Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Л.Б.Шариповой
Судей: А.Н.Барбатова, И.А.Тарасова
при участии:
- от товарищества собственников жилья "Созвездие": Н.И.Воякин, представитель, доверенность от 25.10.2012 б/н;
- от открытого акционерного общества "Дальневосточная генерирующая компания": К.С.Подорожный, представитель, доверенность от 01.02.2013 N 51/95
рассмотрел кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Созвездие"
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013
по делу N А73-14006/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде судьи И.В. Иноземцев, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко
по иску товарищества собственников жилья "Созвездие"
к открытому акционерному обществу "Дальневосточная генерирующая компания"
о взыскании 4 899 039 руб.
В судебном заседании 15.10.2013 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 22.10.2013.
Товарищество собственников жилья "Созвездие" (далее - ТСЖ "Созвездие"; ОГРН 1092722003571, место нахождения: 680025, Хабаровский край, г. Хабаровск, п. Березовка, квартал Мира, 9, 113) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК"; ОГРН 1051401746769, место нахождения: 680000, хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 49) о взыскании задолженности за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилых помещений, принадлежащих ОАО "ДГК" на праве собственности в размере 4 525 508 руб. 26 коп. за период с 01.11.2009 по 01.10.2012 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением арбитражного суда от 28.02.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39, 153 (п. 1), 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), исходя из того, что бремя содержания общего имущества и обязанность по оплате расходов на его содержание, а также коммунальные услуги несет собственник жилого помещения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 решение арбитражного суда от 28.02.2013 отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ТСЖ "Созвездие" просит отменить постановление апелляционного суда от 23.07.2013 как принятое с неправильном применением норм материального права (неправильное толкование, не применены нормы права, подлежащие применению), оставить в силе решение арбитражного суда от 28.02.2013.
В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь не применение апелляционным судом положений статей 60 - 91 ЖК РФ, не подлежащих применению, указывает на то, что заявленный иск не связан с приватизацией, иск заявлен к акционерному обществу как к собственнику жилых помещений. Ссылаясь на неправильное применение статей 671 (п. 1), 678, 682 ГК РФ, статей 67 (п. 5 ч. 3), 153 ЖК РФ, указывает на отсутствие договоров на обслуживание между ТСЖ "Созвездие" и нанимателями жилых помещений, собственниками которых является ОАО "ДГК", с которым должны заключаться эти договоры. Оспаривает вывод апелляционного суда о недостоверности расчета исковых требований. Считает, что спорная задолженность подтверждена имеющимися в деле доказательствами, которые были проверены арбитражным судом первой инстанции. Ссылается на то, что расчет произведен по конкретным лицевым счетам по каждой квартире в домах NN 9, 10, 11 по кварталу Мира в п. Березовка с учетом всех поступлений денежных средств от нанимателей по состоянию на 01.10.2012. Указывает на то, что сумма иска в размере 4 525 508 руб. 26 коп. составляет задолженность за период с 01.11.2009 по 01.10.2012, в которую не включена задолженность по приватизированным помещениям. Считает необоснованной ссылку апелляционного суда на решение мирового суда СУ N 20 Краснофлотского района г. Хабаровска, ссылаясь на то, что исполнительные листы не передавались на принудительное исполнение.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ДГК" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемое постановление от 23.07.2013 законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ТСЖ "Созвездие" и ОАО "ДГК" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Проверив законность постановления от 23.07.2013 с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Как установлено судами в соответствии с материалами дела, ОАО "ДГК" является собственником зданий общежитий, расположенных по адресам: Хабаровский край, г. Хабаровск, п. Березовка, квартал Мира, дом 9, дом 10, дом 11, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена 31.12.2006 и 12.07.2007 на основании договора купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006.
На часть жилых помещений (53) в этих зданиях право собственности в установленном порядке зарегистрировано за физическими лицами.
