Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья 1-й инстанции: Герасимова С.В.
Судьи 2-й инстанции: Пильгун А.С. - предс.
Салтыкова Л.В.
Михалина С.Е. - докл.
Президиум Московского городского суда в составе
Председателя Президиума Агафоновой Г.А.
и членов Президиума Мариненко А.И., Фомина Д.А., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Базьковой Е.М.,
при секретаре Ч.,
рассмотрел в судебном заседании по докладу судьи Князева А.А. гражданское дело по иску... к ООО "..." (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "...", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, ...) о признании права собственности на квартиру, переданное для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда по кассационной жалобе истца... на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года,
... обратилась в суд с иском к ООО "..." (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "...", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, ...) о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.
Решением Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 года постановлено:
- - иск... удовлетворить;
- - признать за... право собственности на двухкомнатную квартиру..., общей площадью 83,5 кв. м, расположенную на 23 этаже в жилом доме по адресу: город Москва, ...;
- - право собственности... на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года решение суда отменено; принято новое решение, которым в удовлетворении заявленных... исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истец... выражает несогласие с апелляционным определением судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.
Определением судьи Московского городского суда Князева А.А. от 02 октября 2012 года кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей истца... -... и..., представителя ответчика ООО "..." - Д., Президиум Московского городского суда приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы за N..., предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: город Москва, ... и на месте сноса корпусов 5 - 8 общежития МАДИ (ГТУ).
Согласно протоколу от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: город Москва, ..., ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N..., квартира... по строительному адресу: город Москва, ..., ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ).
30 июня 2008 года между ООО "..." (продавец), с одной стороны, и... (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по адресу: город Москва, ......; цена договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора была определена в сумме... рублей.
В п. 1.2 предварительного договора предусматривалось, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре; договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами, нотариальному удостоверению и государственной регистрации в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
30 июня 2008 года между ООО "..." и... подписано соглашение N... об обеспечении исполнения обязательства, предметом которого являлось обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом по заключению в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: город Москва, ......, в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N... от 30 июня 2008 года. По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере... руб., которую покупатель обязался оплатить на расчетный счет продавца.
Согласно акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N... от 13 апреля 2009 года, ... исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив денежную сумму в размере... рублей.
В соответствии с заключенным 13 апреля 2009 года между... и ООО "..." дополнительным соглашением N 2 к предварительному договору купли-продажи N... от 30 июня 2008 года, согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, жилого дома-новостройки по строительному адресу: город Москва, ......, указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N... от 30 июня 2008 года, соответствует двухкомнатная квартира..., общей площадью 85,1 кв. м (включая летние помещения), расположенная по адресу: город Москва, .... В п. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на 0,3 кв. м по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет... рублей.
В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным 12 мая 2011 года между ООО "...", ... и..., ... с согласия ООО "..." уступила новому покупателю... в полном объеме свои права и обязанности по договору, а новый покупатель приняла на себя права и обязанности покупателя по договору в полном объеме.
В силу акта от 30 июня 2011 года об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств от 30 июня 2008 года... исполнила свои обязательства по оплате цены обеспечения исполнения обязательств по заключению с ООО "..." договора купли-продажи квартиры в сумме... рублей на основании платежных поручений от 29 июля 2008 года, от 28 ноября 2008 года, от 19 декабря 2008 года, от 30 марта 2009 года, от 28 июня 2011 года.
Строительство данного жилого дома завершено; названный объект капитального строительства в виде жилого дома по адресу город Москва, ... введен в эксплуатацию в мае 2009 года.
Квартира, являющаяся предметом данного спора, учтена по данным Северного ТБТИ города Москвы.
Вместе с тем, права собственности на спорную квартиру по адресу город Москва, ..., кв. 236 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы.
16 мая 2011 года ООО "..." выдало временный ордер на вселение... в квартиру по вышеуказанному адресу.
Между ООО "СЭУ "..." и... 18 октября 2011 года оформлен договор управления соответствующим многоквартирным домом.
Обратившись в суд с настоящим иском, ... исходила из того, что принятые по предварительному договору купли-продажи квартиры обязательства она исполнила в полном объеме, в связи с чем квартира была передана ей ответчиком в фактическое владение и пользование, а потому за ней должно быть признано право собственности на спорную квартиру, так как ответчик уклоняется от предоставления необходимых документов, требующихся для оформления права собственности истца на спорную квартиру.
