Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зарецкая Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Д.Е.
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2013 года гражданское дело N 2-24/13 по апелляционным жалобам Д.О. и ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года по иску Ш. к ООО "Петербургстрой+", Д.О. о признании права собственности на квартиру, признании недействительным (ничтожным) договора подряда, признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным в указанную в договоре дату и признании обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома неисполненными, а также по иску Д.О. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя Д.О. - С., представителя ООО "Петербургстрой+" - Г.А., представителя Ш. - М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Петербургстрой+", Д.О., уточнив исковые требования, просила признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, признать недействительным (ничтожным) договор подряда от 10.10.2009 года, договор от 15.11.2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> - незаключенным на дату 15.11.2009 года, а обязательства по этому договору неисполненными (т. 3 л.д. 49 - 51).
В обоснование заявленных требований истица ссылалась на имеющийся у нее договор с ООО "Петербургстрой" от 12.07.2004 года N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> и инвестирование строительства спорной квартиры в предусмотренном указанным договором объеме, а также заключение ответчиками оспариваемых договоров подряда и долевого участия в нарушение ее прав (т. 3 л.д. 49 - 51).
Д.О. обратился в суд с иском к ООО "Петербургстрой+ ", уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований Д.О. указывал, что данное право возникло у него на основании заключенных с ООО "Петербургстрой" договора подряда от 10.10.2009 года и договора от 15.11.2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, обязательства по которым он полностью исполнил, в связи с чем, спорная квартира была передана ему ООО "Петербургстрой", находится в его пользовании, однако он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке, поскольку ответчик до настоящего времени не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права.
Определением суда от 07 июня 2012 года указанные дела объединены в одно производство, что отражено в протоколе судебного заседания (т. 2 л.д. 178).
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года исковые требования Ш. удовлетворены частично. За Ш. признано право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>. Признан недействительным договор подряда на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 10.10.2009 года между Д.О. и ООО "Петербургстрой". В остальной части исковых требованиях Ш. отказано.
В удовлетворении исковых требований Д.О. к ООО "Петербургстрой+ " о признании права собственности на квартиру отказано.
С ООО "Петербургстрой+ " взыскана государственная пошлина в бюджет Санкт-Петербурга в сумме 200 рублей.
В апелляционных жалобах ООО "Петербургстрой+ " и Д.О. настаивают на отмене решения суда, полагая, что исковые требования Д.О. подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы без участия неявившихся истцов, третьих лиц, извещенных надлежащим образом, об отложении слушания дела не заявлявших, учитывая, что при рассмотрении жалоб участвуют уполномоченные представители истцов.
При разрешении спора судом установлено, что в оперативном управлении <...> находились здания по адресу: <адрес> используемые в учебно-научных целях и литер Б, использовавшиеся как лабораторный корпус, собственником которых является Российская Федерация.
Распоряжением КУГИ Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2004 года N 60-р <...> разрешена реконструкция указанных зданий для их использования в качестве жилых при соблюдении ряда условий, включая, получение разрешения на строительство (т. 1 л.д. 57 (оборот) - 59).
12.04.2004 года между <...>, как застройщиком, и ООО "Петербургстрой", как инвестором, был заключен инвестиционный договор N 03, в соответствии с которым ООО "Петербургстрой" принял на себя обязанности подрядчика по реконструкции здания литер А по указанному адресу, с правом получения в собственность после завершения строительства перечисленных в Приложении N 1 квартир общей площадью 1149,2 кв. м, которые могли быть переданы и в собственность третьих лиц, привлеченных инвестором (п. 1.2) - т. 1 л.д. 51 - 54.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору от 16.07.2004 действие договора распространено на литер Б в доме <адрес>, а в пункт 1.2 внесены изменения, в соответствии с которыми после завершения строительства перечисленные в приложениях N 1 и N 1Б к настоящему договору квартиры общей площадью 1149,2 кв. м + 2071,1 кв. м и нежилые помещения магазина 255 кв. м переходят в собственность инвестора либо указанных им третьих лиц (л.д. 55 - 57). 03.07.2007 года было подписано дополнительное соглашение N 02 к указанному договору, а 23.09.2011 года дополнительное соглашение N 3 (т. 1 л.д. 77 - 80).
