Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Мирошниченко С.А. по доверенности N 97/у от 02.08.2013;
- от ответчика - представитель Недвигина М.П. по доверенности от 05.03.2013; директор Сурикова Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговый центр" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2013 по делу N А53-37100/2012
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска
к ответчику - ООО "Торговый центр"
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к с ограниченной ответственностью "Торговый центр" о взыскании неосновательного обогащения в размере 3546730 руб. 08 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 396198 руб. 61 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 70-71).
Решением от 06.08.2013 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 3546730 руб. 08 коп. неосновательного обогащения, 396198 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере.
Решение мотивировано тем, что между сторонами 08.08.2007 заключен договор аренды. В период с 01.01.2010 по 31.12.2012 спорный земельный участок находился в пользовании у ответчика. Доказательства уплаты арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 в деле отсутствуют. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению денежных средств, к ответчику применена ответственность, предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что расчет неосновательного обогащения произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы, коэффициента инфляции. В спорный период земельный участок не использовался ответчиком под рынок. На спорном земельном участке торговые ряды демонтированы, о чем арендодатель был извещен. Фактический вид использования участка - розничная торговля. В соответствии с постановлением администрации Ростовской области N 212 от 28.04.2008 с 01.09.2009 изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка с 7158388 руб. 44 коп. по 12673997 руб. 49 коп. Следовательно, индекс инфляции 2009 года не мог применяться.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 08.08.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (арендодатель) и ООО "Торговый центр" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 07/382 (т. 1 л.д. 11-12), согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:55:010437:0012, общей площадью 2009 кв. м, для использования в целях размещения рынка "Баклановский". На земельном участке размещен рынок "Баклановский", площадью 2009 кв. м (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 06.08.2007 по 05.08.2012.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 983390 руб. 77 коп.
В пункте 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 25 числа текущего месяца, за декабрь - до 20 декабря, за январь - до 20 февраля, путем перечисления денежных средств на соответствующий счет.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.
По акту приема-передачи от 06.08.2007 (т. 1 л.д. 13) земельный участок передан арендатору.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 07/382 от 08.08.2007 по расчету арендной платы за землю за период с 01.08.2007 по 31.12.2007 (т. 1 л.д. 14), в соответствии с которым пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок в период с 01.08.2007 по 31.12.2007 составляет 7158388 руб. 44 коп. x 12,72% x 1,08 = 983390 руб. 77 коп.: 12 мес. x 5 мес. = 409746 руб. 15 коп.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате в период с 01.01.2010 по 31.12.2012, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды от 08.08.2007 в предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке не зарегистрирован.
Вместе с тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В договоре N 07/382 от 08.08.2007 стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор исполнен - земельный участок передан арендатору по акту (т. 1 л.д. 13), следовательно, отношения сторон связывают обязательственные отношения.
Квалификация заявленных требований как взыскание неосновательного обогащения ошибочна, однако не привела к принятию неправильного решения по существу.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В пункте 3.4 договора аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год при изменении базовой ставки арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти и местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы и после официального опубликования постановления в средствах массовой информации.
Размер арендной платы определен истцом в соответствии с постановлением администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности" с учетом применения ставки арендной платы в размере 10%, предусмотренной для размещения рынков продовольственных и непродовольственных товаров.
Арендная плата за земельный участок за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 составила 3546730 руб. 08 коп.
Доказательств внесения арендной платы за спорный период в материалы дела не представлено.
При таких условиях, требование о взыскании задолженности в размере 3546730 руб. 08 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что в спорный период земельный участок не использовался ответчиком под рынок, торговые ряды были демонтированы, в связи с чем ставка арендной платы в размере 10% не подлежит применению, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
В кадастровом паспорте земельного участка от 30.01.2013 указан вид разрешенного использования - под рынок. Деятельность рынка осуществляется на основании разрешения (т. 1 л.д. 79).
Доказательств изменения разрешенного вида использования земельного участка не представлено.
Таким образом, оснований для применения ставки арендной платы в размере 5%, установленной постановлением администрации г. Новочеркасска N 2599 от 30.12.2011 для использования земельного участка под розничную торговлю, не имеется.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в соответствии с постановлением администрации Ростовской области N 212 от 28.04.2008 с 01.09.2009 изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка с 7158388 руб. 44 коп. по 12673997 руб. 49 коп., в связи с чем индекс инфляции 2009 года не мог применяться, не принимается судом апелляционной инстанции.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, что также предусмотрено в пункте 3.4 договора, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
По смыслу пунктов 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы на землю как вида регулируемой цены существует два способа изменения ее размера: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил N 582) и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил N 582). Из пункта 9 Правил N 582 следует, что в тех случаях, когда арендная плата устанавливается (и, соответственно, изменяется) исходя из кадастровой стоимости (ее изменении), индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.
Однако, применение индекса инфляции на текущий финансовый год предусмотрено договором аренды земельного участка (пункт 3.4).
Таким образом, при определении размера арендной платы за спорный период истцом правомерно использовался коэффициент инфляции 1,13%, установленный в Федеральном законе от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов".
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 396198 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате за период пользования спорным земельным участком подтвержден материалами дела, доказательств наличия обстоятельств, указанных в пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере в размере 396198 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом первой инстанции и признан правильным. В апелляционной жалобе возражений относительно методики начисления процентов за пользование чужими денежными средствами не заявлено, контррасчет процентов не представлен.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2013 по делу N А53-37100/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 N 15АП-15682/2013 ПО ДЕЛУ N А53-37100/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N 15АП-15682/2013
Дело N А53-37100/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Мирошниченко С.А. по доверенности N 97/у от 02.08.2013;
- от ответчика - представитель Недвигина М.П. по доверенности от 05.03.2013; директор Сурикова Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торговый центр" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2013 по делу N А53-37100/2012
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска
к ответчику - ООО "Торговый центр"
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к с ограниченной ответственностью "Торговый центр" о взыскании неосновательного обогащения в размере 3546730 руб. 08 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 396198 руб. 61 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 70-71).