Рассматривая данное гражданское дело, суд по мотивам, изложенным в судебном решении, пришел к выводу об удовлетворении заявленных... исковых требований.
При этом, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость спорной квартиры; жилой дом, в котором находится квартира по вышеуказанному адресу, в установленном порядке сдан в эксплуатацию; квартира передана ответчиком в фактическое владение и пользование истцу; право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, должным образом не оспорено; тем самым, между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру, так как истинная воля истца была направлена именно на получение в собственность квартиры, а подлинной целью ответчика являлось получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома; с учетом существа совершенной сделки, оплаты ее истцом, факта передачи квартиры ответчиком и принятия ее истцом, последующего поведения сторон, суд пришел к выводу о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение 30 июня 2008 года именно основного договора купли-продажи квартиры в форме предварительного договора, отражающего и позволяющего определить все существенные условия основного договора, который стороны юридически подразумевали и фактически исполняли.
Отменяя названное решение суда и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных... исковых требований, судебная коллегия сослалась на то, что ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта, ни акт о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с п. 5.1.11 инвестиционного контракта между участниками инвестиционной деятельности не подписаны; между ЗАО "..." и ООО "..." заключен лишь предварительный договор; основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался; ООО "..." застройщиком в настоящем случае не является; заключенный между сторонами договор всех существенных условий договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома не содержит; право собственности ООО "..." на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение; предъявив иск к ООО "...", истец по сути оспаривает право собственности у того лица, у которого такое право еще не возникло; заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.
Однако, данные выводы судебной коллегии на положениях законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения, не основаны.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Нормами ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты строительства, в том числе построенные квартиры в многоквартирных жилых домах, относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, в соответствии с законом признание права собственности на объекты строительства, включая квартиры, возможно по решению суда.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ..., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от 30 июня 2008 года путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ООО "...", так и со стороны иных участников инвестиционной деятельности, а при неисполнении либо уклонении от надлежащего исполнения обязательств с их стороны вправе была требовать судебной защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за нею права собственности на спорную квартиру, расположенную в построенном жилом доме.
Вместе с тем, отменяя решение суда об удовлетворении иска... о признании права собственности на квартиру, судебная коллегия к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением стороной ответчика условий договора от 30 июня 2008 года, указанные нормы материального права не применила.
Одним из основополагающих начал законодательства Российской Федерации является общеправовой принцип недопустимости злоупотребления правом.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст. 429, 445 ГК РФ).
Вместе с тем, в случае явного злоупотребления правом со стороны участников инвестиционной деятельности, в том числе являющихся одной из сторон предварительного договора, фактически лишающего другую сторону реальной возможности воспользоваться этой предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).
Изложенное судебной коллегией при вынесении апелляционного определения также принято во внимание не было.
Судом установлено и в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о завершении строительства и вводе вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию еще в 2009 году, учете спорной квартире по данным БТИ, полной оплате со стороны... в пользу ООО "..." величины стоимости квартиры и передаче со стороны ООО "..." данной квартиры в фактическое владение и пользование...
Каких-либо самостоятельных исковых требований, направленных на оспаривание правопритязаний... на квартиру по вышеуказанному адресу, в рамках настоящего процесса со стороны ООО "..." или иных лиц не предъявлялось; сведения о предъявлении подобных исковых требований в рамках другого гражданского дела в материалах дела также отсутствуют.
В кассационной жалобе истец... обращает внимание на то, что она исполнила обязательства по оплате спорной квартиры в полном объеме и что данная квартира передана ей в фактическое владение и пользование, а равно указывает на то, что на основании протокола от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: город Москва, ..., ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N..., спорная квартира... по строительному адресу: город Москва, ..., ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ); согласно приложению к N 1 к договору от 30 августа 2007 года N 02/1739, заключенному между ГТУ МАДИ и ЗАО "...", составленному 23 января 2008 года, и приложению N 1 к предварительному договору от 25 марта 2008 года N 02/511, заключенному между ЗАО "..." и ООО "...", права на долю общей площади квартир в виде спорной квартиры, расположенной по строительному адресу город Москва, ......, кв. 236, уступлено ГТУ МАДИ в пользу ЗАО "...", а ЗАО "..." - в пользу ООО "...".
