Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Завьялова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Терюшовой О.Н. и Онориной Н.Е.
при секретаре Г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К., К.А., К.М.к Х., Х.Р., М., К.Е. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отмене государственной регистрации права, с апелляционной жалобой истцов на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 12 мая 2012 года,
заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения истца К. и представителя истца Т., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика М., возражавшего против удовлетворения жалобы,
установила:
К., К.А., К.М. обратились в суд с иском к Х., Х.Р., М., К.Е. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отмене государственной регистрации права, указав следующее.
27 февраля 2009 года между К.Е. и К. был заключен договор займа на сумму *** рублей под 10% в месяц. В обеспечение возврата указанной суммы и процентов по договору займа, а также штрафных санкций за просрочку процентов по договору займа, в залог К.Е. была передана квартира по ***, принадлежавшая семье К-нко на праве долевой собственности. Залог квартиры оформлен договором купли-продажи. Поскольку К. за два месяца пользования займом не оплачивала проценты, то 27 апреля 2009 года ею была написана новая расписка взамен предыдущей на сумму *** руб. У К. не было возможности погасить долг, потому в июне 2009 года она обратилась в Кредитно-потребительский кооператив "Реал", где М.О. познакомил К. с З. и М., которые согласились предоставить истцу заем на сумму *** рублей под 6% в месяц. При этом обязательным условием было оформление спорной квартиры в собственность М.
09 июня 2009 года К. заключила договор займа с З. на сумму *** рублей под 6% в месяц на 6 месяцев. В этот же день в качестве обеспечения договора займа был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, *** между М. и К.Е. К. погасила долг перед К.Е.
Однако, М. до истечения срока действия займа произвел отчуждение спорной квартиры в долевую собственность Х., Х.Р.
Считают, что Х-ны знали обо всех обстоятельствах спорной сделки. Истцы никогда не собирались продавать спорную квартиру, имели намерение заложить принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру. Ранее истцы не заключали договоры займа и залога, поэтому не знали процедуру заключения договора займа и залога. Считают, что продажа принадлежащей им спорной квартиры является мнимой сделкой, не влекущей правовых последствий, поэтому ничтожна в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ. Просят суд:
- - признать ничтожным договор купли-продажи от 27.02.2009 года, заключенный между К.А., К.М., К. и К.Е.;
- - отменить государственную регистрацию права от 19.03.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на К.Е.;
- - признать ничтожным договор купли-продажи от 09.06.2009 года, заключенный между К.Е. и М.;
- - отменить государственную регистрацию права от 26.06.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на М.;
- - признать недействительным договор купли-продажи от 15.09.2009 года между М. и Х.Р., Х.;
- - отменить государственную регистрацию права от 18.09.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на Х.Р., Х.;
- - истребовать двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** из чужого незаконного владения Х.Р., Х. (л.д. 5 - 7).
Истцы в судебном заседании в суде первой инстанции не присутствовали, просили рассмотреть дело без их участия. Представитель истцов Т. в судебном заседании в суде первой инстанции поддержала исковые требования.
Ответчики Х. и Х.Р. в судебное заседание в суд первой инстанции не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ответчик М. в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, извещен, просит рассмотреть дело без его участия. Представители ответчика М. - М.Л., Л. в суде первой инстанции исковые требования не признали.
Ответчик К. в судебное заседание в суд первой инстанции не явилась, извещена, просила рассмотреть дело без ее участия.
Третье лицо Управление Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области просило рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 93).
Решением суда от 12 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе истцы просят судебное решение отменить и принять новое решение, указав следующее.