В соответствии с решением от 16.06.2009 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений указанных зданий общежитий о выборе способа их управления создано ТСЖ "Созвездие".
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате стоимости потребленных нанимателями жилых помещений в указанных зданиях общежитий коммунальных услуг и затрат на содержание и ремонт этих помещений за период с 01.11.2009 по 01.10.2012, ТСЖ "Созвездие" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 4 525 508 руб. 26 коп., составляющих:
- - 1 297 465 руб. 12 коп. - задолженность по 50 жилым помещениям в общежитии N 9;
- - 1 686 755 руб. 90 коп. - задолженность по 55 жилым помещениям в общежитии N 10;
- - 1 541 287 руб. 24 коп. - задолженность по 47 жилым помещениям в общежитии N 11 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Установлено, что задолженность по жилым помещениям, находящимся в собственности физических лиц, в расчет не включена.
Установлено также то, что в расчет суммы иска включена задолженность за период с 2010 по 2012 лиц, пользующихся жилыми помещениями этих общежитий, взысканная в пользу ТСЖ "Созвездие" решениями мирового судьи 21 судебного участка Краснофлотского района г. Хабаровска (перечень дан в постановлении апелляционного суда), принудительное исполнение которых, как пояснил истец, им не осуществлялось.
Удовлетворяя иск на основании статей 210, 249, 290 ГК РФ, статей 36, 153, 158 ЖК РФ, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что бремя содержания общего имущества общежитий лежит на собственнике жилого помещения - ОАО "ДГК", как и обязанность по оплате коммунальных услуг.
Отменяя решение арбитражного суда и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из ошибочности вывода суда о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных к ОАО "ДГК" как к собственнику спорных жилых помещений, сделанного с неправильным применением норм материального права.
Так, апелляционный суд установил, что здания общежитий были построены в 1986-1989 годах и относились к объектам государственной собственности, которая находилась в управлении государственного предприятия ТЭЦ-3, ставшего в процессе приватизации филиалом ОАО "Хабаровскэнерго" (07.05.1993).
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как установил апелляционный суд, в нарушение пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально - культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" жилищный фонд, находящийся в ведении предприятия, в том числе жилые помещения в общежитиях, в ведение органов местного самоуправления переданы не были, право собственности на указанные здания общежитий зарегистрировано за ОАО "Хабаровскэнерго".
В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о том, что переход права собственности на это имущество осуществлен на основании ничтожной сделки, не влекущей правовых последствий.
Аналогичные выводы, как установил апелляционный суд, содержатся в решениях суда Краснофлотского района г. Хабаровска по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения в указанных общежитиях.
На основе оценки имеющихся в деле доказательств (поквартирные карточки, лицевые счета и т.д.) апелляционный суд установил, что спорные жилые помещения предоставлены гражданам в период нахождения общежитий в собственности государственного предприятия ТЭЦ-3 (до приобретения ОАО "ДГК" на них права собственности) либо по договорам найма в последующий период.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма (статьи 60 - 91 ЖК РФ).
В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о том, что лица, проживающие в общежитиях на момент их приватизации ОАО "Хабаровскэнерго" фактически являлись нанимателями занимаемых помещений по договору социального найма.
В вышеназванных решениях суда Краснофлотского района г. Хабаровска также содержатся выводы о том, что истцы пользовались жилыми помещениями в общежитиях на условиях договора социального найма.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, свидетельствующим о заключенности (незаключенности) и действительности (недействительности) договора, о соблюдении правил его заключения, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
В соответствии со статьей 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме (статья 61 ЖК РФ).
В силу статьи 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Как следует из положений статьи 67 (п. 5 ч. 3) ЖК РФ, статьи 678 ГК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 682 ГК РФ).
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- - нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
- - нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- - собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно статье 153 (ч. 3) ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
На основании статьи 154 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно статье 155 (ч. 3) ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
В соответствии со статьей 155 (ч. 4) ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
В этой связи апелляционный суд, установив, что спорная задолженность является долгом нанимателей жилых помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной решениями общего собрания собственников жилых помещений в общежитии, и по внесению платы за коммунальные услуги, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания ее с ОАО "ДГК", являющегося собственником спорных жилых помещений.