Данные доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, так как в нарушение упомянутых норм материального и процессуального права вопрос о добросовестности действий участников инвестиционной деятельности в рамках договорных отношений с... в отношении спорной квартиры судебная коллегия по существу не обсуждала, а равно, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, юридически значимые документы, отражающие действительные взаимоотношения участников инвестиционной деятельности, указания на которые имелись в материалах дела и на отсутствие которых судебная коллегия сослалась в апелляционном определении, в нарушение положений ст. 2, 12, 56, 327.1 ГПК РФ в ходе апелляционного производства по делу не истребовала, однако, произвольно не предоставила судебную защиту в отношении лица (...), чья добросовестность в ходе судебного разбирательства опровергнута не была.
Одновременно, судебной коллегией не было учтено, что возможное наличие между участниками инвестиционного контракта неурегулированных финансовых разногласий при отсутствии собственно юридических правопритязаний на определенный результат инвестиционной деятельности само по себе не может служить основанием для нарушения либо ограничения прав иных лиц, так как в силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Тем самым, апелляционное определение судебной коллегии не может быть признано законным, так как постановлено с существенным нарушением приведенных норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход рассмотрения этого дела в апелляционном порядке.
Оценивая приведенные нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, повлиявших на исход рассмотрения дела в апелляционном порядке и на содержание вынесенного апелляционного определения, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов...
При таких данных, апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции, которое основано на фактических обстоятельствах настоящего дела и по существу соответствует требованиям норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387 - 388, 390 ГПК РФ,
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года - отменить, решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 года - оставить в силе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.11.2012 ПО ДЕЛУ N 44Г-161/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2012 г. по делу N 44г-161/12
Судья 1-й инстанции: Герасимова С.В.
Судьи 2-й инстанции: Пильгун А.С. - предс.
Салтыкова Л.В.
Михалина С.Е. - докл.
Президиум Московского городского суда в составе
Председателя Президиума Агафоновой Г.А.
и членов Президиума Мариненко А.И., Фомина Д.А., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Базьковой Е.М.,
при секретаре Ч.,
рассмотрел в судебном заседании по докладу судьи Князева А.А. гражданское дело по иску... к ООО "..." (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "...", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, ...) о признании права собственности на квартиру, переданное для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда по кассационной жалобе истца... на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года,
установил:
... обратилась в суд с иском к ООО "..." (третьи лица - ГТУ МАДИ, ЗАО "...", Правительство Москвы, Управление Росреестра по городу Москве, ...) о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.
Решением Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 года постановлено:
- - иск... удовлетворить;
- - признать за... право собственности на двухкомнатную квартиру..., общей площадью 83,5 кв. м, расположенную на 23 этаже в жилом доме по адресу: город Москва, ...;
- - право собственности... на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года решение суда отменено; принято новое решение, которым в удовлетворении заявленных... исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истец... выражает несогласие с апелляционным определением судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.
Определением судьи Московского городского суда Князева А.А. от 02 октября 2012 года кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей истца... -... и..., представителя ответчика ООО "..." - Д., Президиум Московского городского суда приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом) заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы за N..., предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: город Москва, ... и на месте сноса корпусов 5 - 8 общежития МАДИ (ГТУ).
Согласно протоколу от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: город Москва, ..., ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N..., квартира... по строительному адресу: город Москва, ..., ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ).
30 июня 2008 года между ООО "..." (продавец), с одной стороны, и... (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по адресу: город Москва, ......; цена договора купли-продажи на день подписания настоящего договора согласно п. 2.1 предварительного договора была определена в сумме... рублей.
В п. 1.2 предварительного договора предусматривалось, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре; договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами, нотариальному удостоверению и государственной регистрации в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
30 июня 2008 года между ООО "..." и... подписано соглашение N... об обеспечении исполнения обязательства, предметом которого являлось обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом по заключению в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: город Москва, ......, в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N... от 30 июня 2008 года. По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере... руб., которую покупатель обязался оплатить на расчетный счет продавца.
Согласно акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N... от 13 апреля 2009 года, ... исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатив денежную сумму в размере... рублей.
В соответствии с заключенным 13 апреля 2009 года между... и ООО "..." дополнительным соглашением N 2 к предварительному договору купли-продажи N... от 30 июня 2008 года, согласно материалам МосГорБТИ двухкомнатной квартире, ориентировочный..., ориентировочной общей площадью 84,8 кв. м, расположенной на 23 этаже, секция N 1, жилого дома-новостройки по строительному адресу: город Москва, ......, указанной в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N... от 30 июня 2008 года, соответствует двухкомнатная квартира..., общей площадью 85,1 кв. м (включая летние помещения), расположенная по адресу: город Москва, .... В п. 2 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации на 0,3 кв. м по сравнению с указанной ранее в п. 1.1 договора цена договора купли-продажи квартиры с момента подписания настоящего дополнительного соглашения составляет... рублей.
