Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Соколовой Л.М.,
судей: Платова Н.В., Скубаева А.И.,
при участии в открытом судебном заседании 25 февраля и 4 марта 2013 года представителя общества с ограниченной ответственностью "Ласка" Эгле Натальи Алексеевны (доверенность от 20.03.2012),
рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ласка" (ОГРН 1022402484400, место нахождения: г. Красноярск, далее - ООО "Ласка", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, место нахождения: г. Красноярск, далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого здания, имеющего кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, и земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенных по ул. Николаева, 9 "б" в городе Красноярске, в части выкупной цены нежилого здания, путем изложения данных пунктов в следующей редакции:
"2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету оценщика от 15.08.2012 составляет 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 69 491 (шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один) рубль 60 копеек (ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 2).
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 (три миллиона три тысячи четыреста) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 (пятьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 67 копеек (ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 3)".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" (далее - ООО ТПК "Старатель"), общество с ограниченной ответственностью "Траст-аудит" (далее - ООО "Траст-аудит").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора изложены в редакции истца.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 217, 432, 434, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), статьи 9, 12, 13 Федерального закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что указанная департаментом в проекте договора цена отчуждаемого объекта недвижимого имущества завышена и не соответствует рыночной стоимости выкупаемого имущества; условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда по результатам оценки представленных в материалы дела экспертных отчетов.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.
Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в связи с несоответствием вывода суда о наличии оснований для изменения условий проекта договора об установлении рыночной стоимости отчуждаемого объекта представленному ответчиком отчету ООО "ТПК Старатель" от 25.11.2011 N 01-190.
В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, указав несостоятельность доводов заявителя.
Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "Ласка" поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 38655, 38656, 38657, 38658), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
При рассмотрении дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 25 февраля 2013 года до 14 часов 4 марта 2013 года, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
После перерыва в судебном заседании участие принимал указанный выше представитель общества.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, спор об урегулировании разногласий между департаментом и обществом возник в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение положений Закона N 159-ФЗ.
Несогласие общества с определенной департаментом величиной рыночной стоимости выкупаемого имущества послужил основанием для обращения ООО "Ласка" с настоящим иском.
Согласно статье 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, обязанность заключить соответствующий договор должна быть прямо установлена Гражданским кодексом Российской Федерации либо законом.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при одновременном соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 названного Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Исходя из заявленных требований и подлежащих применению к спорным отношениям норм материального права, арбитражным судом обоснованно в предмет судебного исследования включен вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ответчиком, а также соответствия отчетов об оценке, представленных сторонами спора, требованиям законодательства об оценке.
Оценив представленные в материалы дела заключения экспертов относительно рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества, арбитражный суд установил, что отчет эксперта ООО "Альянс-Оценка" N 1КН/08/2012 содержит наиболее достоверную оценку фактического состояния спорного объекта на дату принятия распоряжения о приватизации помещения. При этом экспертом учтено действительное назначение объекта (производственно-складское и торговое), физическое состояние, и в соответствии с подобранными аналогиями рассчитана рыночная стоимость выкупаемого имущества.
Арбитражный суд также исходил из того, что рыночная стоимость муниципального объекта оценщиком ООО "Альянс-Оценка" определена с учетом положений действующего законодательства.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения в проект договора положений пунктов 2.1 и 2.3 о рыночной стоимости выкупаемого имущества, в редакции, предложенной департаментом.
В ходе судопроизводства по делу обстоятельства спора судом устанавливаются в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании оценки всех представленных в материалы дела документов, доводов и возражений сторон спора.