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора ООО "Петербургстрой" было наделено правом привлечения третьих сторон для выполнения условий настоящего договора. Пунктами 3.7 и 4.8 договора, с учетом внесенных в него изменений, было предусмотрено право ООО "Петербургстрой" на заключение договоров о долевом участии в строительстве только после согласования с ГНУ АФИ Россельхозакадемии порядка продажи жилья.
Согласно указанным договору и соглашению ООО "Петербургстрой" принимает участие в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, и приобретает право на часть незавершенного строительством объекта в объеме 17 квартир общей площадью 1 149,2 кв. м. В соответствии с условиями инвестиционного договора от 12.04.2004 года спорная квартира по окончании строительства подлежала передаче в собственность ООО "Петербургстрой". В соответствии с условиями договора от 12.04.2004 и дополнительного соглашения к нему от 16.07.2004 спорная квартира по окончании строительства передается в собственность ООО "Петербургстрой". Пунктом 7 дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента его согласования с <...>, но не ранее получения всех предусмотренных договором и действующим законодательством разрешений на строительство.
Разрешение на строительство было получено 15.01.2009 года.
23 декабря 2011 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" было выдано разрешение N 78-6116.1в-2011 на ввод реконструированного объекта капитального строительства - здания под жилые цели со встроенным магазином: здание литера Б, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию (л.д. 28 - 29).
Между тем, 12.07.2004 года между ООО "Петербургстрой" и Ш. был заключен договор N 8-2-07-04 о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> по условиям которого истица взяла на себя обязательства оплатить ООО "Петербургстрой", а ООО "Петербургстрой" - осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и после ввода дома в эксплуатацию в течение 60 дней после сдачи объекта государственной комиссии передать дольщику квартиру по акту приема-передачи при условии выполнении дольщиком п. 3.1 договора, а также не позднее 60 дней с даты принятия объекта государственной комиссией предоставить дольщику все документы, необходимые для оформления дольщиком права собственности в ГБР СПб (т. 2 л.д. 6 - 11).
10.10.2009 года между Д.О., как исполнителем, и ООО "Петербургстрой", как заказчиком, заключен договор, названный "договор подряда (на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>)" (т. 1 л.д. 10 - 12).
Предметом указанного договора является осуществление исполнителем строительных работ по реконструкции нежилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с заданием заказчика, который осуществляет эти работы в соответствии с Инвестиционным договором N 03 от 12.04.2004 года, а также в соответствии с Распоряжением КУГИ N 60-р от 19.01.2004 года. Заказчик гарантирует исполнителю долевое участие в строительстве дома в части одной двухкомнатной квартиры после выполнения строительных работ и обязуется заключить с исполнением договор долевого участия на данную квартиру и передать ему ее в собственность на условиях этого договора. При этом в договоре указано, что право исполнителя на долевое участие в строительстве дома наступает только после исполнения им своих обязательств по выполнению всего оговоренного объема строительных работ, в том числе строительных работ, которые заказчик в момент заключения данного договора предвидеть был не в состоянии. Сумма по настоящему договору составляет 3 200 000 рублей из расчета 50 000 рублей за квадратный метр общей площади квартиры (64 x 50000), имеющей оси 9-11 N 8-2.
15.11.2009 года между ООО "Петербургстрой", как исполнителем, и Д.О., как дольщиком, был заключен договор N 2-7-Б о долевом участии в строительстве нежилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого исполнитель принимает дольщика в долевое участие в строительстве дома в части одной двухкомнатной квартиры на втором этаже в счет своей доли, а дольщик приобретает право на долевое участие в строительстве в объеме финансирования указанной квартиры. Участие дольщика в исполнение договора заключается в выполнении обязательств по строительным работам на данном объекте согласно утвержденной обеими сторонами сметы и графика выполнения. 15.11.2009 года ООО "Петербургстрой" и Д.О. подписали акт выполнения обязательств к договору долевого участия N 2-7-Б от 15.11.2009 года (т. 1 л.д. 25).