В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным 12 мая 2011 года между ООО "...", ... и..., ... с согласия ООО "..." уступила новому покупателю... в полном объеме свои права и обязанности по договору, а новый покупатель приняла на себя права и обязанности покупателя по договору в полном объеме.
В силу акта от 30 июня 2011 года об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств от 30 июня 2008 года... исполнила свои обязательства по оплате цены обеспечения исполнения обязательств по заключению с ООО "..." договора купли-продажи квартиры в сумме... рублей на основании платежных поручений от 29 июля 2008 года, от 28 ноября 2008 года, от 19 декабря 2008 года, от 30 марта 2009 года, от 28 июня 2011 года.
Строительство данного жилого дома завершено; названный объект капитального строительства в виде жилого дома по адресу город Москва, ... введен в эксплуатацию в мае 2009 года.
Квартира, являющаяся предметом данного спора, учтена по данным Северного ТБТИ города Москвы.
Вместе с тем, права собственности на спорную квартиру по адресу город Москва, ..., кв. 236 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы.
16 мая 2011 года ООО "..." выдало временный ордер на вселение... в квартиру по вышеуказанному адресу.
Между ООО "СЭУ "..." и... 18 октября 2011 года оформлен договор управления соответствующим многоквартирным домом.
Обратившись в суд с настоящим иском, ... исходила из того, что принятые по предварительному договору купли-продажи квартиры обязательства она исполнила в полном объеме, в связи с чем квартира была передана ей ответчиком в фактическое владение и пользование, а потому за ней должно быть признано право собственности на спорную квартиру, так как ответчик уклоняется от предоставления необходимых документов, требующихся для оформления права собственности истца на спорную квартиру.
Рассматривая данное гражданское дело, суд по мотивам, изложенным в судебном решении, пришел к выводу об удовлетворении заявленных... исковых требований.
При этом, суд исходил из того, что истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость спорной квартиры; жилой дом, в котором находится квартира по вышеуказанному адресу, в установленном порядке сдан в эксплуатацию; квартира передана ответчиком в фактическое владение и пользование истцу; право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, должным образом не оспорено; тем самым, между сторонами фактически заключен договор инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности имели в виду и фактически его исполняли, в связи с чем у истца возникло право собственности на квартиру, так как истинная воля истца была направлена именно на получение в собственность квартиры, а подлинной целью ответчика являлось получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома; с учетом существа совершенной сделки, оплаты ее истцом, факта передачи квартиры ответчиком и принятия ее истцом, последующего поведения сторон, суд пришел к выводу о действительном содержании выраженной сторонами воли на заключение 30 июня 2008 года именно основного договора купли-продажи квартиры в форме предварительного договора, отражающего и позволяющего определить все существенные условия основного договора, который стороны юридически подразумевали и фактически исполняли.
Отменяя названное решение суда и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных... исковых требований, судебная коллегия сослалась на то, что ни итоговые протоколы распределения жилой площади в соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта, ни акт о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с п. 5.1.11 инвестиционного контракта между участниками инвестиционной деятельности не подписаны; между ЗАО "..." и ООО "..." заключен лишь предварительный договор; основной договор купли-продажи спорной квартиры между указанными юридическими лицами не заключался; ООО "..." застройщиком в настоящем случае не является; заключенный между сторонами договор всех существенных условий договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома не содержит; право собственности ООО "..." на спорную квартиру не зарегистрировано, в связи с чем ответчик лишен возможности передать в собственность истцу данное жилое помещение; предъявив иск к ООО "...", истец по сути оспаривает право собственности у того лица, у которого такое право еще не возникло; заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им право требовать друг от друга выполнения соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, возникшего на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.
Однако, данные выводы судебной коллегии на положениях законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения, не основаны.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Нормами ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты строительства, в том числе построенные квартиры в многоквартирных жилых домах, относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, в соответствии с законом признание права собственности на объекты строительства, включая квартиры, возможно по решению суда.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ..., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору от 30 июня 2008 года путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ООО "...", так и со стороны иных участников инвестиционной деятельности, а при неисполнении либо уклонении от надлежащего исполнения обязательств с их стороны вправе была требовать судебной защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании за нею права собственности на спорную квартиру, расположенную в построенном жилом доме.
