Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нафиковой Р.А., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Дорофеевой Ю.А. (доверенность от 25.02.2013 N 2),
ответчика - Фомичевой О.В. (доверенность от 08.05.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2012 (судья Богданова Р.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-24189/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны, г. Самара (ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "СФК", г. Самара (ОГРН 1036302395800, ИНН 6367004593) о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга,
установил:
индивидуальный предприниматель Ковалева Тамара Николаевна (далее - истец, ИП Ковалева Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СФК" (далее - ответчик, ООО "СФК") о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга.
Исковые требования заявлены новым собственником недвижимого имущества (ранее находящееся в федеральной собственности), нежилого помещения по ул. Стара Загора, д. 151а, обремененного договором аренды от 20.05.2003 N 3910, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик, являясь арендатором нежилого помещения и уведомленный 29.02.2012 истцом на основании пункта 3.5 договора аренды об увеличении размера арендной платы как не соответствующего рыночной его стоимости, с 01.03.2012 ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы в установленном размере.
Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования до 3 615 331 руб. долга.
Решением от 14.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013, Арбитражный суд Самарской области в иске отказал.
В кассационной жалобе ИП Ковалева Т.Н. просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права, иск - удовлетворить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что судами обеих инстанций в нарушение статьи 431 ГК РФ неправильно истолкован пункт 2.5 дополнительного соглашения от 18.11.2005 N 132 к договору аренды от 20.05.2003 N 3910 о праве арендодателя изменить ставку арендной платы в одностороннем порядке.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СФК" просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 20.05.2003 N 3910, выселении и взыскании долга, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами договора не согласована возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае повышения рыночных цен, подтвержденных заключением независимого оценщика; соглашения об изменении размера арендной платы в установленном законом и договором порядке сторонами не достигнуто.
Тем самым суд не признал право истца на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из отчета независимого оценщика объекта оценки - размера арендной платы.
При этом суд первой инстанции исходил из буквального толкования пункта 3.5 договора аренды и факта отсутствия задолженности ответчика по уплате арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 дополнительного соглашения от 18.11.2005 N 132 к договору аренды.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.
В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Судом установлено, что спорный договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен 20.05.2003.
Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы на основании расчета в соответствии с методикой (приложение N 2).
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.
Дополнительным соглашением от 18.11.2005 N 132 к этому договору стороны изменили пункт 3.1 и установили, что согласно отчету независимого оценщика за указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения устанавливается арендная плата (без учета НДС) в сумме 226 933 руб. 80 коп. в месяц по срокам оплаты, установленным договором аренды.
Кроме того, стороны договора дополнили пункт 3.5 договора указанием на то, что арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Тем самым сторонами договора аренды дополнительным соглашением применен иной метод определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и распоряжением Правительства Российской Федерации и согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Следовательно, выводы судов обеих инстанций не соответствуют условиям договора и указанным нормам права.
Судом не проверено соответствие размера арендной платы, установленного истцом, указанным нормам права.
Вместе с тем в материалах дела отсутствует исследование об определении рыночной арендной ставки в полном объеме (л.д. 25).
В связи с этим судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 по делу N А55-24189/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2013 ПО ДЕЛУ N А55-24189/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. по делу N А55-24189/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Нафиковой Р.А., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Дорофеевой Ю.А. (доверенность от 25.02.2013 N 2),
ответчика - Фомичевой О.В. (доверенность от 08.05.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2012 (судья Богданова Р.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-24189/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны, г. Самара (ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "СФК", г. Самара (ОГРН 1036302395800, ИНН 6367004593) о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга,
установил:
индивидуальный предприниматель Ковалева Тамара Николаевна (далее - истец, ИП Ковалева Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СФК" (далее - ответчик, ООО "СФК") о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга.
Исковые требования заявлены новым собственником недвижимого имущества (ранее находящееся в федеральной собственности), нежилого помещения по ул. Стара Загора, д. 151а, обремененного договором аренды от 20.05.2003 N 3910, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик, являясь арендатором нежилого помещения и уведомленный 29.02.2012 истцом на основании пункта 3.5 договора аренды об увеличении размера арендной платы как не соответствующего рыночной его стоимости, с 01.03.2012 ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы в установленном размере.
Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования до 3 615 331 руб. долга.
Решением от 14.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013, Арбитражный суд Самарской области в иске отказал.
В кассационной жалобе ИП Ковалева Т.Н. просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права, иск - удовлетворить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что судами обеих инстанций в нарушение статьи 431 ГК РФ неправильно истолкован пункт 2.5 дополнительного соглашения от 18.11.2005 N 132 к договору аренды от 20.05.2003 N 3910 о праве арендодателя изменить ставку арендной платы в одностороннем порядке.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СФК" просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 20.05.2003 N 3910, выселении и взыскании долга, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами договора не согласована возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае повышения рыночных цен, подтвержденных заключением независимого оценщика; соглашения об изменении размера арендной платы в установленном законом и договором порядке сторонами не достигнуто.
Тем самым суд не признал право истца на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из отчета независимого оценщика объекта оценки - размера арендной платы.
При этом суд первой инстанции исходил из буквального толкования пункта 3.5 договора аренды и факта отсутствия задолженности ответчика по уплате арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 дополнительного соглашения от 18.11.2005 N 132 к договору аренды.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.
В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Судом установлено, что спорный договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен 20.05.2003.
Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы на основании расчета в соответствии с методикой (приложение N 2).
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.
Дополнительным соглашением от 18.11.2005 N 132 к этому договору стороны изменили пункт 3.1 и установили, что согласно отчету независимого оценщика за указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения устанавливается арендная плата (без учета НДС) в сумме 226 933 руб. 80 коп. в месяц по срокам оплаты, установленным договором аренды.
Кроме того, стороны договора дополнили пункт 3.5 договора указанием на то, что арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Тем самым сторонами договора аренды дополнительным соглашением применен иной метод определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и распоряжением Правительства Российской Федерации и согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Следовательно, выводы судов обеих инстанций не соответствуют условиям договора и указанным нормам права.
Судом не проверено соответствие размера арендной платы, установленного истцом, указанным нормам права.
Вместе с тем в материалах дела отсутствует исследование об определении рыночной арендной ставки в полном объеме (л.д. 25).
В связи с этим судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 по делу N А55-24189/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.Н.КОРОЛЕВА
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)