При этом апелляционный суд исходил из отсутствия правовых норм, обязывающих собственника жилых помещений возмещать управляющей компании задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам и по оплате содержания и ремонта жилого помещения.
Кроме того, апелляционный суд применил положения пунктов 2, 31 - 34 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", свидетельствующие об обязанности потребителя коммунальных услуг оплачивать их стоимость.
Доказательства того, что наниматели жилых помещений в указанных общежитиях не пользовались ими в спорный период, как установил апелляционный суд, не представлены.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд также исходил из того, что представленные истцом расчеты по каждому жилому помещению с последующим детальным помесячным расчетом суммы иска по каждому лицевому счету (помещению) с указанием сумм начислений и оплаты не содержат сведений о применяемых в расчетах тарифах и объемах оказанных услуг (указана только общая сумма долга за месяц), что не позволяет суду достоверно осуществить проверку расчетов, сделанных истцом по каждому жилому помещению.
При этом апелляционный суд исходил из положений статьи 157 (ч. 1) ЖК РФ о том, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Кроме того, апелляционный суд сослался на наличие судебных актов мирового судьи судебного участка 21 Краснофлотского района г. Хабаровска, принятых по искам ТСЖ "Созвездие" о взыскании с нанимателей жилых помещений общежития задолженности по коммунальным услугам за спорный период, что, как указал апелляционный суд, свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами (ст. 10 ГК РФ).
Выводы апелляционного суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права.
В этой связи отклоняются доводы заявителя жалобы о неправильном применении апелляционным судом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Иные доводы отклоняются как не влияющие на вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу N А73-14006/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Б.ШАРИПОВА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 29.10.2013 N Ф03-4747/2013 ПО ДЕЛУ N А73-14006/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. N Ф03-4747/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Л.Б.Шариповой
Судей: А.Н.Барбатова, И.А.Тарасова
при участии:
- от товарищества собственников жилья "Созвездие": Н.И.Воякин, представитель, доверенность от 25.10.2012 б/н;
- от открытого акционерного общества "Дальневосточная генерирующая компания": К.С.Подорожный, представитель, доверенность от 01.02.2013 N 51/95
рассмотрел кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Созвездие"
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013
по делу N А73-14006/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде судьи И.В. Иноземцев, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко
по иску товарищества собственников жилья "Созвездие"
к открытому акционерному обществу "Дальневосточная генерирующая компания"
о взыскании 4 899 039 руб.
В судебном заседании 15.10.2013 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 22.10.2013.
Товарищество собственников жилья "Созвездие" (далее - ТСЖ "Созвездие"; ОГРН 1092722003571, место нахождения: 680025, Хабаровский край, г. Хабаровск, п. Березовка, квартал Мира, 9, 113) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК"; ОГРН 1051401746769, место нахождения: 680000, хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 49) о взыскании задолженности за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилых помещений, принадлежащих ОАО "ДГК" на праве собственности в размере 4 525 508 руб. 26 коп. за период с 01.11.2009 по 01.10.2012 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением арбитражного суда от 28.02.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39, 153 (п. 1), 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), исходя из того, что бремя содержания общего имущества и обязанность по оплате расходов на его содержание, а также коммунальные услуги несет собственник жилого помещения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 решение арбитражного суда от 28.02.2013 отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ТСЖ "Созвездие" просит отменить постановление апелляционного суда от 23.07.2013 как принятое с неправильном применением норм материального права (неправильное толкование, не применены нормы права, подлежащие применению), оставить в силе решение арбитражного суда от 28.02.2013.
