Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.
при участии:
от Присяжнюк Л.Н.: представитель не явился
от ЗПИФН "Трейд Капитал": Ветлугин С.Е., по доверенности ООО "УК МДМ" от 05.08.2013 N 0508-01
от арбитражного управляющего ООО "Проект": представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Присяжнюк Людмилы Николаевны
на определение от 15.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013
по делу N А51-16460/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кучинский Д.Н., в апелляционном суде судьи Шевченко С.В., Засорин К.П., Чижиков И.С.
По заявлению закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКэпитал"
о включении требования в размере 755 415 100 руб. 41 коп. в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Проект"
Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проект" (далее - ООО "Проект", должник; ОГРН 1022700915610, место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83, 501) введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО "Проект" утвержден Павлюченко А.Р. Сведения о введении наблюдения в отношении ООО "Проект" опубликованы в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) 15.12.2012.
Дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проект" рассматривается по правилам параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Закона о банкротстве (определение арбитражного суда от 28.03.2013).
14.01.2013 в Арбитражный суд Приморского края поступило заявление закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКапитал" (далее - ЗПИФН "ТрейдКапитал", Фонд) в лице доверительного управляющего - ООО "Управляющая компания МДМ" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Проект" требования в размере 755 415 100 руб. 41 коп. как обеспеченного залогом строящегося объекта капитального строительства - "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район, примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 90 (далее - Бизнес-центр), а также земельного участка (кадастровый номер 27:27:03 02 01:0024, площадь - 9 478, 58 кв. м), принадлежащего ООО "Проект" на праве аренды (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявление обосновано тем, что на основании договора участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2, заключенного между ООО "Проект" (застройщик) и ООО "Стройфинанс-ДВ" (участник долевого строительства), и договора уступки прав (требований) от 25.11.2010 N 1, заключенного между ООО "Стройфинанс-ДВ" (цедент) и Фондом (цессионарий), к Фонду перешло право требования к ООО "Проект" о передаче объектов долевого строительства общей площадью 8 257, 05 кв. м и общей стоимостью 755 415 100 руб. 41 коп., перечень которых приведен в приложении N 1 к договору уступки прав (требований). Поскольку договор цессии исполнен, оплата за уступленное право произведена Фондом в полном объеме, а ООО "Проект" свои обязательства по передаче объектов долевого строительства не исполнило, то по заявлению Фонда договор участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 расторгнут. В связи с этим Фонд предъявил должнику денежное требование.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 15.04.2013 заявленное Фондом требование признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Проект" в размере 755 415 100 руб. 41 коп., как обеспеченное залогом строящегося объекта капитального строительства "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", а также залогом права аренды земельного участка площадью 9 478, 58 кв. м, кадастровый номер 27:23:03 02 01:0024.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 определение от 15.04.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Присяжнюк Л.Н., являющаяся участником долевого строительства и кредитором, также предъявившим к ООО "Проект" денежное требование, просит определение от 15.04.2013 и постановление от 21.06.2013 изменить и признать денежное требование Фонда обеспеченным залогом тех помещений, которые определены договором участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2.
В обоснование кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н., не оспаривая обоснованность и размер денежного требования Фонда и право Фонда на залог, приводит доводы о том, что она также является участником долевого строительства на основании договора от 23.07.2007 N 130-2, полностью оплатила стоимость подлежащего передаче ей помещения и решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 по делу N 2-2987/13 за ней признано право собственности на долю в размере 223/448898 в объекте незавершенного строительства. По мнению заявителя кассационной жалобы, признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за Присяжнюк Л.Н. исключает возможность признания за Фондом права залога на весь строящийся объект, так как это ущемляет права дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В отзыве на кассационную жалобу ЗПИФН "ТрейдКэпитал", ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), опровергает доводы Присяжнюк Л.Н. и просит оставить судебные акты без изменения. По мнению Фонда, поскольку строительство объекта не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено и помещения, залогом которых Присяжнюк Л.Н. предлагает обеспечить требования Фонда, не созданы и выделить их в натуре невозможно, то залоговое обеспечение требований Фонда не может быть уменьшено против того, как оно определено в статье 13 Федерального закона N 214-ФЗ.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ЗПИФН "ТрейдКэпитал" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу, и пояснил, что решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013, на которое ссылается Присяжнюк Л.Н., не вступило в законную силу и обжалуется в вышестоящую судебную инстанцию.
