досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению Арбитражного суда Ярославской области.
В силу пункта 4.4 договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора, он подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению, в том числе, если арендатор не внес арендную плату в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Пунктом 5.1 договора аренды срок аренды определен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006.
В соответствии с дополнительным соглашением от 21.12.2006 к договору аренды, арендодатель произвел зачет стоимости работ по выполненному ремонту спорного помещения на сумму 28 027 рублей (т. 1 л.д. 110).
Уведомлением N 1196 от 11.12.2008 (т. 1 л.д. 15) арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2009 размер арендной платы составит 9246 рублей в месяц, в том числе НДС 1664 рубля.
Уведомлением (т. 1 л.д. 16) арендодатель уведомил арендатора о том, что с 27.01.2009 размер арендной платы составит 5283 рубля в месяц, в том числе НДС 951 рубль.
04.04.2012 Управление направило в адрес ИП Голубева А.Н. претензию N 607 с требованием уплатить задолженность по договору аренды (т. 1 л.д. 19) и предупреждением о расторжении договора, выселении и возвращении арендованного имущества, которое получено предпринимателем 07.04.2012 (т. 1 л.д. 20).
11.10.2010 между ИП Голубевым А.Н. (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Интердорстрой" (подрядчик) заключен договор на производство ремонтно-отделочных работ N 12 (т. 1 л.д. 84), в соответствии с которым заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство по выполнению ремонтно-отделочных работ по адресу Ярославская область, г. Ростов, ул. Фрунзе, 44 компьютерный клуб в соответствии со сметой N 21 на общую сумму 205 470 рублей.
Уведомлениями от 18.04.2012 (т. 1 л.д. 111) и от 04.09.2012 (т. 1 л.д. 112) предприниматель потребовал произвести зачет ремонтных работ на сумму 205 470 рублей в счет арендной платы.
Указывая, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей в полном объеме, Управление обратилось в суд с настоящим иском.
В свою очередь ИП Голубев А.Н., полагая, что стоимость арендных работ должна быть зачтена в счет арендной платы, обратился в суд со встречным иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды помещения, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу изложенного, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендной плате в полном объеме, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании с ИП Голубева А.Н. 54 415 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Придя к выводу о наличии у ответчика задолженности перед истцом в сумме 54 415 рублей 80 копеек, проверив представленный истцом расчет пени, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Управления о взыскании 7109 рублей 40 копеек пени по договору аренды.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, требования о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика спорных нежилых помещений также правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Проанализировав имеющийся в материалах дела договор аренды, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения спорного договора возлагают обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора.
Следовательно, в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что спорный договор аренды не содержит условий о сроках, в которые должен производиться капитальный ремонт, и, учитывая, что предпринимателем, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, отвечающих требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества, а также сроки его проведения, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2013 по делу N А82-7075/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Голубева Алексея Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.В.ЧЕРНИГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)