Договор купли-продажи квартиры ***, заключенный 27.02.2009 г. между истцами и ответчиком К.Е., договор купли-продажи указанной квартиры между К.Е. и М.С. являются мнимыми, реально не были исполнены. Во владения ответчиков квартира не передавалась, ключей от квартиры у них не имелось, лицевой счет на их имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг они не несли. Поскольку договор купли-продажи от 27.02.2009 г. является ничтожным в силу его мнимости, то и последующий договор также ничтожен. К.Е., допрошенная в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919, подтвердила, что спорную квартиру она не приобретала и договор купли-продажи от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения займа; заключенный 09.06.2009 г. договор купли-продажи спорной квартиры между ею и М. имел цель возврата ранее предоставленного займа. Ответчики Х-ны до заключения сделки знали, что в квартире зарегистрированы истцы, не являвшиеся продавцами квартиры, но не выяснили, действительно ли они в добровольном порядке намерены сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Приобретение Х-ными спорной квартиры у М., не являющегося собственником, дает основание ее истребовать из владения Х-ных на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Добросовестность покупателя в данном случае значения не имеет.
Истец К., ее представитель Т. поддержали доводы апелляционной жалобы. Пояснили, что договор купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения возврата займа.
Ответчик М. с доводами апелляционной жалобы не согласен. Пояснил, что спорную квартиру он купил, расплатился за квартиру. К. сама показывала квартиру. Он оплатил задолженность по коммунальным платежам. Затем квартиру продал Х-ным, получил от них деньги.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание в суд апелляционной инстанции не явился. Потому судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения истца К., его представителя Т., ответчика М., исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Из материалов дела усматривается следующее.
27 февраля 2009 года К., К.А., К.М. продали, а К.Е. приобрела в собственность двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** за *** рублей. Договор подписан сторонами, зарегистрирован Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 55). В п. п. 2, 3 договора купли-продажи указано, что квартира оценена сторонами и продана за *** рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения Магнитогорского отдела УФРС по Челябинской области. Согласно п. 8 вышеуказанного договора, зарегистрированные в квартире К., К.А., К.М. обязаны в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права сняться с регистрационного учета.
09 июня 2009 года К.Е. продала, а М. купил квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** за 1 224 000 рублей. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, о чем М. выдано свидетельство о государственной регистрации права, расчет произведен до подписания настоящего договора (л.д. 50, 51). В п. 8 договора купли-продажи указано, что на момент сделки в спорной квартире зарегистрированы К., К.А., К.М., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 51).
15 сентября 2009 года М. продал, а Х.Р., Х. купили квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** Сторонами указанная квартира оценена в *** рублей, расчет произведен следующим образом: *** рублей уплачены покупателями до подписания договора, *** рублей после подписания договора (л.д. 46). В п. 6 договора купли-продажи указано, что на момент сделки в спорной квартире зарегистрированы К., К.А., К.М., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права до 29 сентября 2009 года (л.д. 69). Государственная регистрация права собственности Х.Р. и Х. произведена (л.д. 70 - 71).
Решением Орджоникидзевского районного суда от 09 ноября 2009 года по гражданскому делу N 2-2621/2009 исковые требования Х., Х.Р. к К., К.А., К.М. о выселении из спорной квартиры удовлетворены. Решение вступило в законную силу 21 января 2010 года (л.д. 72 - 74).
Решением Орджоникидзевского районного суда от 24 марта 2010 года отказано в удовлетворении иска К., К.А., К.М. к Х.Г. и Х.Р., М., К.Е., З.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 27.02.2009 г., от 09.06.2009 г.; об истребовании спорной квартиры из незаконного владения Х. и Х.Р.; об отмене государственной регистрации права собственности ответчиков на квартиру.
Иск был предъявлен по тем основаниям, что воля сторон по указанным договорам была направлена не на куплю-продажу квартиры, а на обеспечение обязательств по договору займа и фактически сделки прикрывали договор залога недвижимости. Помимо воли истцов принадлежавшая им квартира М. была продана Х. и Р.А. 15.09.2009 г.
Суд отказал в удовлетворении иска, придя к выводу о том, что воля К. и К.А. и К.М. при подписании договора купли-продажи от 27.02.2009 г. была направлена именно на продажу квартиры, а доказательств того, что указанный договор прикрывал договор залога в обеспечение возврата заемных средств, суду не представлено.