Присяжнюк Л.Н. и другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебном заседании кассационной инстанции участия не принимали.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для их отмены по правилам статьи 288 АПК РФ не усматривает.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 19.06.2006 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска обществу с ограниченной ответственностью "Проект" выдано разрешение N 140-06 на строительство объекта - "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район. Участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 90.
Срок действия разрешения - до 03.03.2010, продлен впоследствии до 18.01.2012.
Кроме того, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО "Проект" заключен договор аренды земельного участка от 31.08.2004 N 1958 для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы по вышеуказанному адресу (кадастровый номер земельного участка 27:23:03 02 01:0021, площадь - 8 474, 36 кв. м).
Дополнительным соглашением от 15.08.2011 N 10117.1 к договору аренды от 31.08.2004 N 1958 срок аренды земельного участка установлен по 02.07.2014, увеличена площадь земельного участка до 9 478, 58 кв. м (кадастровый номер земельного участка 27:23:03 02 01:0024).
Договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Судами также установлено, что 27.07.2007 между ООО "Проект" (застройщик) и ООО "Стройфинанс-ДВ" (участник долевого строительства) заключен договор N 154-2 участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь).
По условиям указанного договора застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске и, после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать дольщику в IV квартале 2008 года объекты долевого строительства, указанные в приложении N 2 к договору, а участник долевого строительства принял на себя обязательства оплатить обусловленную договором цену и принять объекты.
Дополнительным соглашением от 21.09.2009 N 6 к договору N 154-2 приложение N 2 к договору изложено в новой редакции, цена договора согласована сторонами в размере 755 415 100 руб. 41 коп.
Соглашением от 29.09.2009 ООО "Проект" и ООО "Стройфинанс-ДВ" подтвердили, что денежные обязательства ООО "Стройфинанс-ДВ" по договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 исполнены в полном объеме.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, договор участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в установленном законом порядке.
25.11.2010 между ООО "Стройфинанс-ДВ" (цедент) и ЗПИФН "ТрейдКэпитал" (цессионарий) с согласия ООО "Проект" (должник) заключен договор уступки прав (требований) N 1, по которому цедент уступил цессионарию права (требования) к ООО "Проект" (должник), вытекающие из договора участия в долевом строительстве Бизнес центра (2 очередь) от 27.07.2007 N 154-2, с учетом дополнительных соглашений к договору, а цессионарий обязался принять права (требования) и оплатить их в размере 761 512 661 руб. 39 коп.
Договор уступки прав (требований) от 25.11.2010 N 1 также зарегистрирован в установленном законом порядке.
Платежным поручением от 22.12.2010 N 46 на сумму 761 512 661 руб. 39 коп. цессионарий оплатил цеденту уступленное право.
Застройщик - ООО "Проект" свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 перед Фондом не исполнил.
03.09.2012 в отношении ООО "Проект" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), 07.12.2012 введена процедура наблюдения, а решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2013 ООО "Проект" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Письмом от 18.03.2013 ЗПИФН "ТрейдКэпитал" уведомил ООО "Проект" о расторжении договора участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 с даты получения застройщиком данного уведомления в соответствии с подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Уведомление о расторжении договора получено должником-застройщиком 21.03.2013.
В результате расторжения договора у должника-застройщика возникла обязанность возвратить дольщику уплаченные за участие в долевом строительстве денежные средства.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и наличие у должника задолженности в размере 755 415 100 руб. 41 коп., Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просил признать его требование обоснованным и обеспеченным залогом имущества должника: строящегося объекта недвижимости и правом аренды земельного участка.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая также признание требования должником и временным управляющим, признали денежное требование Фонда в размере 755 415 100 руб. 41 коп. обоснованным и включили его в четвертую очередь реестра требований кредиторов на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.
В указанной части судебные акты в кассационном порядке не обжалуются.