Вместе с тем, отменяя решение суда об удовлетворении иска... о признании права собственности на квартиру, судебная коллегия к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением стороной ответчика условий договора от 30 июня 2008 года, указанные нормы материального права не применила.
Одним из основополагающих начал законодательства Российской Федерации является общеправовой принцип недопустимости злоупотребления правом.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст. 429, 445 ГК РФ).
Вместе с тем, в случае явного злоупотребления правом со стороны участников инвестиционной деятельности, в том числе являющихся одной из сторон предварительного договора, фактически лишающего другую сторону реальной возможности воспользоваться этой предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).
Изложенное судебной коллегией при вынесении апелляционного определения также принято во внимание не было.
Судом установлено и в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о завершении строительства и вводе вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию еще в 2009 году, учете спорной квартире по данным БТИ, полной оплате со стороны... в пользу ООО "..." величины стоимости квартиры и передаче со стороны ООО "..." данной квартиры в фактическое владение и пользование...
Каких-либо самостоятельных исковых требований, направленных на оспаривание правопритязаний... на квартиру по вышеуказанному адресу, в рамках настоящего процесса со стороны ООО "..." или иных лиц не предъявлялось; сведения о предъявлении подобных исковых требований в рамках другого гражданского дела в материалах дела также отсутствуют.
В кассационной жалобе истец... обращает внимание на то, что она исполнила обязательства по оплате спорной квартиры в полном объеме и что данная квартира передана ей в фактическое владение и пользование, а равно указывает на то, что на основании протокола от 28 декабря 2007 года предварительного распределения общей площади квартир жилых домов по строительным адресам: город Москва, ..., ..., по инвестиционному контракту от 24 марта 2003 года N..., спорная квартира... по строительному адресу: город Москва, ..., ..., отнесена к доле инвестора МАДИ (ГТУ); согласно приложению к N 1 к договору от 30 августа 2007 года N 02/1739, заключенному между ГТУ МАДИ и ЗАО "...", составленному 23 января 2008 года, и приложению N 1 к предварительному договору от 25 марта 2008 года N 02/511, заключенному между ЗАО "..." и ООО "...", права на долю общей площади квартир в виде спорной квартиры, расположенной по строительному адресу город Москва, ......, кв. 236, уступлено ГТУ МАДИ в пользу ЗАО "...", а ЗАО "..." - в пользу ООО "...".
Данные доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, так как в нарушение упомянутых норм материального и процессуального права вопрос о добросовестности действий участников инвестиционной деятельности в рамках договорных отношений с... в отношении спорной квартиры судебная коллегия по существу не обсуждала, а равно, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, юридически значимые документы, отражающие действительные взаимоотношения участников инвестиционной деятельности, указания на которые имелись в материалах дела и на отсутствие которых судебная коллегия сослалась в апелляционном определении, в нарушение положений ст. 2, 12, 56, 327.1 ГПК РФ в ходе апелляционного производства по делу не истребовала, однако, произвольно не предоставила судебную защиту в отношении лица (...), чья добросовестность в ходе судебного разбирательства опровергнута не была.
Одновременно, судебной коллегией не было учтено, что возможное наличие между участниками инвестиционного контракта неурегулированных финансовых разногласий при отсутствии собственно юридических правопритязаний на определенный результат инвестиционной деятельности само по себе не может служить основанием для нарушения либо ограничения прав иных лиц, так как в силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Тем самым, апелляционное определение судебной коллегии не может быть признано законным, так как постановлено с существенным нарушением приведенных норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход рассмотрения этого дела в апелляционном порядке.
Оценивая приведенные нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, повлиявших на исход рассмотрения дела в апелляционном порядке и на содержание вынесенного апелляционного определения, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов...
При таких данных, апелляционное определение судебной коллегии подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции, которое основано на фактических обстоятельствах настоящего дела и по существу соответствует требованиям норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387 - 388, 390 ГПК РФ,
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2012 года - отменить, решение Савеловского районного суда города Москвы от 03 февраля 2012 года - оставить в силе.
Председатель Президиума
Московского городского суда
Г.А.АГАФОНОВА
Московского городского суда
Г.А.АГАФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)