22 февраля 2011 года путем реорганизации в форме выделения из ООО "Петербургстрой +" было создано ООО "Петербургстрой+", которое согласно выписке из разделительного баланса является правопреемником прав и обязанностей ООО "Петербургстрой", в том числе по инвестиционному договору N 03 от 12.04.2004 года с <...> (т. 1 л.д. 27, 72). Договоры долевого участия с Ш. и Д.О. в разделительном балансе не указаны (72 - 73).
23.12.2011 года ООО "Петербургстрой +" передало квартиру <адрес> Д.О. (т. 1 л.д. 26).
В доводах апелляционных жалоб ответчики возражают против удовлетворения иска Ш., ссылаясь на расторжение с Ш. договора от 12.07.2004 года в связи с отказом дольщика произвести доплату по договору денежной суммы в размере 26 356 рублей.
Судебная коллегия полагает, что данные доводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а также основанными на неправильном толковании норм права в силу следующего.
При разрешении спора суд правильно руководствовался положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
С этим связано положение п. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из этого, суд сделал правильный вывод о неприменимости условия пункта 4.3. договора N 8-2-07-04 от 12.07.2004 года долевого участия, заключенного с Ш., которым предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае задержки дольщиком оплаты на срок более 30 дней, так как указанные положения договора противоречат закону, и односторонний отказ от исполнения договора является юридически ничтожным.
Оснований применять к правоотношениям сторон, возникшим в силу договора от 12.07.2004 г., положения принятого позднее Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у суда не имелось, независимо от факта оформления в январе 2009 г. разрешения на строительство, так как строительство указанного дома было начато и осуществлялось в соответствии с действовавшим ранее порядком, на основании распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 19.01.2004 г. N 60-р.
В подтверждение доводов о расторжении договора с Ш., представителем ООО "Петербургстрой+" представлено письмо от 02.09.2009 года, адресованное ООО "Петербургстрой" Ш. о расторжении договора, в связи с неуплатой 26 356 рублей, а также уведомления от 16.11.2009, 25.11.2009, 09.12.2009, 30.06.2010 года о направлении нотариусу Г.П. уплаченных истицей ранее по договору денежных средств в размере 872 144 рублей и возможности их получения (т. 2 л.д. 23 - 25, 29).
Вместе с тем, данных о вручении Ш. уведомлений об отказе от договора суду не представлено.
При этом, судом при вынесении решения правильно установлено, что взятые на себя по договору обязательства истец исполнила в установленном договором объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N 27 от 14.07.2004 года на сумму 872 144 рублей, а также актом сверки взаиморасчетов от 06.07.2006 года, подписанным сторонами и не содержащим сведений об имеющейся на момент подписания акта задолженности Ш. по оплате строительства объекта инвестиционной деятельности.
Согласно сообщению нотариуса <...>., причитающиеся Ш. денежные средства в размере 872 144 рублей только с 11.03.2012 года находятся на депозитном счете данного нотариуса (т. 2 л.д. 50, 53, 181 - 183).
При этом, денежные средства истцом Ш. до настоящего времени не получены, что также не может служить подтверждением доводов ответчиков о неуплате истцом денежных средств по договору долевого участия N 8-2-07-04 от 12 июля 2004 года, поскольку возврат денежных средств на депозит нотариуса являлся со стороны ответчика действием к расторжению в одностороннем порядке указанного договора, противоречащему положениям ст. ст. 310, 450 ГК РФ.
Представляются обоснованными также выводы суда относительно недействительности договора подряда на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по указанному выше адресу.
Как правильно указано судом, пунктом 1 статьи 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Как следует из содержания оспариваемого договора подряда, правоотношения сторон фактически были направлены на передачу спорной квартиры Д.О., как подрядчику, в обмен на выполнение подрядных работ. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у ООО "Петербургстрой", как инвестора, прав на привлечение без согласования с застройщиком каких-либо лиц для выполнения подрядных работ по строительству указанного дома, а также доказательств наличия у Д.О., как физического лица, прав на проведение таких строительных работ в строящемся (реконструируемом) жилом доме при том, что на момент заключения данного договора и до 01.01.2010 года строительная деятельность (строительство зданий и сооружений) подлежала лицензированию в силу ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" N 128-ФЗ от 08.08.2001 года.