Признавая требование Фонда обеспеченным залогом строящегося объекта недвижимости и залогом права аренды земельного участка, суды исходили из следующего.
В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона N 214-ФЗ, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом и (или) договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Установив наличие у должника-застройщика права аренды на земельный участок и наличие на этом участке объекта незавершенного строительства, на который застройщику было выдано разрешение на строительство от 19.06.2006 N 140-06, суды правильно применили нормы Федерального закона N 214-ФЗ и признали требование Фонда обеспеченным залогом права аренды должника на земельный участок и залогом строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам права.
Доводы кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н. о незаконности судебных актов в части признания требований Фонда обеспеченными залогом всего строящегося объекта недвижимости и о том, что требования Фонда могут признаваться обеспеченными залогом лишь в части оплаченной им площади помещений, судом кассационной инстанции отклоняются.
Ни нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ни Федеральный закон N 214-ФЗ не предусматривают возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства на отдельные конкретные помещения (площади), являющиеся частями многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ находящимися в залоге у участников долевого строительства считаются не отдельные объекты долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства, а строящийся (создаваемый) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Поскольку в данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости "Бизнес-центр и гостиница" застройщиком не получено, строительство объекта не завершено, то конкретные помещения, указанные в приложении к договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2, отсутствуют и не могут выступать предметом залога.
Ссылка в кассационной жалобе Присяжнюк Л.Н. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 во внимание не принимается, поскольку указанное решение и доказательства вступления его в законную силу заявителем кассационной жалобы не представлены. Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что на момент принятия арбитражными судами первой и апелляционной инстанций определения от 15.04.2013 и постановления от 21.06.2013 указанного решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 не существовало.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н. и изменения обжалуемых ею судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Определение от 15.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 по делу N А51-16460/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
М.М.САРАНЦЕВА
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 24.09.2013 N Ф03-4317/2013 ПО ДЕЛУ N А51-16460/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. N Ф03-4317/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.
при участии:
от Присяжнюк Л.Н.: представитель не явился
от ЗПИФН "Трейд Капитал": Ветлугин С.Е., по доверенности ООО "УК МДМ" от 05.08.2013 N 0508-01
от арбитражного управляющего ООО "Проект": представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Присяжнюк Людмилы Николаевны
на определение от 15.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013
по делу N А51-16460/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кучинский Д.Н., в апелляционном суде судьи Шевченко С.В., Засорин К.П., Чижиков И.С.
По заявлению закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКэпитал"
о включении требования в размере 755 415 100 руб. 41 коп. в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Проект"
Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Проект" (далее - ООО "Проект", должник; ОГРН 1022700915610, место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83, 501) введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО "Проект" утвержден Павлюченко А.Р. Сведения о введении наблюдения в отношении ООО "Проект" опубликованы в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) 15.12.2012.
Дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "Проект" рассматривается по правилам параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Закона о банкротстве (определение арбитражного суда от 28.03.2013).
14.01.2013 в Арбитражный суд Приморского края поступило заявление закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ТрейдКапитал" (далее - ЗПИФН "ТрейдКапитал", Фонд) в лице доверительного управляющего - ООО "Управляющая компания МДМ" о включении в реестр требований кредиторов ООО "Проект" требования в размере 755 415 100 руб. 41 коп. как обеспеченного залогом строящегося объекта капитального строительства - "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район, примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 90 (далее - Бизнес-центр), а также земельного участка (кадастровый номер 27:27:03 02 01:0024, площадь - 9 478, 58 кв. м), принадлежащего ООО "Проект" на праве аренды (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 АПК РФ).