Решение вступило в законную силу 03.06.2010 г. (л.д. 108 - 109).
19.03.2012 г. К., К.А., К.М. обратились с исковыми требованиями о признании договоров купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г., 09.06.2009 г., 15.09.2009 г. ничтожными - мнимыми сделками.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки не могут быть признаны ничтожными - мнимыми, так как им приданы соответствующие правовые последствия, соблюдены требования закона, цель сделок достигнута - имущество передано за плату, осуществлена государственная регистрация сделок и перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Решение суда является законным и обоснованным, основанным на установленных судом обстоятельствах, представленных суду доказательствах, нормах ст. ст. 131, 166 - 168, 170 п. 1, 218 п. 2, 223 п. 2, 421, 454 п. 1, 551 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что во владение ответчиков квартира не передавалась, ключей от квартиры у них не имелось, лицевой счет на их имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг они не несли; К.Е., допрошенная в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919, подтвердила, что договор купли-продажи от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения займа; заключенный 09.06.2009 г. договор купли-продажи спорной квартиры между ею и М. имел цель возврата ранее предоставленного займа; ответчики Х.Р. до заключения сделки знали, что в квартире зарегистрированы истцы, не являвшиеся продавцами квартиры, но не выяснили, действительно ли они в добровольном порядке намерены сняться с регистрационного учета и освободить квартиру, не являются основанием для отмены верного судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, мнимая сделка ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация договоров купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. и перехода права собственности от продавца к покупателю осуществлена. М. отрицает мнимость договора купли-продажи, заключенного 09.06.2009 г., утверждая, что денежные средства в счет оплаты стоимости указанной квартиры им переданы продавцу в полном размере.
Представленный истцом протокол допроса К.Е., допрошенной в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919 19.06.2012 г., не подтверждает доводы истцов о мнимости сделки.
К.Е. показала, что договор купли-продажи спорной квартиры 09.06.2009 г. между ею и истцами был заключен в целях обеспечения возврата заемных средств: она предоставила *** руб. под проценты К. на срок три месяца, разъяснив заемщику, что в целях обеспечения возврата суммы займа и процентов необходим залог недвижимости; договор купли-продажи спорной квартиры 09.06.2009 г. был заключен ею с М. по желанию К., которая не могла возвратить заемные средства и сообщила, что нашла людей, предоставляющих деньги в долг под залог указанной квартиры; после заключения договора 09.06.2009 г. К. вернула ей полностью заемные средства и проценты.
Из материалов гражданского дела, пояснений представителя истца в суде первой инстанции, пояснений истца К. и представителя истца Т. в суде апелляционной инстанции, усматривается, что К. предполагала, что договоры купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. заключены в обеспечение возврата полученных ею заемных средств.
Таким образом, речь идет не о мнимости, а о притворности оспариваемых истцами сделок.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания договоров купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. мнимыми сделками, и соответственно для удовлетворения остальных исковых требований.
К. вправе обратиться с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 24.03.2010 г., представив протокол допроса К.Е., допрошенной в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919 19.06.2012 г.
Не находя оснований для отмены судебного решения от 12 мая 2012 г., судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцами пропущен срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 27.02.2009 г., является не верным.
В силу положений ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Государственная регистрация договора купли-продажи от 27.02.2009 г. произведена 19.03.2009 г.
Иск об оспаривании договора купли-продажи от 27.02.2009 г. предъявлен в суд 19.03.2012 г.
Таким образом, срок исковой давности истцами не пропущен.
Однако, указанный вывод не привел к неправильному разрешению спора по существу.
Юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, всем доводам истцов судом первой инстанции в решении дана соответствующая правовая оценка, материальный закон применен верно, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 12 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истцов К., К.А., К.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2012 ПО ДЕЛУ N 11-4878
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2012 г. по делу N 11-4878
Судья: Завьялова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой В.Е.
судей Терюшовой О.Н. и Онориной Н.Е.