Доводы жалобы ООО "Петербургстрой+" относительно полного инвестирования Д.О. спорной квартиры также документально не подтверждены, акты выполненных работ и акты зачета обязательств по договору подряда и договору долевого участия от 15.11.2009 отсутствуют.
При этом, судом правомерно отклонены доводы ответчиков о том, что фактически спорная квартира передана Д.О., и поэтому в силу ст. 398 ГК РФ Ш. не вправе требовать признания за ней прав на данную квартиру, поскольку право собственности Д.О., а также иные предусмотренные ст. 398 ГК РФ права на спорную квартиру не зарегистрированы.
При таком положении, суд пришел к правильному выводу относительно законных оснований у Ш. на признание за нею права собственности на спорный объект недвижимости в силу положений ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ и необоснованности требований Д.О.
Доводы жалобы ООО "Петербургстрой+" относительно того, что по разделительному балансу обязательства по договору долевого участия N 8-2-07-04 от 12 июля 2004 года ООО "Петербургстрой+" не передавались, опровергаются представленным в материалы дела актом приема-передачи объектов недвижимости и протоколом распределения имущественных прав, составленными 03.10.2012 года между ООО "Петербургстрой+" и <...> (т. 3 л.д. 91), согласно которому спорная квартира подлежала передаче ООО "Петербургстрой+".
В остальной части решение Пушкинского районного суда от 21 января 2013 года сторонами не обжаловалось.
На основании ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих обстоятельства дела, которым соответствуют выводы суда, постановленные при правильном определении значимых для разрешения спора обстоятельств и правильном применении норм материального и процессуального права.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционных жалоб в целом повторяют позицию, которая оценена судом в ходе рассмотрения дела и получила свое отражение в решении суда, в связи с чем, не имеется оснований для отмены решения по основаниям, изложенным в жалобах.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционные жалобы не содержат.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.06.2013 N 33-7551/13
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. N 33-7551/13
Судья: Зарецкая Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Д.Е.
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2013 года гражданское дело N 2-24/13 по апелляционным жалобам Д.О. и ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года по иску Ш. к ООО "Петербургстрой+", Д.О. о признании права собственности на квартиру, признании недействительным (ничтожным) договора подряда, признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным в указанную в договоре дату и признании обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома неисполненными, а также по иску Д.О. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя Д.О. - С., представителя ООО "Петербургстрой+" - Г.А., представителя Ш. - М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Петербургстрой+", Д.О., уточнив исковые требования, просила признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, признать недействительным (ничтожным) договор подряда от 10.10.2009 года, договор от 15.11.2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> - незаключенным на дату 15.11.2009 года, а обязательства по этому договору неисполненными (т. 3 л.д. 49 - 51).
В обоснование заявленных требований истица ссылалась на имеющийся у нее договор с ООО "Петербургстрой" от 12.07.2004 года N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> и инвестирование строительства спорной квартиры в предусмотренном указанным договором объеме, а также заключение ответчиками оспариваемых договоров подряда и долевого участия в нарушение ее прав (т. 3 л.д. 49 - 51).
Д.О. обратился в суд с иском к ООО "Петербургстрой+ ", уточнив исковые требования, просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований Д.О. указывал, что данное право возникло у него на основании заключенных с ООО "Петербургстрой" договора подряда от 10.10.2009 года и договора от 15.11.2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, обязательства по которым он полностью исполнил, в связи с чем, спорная квартира была передана ему ООО "Петербургстрой", находится в его пользовании, однако он лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке, поскольку ответчик до настоящего времени не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права.
Определением суда от 07 июня 2012 года указанные дела объединены в одно производство, что отражено в протоколе судебного заседания (т. 2 л.д. 178).
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года исковые требования Ш. удовлетворены частично. За Ш. признано право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>. Признан недействительным договор подряда на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 10.10.2009 года между Д.О. и ООО "Петербургстрой". В остальной части исковых требованиях Ш. отказано.