Заявление обосновано тем, что на основании договора участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2, заключенного между ООО "Проект" (застройщик) и ООО "Стройфинанс-ДВ" (участник долевого строительства), и договора уступки прав (требований) от 25.11.2010 N 1, заключенного между ООО "Стройфинанс-ДВ" (цедент) и Фондом (цессионарий), к Фонду перешло право требования к ООО "Проект" о передаче объектов долевого строительства общей площадью 8 257, 05 кв. м и общей стоимостью 755 415 100 руб. 41 коп., перечень которых приведен в приложении N 1 к договору уступки прав (требований). Поскольку договор цессии исполнен, оплата за уступленное право произведена Фондом в полном объеме, а ООО "Проект" свои обязательства по передаче объектов долевого строительства не исполнило, то по заявлению Фонда договор участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 расторгнут. В связи с этим Фонд предъявил должнику денежное требование.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 15.04.2013 заявленное Фондом требование признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Проект" в размере 755 415 100 руб. 41 коп., как обеспеченное залогом строящегося объекта капитального строительства "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", а также залогом права аренды земельного участка площадью 9 478, 58 кв. м, кадастровый номер 27:23:03 02 01:0024.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 определение от 15.04.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Присяжнюк Л.Н., являющаяся участником долевого строительства и кредитором, также предъявившим к ООО "Проект" денежное требование, просит определение от 15.04.2013 и постановление от 21.06.2013 изменить и признать денежное требование Фонда обеспеченным залогом тех помещений, которые определены договором участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2.
В обоснование кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н., не оспаривая обоснованность и размер денежного требования Фонда и право Фонда на залог, приводит доводы о том, что она также является участником долевого строительства на основании договора от 23.07.2007 N 130-2, полностью оплатила стоимость подлежащего передаче ей помещения и решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 по делу N 2-2987/13 за ней признано право собственности на долю в размере 223/448898 в объекте незавершенного строительства. По мнению заявителя кассационной жалобы, признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за Присяжнюк Л.Н. исключает возможность признания за Фондом права залога на весь строящийся объект, так как это ущемляет права дольщиков, за которыми признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В отзыве на кассационную жалобу ЗПИФН "ТрейдКэпитал", ссылаясь на нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), опровергает доводы Присяжнюк Л.Н. и просит оставить судебные акты без изменения. По мнению Фонда, поскольку строительство объекта не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено и помещения, залогом которых Присяжнюк Л.Н. предлагает обеспечить требования Фонда, не созданы и выделить их в натуре невозможно, то залоговое обеспечение требований Фонда не может быть уменьшено против того, как оно определено в статье 13 Федерального закона N 214-ФЗ.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ЗПИФН "ТрейдКэпитал" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу, и пояснил, что решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013, на которое ссылается Присяжнюк Л.Н., не вступило в законную силу и обжалуется в вышестоящую судебную инстанцию.
Присяжнюк Л.Н. и другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебном заседании кассационной инстанции участия не принимали.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для их отмены по правилам статьи 288 АПК РФ не усматривает.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 19.06.2006 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска обществу с ограниченной ответственностью "Проект" выдано разрешение N 140-06 на строительство объекта - "Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске. II очередь", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Центральный район. Участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "5-этажный дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 90.
Срок действия разрешения - до 03.03.2010, продлен впоследствии до 18.01.2012.
Кроме того, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО "Проект" заключен договор аренды земельного участка от 31.08.2004 N 1958 для проектирования и строительства Бизнес-центра и гостиницы по вышеуказанному адресу (кадастровый номер земельного участка 27:23:03 02 01:0021, площадь - 8 474, 36 кв. м).
Дополнительным соглашением от 15.08.2011 N 10117.1 к договору аренды от 31.08.2004 N 1958 срок аренды земельного участка установлен по 02.07.2014, увеличена площадь земельного участка до 9 478, 58 кв. м (кадастровый номер земельного участка 27:23:03 02 01:0024).
Договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Судами также установлено, что 27.07.2007 между ООО "Проект" (застройщик) и ООО "Стройфинанс-ДВ" (участник долевого строительства) заключен договор N 154-2 участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь).
По условиям указанного договора застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - Бизнес-центр и гостиница в Центральном районе по ул. Карла Маркса в г. Хабаровске и, после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать дольщику в IV квартале 2008 года объекты долевого строительства, указанные в приложении N 2 к договору, а участник долевого строительства принял на себя обязательства оплатить обусловленную договором цену и принять объекты.
Дополнительным соглашением от 21.09.2009 N 6 к договору N 154-2 приложение N 2 к договору изложено в новой редакции, цена договора согласована сторонами в размере 755 415 100 руб. 41 коп.