С учетом изложенного подлежат отклонению доводы заявителя кассационной жалобы о том, что представленный им отчет эксперта служит достаточным основанием для определения судом рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку. Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.М.СОКОЛОВА
Судьи:
Н.В.ПЛАТОВ
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2013 ПО ДЕЛУ N А33-4418/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. N А33-4418/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Соколовой Л.М.,
судей: Платова Н.В., Скубаева А.И.,
при участии в открытом судебном заседании 25 февраля и 4 марта 2013 года представителя общества с ограниченной ответственностью "Ласка" Эгле Натальи Алексеевны (доверенность от 20.03.2012),
рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ласка" (ОГРН 1022402484400, место нахождения: г. Красноярск, далее - ООО "Ласка", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, место нахождения: г. Красноярск, далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого здания, имеющего кадастровый номер 24:50:040186:0000:04:401:002:001014560, и земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:50:0400186:1153, расположенных по ул. Николаева, 9 "б" в городе Красноярске, в части выкупной цены нежилого здания, путем изложения данных пунктов в следующей редакции:
"2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету оценщика от 15.08.2012 составляет 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 4 169 496 (четыре миллиона сто шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 69 491 (шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один) рубль 60 копеек (ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 2).
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 003 400 (три миллиона три тысячи четыреста) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 50 056 (пятьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 67 копеек (ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 3)".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" (далее - ООО ТПК "Старатель"), общество с ограниченной ответственностью "Траст-аудит" (далее - ООО "Траст-аудит").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора изложены в редакции истца.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 217, 432, 434, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), статьи 9, 12, 13 Федерального закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что указанная департаментом в проекте договора цена отчуждаемого объекта недвижимого имущества завышена и не соответствует рыночной стоимости выкупаемого имущества; условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда по результатам оценки представленных в материалы дела экспертных отчетов.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.
Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в связи с несоответствием вывода суда о наличии оснований для изменения условий проекта договора об установлении рыночной стоимости отчуждаемого объекта представленному ответчиком отчету ООО "ТПК Старатель" от 25.11.2011 N 01-190.
В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, указав несостоятельность доводов заявителя.
Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "Ласка" поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 38655, 38656, 38657, 38658), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
При рассмотрении дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 25 февраля 2013 года до 14 часов 4 марта 2013 года, о чем было сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
После перерыва в судебном заседании участие принимал указанный выше представитель общества.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, спор об урегулировании разногласий между департаментом и обществом возник в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение положений Закона N 159-ФЗ.
Несогласие общества с определенной департаментом величиной рыночной стоимости выкупаемого имущества послужил основанием для обращения ООО "Ласка" с настоящим иском.
Согласно статье 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, обязанность заключить соответствующий договор должна быть прямо установлена Гражданским кодексом Российской Федерации либо законом.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при одновременном соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 названного Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Исходя из заявленных требований и подлежащих применению к спорным отношениям норм материального права, арбитражным судом обоснованно в предмет судебного исследования включен вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ответчиком, а также соответствия отчетов об оценке, представленных сторонами спора, требованиям законодательства об оценке.
Оценив представленные в материалы дела заключения экспертов относительно рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества, арбитражный суд установил, что отчет эксперта ООО "Альянс-Оценка" N 1КН/08/2012 содержит наиболее достоверную оценку фактического состояния спорного объекта на дату принятия распоряжения о приватизации помещения. При этом экспертом учтено действительное назначение объекта (производственно-складское и торговое), физическое состояние, и в соответствии с подобранными аналогиями рассчитана рыночная стоимость выкупаемого имущества.
Арбитражный суд также исходил из того, что рыночная стоимость муниципального объекта оценщиком ООО "Альянс-Оценка" определена с учетом положений действующего законодательства.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения в проект договора положений пунктов 2.1 и 2.3 о рыночной стоимости выкупаемого имущества, в редакции, предложенной департаментом.
В ходе судопроизводства по делу обстоятельства спора судом устанавливаются в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании оценки всех представленных в материалы дела документов, доводов и возражений сторон спора.
С учетом изложенного подлежат отклонению доводы заявителя кассационной жалобы о том, что представленный им отчет эксперта служит достаточным основанием для определения судом рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили правильную правовую оценку. Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 октября 2012 года по делу N А33-4418/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.М.СОКОЛОВА
Судьи:
Н.В.ПЛАТОВ
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)