В удовлетворении исковых требований Д.О. к ООО "Петербургстрой+ " о признании права собственности на квартиру отказано.
С ООО "Петербургстрой+ " взыскана государственная пошлина в бюджет Санкт-Петербурга в сумме 200 рублей.
В апелляционных жалобах ООО "Петербургстрой+ " и Д.О. настаивают на отмене решения суда, полагая, что исковые требования Д.О. подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобы без участия неявившихся истцов, третьих лиц, извещенных надлежащим образом, об отложении слушания дела не заявлявших, учитывая, что при рассмотрении жалоб участвуют уполномоченные представители истцов.
При разрешении спора судом установлено, что в оперативном управлении <...> находились здания по адресу: <адрес> используемые в учебно-научных целях и литер Б, использовавшиеся как лабораторный корпус, собственником которых является Российская Федерация.
Распоряжением КУГИ Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2004 года N 60-р <...> разрешена реконструкция указанных зданий для их использования в качестве жилых при соблюдении ряда условий, включая, получение разрешения на строительство (т. 1 л.д. 57 (оборот) - 59).
12.04.2004 года между <...>, как застройщиком, и ООО "Петербургстрой", как инвестором, был заключен инвестиционный договор N 03, в соответствии с которым ООО "Петербургстрой" принял на себя обязанности подрядчика по реконструкции здания литер А по указанному адресу, с правом получения в собственность после завершения строительства перечисленных в Приложении N 1 квартир общей площадью 1149,2 кв. м, которые могли быть переданы и в собственность третьих лиц, привлеченных инвестором (п. 1.2) - т. 1 л.д. 51 - 54.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору от 16.07.2004 действие договора распространено на литер Б в доме <адрес>, а в пункт 1.2 внесены изменения, в соответствии с которыми после завершения строительства перечисленные в приложениях N 1 и N 1Б к настоящему договору квартиры общей площадью 1149,2 кв. м + 2071,1 кв. м и нежилые помещения магазина 255 кв. м переходят в собственность инвестора либо указанных им третьих лиц (л.д. 55 - 57). 03.07.2007 года было подписано дополнительное соглашение N 02 к указанному договору, а 23.09.2011 года дополнительное соглашение N 3 (т. 1 л.д. 77 - 80).
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора ООО "Петербургстрой" было наделено правом привлечения третьих сторон для выполнения условий настоящего договора. Пунктами 3.7 и 4.8 договора, с учетом внесенных в него изменений, было предусмотрено право ООО "Петербургстрой" на заключение договоров о долевом участии в строительстве только после согласования с ГНУ АФИ Россельхозакадемии порядка продажи жилья.
Согласно указанным договору и соглашению ООО "Петербургстрой" принимает участие в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, и приобретает право на часть незавершенного строительством объекта в объеме 17 квартир общей площадью 1 149,2 кв. м. В соответствии с условиями инвестиционного договора от 12.04.2004 года спорная квартира по окончании строительства подлежала передаче в собственность ООО "Петербургстрой". В соответствии с условиями договора от 12.04.2004 и дополнительного соглашения к нему от 16.07.2004 спорная квартира по окончании строительства передается в собственность ООО "Петербургстрой". Пунктом 7 дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента его согласования с <...>, но не ранее получения всех предусмотренных договором и действующим законодательством разрешений на строительство.
Разрешение на строительство было получено 15.01.2009 года.
23 декабря 2011 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" было выдано разрешение N 78-6116.1в-2011 на ввод реконструированного объекта капитального строительства - здания под жилые цели со встроенным магазином: здание литера Б, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию (л.д. 28 - 29).
Между тем, 12.07.2004 года между ООО "Петербургстрой" и Ш. был заключен договор N 8-2-07-04 о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> по условиям которого истица взяла на себя обязательства оплатить ООО "Петербургстрой", а ООО "Петербургстрой" - осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и после ввода дома в эксплуатацию в течение 60 дней после сдачи объекта государственной комиссии передать дольщику квартиру по акту приема-передачи при условии выполнении дольщиком п. 3.1 договора, а также не позднее 60 дней с даты принятия объекта государственной комиссией предоставить дольщику все документы, необходимые для оформления дольщиком права собственности в ГБР СПб (т. 2 л.д. 6 - 11).