В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь не применение апелляционным судом положений статей 60 - 91 ЖК РФ, не подлежащих применению, указывает на то, что заявленный иск не связан с приватизацией, иск заявлен к акционерному обществу как к собственнику жилых помещений. Ссылаясь на неправильное применение статей 671 (п. 1), 678, 682 ГК РФ, статей 67 (п. 5 ч. 3), 153 ЖК РФ, указывает на отсутствие договоров на обслуживание между ТСЖ "Созвездие" и нанимателями жилых помещений, собственниками которых является ОАО "ДГК", с которым должны заключаться эти договоры. Оспаривает вывод апелляционного суда о недостоверности расчета исковых требований. Считает, что спорная задолженность подтверждена имеющимися в деле доказательствами, которые были проверены арбитражным судом первой инстанции. Ссылается на то, что расчет произведен по конкретным лицевым счетам по каждой квартире в домах NN 9, 10, 11 по кварталу Мира в п. Березовка с учетом всех поступлений денежных средств от нанимателей по состоянию на 01.10.2012. Указывает на то, что сумма иска в размере 4 525 508 руб. 26 коп. составляет задолженность за период с 01.11.2009 по 01.10.2012, в которую не включена задолженность по приватизированным помещениям. Считает необоснованной ссылку апелляционного суда на решение мирового суда СУ N 20 Краснофлотского района г. Хабаровска, ссылаясь на то, что исполнительные листы не передавались на принудительное исполнение.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ДГК" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемое постановление от 23.07.2013 законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ТСЖ "Созвездие" и ОАО "ДГК" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.
Проверив законность постановления от 23.07.2013 с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Как установлено судами в соответствии с материалами дела, ОАО "ДГК" является собственником зданий общежитий, расположенных по адресам: Хабаровский край, г. Хабаровск, п. Березовка, квартал Мира, дом 9, дом 10, дом 11, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена 31.12.2006 и 12.07.2007 на основании договора купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006.
На часть жилых помещений (53) в этих зданиях право собственности в установленном порядке зарегистрировано за физическими лицами.
В соответствии с решением от 16.06.2009 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений указанных зданий общежитий о выборе способа их управления создано ТСЖ "Созвездие".
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате стоимости потребленных нанимателями жилых помещений в указанных зданиях общежитий коммунальных услуг и затрат на содержание и ремонт этих помещений за период с 01.11.2009 по 01.10.2012, ТСЖ "Созвездие" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 4 525 508 руб. 26 коп., составляющих:
- - 1 297 465 руб. 12 коп. - задолженность по 50 жилым помещениям в общежитии N 9;
- - 1 686 755 руб. 90 коп. - задолженность по 55 жилым помещениям в общежитии N 10;
- - 1 541 287 руб. 24 коп. - задолженность по 47 жилым помещениям в общежитии N 11 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Установлено, что задолженность по жилым помещениям, находящимся в собственности физических лиц, в расчет не включена.
Установлено также то, что в расчет суммы иска включена задолженность за период с 2010 по 2012 лиц, пользующихся жилыми помещениями этих общежитий, взысканная в пользу ТСЖ "Созвездие" решениями мирового судьи 21 судебного участка Краснофлотского района г. Хабаровска (перечень дан в постановлении апелляционного суда), принудительное исполнение которых, как пояснил истец, им не осуществлялось.
Удовлетворяя иск на основании статей 210, 249, 290 ГК РФ, статей 36, 153, 158 ЖК РФ, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что бремя содержания общего имущества общежитий лежит на собственнике жилого помещения - ОАО "ДГК", как и обязанность по оплате коммунальных услуг.
Отменяя решение арбитражного суда и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из ошибочности вывода суда о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных к ОАО "ДГК" как к собственнику спорных жилых помещений, сделанного с неправильным применением норм материального права.
Так, апелляционный суд установил, что здания общежитий были построены в 1986-1989 годах и относились к объектам государственной собственности, которая находилась в управлении государственного предприятия ТЭЦ-3, ставшего в процессе приватизации филиалом ОАО "Хабаровскэнерго" (07.05.1993).
