Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Трутева В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Перовой Т.А.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кириной Л.А. дело по иску Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды
по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя С. на решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 15 апреля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя ответчика К. (доверенность от... сроком на три года, ордер... от...), исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды, в обоснование которого указали, что наряду с другими сособственниками земельного участка, площадью... га, кадастровым номером..., расположенного по адресу: ... они 16 сентября 2008 года с ответчиком заключили договор аренды на срок 49 лет. Арендная плата установлена из расчета 1 ц зерна за 1 га. Указывая, что ответчик не выплатил им арендную плату за 2010, 2011, 2012 г. и не отреагировал на их письменное предупреждение о необходимости ее выплаты, намерении расторгнуть договор, просили суд расторгнуть указанный договор аренды земельного участка от 16 августа 2008 года в... долях каждый в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, взыскать с ответчика в их пользу государственную пошлину.
Рассмотрев спор, суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворены.
Расторгнут заключенный 16 сентября 2008 года между арендодателями - истцами и арендатором - ответчиком договор аренды... долей каждого в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
С индивидуального предпринимателя С. взыскана государственная пошлина в пользу Б.М.М. - 100 рублей, Б.А.М. - 33 рубля, Б.М.В. - 33 рубля, Б.Л.М. - 34 рубля.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель С. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Указывает, что перечисленные в резолютивной части решения договоры отсутствуют, так как истцы наряду с другими участниками долевой собственности и ответчик являются сторонами одного договора аренды земельного участка площадью... га. При этом истцы являются собственниками только... его долей. Указанные доли не выделены, поэтому не являются отдельным предметом данного договора. Следовательно, решение о расторжении договора перечисленными лицами является незаконным. Данное решение должно приниматься на общем собрании участников долевой собственности земельного участка, если их более пяти. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, так как истцы систематически уклоняются от получения арендной платы, в связи с чем ответчиком не было допущено существенного нарушения условий данного договора. В подтверждение этим доводам ответчиком были представлены доказательства, оценки которым суд первой инстанции не дал. Указывает, что на день подачи апелляционной жалобы истцам внесена арендная плата, задолженность у ответчика перед ними отсутствует.
В возражениях Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. считают решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу неподлежащей удовлетворению. Указывают, что в ходе рассмотрения дела ответчиком лишь Б.А.М. передана арендная плата в размере 3,8 т зерна. С доводом автора жалобы на отсутствие долгов перед остальными истцами не согласны, так как это опровергается материалами дела и показаниями свидетелей.
В судебном заседании представитель ответчика К. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены принятого по делу судебного постановления.
Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В силу положений ч. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
На основании п. 1 ст. 14 данного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками... долей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с кадастровым номером... общей площадью... га, расположенного по адресу: .... Общее количество сособственников данного земельного участка сельскохозяйственного назначения превышает пять лиц.
Между сособственниками и ответчиком 16 сентября 2008 года заключен договор аренды данного земельного участка на срок 49 лет.
Суд первой инстанции, установив факт невнесения ответчиком истцам арендной платы более двух раз подряд, пришел к выводу о наличии основания для расторжения договора аренды.
В данном случае, в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами без выделения земельной доли истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей.
Поэтому с выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как он сделан без учета положений ст. ст. 12, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Доказательств проведения по данному вопросу общего собрания участников долевой собственности земельного участка и принятия им решения о расторжении спорного договора аренды с ответчиком сторонами не представлено.
С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцам в иске к ответчику.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 15 апреля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3891
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N 33-3891
Судья: Трутева В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кириной Л.А.,
судей Паршиной С.В., Перовой Т.А.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кириной Л.А. дело по иску Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды
по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя С. на решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 15 апреля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя ответчика К. (доверенность от... сроком на три года, ордер... от...), исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды, в обоснование которого указали, что наряду с другими сособственниками земельного участка, площадью... га, кадастровым номером..., расположенного по адресу: ... они 16 сентября 2008 года с ответчиком заключили договор аренды на срок 49 лет. Арендная плата установлена из расчета 1 ц зерна за 1 га. Указывая, что ответчик не выплатил им арендную плату за 2010, 2011, 2012 г. и не отреагировал на их письменное предупреждение о необходимости ее выплаты, намерении расторгнуть договор, просили суд расторгнуть указанный договор аренды земельного участка от 16 августа 2008 года в... долях каждый в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, взыскать с ответчика в их пользу государственную пошлину.
Рассмотрев спор, суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворены.
Расторгнут заключенный 16 сентября 2008 года между арендодателями - истцами и арендатором - ответчиком договор аренды... долей каждого в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
С индивидуального предпринимателя С. взыскана государственная пошлина в пользу Б.М.М. - 100 рублей, Б.А.М. - 33 рубля, Б.М.В. - 33 рубля, Б.Л.М. - 34 рубля.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель С. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Указывает, что перечисленные в резолютивной части решения договоры отсутствуют, так как истцы наряду с другими участниками долевой собственности и ответчик являются сторонами одного договора аренды земельного участка площадью... га. При этом истцы являются собственниками только... его долей. Указанные доли не выделены, поэтому не являются отдельным предметом данного договора. Следовательно, решение о расторжении договора перечисленными лицами является незаконным. Данное решение должно приниматься на общем собрании участников долевой собственности земельного участка, если их более пяти. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, так как истцы систематически уклоняются от получения арендной платы, в связи с чем ответчиком не было допущено существенного нарушения условий данного договора. В подтверждение этим доводам ответчиком были представлены доказательства, оценки которым суд первой инстанции не дал. Указывает, что на день подачи апелляционной жалобы истцам внесена арендная плата, задолженность у ответчика перед ними отсутствует.
В возражениях Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. считают решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу неподлежащей удовлетворению. Указывают, что в ходе рассмотрения дела ответчиком лишь Б.А.М. передана арендная плата в размере 3,8 т зерна. С доводом автора жалобы на отсутствие долгов перед остальными истцами не согласны, так как это опровергается материалами дела и показаниями свидетелей.
В судебном заседании представитель ответчика К. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены принятого по делу судебного постановления.
Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В силу положений ч. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
На основании п. 1 ст. 14 данного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками... долей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с кадастровым номером... общей площадью... га, расположенного по адресу: .... Общее количество сособственников данного земельного участка сельскохозяйственного назначения превышает пять лиц.
Между сособственниками и ответчиком 16 сентября 2008 года заключен договор аренды данного земельного участка на срок 49 лет.
Суд первой инстанции, установив факт невнесения ответчиком истцам арендной платы более двух раз подряд, пришел к выводу о наличии основания для расторжения договора аренды.
В данном случае, в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами без выделения земельной доли истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей.
Поэтому с выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как он сделан без учета положений ст. ст. 12, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Доказательств проведения по данному вопросу общего собрания участников долевой собственности земельного участка и принятия им решения о расторжении спорного договора аренды с ответчиком сторонами не представлено.
С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцам в иске к ответчику.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ртищевского районного суда Саратовской области от 15 апреля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Б.М.М., Б.М.В., Б.А.М., Б.Л.М. к индивидуальному предпринимателю С. о расторжении договора аренды - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)