10.10.2009 года между Д.О., как исполнителем, и ООО "Петербургстрой", как заказчиком, заключен договор, названный "договор подряда (на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>)" (т. 1 л.д. 10 - 12).
Предметом указанного договора является осуществление исполнителем строительных работ по реконструкции нежилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с заданием заказчика, который осуществляет эти работы в соответствии с Инвестиционным договором N 03 от 12.04.2004 года, а также в соответствии с Распоряжением КУГИ N 60-р от 19.01.2004 года. Заказчик гарантирует исполнителю долевое участие в строительстве дома в части одной двухкомнатной квартиры после выполнения строительных работ и обязуется заключить с исполнением договор долевого участия на данную квартиру и передать ему ее в собственность на условиях этого договора. При этом в договоре указано, что право исполнителя на долевое участие в строительстве дома наступает только после исполнения им своих обязательств по выполнению всего оговоренного объема строительных работ, в том числе строительных работ, которые заказчик в момент заключения данного договора предвидеть был не в состоянии. Сумма по настоящему договору составляет 3 200 000 рублей из расчета 50 000 рублей за квадратный метр общей площади квартиры (64 x 50000), имеющей оси 9-11 N 8-2.
15.11.2009 года между ООО "Петербургстрой", как исполнителем, и Д.О., как дольщиком, был заключен договор N 2-7-Б о долевом участии в строительстве нежилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого исполнитель принимает дольщика в долевое участие в строительстве дома в части одной двухкомнатной квартиры на втором этаже в счет своей доли, а дольщик приобретает право на долевое участие в строительстве в объеме финансирования указанной квартиры. Участие дольщика в исполнение договора заключается в выполнении обязательств по строительным работам на данном объекте согласно утвержденной обеими сторонами сметы и графика выполнения. 15.11.2009 года ООО "Петербургстрой" и Д.О. подписали акт выполнения обязательств к договору долевого участия N 2-7-Б от 15.11.2009 года (т. 1 л.д. 25).
22 февраля 2011 года путем реорганизации в форме выделения из ООО "Петербургстрой +" было создано ООО "Петербургстрой+", которое согласно выписке из разделительного баланса является правопреемником прав и обязанностей ООО "Петербургстрой", в том числе по инвестиционному договору N 03 от 12.04.2004 года с <...> (т. 1 л.д. 27, 72). Договоры долевого участия с Ш. и Д.О. в разделительном балансе не указаны (72 - 73).
23.12.2011 года ООО "Петербургстрой +" передало квартиру <адрес> Д.О. (т. 1 л.д. 26).
В доводах апелляционных жалоб ответчики возражают против удовлетворения иска Ш., ссылаясь на расторжение с Ш. договора от 12.07.2004 года в связи с отказом дольщика произвести доплату по договору денежной суммы в размере 26 356 рублей.
Судебная коллегия полагает, что данные доводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а также основанными на неправильном толковании норм права в силу следующего.
При разрешении спора суд правильно руководствовался положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
С этим связано положение п. 1 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из этого, суд сделал правильный вывод о неприменимости условия пункта 4.3. договора N 8-2-07-04 от 12.07.2004 года долевого участия, заключенного с Ш., которым предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае задержки дольщиком оплаты на срок более 30 дней, так как указанные положения договора противоречат закону, и односторонний отказ от исполнения договора является юридически ничтожным.
Оснований применять к правоотношениям сторон, возникшим в силу договора от 12.07.2004 г., положения принятого позднее Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у суда не имелось, независимо от факта оформления в январе 2009 г. разрешения на строительство, так как строительство указанного дома было начато и осуществлялось в соответствии с действовавшим ранее порядком, на основании распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 19.01.2004 г. N 60-р.
В подтверждение доводов о расторжении договора с Ш., представителем ООО "Петербургстрой+" представлено письмо от 02.09.2009 года, адресованное ООО "Петербургстрой" Ш. о расторжении договора, в связи с неуплатой 26 356 рублей, а также уведомления от 16.11.2009, 25.11.2009, 09.12.2009, 30.06.2010 года о направлении нотариусу Г.П. уплаченных истицей ранее по договору денежных средств в размере 872 144 рублей и возможности их получения (т. 2 л.д. 23 - 25, 29).