при секретаре Г. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К., К.А., К.М.к Х., Х.Р., М., К.Е. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отмене государственной регистрации права, с апелляционной жалобой истцов на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 12 мая 2012 года,
заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения истца К. и представителя истца Т., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика М., возражавшего против удовлетворения жалобы,
установила:
К., К.А., К.М. обратились в суд с иском к Х., Х.Р., М., К.Е. о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отмене государственной регистрации права, указав следующее.
27 февраля 2009 года между К.Е. и К. был заключен договор займа на сумму *** рублей под 10% в месяц. В обеспечение возврата указанной суммы и процентов по договору займа, а также штрафных санкций за просрочку процентов по договору займа, в залог К.Е. была передана квартира по ***, принадлежавшая семье К-нко на праве долевой собственности. Залог квартиры оформлен договором купли-продажи. Поскольку К. за два месяца пользования займом не оплачивала проценты, то 27 апреля 2009 года ею была написана новая расписка взамен предыдущей на сумму *** руб. У К. не было возможности погасить долг, потому в июне 2009 года она обратилась в Кредитно-потребительский кооператив "Реал", где М.О. познакомил К. с З. и М., которые согласились предоставить истцу заем на сумму *** рублей под 6% в месяц. При этом обязательным условием было оформление спорной квартиры в собственность М.
09 июня 2009 года К. заключила договор займа с З. на сумму *** рублей под 6% в месяц на 6 месяцев. В этот же день в качестве обеспечения договора займа был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, *** между М. и К.Е. К. погасила долг перед К.Е.
Однако, М. до истечения срока действия займа произвел отчуждение спорной квартиры в долевую собственность Х., Х.Р.
Считают, что Х-ны знали обо всех обстоятельствах спорной сделки. Истцы никогда не собирались продавать спорную квартиру, имели намерение заложить принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру. Ранее истцы не заключали договоры займа и залога, поэтому не знали процедуру заключения договора займа и залога. Считают, что продажа принадлежащей им спорной квартиры является мнимой сделкой, не влекущей правовых последствий, поэтому ничтожна в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ. Просят суд:
- - признать ничтожным договор купли-продажи от 27.02.2009 года, заключенный между К.А., К.М., К. и К.Е.;
- - отменить государственную регистрацию права от 19.03.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на К.Е.;
- - признать ничтожным договор купли-продажи от 09.06.2009 года, заключенный между К.Е. и М.;
- - отменить государственную регистрацию права от 26.06.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на М.;
- - признать недействительным договор купли-продажи от 15.09.2009 года между М. и Х.Р., Х.;
- - отменить государственную регистрацию права от 18.09.2009 года на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** на Х.Р., Х.;
- - истребовать двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** из чужого незаконного владения Х.Р., Х. (л.д. 5 - 7).
Истцы в судебном заседании в суде первой инстанции не присутствовали, просили рассмотреть дело без их участия. Представитель истцов Т. в судебном заседании в суде первой инстанции поддержала исковые требования.
Ответчики Х. и Х.Р. в судебное заседание в суд первой инстанции не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ответчик М. в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, извещен, просит рассмотреть дело без его участия. Представители ответчика М. - М.Л., Л. в суде первой инстанции исковые требования не признали.
Ответчик К. в судебное заседание в суд первой инстанции не явилась, извещена, просила рассмотреть дело без ее участия.
Третье лицо Управление Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области просило рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 93).
Решением суда от 12 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе истцы просят судебное решение отменить и принять новое решение, указав следующее.
