Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сарез" Захаровой И.В. (доверенность от 14.01.2013), рассмотрев 16.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сарез" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу N А66-1816/2012 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.),
установил:
Администрация Конаковского района Тверской области, место нахождения: 171252, Тверская обл., г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13, ОГРН 1026901731702 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сарез", место нахождения: 171254, Тверская обл., г. Конаково, ул. Свободы, д. 152, ОГРН 1026901730525 (далее - Общество), о расторжении договора от 22.10.2008 аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., и об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1026900561071 (далее - Министерство).
Решением 23.07.2012 иск Администрации в части расторжения договора аренды от 22.10.2008 оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 24.09.2012 решение отменено; договор от 22.10.2008 расторгнут; на Общество возложена обязанность возвратить Администрации земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления постановления в силу.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 24.09.2012 отменить, оставить в силе решение от 23.07.2012.
Как указывает податель жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; договором от 22.10.2008 не установлены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; на момент проведения проверки спорный земельный участок находился в аренде у Общества менее трех лет; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2008.
На основании договора от 27.04.2009, заключенного Учреждением и Обществом, к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.10.2008.
Договор от 27.04.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Тверской области 13.07.2009.
Согласно пункту 2.1 договора от 27.04.2009 права и обязанности Учреждения по договору аренды от 22.10.2008 передаются Обществу в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент подписания договора от 27.04.2009.
Порядок и сроки внесения арендных платежей установлены в III разделе договора аренды.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и при нарушении других условий договора.
Письмом от 15.08.2011 N 2559 Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате в размере 226 727 руб. 91 коп.
Поскольку задолженность Общество не погасило, а участок по целевому назначению не использовало, Администрация направила арендатору соглашение от 01.09.2011 о расторжении договора аренды.
Платежным поручением от 10.09.2011 N 173 Общество уплатило 226 757 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате.
В результате последующей проверки использования Обществом арендованного земельного участка Администрация установила, что строительство на нем не начато; разрешение на строительство Обществу не выдавалось, о чем составила акт от 30.05.2012 N 19.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды и неподписание соглашения о его расторжении, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора, в связи с чем оставил иск о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказал в остальной части иска.
Апелляционный суд пришел к выводу, что арендодателем соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому отменил решение от 23.07.2012 и удовлетворил требования.
Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Апелляционный суд установил, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за период более шести месяцев, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о соблюдении истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Апелляционный суд также установил, что в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды Администрация обоснованно воспользовалась своим правом на его досрочное расторжение в связи с неиспользованием Обществом земельного участка по назначению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
Установив, что Общество не приступало к строительству учебного корпуса в течение трех лет и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, а также отклонив возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд посчитал указанное нарушение существенным и на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) удовлетворил иск.
Довод жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора касается фактических обстоятельств спора и доказательственной базы по делу, а потому не может быть принят судом кассационной инстанции, который в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не полномочен исследовать и оценивать доказательства.
Ссылки подателя жалобы на то, что договором от 22.10.2008 не предусмотрены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство, не могут быть приняты кассационной инстанцией в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не влияют на наличие основания для прекращения аренды земельного участка, указанного в пункте 4 части второй статьи 46 ЗК РФ. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, материалы дела не содержат.
Довод жалобы о том, что на момент проведения проверки спорный земельный участок находился в аренде у Общества менее трех лет, вследствие чего не может быть применена статья 46 ЗК РФ, противоречит пункту 2.1 договора от 27.04.2009.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу N А66-1816/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сарез" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2013 ПО ДЕЛУ N А66-1816/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. по делу N А66-1816/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сарез" Захаровой И.В. (доверенность от 14.01.2013), рассмотрев 16.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сарез" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу N А66-1816/2012 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.),
установил:
Администрация Конаковского района Тверской области, место нахождения: 171252, Тверская обл., г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13, ОГРН 1026901731702 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сарез", место нахождения: 171254, Тверская обл., г. Конаково, ул. Свободы, д. 152, ОГРН 1026901730525 (далее - Общество), о расторжении договора от 22.10.2008 аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., и об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1026900561071 (далее - Министерство).
Решением 23.07.2012 иск Администрации в части расторжения договора аренды от 22.10.2008 оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 24.09.2012 решение отменено; договор от 22.10.2008 расторгнут; на Общество возложена обязанность возвратить Администрации земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления постановления в силу.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 24.09.2012 отменить, оставить в силе решение от 23.07.2012.
Как указывает податель жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; договором от 22.10.2008 не установлены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; на момент проведения проверки спорный земельный участок находился в аренде у Общества менее трех лет; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2008.
На основании договора от 27.04.2009, заключенного Учреждением и Обществом, к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.10.2008.
Договор от 27.04.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Тверской области 13.07.2009.
Согласно пункту 2.1 договора от 27.04.2009 права и обязанности Учреждения по договору аренды от 22.10.2008 передаются Обществу в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент подписания договора от 27.04.2009.
Порядок и сроки внесения арендных платежей установлены в III разделе договора аренды.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и при нарушении других условий договора.
Письмом от 15.08.2011 N 2559 Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате в размере 226 727 руб. 91 коп.
Поскольку задолженность Общество не погасило, а участок по целевому назначению не использовало, Администрация направила арендатору соглашение от 01.09.2011 о расторжении договора аренды.
Платежным поручением от 10.09.2011 N 173 Общество уплатило 226 757 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате.
В результате последующей проверки использования Обществом арендованного земельного участка Администрация установила, что строительство на нем не начато; разрешение на строительство Обществу не выдавалось, о чем составила акт от 30.05.2012 N 19.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды и неподписание соглашения о его расторжении, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора, в связи с чем оставил иск о расторжении договора аренды без рассмотрения и отказал в остальной части иска.
Апелляционный суд пришел к выводу, что арендодателем соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому отменил решение от 23.07.2012 и удовлетворил требования.
Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Апелляционный суд установил, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за период более шести месяцев, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о соблюдении истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Апелляционный суд также установил, что в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды Администрация обоснованно воспользовалась своим правом на его досрочное расторжение в связи с неиспользованием Обществом земельного участка по назначению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
Установив, что Общество не приступало к строительству учебного корпуса в течение трех лет и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, а также отклонив возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд посчитал указанное нарушение существенным и на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) удовлетворил иск.
Довод жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора касается фактических обстоятельств спора и доказательственной базы по делу, а потому не может быть принят судом кассационной инстанции, который в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не полномочен исследовать и оценивать доказательства.
Ссылки подателя жалобы на то, что договором от 22.10.2008 не предусмотрены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство, не могут быть приняты кассационной инстанцией в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не влияют на наличие основания для прекращения аренды земельного участка, указанного в пункте 4 части второй статьи 46 ЗК РФ. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, материалы дела не содержат.
Довод жалобы о том, что на момент проведения проверки спорный земельный участок находился в аренде у Общества менее трех лет, вследствие чего не может быть применена статья 46 ЗК РФ, противоречит пункту 2.1 договора от 27.04.2009.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу N А66-1816/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сарез" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)