Вместе с тем, данных о вручении Ш. уведомлений об отказе от договора суду не представлено.
При этом, судом при вынесении решения правильно установлено, что взятые на себя по договору обязательства истец исполнила в установленном договором объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N 27 от 14.07.2004 года на сумму 872 144 рублей, а также актом сверки взаиморасчетов от 06.07.2006 года, подписанным сторонами и не содержащим сведений об имеющейся на момент подписания акта задолженности Ш. по оплате строительства объекта инвестиционной деятельности.
Согласно сообщению нотариуса <...>., причитающиеся Ш. денежные средства в размере 872 144 рублей только с 11.03.2012 года находятся на депозитном счете данного нотариуса (т. 2 л.д. 50, 53, 181 - 183).
При этом, денежные средства истцом Ш. до настоящего времени не получены, что также не может служить подтверждением доводов ответчиков о неуплате истцом денежных средств по договору долевого участия N 8-2-07-04 от 12 июля 2004 года, поскольку возврат денежных средств на депозит нотариуса являлся со стороны ответчика действием к расторжению в одностороннем порядке указанного договора, противоречащему положениям ст. ст. 310, 450 ГК РФ.
Представляются обоснованными также выводы суда относительно недействительности договора подряда на право заключения договора о долевом участии в строительстве жилого дома по указанному выше адресу.
Как правильно указано судом, пунктом 1 статьи 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Как следует из содержания оспариваемого договора подряда, правоотношения сторон фактически были направлены на передачу спорной квартиры Д.О., как подрядчику, в обмен на выполнение подрядных работ. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у ООО "Петербургстрой", как инвестора, прав на привлечение без согласования с застройщиком каких-либо лиц для выполнения подрядных работ по строительству указанного дома, а также доказательств наличия у Д.О., как физического лица, прав на проведение таких строительных работ в строящемся (реконструируемом) жилом доме при том, что на момент заключения данного договора и до 01.01.2010 года строительная деятельность (строительство зданий и сооружений) подлежала лицензированию в силу ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" N 128-ФЗ от 08.08.2001 года.
Доводы жалобы ООО "Петербургстрой+" относительно полного инвестирования Д.О. спорной квартиры также документально не подтверждены, акты выполненных работ и акты зачета обязательств по договору подряда и договору долевого участия от 15.11.2009 отсутствуют.
При этом, судом правомерно отклонены доводы ответчиков о том, что фактически спорная квартира передана Д.О., и поэтому в силу ст. 398 ГК РФ Ш. не вправе требовать признания за ней прав на данную квартиру, поскольку право собственности Д.О., а также иные предусмотренные ст. 398 ГК РФ права на спорную квартиру не зарегистрированы.
При таком положении, суд пришел к правильному выводу относительно законных оснований у Ш. на признание за нею права собственности на спорный объект недвижимости в силу положений ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ и необоснованности требований Д.О.
Доводы жалобы ООО "Петербургстрой+" относительно того, что по разделительному балансу обязательства по договору долевого участия N 8-2-07-04 от 12 июля 2004 года ООО "Петербургстрой+" не передавались, опровергаются представленным в материалы дела актом приема-передачи объектов недвижимости и протоколом распределения имущественных прав, составленными 03.10.2012 года между ООО "Петербургстрой+" и <...> (т. 3 л.д. 91), согласно которому спорная квартира подлежала передаче ООО "Петербургстрой+".
В остальной части решение Пушкинского районного суда от 21 января 2013 года сторонами не обжаловалось.
На основании ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих обстоятельства дела, которым соответствуют выводы суда, постановленные при правильном определении значимых для разрешения спора обстоятельств и правильном применении норм материального и процессуального права.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционных жалоб в целом повторяют позицию, которая оценена судом в ходе рассмотрения дела и получила свое отражение в решении суда, в связи с чем, не имеется оснований для отмены решения по основаниям, изложенным в жалобах.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционные жалобы не содержат.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)