Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий по делу
судья Лещева Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Литвинцевой И.В.
и судей краевого суда Антипенко А.А., Ревенко Т.М.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 11 июня 2013 года гражданское дело по иску Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов
по апелляционной жалобе ответчика Д.
на решение Центрального районного суда города Читы от 27 марта 2013 года, которым постановлено исковые требования Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов удовлетворить.
Предварительный договор купли-продажи от <Дата>., заключенный между Д. и Р., расторгнуть.
Взыскать с Д. в пользу Р., уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия
установила:
Р. 22 февраля 2013 г. обратилась в суд с иском к Д. о возврате <данные изъяты> рублей и государственной пошлины <данные изъяты> рублей, ссылаясь на следующее. <Дата> стороны подписали в агентстве недвижимости "Удачный выбор" предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. Согласно договору ответчик обязался продать названное имущество за <данные изъяты> рублей, подлежащих выплате продавцу до 30 июня 2013 года. Предусмотрено в этот же период заключение основного договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации. Истец выплатила ответчику <данные изъяты> рублей, называемых по договору задатком, о чем Д. выдала расписку. Предварительным договором предусмотрена оплата истцом продавцу <данные изъяты> рублей до 15 февраля 2013 года, а оставшейся по договору суммы - до 30 июня 2013 года. Р., ссылается на внезапно возникшие обстоятельства, изменить которые она не могла, и отсутствие финансовой возможности заключить основной договор купли-продажи. 12 февраля 2013 года истец обратилась в агентство недвижимости с заявлением о невозможности заключить основной договор и просьбой возвратить уплаченную продавцу денежную сумму, однако оно не было удовлетворено. Полагает, что предварительный договор не соответствует по форме основному договору и не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ: в нем отсутствует запись о передаче продавцом агентству правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость; запись о площади земельного участка; о передаваемом имуществе, находящемся в доме и на земельном участке; запись п. 4 предварительного договора некорректна, поэтому истец считает договор ничтожным. Считает, что внесенная сумма в счет частичной оплаты за продаваемый дом с земельным участком не является задатком, так как в нарушение ст. ст. 380 - 381 ГК РФ при передаче суммы не было заключено соглашение о задатке. По ее мнению предварительный договор не может обеспечиваться задатком. Считает предварительный договор ничтожным, а переданную продавцу сумму в силу ст. 1102 ГК РФ - неосновательным обогащением, подлежащим возврату. С учетом уточнений исковых требований просила признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в связи с невозможностью его исполнения, взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей (л.д. <данные изъяты>).
Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. <данные изъяты>).
В апелляционной жалобе Д. просит решение суда отменить, отказать в иске. По ее мнению соблюдена письменная форма соглашения о задатке включением соответствующего условия в текст предварительного договора купли-продажи, в котором также указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем и продавцом основного обязательства. Ссылаясь на ч. 2 ст. 381 ГК РФ, указывает, что не исполнение договора допущено покупателем, то есть стороной, давшей задаток, поэтому он должен остаться у продавца. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, что могло бы являться основанием для возврата задатка (л.д. <данные изъяты>).
В дополнительной апелляционной жалобе Д. указывает, что не имеется оснований сомневаться в том, что переданная по договору сумма является задатком; наличие обстоятельств, являющихся основанием для расторжения указанного предварительного договора, не доказано; в предварительном договоре определен точный адрес земельного участка.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения по доводам жалобы.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор не отвечает требованиям о его содержании - в нем не в полном объеме определен предмет - не указан кадастровый номер земельного участка и существенные его характеристики. Как указано в решении, суд считает возможным удовлетворить требования о расторжении предварительного договора, учитывая также, что срок его действия не истек на дату рассмотрения спора.
С указанными выводами нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ при несогласовании в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, он считается незаключенным. Судебная коллегия полагает согласованным сторонами предмет договора - дом с земельным участком, адрес которого указан (п. 1, 2, 4). Кроме того, вывод суда о незаключенности договора исключает возможность удовлетворить требование о расторжении договора.
Основания и порядок расторжения договора установлены ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. В частности, истец Р. должна была подтвердить существенное нарушение договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. На такие обстоятельства Р. не ссылается и не представляет соответствующих доказательств, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.
Судебная коллегия считает ошибочными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам выводы суда о том, что в письменной форме соглашение о задатке не заключалось. Задаток оформляется либо отдельным соглашением между сторонами, либо условие о задатке включается в основное обязательство. В последнем случае достаточно указать, что денежная сумма, передаваемая стороной, является задатком.