Договор купли-продажи квартиры ***, заключенный 27.02.2009 г. между истцами и ответчиком К.Е., договор купли-продажи указанной квартиры между К.Е. и М.С. являются мнимыми, реально не были исполнены. Во владения ответчиков квартира не передавалась, ключей от квартиры у них не имелось, лицевой счет на их имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг они не несли. Поскольку договор купли-продажи от 27.02.2009 г. является ничтожным в силу его мнимости, то и последующий договор также ничтожен. К.Е., допрошенная в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919, подтвердила, что спорную квартиру она не приобретала и договор купли-продажи от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения займа; заключенный 09.06.2009 г. договор купли-продажи спорной квартиры между ею и М. имел цель возврата ранее предоставленного займа. Ответчики Х-ны до заключения сделки знали, что в квартире зарегистрированы истцы, не являвшиеся продавцами квартиры, но не выяснили, действительно ли они в добровольном порядке намерены сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Приобретение Х-ными спорной квартиры у М., не являющегося собственником, дает основание ее истребовать из владения Х-ных на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Добросовестность покупателя в данном случае значения не имеет.
Истец К., ее представитель Т. поддержали доводы апелляционной жалобы. Пояснили, что договор купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения возврата займа.
Ответчик М. с доводами апелляционной жалобы не согласен. Пояснил, что спорную квартиру он купил, расплатился за квартиру. К. сама показывала квартиру. Он оплатил задолженность по коммунальным платежам. Затем квартиру продал Х-ным, получил от них деньги.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание в суд апелляционной инстанции не явился. Потому судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения истца К., его представителя Т., ответчика М., исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Из материалов дела усматривается следующее.
27 февраля 2009 года К., К.А., К.М. продали, а К.Е. приобрела в собственность двухкомнатную квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** за *** рублей. Договор подписан сторонами, зарегистрирован Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 55). В п. п. 2, 3 договора купли-продажи указано, что квартира оценена сторонами и продана за *** рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения Магнитогорского отдела УФРС по Челябинской области. Согласно п. 8 вышеуказанного договора, зарегистрированные в квартире К., К.А., К.М. обязаны в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права сняться с регистрационного учета.
09 июня 2009 года К.Е. продала, а М. купил квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** за 1 224 000 рублей. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, о чем М. выдано свидетельство о государственной регистрации права, расчет произведен до подписания настоящего договора (л.д. 50, 51). В п. 8 договора купли-продажи указано, что на момент сделки в спорной квартире зарегистрированы К., К.А., К.М., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 51).
15 сентября 2009 года М. продал, а Х.Р., Х. купили квартиру по адресу: г. Магнитогорск, *** Сторонами указанная квартира оценена в *** рублей, расчет произведен следующим образом: *** рублей уплачены покупателями до подписания договора, *** рублей после подписания договора (л.д. 46). В п. 6 договора купли-продажи указано, что на момент сделки в спорной квартире зарегистрированы К., К.А., К.М., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права до 29 сентября 2009 года (л.д. 69). Государственная регистрация права собственности Х.Р. и Х. произведена (л.д. 70 - 71).
Решением Орджоникидзевского районного суда от 09 ноября 2009 года по гражданскому делу N 2-2621/2009 исковые требования Х., Х.Р. к К., К.А., К.М. о выселении из спорной квартиры удовлетворены. Решение вступило в законную силу 21 января 2010 года (л.д. 72 - 74).
Решением Орджоникидзевского районного суда от 24 марта 2010 года отказано в удовлетворении иска К., К.А., К.М. к Х.Г. и Х.Р., М., К.Е., З.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 27.02.2009 г., от 09.06.2009 г.; об истребовании спорной квартиры из незаконного владения Х. и Х.Р.; об отмене государственной регистрации права собственности ответчиков на квартиру.
Иск был предъявлен по тем основаниям, что воля сторон по указанным договорам была направлена не на куплю-продажу квартиры, а на обеспечение обязательств по договору займа и фактически сделки прикрывали договор залога недвижимости. Помимо воли истцов принадлежавшая им квартира М. была продана Х. и Р.А. 15.09.2009 г.
Суд отказал в удовлетворении иска, придя к выводу о том, что воля К. и К.А. и К.М. при подписании договора купли-продажи от 27.02.2009 г. была направлена именно на продажу квартиры, а доказательств того, что указанный договор прикрывал договор залога в обеспечение возврата заемных средств, суду не представлено.