Решением от 06.08.2013 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 3546730 руб. 08 коп. неосновательного обогащения, 396198 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере.
Решение мотивировано тем, что между сторонами 08.08.2007 заключен договор аренды. В период с 01.01.2010 по 31.12.2012 спорный земельный участок находился в пользовании у ответчика. Доказательства уплаты арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 в деле отсутствуют. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению денежных средств, к ответчику применена ответственность, предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что расчет неосновательного обогащения произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы, коэффициента инфляции. В спорный период земельный участок не использовался ответчиком под рынок. На спорном земельном участке торговые ряды демонтированы, о чем арендодатель был извещен. Фактический вид использования участка - розничная торговля. В соответствии с постановлением администрации Ростовской области N 212 от 28.04.2008 с 01.09.2009 изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка с 7158388 руб. 44 коп. по 12673997 руб. 49 коп. Следовательно, индекс инфляции 2009 года не мог применяться.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 08.08.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (арендодатель) и ООО "Торговый центр" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 07/382 (т. 1 л.д. 11-12), согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:55:010437:0012, общей площадью 2009 кв. м, для использования в целях размещения рынка "Баклановский". На земельном участке размещен рынок "Баклановский", площадью 2009 кв. м (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 06.08.2007 по 05.08.2012.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 983390 руб. 77 коп.
В пункте 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 25 числа текущего месяца, за декабрь - до 20 декабря, за январь - до 20 февраля, путем перечисления денежных средств на соответствующий счет.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.
По акту приема-передачи от 06.08.2007 (т. 1 л.д. 13) земельный участок передан арендатору.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 07/382 от 08.08.2007 по расчету арендной платы за землю за период с 01.08.2007 по 31.12.2007 (т. 1 л.д. 14), в соответствии с которым пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок в период с 01.08.2007 по 31.12.2007 составляет 7158388 руб. 44 коп. x 12,72% x 1,08 = 983390 руб. 77 коп.: 12 мес. x 5 мес. = 409746 руб. 15 коп.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате в период с 01.01.2010 по 31.12.2012, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Договор аренды от 08.08.2007 в предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке не зарегистрирован.
Вместе с тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В договоре N 07/382 от 08.08.2007 стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор исполнен - земельный участок передан арендатору по акту (т. 1 л.д. 13), следовательно, отношения сторон связывают обязательственные отношения.
Квалификация заявленных требований как взыскание неосновательного обогащения ошибочна, однако не привела к принятию неправильного решения по существу.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В пункте 3.4 договора аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год при изменении базовой ставки арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти и местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы и после официального опубликования постановления в средствах массовой информации.
Размер арендной платы определен истцом в соответствии с постановлением администрации г. Новочеркасска от 30.12.2011 N 2599 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности" с учетом применения ставки арендной платы в размере 10%, предусмотренной для размещения рынков продовольственных и непродовольственных товаров.
Арендная плата за земельный участок за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 составила 3546730 руб. 08 коп.
Доказательств внесения арендной платы за спорный период в материалы дела не представлено.
При таких условиях, требование о взыскании задолженности в размере 3546730 руб. 08 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что в спорный период земельный участок не использовался ответчиком под рынок, торговые ряды были демонтированы, в связи с чем ставка арендной платы в размере 10% не подлежит применению, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
В кадастровом паспорте земельного участка от 30.01.2013 указан вид разрешенного использования - под рынок. Деятельность рынка осуществляется на основании разрешения (т. 1 л.д. 79).
Доказательств изменения разрешенного вида использования земельного участка не представлено.
Таким образом, оснований для применения ставки арендной платы в размере 5%, установленной постановлением администрации г. Новочеркасска N 2599 от 30.12.2011 для использования земельного участка под розничную торговлю, не имеется.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в соответствии с постановлением администрации Ростовской области N 212 от 28.04.2008 с 01.09.2009 изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка с 7158388 руб. 44 коп. по 12673997 руб. 49 коп., в связи с чем индекс инфляции 2009 года не мог применяться, не принимается судом апелляционной инстанции.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, что также предусмотрено в пункте 3.4 договора, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
По смыслу пунктов 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы на землю как вида регулируемой цены существует два способа изменения ее размера: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил N 582) и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил N 582). Из пункта 9 Правил N 582 следует, что в тех случаях, когда арендная плата устанавливается (и, соответственно, изменяется) исходя из кадастровой стоимости (ее изменении), индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.
Однако, применение индекса инфляции на текущий финансовый год предусмотрено договором аренды земельного участка (пункт 3.4).
Таким образом, при определении размера арендной платы за спорный период истцом правомерно использовался коэффициент инфляции 1,13%, установленный в Федеральном законе от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов".
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 396198 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате за период пользования спорным земельным участком подтвержден материалами дела, доказательств наличия обстоятельств, указанных в пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере в размере 396198 руб. 61 коп. за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом первой инстанции и признан правильным. В апелляционной жалобе возражений относительно методики начисления процентов за пользование чужими денежными средствами не заявлено, контррасчет процентов не представлен.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2013 по делу N А53-37100/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)