Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Харитонова М.О., доверенность от 02.10.2012,
ответчика - Боркуновой О.Г., доверенность от 27.12.2012 N 18/11168,
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОЛЖСКОЕ АГЕНТСТВО", г. Волжский Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012 (судья Милованова И.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Дубровина О.А., Лыткина О.В.)
по делу N А12-26134/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОЛЖСКОЕ АГЕНТСТВО" (ОГРН 1023402005769) г. Волжский Волгоградской области, к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402012589) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Группа компания "Технический аудит и управление недвижимостью", г. Волгоград, об изменении условий договора купли-продажи,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волжское агентство" (далее - истец, ООО "Волжское агентство") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, Управление) об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 26.11.2009 N 317 кп, изложив его в следующей редакции: "цена объекта составляет 134 890 рублей без НДС и соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО Группа Компаний "ТАУН".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель ответчика принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2009 N 317 кп (далее - договор), по условиям которого ответчик продает, а истец приобретает 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,2 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пионерская, д. 18 А (раздел 1).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали цену, которая составляет 602 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Письмом от 17.09.2012 N 92/09 истец предложил ответчику внести изменения в условия договора.
Полученный письмом от 25.09.2012 N 18/8408 отказ ответчика от внесения изменения в договор послужил основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
На дату подписания договора истец одобрил и согласовал все его условия, включая цену продажи объекта. Договор заключен без протокола разногласий и в установленном законом порядке не оспорен.
Сделка недействительной не признана, исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одностороннее изменение условия о цене договором не предусмотрено.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В качестве существенного изменения обстоятельств истец указывает на то, что цена договора определялась на основании отчета N ОН-5224/41И, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "ТАУН" по поручению ответчика по состоянию на 12.10.2009. Истец полагает, что в настоящее время указанный отчет не может являться достоверным.
По мнению истца, цена договора должна определяться на основании отчета от 14.09.2012 N ОН-7250 выполненного той же организацией, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 329 000 рублей, а стоимость права аренды 418 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.
Выводы суда первой инстанции мотивированы тем, что само по себе не согласие истца с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества не является существенным изменением тех обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора купли-продажи.
Кроме того, истцом не доказано несоответствие отчета от 12.10.2009 N ОН-5224/41И законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Установление иной цены в отчете от 14.09.2012 N ОН-7250 также не свидетельствует о несоответствии отчета от 12.10.2009 N ОН-5224/41И законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Таким образом, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом от 12.10.2009 N ОН-5224/41И, не оспорена и в силу закона, должна быть, признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения спорного нежилого помещения в порядке реализации истцом преимущественного права выкупа.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают передачу в суд разногласий уже заключенных договоров.
Требование о внесении изменений в договор не может быть исполнено в принудительном порядке.
Заблуждение истца относительно технических характеристик приобретаемого объекта и соответственно о его действительной стоимости охватываются ответственностью истца как правообладателя данного имущества и могло быть устранено до заключения сделки, тем более, что истец до заключения договора купли-продажи объекта владел данным объектом на основании договора аренды.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А12-26134/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N А12-26134/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N А12-26134/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Харитонова М.О., доверенность от 02.10.2012,
ответчика - Боркуновой О.Г., доверенность от 27.12.2012 N 18/11168,
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОЛЖСКОЕ АГЕНТСТВО", г. Волжский Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012 (судья Милованова И.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Дубровина О.А., Лыткина О.В.)
по делу N А12-26134/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОЛЖСКОЕ АГЕНТСТВО" (ОГРН 1023402005769) г. Волжский Волгоградской области, к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402012589) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Группа компания "Технический аудит и управление недвижимостью", г. Волгоград, об изменении условий договора купли-продажи,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волжское агентство" (далее - истец, ООО "Волжское агентство") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, Управление) об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 26.11.2009 N 317 кп, изложив его в следующей редакции: "цена объекта составляет 134 890 рублей без НДС и соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО Группа Компаний "ТАУН".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель ответчика принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2009 N 317 кп (далее - договор), по условиям которого ответчик продает, а истец приобретает 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,2 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пионерская, д. 18 А (раздел 1).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали цену, которая составляет 602 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость.
Письмом от 17.09.2012 N 92/09 истец предложил ответчику внести изменения в условия договора.
Полученный письмом от 25.09.2012 N 18/8408 отказ ответчика от внесения изменения в договор послужил основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
На дату подписания договора истец одобрил и согласовал все его условия, включая цену продажи объекта. Договор заключен без протокола разногласий и в установленном законом порядке не оспорен.
Сделка недействительной не признана, исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одностороннее изменение условия о цене договором не предусмотрено.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В качестве существенного изменения обстоятельств истец указывает на то, что цена договора определялась на основании отчета N ОН-5224/41И, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "ТАУН" по поручению ответчика по состоянию на 12.10.2009. Истец полагает, что в настоящее время указанный отчет не может являться достоверным.
По мнению истца, цена договора должна определяться на основании отчета от 14.09.2012 N ОН-7250 выполненного той же организацией, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 329 000 рублей, а стоимость права аренды 418 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.
Выводы суда первой инстанции мотивированы тем, что само по себе не согласие истца с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества не является существенным изменением тех обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора купли-продажи.
Кроме того, истцом не доказано несоответствие отчета от 12.10.2009 N ОН-5224/41И законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Установление иной цены в отчете от 14.09.2012 N ОН-7250 также не свидетельствует о несоответствии отчета от 12.10.2009 N ОН-5224/41И законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Таким образом, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом от 12.10.2009 N ОН-5224/41И, не оспорена и в силу закона, должна быть, признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения спорного нежилого помещения в порядке реализации истцом преимущественного права выкупа.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают передачу в суд разногласий уже заключенных договоров.
Требование о внесении изменений в договор не может быть исполнено в принудительном порядке.
Заблуждение истца относительно технических характеристик приобретаемого объекта и соответственно о его действительной стоимости охватываются ответственностью истца как правообладателя данного имущества и могло быть устранено до заключения сделки, тем более, что истец до заключения договора купли-продажи объекта владел данным объектом на основании договора аренды.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2012, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А12-26134/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)