Соглашением от 29.09.2009 ООО "Проект" и ООО "Стройфинанс-ДВ" подтвердили, что денежные обязательства ООО "Стройфинанс-ДВ" по договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 исполнены в полном объеме.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, договор участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в установленном законом порядке.
25.11.2010 между ООО "Стройфинанс-ДВ" (цедент) и ЗПИФН "ТрейдКэпитал" (цессионарий) с согласия ООО "Проект" (должник) заключен договор уступки прав (требований) N 1, по которому цедент уступил цессионарию права (требования) к ООО "Проект" (должник), вытекающие из договора участия в долевом строительстве Бизнес центра (2 очередь) от 27.07.2007 N 154-2, с учетом дополнительных соглашений к договору, а цессионарий обязался принять права (требования) и оплатить их в размере 761 512 661 руб. 39 коп.
Договор уступки прав (требований) от 25.11.2010 N 1 также зарегистрирован в установленном законом порядке.
Платежным поручением от 22.12.2010 N 46 на сумму 761 512 661 руб. 39 коп. цессионарий оплатил цеденту уступленное право.
Застройщик - ООО "Проект" свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 перед Фондом не исполнил.
03.09.2012 в отношении ООО "Проект" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), 07.12.2012 введена процедура наблюдения, а решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2013 ООО "Проект" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Письмом от 18.03.2013 ЗПИФН "ТрейдКэпитал" уведомил ООО "Проект" о расторжении договора участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2 с даты получения застройщиком данного уведомления в соответствии с подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Уведомление о расторжении договора получено должником-застройщиком 21.03.2013.
В результате расторжения договора у должника-застройщика возникла обязанность возвратить дольщику уплаченные за участие в долевом строительстве денежные средства.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и наличие у должника задолженности в размере 755 415 100 руб. 41 коп., Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просил признать его требование обоснованным и обеспеченным залогом имущества должника: строящегося объекта недвижимости и правом аренды земельного участка.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая также признание требования должником и временным управляющим, признали денежное требование Фонда в размере 755 415 100 руб. 41 коп. обоснованным и включили его в четвертую очередь реестра требований кредиторов на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.
В указанной части судебные акты в кассационном порядке не обжалуются.
Признавая требование Фонда обеспеченным залогом строящегося объекта недвижимости и залогом права аренды земельного участка, суды исходили из следующего.
В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона N 214-ФЗ, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом и (или) договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Установив наличие у должника-застройщика права аренды на земельный участок и наличие на этом участке объекта незавершенного строительства, на который застройщику было выдано разрешение на строительство от 19.06.2006 N 140-06, суды правильно применили нормы Федерального закона N 214-ФЗ и признали требование Фонда обеспеченным залогом права аренды должника на земельный участок и залогом строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам права.
Доводы кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н. о незаконности судебных актов в части признания требований Фонда обеспеченными залогом всего строящегося объекта недвижимости и о том, что требования Фонда могут признаваться обеспеченными залогом лишь в части оплаченной им площади помещений, судом кассационной инстанции отклоняются.
Ни нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ни Федеральный закон N 214-ФЗ не предусматривают возникновение в процессе строительства права залога участника долевого строительства на отдельные конкретные помещения (площади), являющиеся частями многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ находящимися в залоге у участников долевого строительства считаются не отдельные объекты долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства, а строящийся (создаваемый) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Поскольку в данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости "Бизнес-центр и гостиница" застройщиком не получено, строительство объекта не завершено, то конкретные помещения, указанные в приложении к договору участия в долевом строительстве от 27.07.2007 N 154-2, отсутствуют и не могут выступать предметом залога.
Ссылка в кассационной жалобе Присяжнюк Л.Н. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 во внимание не принимается, поскольку указанное решение и доказательства вступления его в законную силу заявителем кассационной жалобы не представлены. Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что на момент принятия арбитражными судами первой и апелляционной инстанций определения от 15.04.2013 и постановления от 21.06.2013 указанного решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2013 не существовало.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы Присяжнюк Л.Н. и изменения обжалуемых ею судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Определение от 15.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 по делу N А51-16460/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
М.М.САРАНЦЕВА
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)