В п. 4 договора прямо указано, что в доказательство обеспечения исполнения предварительного договора покупатель передает продавцу в момент его заключения <данные изъяты> рублей, являющихся задатком. В случае неисполнения настоящего договора продавцом он уплачивает задаток покупателю в двойном размере. Если неисполнение договора вызвано покупателем, то задаток остается у продавца, т.е. названный пункт практически дословно повторяет содержание части первой статьи 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ, что исключает какие-либо сомнения относительно содержащегося в нем условия о задатке.
Учитывая изложенное, нельзя согласиться с выводом суда о том, что уплаченные истцом <данные изъяты> рублей являются авансом, а не задатком. Суд ссылается в обоснование такого вывода на п. 3 статьи 380 ГК РФ, которая предлагает считать авансом сумму, уплаченную в счет причитающихся со стороны по договору платежей, в случае сомнения в том, что внесен задаток, в частности, вследствие несоблюдения письменной форме соглашения о задатке. Такой вывод сделан вопреки положениям ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. И только в случае неясности буквального значения условия договора оно сопоставляется с другими условиями договора и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор, о котором возник спор, отвечает требованиям приведенных правовых норм.
В то же время заключенный между сторонами предварительный договор является разновидностью договора, предусматривающего денежное обязательство (платежи). При этом из содержания договора усматривается, что его предметом является недвижимое имущество, которое на момент заключения договора отвечало требованиям покупателя (п. 3 договора).
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Д. и покупателя Р. заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного дома с земельным участком на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Доказательств внезапно возникших обстоятельств, изменить и устранить которые истец не могла, Р. не представила. Доводы о том, что родители, для которых истец выбирала дом, отказались от покупки дома с земельным участком в связи с отсутствием мебели, не может являться основанием для отказа от заключения основного договора купли-продажи. Для наступления ответственности за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, не имеют значения, по общему правилу, ни форма вины лица, не исполнившего обязательство, ни обстоятельства, из-за которых оно не исполнено.
Как указано в п. 1 ст. 381 ГК РФ задаток возвращается при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ). Такие обстоятельства по делу не установлены.
Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи была ответственна сторона, уплатившая задаток, т.е. покупатель Р., решение об удовлетворении ее иска о возврате задатка нельзя признать законным. Оно подлежит отмене. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остается у продавца, в иске Р. следует отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Читы от 27 марта 2013 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении иска Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов отказать.
Председательствующий
И.В.ЛИТВИНЦЕВА
Судьи
А.А.АНТИПЕНКО
Т.М.РЕВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1993-2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N 33-1993-2013
Председательствующий по делу
судья Лещева Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Литвинцевой И.В.
и судей краевого суда Антипенко А.А., Ревенко Т.М.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 11 июня 2013 года гражданское дело по иску Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов
по апелляционной жалобе ответчика Д.
на решение Центрального районного суда города Читы от 27 марта 2013 года, которым постановлено исковые требования Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов удовлетворить.
Предварительный договор купли-продажи от <Дата>., заключенный между Д. и Р., расторгнуть.
Взыскать с Д. в пользу Р., уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия
установила:
Р. 22 февраля 2013 г. обратилась в суд с иском к Д. о возврате <данные изъяты> рублей и государственной пошлины <данные изъяты> рублей, ссылаясь на следующее. <Дата> стороны подписали в агентстве недвижимости "Удачный выбор" предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. Согласно договору ответчик обязался продать названное имущество за <данные изъяты> рублей, подлежащих выплате продавцу до 30 июня 2013 года. Предусмотрено в этот же период заключение основного договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации. Истец выплатила ответчику <данные изъяты> рублей, называемых по договору задатком, о чем Д. выдала расписку. Предварительным договором предусмотрена оплата истцом продавцу <данные изъяты> рублей до 15 февраля 2013 года, а оставшейся по договору суммы - до 30 июня 2013 года. Р., ссылается на внезапно возникшие обстоятельства, изменить которые она не могла, и отсутствие финансовой возможности заключить основной договор купли-продажи. 12 февраля 2013 года истец обратилась в агентство недвижимости с заявлением о невозможности заключить основной договор и просьбой возвратить уплаченную продавцу денежную сумму, однако оно не было удовлетворено. Полагает, что предварительный договор не соответствует по форме основному договору и не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ: в нем отсутствует запись о передаче продавцом агентству правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость; запись о площади земельного участка; о передаваемом имуществе, находящемся в доме и на земельном участке; запись п. 4 предварительного договора некорректна, поэтому истец считает договор ничтожным. Считает, что внесенная сумма в счет частичной оплаты за продаваемый дом с земельным участком не является задатком, так как в нарушение ст. ст. 380 - 381 ГК РФ при передаче суммы не было заключено соглашение о задатке. По ее мнению предварительный договор не может обеспечиваться задатком. Считает предварительный договор ничтожным, а переданную продавцу сумму в силу ст. 1102 ГК РФ - неосновательным обогащением, подлежащим возврату. С учетом уточнений исковых требований просила признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в связи с невозможностью его исполнения, взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей (л.д. <данные изъяты>).
Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. <данные изъяты>).
В апелляционной жалобе Д. просит решение суда отменить, отказать в иске. По ее мнению соблюдена письменная форма соглашения о задатке включением соответствующего условия в текст предварительного договора купли-продажи, в котором также указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем и продавцом основного обязательства. Ссылаясь на ч. 2 ст. 381 ГК РФ, указывает, что не исполнение договора допущено покупателем, то есть стороной, давшей задаток, поэтому он должен остаться у продавца. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, что могло бы являться основанием для возврата задатка (л.д. <данные изъяты>).
В дополнительной апелляционной жалобе Д. указывает, что не имеется оснований сомневаться в том, что переданная по договору сумма является задатком; наличие обстоятельств, являющихся основанием для расторжения указанного предварительного договора, не доказано; в предварительном договоре определен точный адрес земельного участка.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения по доводам жалобы.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор не отвечает требованиям о его содержании - в нем не в полном объеме определен предмет - не указан кадастровый номер земельного участка и существенные его характеристики. Как указано в решении, суд считает возможным удовлетворить требования о расторжении предварительного договора, учитывая также, что срок его действия не истек на дату рассмотрения спора.
С указанными выводами нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ при несогласовании в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, он считается незаключенным. Судебная коллегия полагает согласованным сторонами предмет договора - дом с земельным участком, адрес которого указан (п. 1, 2, 4). Кроме того, вывод суда о незаключенности договора исключает возможность удовлетворить требование о расторжении договора.
Основания и порядок расторжения договора установлены ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. В частности, истец Р. должна была подтвердить существенное нарушение договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. На такие обстоятельства Р. не ссылается и не представляет соответствующих доказательств, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований о расторжении договора.
Судебная коллегия считает ошибочными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам выводы суда о том, что в письменной форме соглашение о задатке не заключалось. Задаток оформляется либо отдельным соглашением между сторонами, либо условие о задатке включается в основное обязательство. В последнем случае достаточно указать, что денежная сумма, передаваемая стороной, является задатком.
В п. 4 договора прямо указано, что в доказательство обеспечения исполнения предварительного договора покупатель передает продавцу в момент его заключения <данные изъяты> рублей, являющихся задатком. В случае неисполнения настоящего договора продавцом он уплачивает задаток покупателю в двойном размере. Если неисполнение договора вызвано покупателем, то задаток остается у продавца, т.е. названный пункт практически дословно повторяет содержание части первой статьи 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ, что исключает какие-либо сомнения относительно содержащегося в нем условия о задатке.
Учитывая изложенное, нельзя согласиться с выводом суда о том, что уплаченные истцом <данные изъяты> рублей являются авансом, а не задатком. Суд ссылается в обоснование такого вывода на п. 3 статьи 380 ГК РФ, которая предлагает считать авансом сумму, уплаченную в счет причитающихся со стороны по договору платежей, в случае сомнения в том, что внесен задаток, в частности, вследствие несоблюдения письменной форме соглашения о задатке. Такой вывод сделан вопреки положениям ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. И только в случае неясности буквального значения условия договора оно сопоставляется с другими условиями договора и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор, о котором возник спор, отвечает требованиям приведенных правовых норм.
В то же время заключенный между сторонами предварительный договор является разновидностью договора, предусматривающего денежное обязательство (платежи). При этом из содержания договора усматривается, что его предметом является недвижимое имущество, которое на момент заключения договора отвечало требованиям покупателя (п. 3 договора).
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Д. и покупателя Р. заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного дома с земельным участком на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Доказательств внезапно возникших обстоятельств, изменить и устранить которые истец не могла, Р. не представила. Доводы о том, что родители, для которых истец выбирала дом, отказались от покупки дома с земельным участком в связи с отсутствием мебели, не может являться основанием для отказа от заключения основного договора купли-продажи. Для наступления ответственности за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, не имеют значения, по общему правилу, ни форма вины лица, не исполнившего обязательство, ни обстоятельства, из-за которых оно не исполнено.
Как указано в п. 1 ст. 381 ГК РФ задаток возвращается при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ). Такие обстоятельства по делу не установлены.
Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи была ответственна сторона, уплатившая задаток, т.е. покупатель Р., решение об удовлетворении ее иска о возврате задатка нельзя признать законным. Оно подлежит отмене. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остается у продавца, в иске Р. следует отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Читы от 27 марта 2013 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении иска Р. к Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов отказать.
Председательствующий
И.В.ЛИТВИНЦЕВА
Судьи
А.А.АНТИПЕНКО
Т.М.РЕВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)