Решение вступило в законную силу 03.06.2010 г. (л.д. 108 - 109).
19.03.2012 г. К., К.А., К.М. обратились с исковыми требованиями о признании договоров купли-продажи квартиры от 27.02.2009 г., 09.06.2009 г., 15.09.2009 г. ничтожными - мнимыми сделками.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки не могут быть признаны ничтожными - мнимыми, так как им приданы соответствующие правовые последствия, соблюдены требования закона, цель сделок достигнута - имущество передано за плату, осуществлена государственная регистрация сделок и перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Решение суда является законным и обоснованным, основанным на установленных судом обстоятельствах, представленных суду доказательствах, нормах ст. ст. 131, 166 - 168, 170 п. 1, 218 п. 2, 223 п. 2, 421, 454 п. 1, 551 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что во владение ответчиков квартира не передавалась, ключей от квартиры у них не имелось, лицевой счет на их имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг они не несли; К.Е., допрошенная в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919, подтвердила, что договор купли-продажи от 27.02.2009 г. был заключен с целью обеспечения займа; заключенный 09.06.2009 г. договор купли-продажи спорной квартиры между ею и М. имел цель возврата ранее предоставленного займа; ответчики Х.Р. до заключения сделки знали, что в квартире зарегистрированы истцы, не являвшиеся продавцами квартиры, но не выяснили, действительно ли они в добровольном порядке намерены сняться с регистрационного учета и освободить квартиру, не являются основанием для отмены верного судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, мнимая сделка ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация договоров купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. и перехода права собственности от продавца к покупателю осуществлена. М. отрицает мнимость договора купли-продажи, заключенного 09.06.2009 г., утверждая, что денежные средства в счет оплаты стоимости указанной квартиры им переданы продавцу в полном размере.
Представленный истцом протокол допроса К.Е., допрошенной в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919 19.06.2012 г., не подтверждает доводы истцов о мнимости сделки.
К.Е. показала, что договор купли-продажи спорной квартиры 09.06.2009 г. между ею и истцами был заключен в целях обеспечения возврата заемных средств: она предоставила *** руб. под проценты К. на срок три месяца, разъяснив заемщику, что в целях обеспечения возврата суммы займа и процентов необходим залог недвижимости; договор купли-продажи спорной квартиры 09.06.2009 г. был заключен ею с М. по желанию К., которая не могла возвратить заемные средства и сообщила, что нашла людей, предоставляющих деньги в долг под залог указанной квартиры; после заключения договора 09.06.2009 г. К. вернула ей полностью заемные средства и проценты.
Из материалов гражданского дела, пояснений представителя истца в суде первой инстанции, пояснений истца К. и представителя истца Т. в суде апелляционной инстанции, усматривается, что К. предполагала, что договоры купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. заключены в обеспечение возврата полученных ею заемных средств.
Таким образом, речь идет не о мнимости, а о притворности оспариваемых истцами сделок.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания договоров купли-продажи от 27.02.2009 г. и от 09.06.2009 г. мнимыми сделками, и соответственно для удовлетворения остальных исковых требований.
К. вправе обратиться с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 24.03.2010 г., представив протокол допроса К.Е., допрошенной в качестве свидетеля по уголовному делу N 2404919 19.06.2012 г.
Не находя оснований для отмены судебного решения от 12 мая 2012 г., судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцами пропущен срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 27.02.2009 г., является не верным.
В силу положений ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Государственная регистрация договора купли-продажи от 27.02.2009 г. произведена 19.03.2009 г.
Иск об оспаривании договора купли-продажи от 27.02.2009 г. предъявлен в суд 19.03.2012 г.
Таким образом, срок исковой давности истцами не пропущен.
Однако, указанный вывод не привел к неправильному разрешению спора по существу.
Юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, всем доводам истцов судом первой инстанции в решении дана соответствующая правовая оценка, материальный закон применен верно, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 12 мая 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истцов К., К.А., К.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)