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как установил апелляционный суд, в нарушение пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально - культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" жилищный фонд, находящийся в ведении предприятия, в том числе жилые помещения в общежитиях, в ведение органов местного самоуправления переданы не были, право собственности на указанные здания общежитий зарегистрировано за ОАО "Хабаровскэнерго".
В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о том, что переход права собственности на это имущество осуществлен на основании ничтожной сделки, не влекущей правовых последствий.
Аналогичные выводы, как установил апелляционный суд, содержатся в решениях суда Краснофлотского района г. Хабаровска по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения в указанных общежитиях.
На основе оценки имеющихся в деле доказательств (поквартирные карточки, лицевые счета и т.д.) апелляционный суд установил, что спорные жилые помещения предоставлены гражданам в период нахождения общежитий в собственности государственного предприятия ТЭЦ-3 (до приобретения ОАО "ДГК" на них права собственности) либо по договорам найма в последующий период.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма (статьи 60 - 91 ЖК РФ).
В этой связи апелляционный суд пришел к выводу о том, что лица, проживающие в общежитиях на момент их приватизации ОАО "Хабаровскэнерго" фактически являлись нанимателями занимаемых помещений по договору социального найма.
В вышеназванных решениях суда Краснофлотского района г. Хабаровска также содержатся выводы о том, что истцы пользовались жилыми помещениями в общежитиях на условиях договора социального найма.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, свидетельствующим о заключенности (незаключенности) и действительности (недействительности) договора, о соблюдении правил его заключения, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
В соответствии со статьей 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме (статья 61 ЖК РФ).
В силу статьи 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Как следует из положений статьи 67 (п. 5 ч. 3) ЖК РФ, статьи 678 ГК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 682 ГК РФ).
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- - нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
- - нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- - собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно статье 153 (ч. 3) ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
На основании статьи 154 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно статье 155 (ч. 3) ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
В соответствии со статьей 155 (ч. 4) ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
В этой связи апелляционный суд, установив, что спорная задолженность является долгом нанимателей жилых помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной решениями общего собрания собственников жилых помещений в общежитии, и по внесению платы за коммунальные услуги, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания ее с ОАО "ДГК", являющегося собственником спорных жилых помещений.
При этом апелляционный суд исходил из отсутствия правовых норм, обязывающих собственника жилых помещений возмещать управляющей компании задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам и по оплате содержания и ремонта жилого помещения.
Кроме того, апелляционный суд применил положения пунктов 2, 31 - 34 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", свидетельствующие об обязанности потребителя коммунальных услуг оплачивать их стоимость.
Доказательства того, что наниматели жилых помещений в указанных общежитиях не пользовались ими в спорный период, как установил апелляционный суд, не представлены.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд также исходил из того, что представленные истцом расчеты по каждому жилому помещению с последующим детальным помесячным расчетом суммы иска по каждому лицевому счету (помещению) с указанием сумм начислений и оплаты не содержат сведений о применяемых в расчетах тарифах и объемах оказанных услуг (указана только общая сумма долга за месяц), что не позволяет суду достоверно осуществить проверку расчетов, сделанных истцом по каждому жилому помещению.
При этом апелляционный суд исходил из положений статьи 157 (ч. 1) ЖК РФ о том, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Кроме того, апелляционный суд сослался на наличие судебных актов мирового судьи судебного участка 21 Краснофлотского района г. Хабаровска, принятых по искам ТСЖ "Созвездие" о взыскании с нанимателей жилых помещений общежития задолженности по коммунальным услугам за спорный период, что, как указал апелляционный суд, свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами (ст. 10 ГК РФ).
Выводы апелляционного суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права.
В этой связи отклоняются доводы заявителя жалобы о неправильном применении апелляционным судом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Иные доводы отклоняются как не влияющие на вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу N А73-14006/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Б.ШАРИПОВА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)